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1、河北邢台市商业地产市场调研分析报告第一章 邢台市概况一、政区建置区域位置邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与邯郸市相连，北及东北分别与石家庄市、衡水市接壤。辖区东西最长处约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里，距省会石家庄市106公里， 距首都北京396公里。 建置沿革邢台历史悠久，禹贡记为冀州之域。同祖乙曾迁都于邢台，为京畿地。公元前11世纪周成王封周公量四子姬苴为邢侯，建立邢国，统辖邢地。春秋为晋国领地。战国为赵国信都 ，墨守成规区属赵，因“赵襄子食采于引，故有襄国之名”，邢称襄国始于此。
2、公元前372年 赵成侯据邢，改邢为信都，秦统一六国后，废封建，行郡县，置信都县，辖区属邯郸郡（一说 属巨鹿郡）。秦末汉初，项羽攻占赵地，“立张耳为常山王，理信都，更名襄国”。东汉属魏郡，三国时公属广平郡、世鹿郡。西晋末年，羯人石勒建后赵都襄国，置襄国郡，邢地属之。 隋开皇十六年废襄国郡置邢州。唐天宝元年改为巨鹿郡，至德二年复邢州。宋宣和元年改邢州为信府，金复改为邢州。元中统三年改邢州主顺德府，金复改为邢州。元中统三年改邢州为顺德府，至元二年改府为顺德路。明洪武元年改顺德路为顺德府，清因明制。中华民国初期废府留县，属直隶省。1914年设大名道，辖区属之。1928年直隶省改为河北省，道废，各县均直
3、隶于省。1936年在邢设第十五行政督察专员公署。 1937年“七七”事变，10月15日日军侵占邢台，设冀南道。与此同时中国共产党开展抗日救亡运动，深入华北敌后建立晋冀鲁豫边区抗日府，辖区公属晋冀鲁豫边区的冀南行署和太行行署。1945年9月24日，邢台解放，建立邢台市。1949年8月1日，华北人民 政府成立并恢复河北省建制，撤销冀南署和太行行署，成立邢台专员公署，辖邢台、沙河、临 城、内丘、威县、南宫、任县、隆尧、柏乡、宁晋等县，撤邢台市为邢台镇。1952年清河县划归邢台专区，1953年邢镇复升格为邢台市。1958年，邢台专区撤销，宁晋、新河划入石家庄专区。其它各县并入邯郸专区。1961年邢台专
4、区复置。1964年，临西县归属邢台专区，辖区为1市17县。1984年，邢台市升格为省辖市，辖区与邢台地区分设，1986年，邢台县划归邢台市领辖。1986年、1987年，南宫、沙河先后改建为县级市。1993年，经国务院批准，撤销邢台地区，实行地、市合并，将所属县划归邢台市管辖。至此，邢台市下辖2区、15县、2个县级市。2001年邢台市管理2市（沙河市、南宫市）15县（清河县、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县 、任县、临西县、新河县、隆尧县、柏乡县、威县、临城县、平乡县、南和县、巨鹿县），2 区（桥东区、桥西区）。市区还设有高新技术产业开发区和豫让桥新区。全市共有191乡（镇 ），19个街道办事处，
5、其中建置镇75个。有5182个村民委员会，343个居民委员会。总人口651.1775万人，男女结构1:1.05，自然增长率4.5，其中：非农业人口85.7809万人。二、经济概况邢台市作为一个农业大市，经济基础较为薄弱。但改革开放以来，特别是近几年来，市委、市政府将发展壮大民营经济作为一项重点工作常抓不懈，全市人民解放思想，开阔视野，锐意创新，顽强拼搏，克服发展道路上的种种艰难验阻，民营经济日益壮大，撑起了全市经济的一方蓝天。一是总量大。民营经济占全市GDP的比重已达79%，清河、沙河、隆尧等县（市），民营经济占县域经济总量的比重达85%以上。到2003年底，全市民营企业发展到13.8万家，占
