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1、项 目 招 商 可 行 性 报 告策划单位：西安博曦房地产营销策划有限公司目 录一、运营理念二、项目优劣三、招商方案四、运营管理五、可行性分割方案六、成功运营项目案例七、部分协议客户名单一、运营理念项目位于城南电视塔西北方向地铁二号线会展中心站A2出口商业群底商；经项目实地调研与市场分析，本项目商业业态处于前置期，虽有大型居民区环绕及地铁沿线优势，但由于周边小区综合入住率低周边配套设施不完善等因素制约，预计需二年培植期可基本达成商业业态成熟稳定。业态培植方向根据周边现有配套和人群消费基准暂定为流动性便民社区服务性，并针对周边小区居住人群构成建议其主力招商行业为：餐饮类、休闲类、零售类及其他日常
2、便民配套行业。（具体行业划分及分割方案见第四条招商方案与第七条可行性分割方案）二、项目优劣项目优势（1） 地标区位-地处西安地标建筑电视塔辐射商圈及地铁沿线（2） 发展潜力-周边大型居民区及向北延伸学府林立（3） 商铺格局-户型合理浪费面积小（4） 消费基准-周边人群消费能力较高项目劣势（1） 配套未完善-道路及停车均未到位制约业态发展（2） 围墙未拆除-连通地铁人流和南向居民区人流最大制衡（3） 养铺周期长-除各类连锁及知名品牌均不易招商、（4） 项目单价高-不利于招驻小额投资商招商时限必然延长三、招商方案可行性方案心里预期：注重正确的经营理念和长期稳定投资回报率经营思路：先做好合理规划本项
3、目商产配套设施建设（例如：烟道、排污、停车位等有利于品牌主力性行业进驻的条件），限制品牌实力和装修风格档次；以完善的配套和合理价位引进主力性品牌入驻。联系各连锁及品牌协议客户做好前期项目推介，争取在最短时间内形成良性业态发展趋势并达成预定运营模式。参数：按此方案形成的商业业态将具有可持续性及稳定回报率本项目目前由于配套设施未完善（包含水电入户、停车位预留及项目围墙未拆除）建议在基本条件达成之前均为项目空置期，可做前期宣传及招商推广工作在基础配套完成后正式营业收益；（附表一：商产回报率20年收益概算）10年回报预估为：3764.39万元20年回报预估为：9210.69万元方案优势：1.合理的规划
4、和有效的执行，提高商业回报率，达成经济效益和社会效益的最大化；2.品牌业态一旦成型，后期商产回报必然会成倍增涨。方案劣势：1.前期需要投入较多精力并需要定量的资金注入；2.需要匹配专业的运营团队来进行长期管理和日常维护。（注：商产的收益主要取决于运用合理可行的方案匹配精准的市场分析和价格定位，而尽可能的缩短租赁时限是其中的重中之重。）必备配套设施（1）烟道、排污、供电量及水电入户保障餐饮行业入驻先决条件；（2）根据商铺架构，合理铺设水路，保障各入驻商户正常用水、排污。（3）一次消防完备，并可以提供消防审验报告；（4）在不影响整体美观和安全的前提下可以改动非承重墙；（5）准许门窗合理性改造，提升
5、外立面档次和实用性；（6）物业独立，专业、高效的物业管理团队是商业业态形成的重要因素之一；（7）商业项目前停车位保障有效无碍利用。四、运营管理1、运营管理对商业项目的必要性 随着高速经济时代的来临，在产生大量的个体投资者的同时知名企事业和开发商纷纷将目光转向商业地产，住宅区扩建内商业占比，写字楼配套及商业综合体等越来越多，已经成为未来发展的必然趋势但大多数参与者只注重高收益，高曝光率，快速提高知名度等方面。但在今天看来，较为成功的并不多见，原因有很多种，不做市场调研，不顾地标需求，不熟悉消费者消费习惯等均是失败的典型问题；但最遗憾的是，很多项目在已经成功完成招商后，忽略运营管理而导致烂尾尤其惋
6、惜。对于商业项目的后期管理，就像在艰辛建国成功后的国家治理。所以成功的商产发展走向，取决于正确的决策和长期可实施性的有效管理。2、建议运营管理人员配备和职责项目核心招商目标定位为各类连锁及知名品牌，推荐管家式运营管理模式，再供给项目日常维护的同时需注意商业业态的即时变化并作出有效合理的改动，具体建议如下： 主 管：1名 负责运营部人员管理、业态发展报告及二次招商等并处理项目发生的应急性事件； 水电工：1名 负责及时有效的处理承租商户运营过程中，出现的硬件设施问题；保 洁：2名 负责承租商户垃圾清运和日常公共区域卫生维护问题； 保 安：2名 负责商业区维护秩序、安保、监控等工作，确保承租商户日常
7、安全及正常营运； 财 务：1名 负责运营部账务管理，物业、水、电等费用的核算，存档等问题； 以上运营管理人员均需针对服务内容进行相关正式培训后上岗，并根据合理的工作时间安排保障24小时提供有效的服务。五、可行性分割方案根据前期市场调研和项目商铺格局情况建议以一二层分离划分不同的业态分割方案。项目一层建议招商行业（附表二-1）；项目二层建议招商行业（附表二-2）；图1：一层主力招商方向为： 连锁快餐（酷酷连锁、沙县、袁计、傻得冒等）；美发店（椰岛、金剪等）； 家纺店（紫罗兰、圣路易丝等）；两到三家ATM机；蛋糕甜品（西点蛋糕、米旗等）； 医药连锁（百姓福、同仁堂、怡康等）、便利店或小型超市（爱得宝、益友、7-11、海星等）； 图2：二层主力招商方向为： 休闲娱乐（上岛咖啡、慢咖啡、聚祥春茗茶等）、美容养生行业（欧洁蔓、罗兰佩蒂等）、中型餐饮（各菜系均可）。 后期结合招商开展后市场反应进行及时性调整保障商业区业态趋势良好发展。6、 成功运营项目案例（附表三） 七、部分协议客户名单（附表四）感谢贵方百忙中阅览我方项目招商可行性报告，若对报告书中有任何异议我方将慎重考虑并及时修改，已保障本案商业项目核心利益最大化，最后祝贵方项目蒸蒸日上，财源广进。西安博曦房地产营销策划有限公司二一三年七月一日