6、全市服务类企业总数的99.7%；从业人员100.1万人，占全市就业职工总数的70%；完成增加值393亿元，同比增长18%；完成营业收入1426亿元，同比增长18%；上缴税金15.3亿元，同比增长20%。二是区域特色明显。发挥各县（市、区）自身资源优势和产业优势，已形成了羊绒、食品、优质干鲜果、蛋鸡、蔬菜、杏、枸杞、食用菌七大类型经济和板材、电缆、轴承、纺织服装、自行车零件、机械制造、建材、医药、玻璃九大特色产业，它们占民营经济的比重已达60%以上。目前，邢台有一个世界霸主，即被誉为羊绒之都的清河县，羊绒产业销售收入突破130亿元；有一个亚洲第一，即宁晋县的单晶硅产量亚洲第一，有望成为世界最大的
7、太阳能级单晶硅和平加工基地；在一个全国老大，即隆尧县的华龙集团，年产方便面80万吨，带起了年产100万吨的方便特色产业，形成中国最大的连片方便面生产基地。此外，平乡自行车零件城，已成为全国最大的自行车零件集散中心；临西县的中低轴承，占全国产量的35%，出口量占全国的9%；邢台县的板材，是中国北方最大的生产基地。三是龙头企业实力增强。培育形成了125家龙头企业，其中5000万元以上的62家，超亿元的28家，有20家跻身全省百强之列，有3家进入全省10强。去年，民营经济完成国家资产投入92亿元，增长30%。在1580个项目中，投资1000万元以上项目261个，亿元以上项目33个（比上年多27个），
8、大项目投入占总投资额的80%以上。新建省级私营企业集团27家，累计达到60家，占全省三分之一；新建工业园区8个，完善提高31个，有6个被省政府列为重点扶持园区。【经济发展呈现五大特点】一是增长速度加快。去年生产总值完成505亿元，同比增长12.1%，是五年来经济增速最快的一年。有6项经济指标增幅在全省位次前移；生产总值由第8位升至第4位；固定资产投资由第5位升至第4位；规模以上工业增加值由第10位升至第8位；消费品零售总额由第7位升至第5位；地方一般收入由第10位升至第6位；出口总值由第4位升至第2位。二是经济效益提高。去年全部财政收入完成35.5亿元，增长15.5%，创六年来最好水平。地方一
9、般完成14.9亿元，增长19.4%；市级收入完成14.06亿元，增长10.4%。全市20个县（市、区）的全部财政收入均实现超收，有7个县（市）收入超亿元。规模以上工业实现得税47.3亿元，增长36.3%；工业经济综合效益指数达到152.1%，提高17.7个百分点。三是发展后劲增强。去年，固定资产投资和重点项目建设呈现“一大两多”特点。“一大”，即投资规模大。全社会固定资产投资完成217.6亿元，增长29%。131个重点项目完成投资96.9亿元，增长189%，创历史最好水平。其中，14个省级重点建设项目完成投资27.1亿元，增长182.4%；117个市级重点建设项目完成投资69.8亿元，增长13
10、4.1%。“两多”，即大项目多和新开工项目多，投资5000万元以上的重点项目79个，比上年增加44个；投资亿元以上的46个，比上年增加27个。特别是兴泰发电230万千瓦供热机组、宁晋纺织城、邢临高速等投资20亿元以上项目的开工建设，改写了我市无特大项目的历史。全年新开重点项目80个，增长3.3倍。四是县域经济增势强劲。县域经济总量占全市GDP的比重已达80%以上；在我市全部财政收入中，来自县域经济的收入已占有一半一上。目前，已形成市场带动型、资源开发型、农副产品加工型、城郊型和特色产业拉动型五种类型共同发展的县域经济格局，清河羊绒、隆尧方便食品等县域经济已成为我市经济的“亮点”，在国内、乃至国
11、际享有一定声誉。五是社会事业全面协调发展，城乡居民收入继续提高，社会保障工作扎实开展，生态环境进一步改善，众志成城打赢了抗击非典这场无硝烟战争，政治安定，社会稳定，精神文明建设迈出了新步伐。今年以来，经济运行继续保持良好态势，多数指标高于计划增速，首季“开门红”的初步目标已经实现。三、历史邢台历史悠久，距今已有3500多年的文明史，素有“鸳水之滨，襄国故都、依山凭险，地腴民丰”之誉，历史上曾四次建国，两次定都，商代祖乙帝曾迁都与此，纣王则在境内建离宫别馆，占国时是赵国早期国都，东晋时赵石勒又建都于此。隋唐称邢州，自元朝至清改邢州为顺德府。邢台又称“牛城”，相传石时某年天降暴雨，洪水逼城，有一神
12、牛从天而降，喝退洪水，“牛城”由此得名。邢台既是历史上黄巾起义的策源地，也是震惊中外的义和拳运动的发起地。邢台人才荟萃，英才辈出。元代名相刘秉忠，辅佐忽必烈平定蒙古内乱，建立起了疆域广袤的元朝；元代著名科学家郭守敬，是中国科学技术发展史上最杰出的人物之一，他的著作授时历同世界现行历法格里历完全一致，但要比它早上300多年。邢台地势西高东低，分为西部山区、中部丘陵区和东部平原区。邢台物产丰富，目前已发现有煤、铁、铜、石膏、瓷土等30多种矿产，有17种储量位导河北省前五位，其中蓝晶石储量为全国第一，石膏储量为华北第一，瓷土储量为全省第一。农副产品盛产小麦、棉花、玉米、花生等，东部平原素有“棉海粮仓
13、”之誉，西部山区盛产核桃、板栗和苹果等。枸杞、银花等中草药原料产品在全省乃至全国都有一定位置。邢台名胜古迹众多，有始建于唐朝元年间的开元寺、明代的清风楼、元代著名科学家郭守敬纪念馆等；西部山区有张果老山、白云山、小西天、凌霄山等风景区，新开发的峡谷群，具有“雄、险、奇、幽”的诱人景色，被誉为“北方一绝”；柏乡县有“株高八尺，花大如盘”的汉牡丹，临城的崆山白云洞被誉为“地下岩博物馆”。四、邢台规划分析1、邢台分区规划分析邢台依据自身情况分为六个区域，达活泉分区、高庄桥分区、中兴西分区、中兴东分区、新兴西分区、新兴东分区。达活泉分区：规划该区具有接纳中心区人口分流的职能，以居住用地和教育科研用地为
14、主。结合市级三中心的建设，在其周围补充，完善居住区级的公共设施；调整用地结构，依托达活泉公园建设设施完善的园林式小区，加密道路路网，补充完善基础设施，限制其它性质用地发展。规划至2010年本区的实际居住人口由现状的6.61万人增至14.6万人。高庄桥分区：本区为邢台市的商贸中心、教育科研次中心，邢台县行政科研中心，兼有工业、居住等多种功能的综合区域。预计到规划期末本区总人口5.56万人，规划总用地7.83平方公里，其中城市建设用地7.73平方公里，人均建设用地138.9平方米/人。本区规划结构为一个商贸区、两个教育科研区、一个行政办公区、两个居住区、三个区级公园、三条景观轴线。规划公共设施用地
15、248.7公顷，占分区总用地的31.75%。规划的两个居住区中心集中布置了绿地、广场和体育用地，在豫中街和邢州北路的交叉口规划了一座综合性医院。分区内现状小学6所，规模较小，规划主要扩大规模，完善体育活动用地和绿化用地，在新合路东侧新规划一所36班完全中学。中兴西分区：位于邢台市城区中西部，是邢台市主城区的核心区。总面积12.39平方公里。2000年底总人口13.6万人，规划人口控制在13.35万人。布局结构为四区三中心。四区：指四个居住区。三中心：中兴西大街东段为市级商业中心；团结西大街东段街区为市级金融中心；中兴西大街中段街区为区级教育中心。由于本区公共设施集中，在规划的四个居住区中安排了
16、三个居住区中心，第四居住区靠近市级中心所以未设居住区级中心。小区级公共设施只安排了中、小学项目。规划公共设施用地257.38公顷，占总用地的20.77%中兴东分区：该分区是邢台市老城区、市级商业中心。现状建设用地10.46平方公里，常住人口14.5万人，暂住人口1.2万人。人均建设用地76.4平方米。现状用地布局混乱，居住环境差，公共设施不配套，缺少绿地，体育设施用地，道路网尚未形成系统，缺少停车场。该区有古城墙，清风楼、东大寺、火神庙等文物古迹。总规划面积12.48平方公里，总人口13.66万人。规划形成“三中心、六区”的布局结构。三中心：中兴东大街和顺德路交叉口处的市级商业中心；以新世纪广
17、场周围建筑为中心的市级文化娱乐中心；以火车站和新长途客运站为中心的对外交通集散中心。六区：形成四个居住区和中兴东大街以北的一类工业区和高新技术开发区。新兴西分区：位于邢台市主城区西南部，其范围为：北起建设大街，南至总体规划确定的城市用地边界，西起西二环，东至京广铁路，总占地面积7.65平方公里。规划至2010年，全区2010年底常住人口3.36万人，暂住人口0.45万人，总人口达到3.81万人。本区为城市工业区，结构功能单一，以发展工业为主，分区用地以工业用地为主，辅助仓储用地和居住用地。规划本区形成“一轴、三区”的布局结构：“一轴”是指新兴西大街景观轴；“三区”是指性质相对集中控制形成工业区
18、、仓储区、生活区。区内有邢钢、冶金、长征等厂矿企业，沿铁路线有相对集中的仓储用地，三类工业用地比重大，环境污染状况严重。本区内市级公共设施均分布在建设大街、新兴西大街、冶金路、郭守敬路、太行路等城市干道两侧；区级公共服务设施改造扩建中学三所、小学五所，新增两处文化娱乐用地，两处体育用地和一所综合医院，扩大教育科研用地，规划布置两处居住区公共服务设施中心。新兴东分区：是邢台市主城区的主要发展方向，以生活居住为主的城市综合发展区。规划到2010年总人口13.9万人，其中常住人口12万人，暂住人口1.9万人，建设用地12.18平方公里。规划新兴东分区为“两区、两中心”的布局结构。两区分别为依托铁路形
19、成的生产区和东部生活居住区，两中心指体育中心和城市副中心。规划重点：完善道路系统，加强公共设施、基础设施、增加绿化面积，改善城市的生态环境。2、邢台近期规划发展方向：近期建设用地规划发展方向：主要向北、向西、向东南发展。重点发展区为达活泉分区和高庄桥分区的北部，以发展教育科研、行政办公和生活居住用地为主；中兴西分区的西部，以发展生活居住用地和公共绿地为主；中兴东分区的东南部，以发展高新技术产业和一类工业为主。近期道路交通规划方向：近期道路交通规划的重点是完善干道系统，解决穿越京广铁路的城市东西向交通问题，拉动城市发展。建设新区干道系统，完善旧区道路系统，打通断头路，激活老城区，使城市道路网趋于
20、完善。规划完善中心汽车站配套建设，建设汽车东站（位于高新技术开发区）；建设1座公交站场，规划道路建设项目32项，总长度63.1公里。近期建设规划用地分为新区建设和旧区改造两大部分。新区建设安排总用地12.53平方公里，其中工业用地4.05平方公里、教育科研用地3.01（含中、小学）、生活居住用地3.92平方公里、道路广场用地1.55平方公里。旧区改造主要分两个街区，即：围寨河街区和顺德路街区，用地分别为1.26平方公里和0.66平方公里。城市发展空间上采取西扩、东联、中部优化的方略，积极实施城市西部的河西文化生活区、皇寺玉泉景区、羊范皮毛集散区和城市东南部的工业园区四大功能区片的城市发展战略，
21、优化城区的生态环境结构，空间发展和产业结构，提高城市配套功能和人居环境。到远期，形成以市区为中心，皇寺、南石门、羊范、东汪四镇为卫星城的城市形态。公共设施：重点搞好“六中心”的建设，即：以团结大街的人行/工行为主的金融贸易中心、达活泉公园西南侧的行政中心、火车站站前区交通集散中心、豫让桥集贸市场中心、军需学校处的教育科研中心、新世纪广场的文化娱乐中心。医院：现有各级医院24所，规划区级医院4所，至2010年医院总数将达28所。体育设施：现有体育场馆1个，规划体育场馆8个，至2010年体育场将达9个。教育科研用地：现状教育科研用地为152.56公顷，规划为534.9公顷，增加了382.34公顷.
22、我市目前共有中学38所，小学68所，规划到2010年城区中学将达47所，小学80所。城市绿地系统规划：绿地系统规划是城市可持续发展的一项重要内容，其目的是为了增加城市绿地、提高绿地质量、合理组织绿地结构、改善城市生态，提高居民生活质量，为创建国家园林城市做努力。规划基期从20012020年，该规划主要是从邢台市整体出发，在分析市区绿化现状的基础上，编制了“一环一芯、四组七带、各级绿地相配套、道路绿化、河流泉湖相连接的绿色网络化绿地结构”；确定了城市各级绿地广场、生产防护绿地、生态绿地位置规模；量化了城市绿地率、绿化覆盖率等绿化指标，详尽地编制了道路绿化规划，行道树规划、植物配置规划；并按照国家
23、近期要求绘制了城市绿线控制图，为城市的绿地建设提供了建设依据。 第二章、邢台写字楼市场分析1、 已经投入使用的写字楼：名 称位 置图 片概况云龙大厦中兴东大街，新世纪广场西面 虽然地理位置优越，立面效果较好，但出租率很低，楼内设备陈旧，租金不到20元/月，还可大幅优惠顺德路商务楼顺德路上，市政府附近多层建筑，出租率低，租金1216元/月，部分楼层整层都在招租2、 在售写字楼：【恒运商务楼】l 地理位置：位于钢铁北路上，中华路交叉口南100米l 建筑规模：4层建筑，每层1000平米；其中1、2层是商业；3、4层是写字楼l 售价：1600元/【广龙电子城】l 地理位置：新华路汽车站l 建筑规模：1
24、2层，底下3层为广龙电子城，4楼以上为写字楼l 售价：1800元/l 销售情况：销售情况不佳3、 邢台写字楼市场小结：1、 邢台没有成熟的写字楼市场，市场中的写字楼为低端产品，相应配套设施差，且出租率普遍较低，租金便宜。2、 写字楼需求少。第三章、商业地产分析名 称图 片分 析莱佛仕时代广场l 地处邢台桥西商业中心，家乐园对面。l 目前只销售了外围商铺，基本售完l 公寓基本售完亿德隆购物广场l 一期已经完工，销售较好；l 但目前经营状况不好，大多商铺闲置，销售受阻；l 市场期待正式开业、天气转暖情况好转。财富广场l 以超低首付，投资回报作为主宣传卖点；l 年回报率8，采取产权式返租销售模式；l 销售只有五分之一左右。米兰商厦l 销售、招商3、4年，一直无法开业华北机电城l 目前市场无法形成规模，销售，招租受阻、停滞。商业地产小结：1、 临街外围铺面销售情况好。2、 没开业前销售情况好，开业后如果经营不佳则销售受阻。3、 产权式商铺销售情况不好。4、 象华北机电城、米兰商厦，没有经营户，市场无法形成，无法实现销售。