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1、房地产开发企业会计第一章 总 论第一节 房地产开发企业概述一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面道路等。房地产开发企业进行的主要业务有：1、土地的开发与经营土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设和道路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟地”，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的
2、社会生产和人民生活的需要。 2、房屋的开发与经营房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目 。4代建工程的开发代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、供水、供汽、供热管道以及其他市政公用的设施等。有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务
3、外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1、开发经营的计划性2、开发产品的商品性3、开发经营业务的复杂性（业务内容、经济往来对象） 4、开发建设周期长，投资数额大5、经营风险大6、房地产品保值、增值性三、房地产开发项目投资费用估算房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不
4、同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成：(一)开发成本开发成本一般包括以下八项内容：1、土地使用权出让金2、土地征用（农村）及拆迁安置补偿费（城镇）3、前期工程费（规划设计、可研、土地开发）4、建安工程费5、基础设施费6、公共配套设施费7、不可预见费（1-6项的3%-5%）8、开发期间税费（二）开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1、管理费用（1-6项的3%）2、销售费用（销售收入4%-6%）3、财务费用（三）投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进
5、行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。房地产开发项目投资估算的作用1、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。第二节 房地产开发企业会计的对象-同企业准则相同一、 房地产开发企业会计的一般对象房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，所以，房地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能够用货币表现的经济活动，也就是房地产开发企业再生产过程中的资金运动。房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开
6、发企业将筹措的资金从货币形态转化为其它形态，通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。二、房地产开发企业会计的具体对象会计六要素。 （一）资产（二）负债（三）所有者权益（四）收入（五）费用（六）利润第二章 货币资金的核算（同企业准则一样）第三章 应收及预付款项的核算第四章 存货的核算第一节 存货的内容和计价一、房地产开发企业存货的组成房地产开发企业的存货，是指房地产开发企业在开发经营过程中持有的以备出售的产成品或商品、处于开发过程中的在产品、在开发经营过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。由于房地产开发企业主要从事土地、房屋、城市基础设施和公共配套设施、代建工程的开发或经营活动，开发经营活动多
7、样，费用构成复杂，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因而其存货包含的范围较广。一般来说，房地产开发企业按存货用途的不同，大体可以分为以下几大类：存货的内容和计价1、材料：指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。2、设备：指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、电梯、通风设备等。3、低值易耗品：是指单位价值较低，容易损坏，使用期限相对固定资产较短的，在使用过程中基本保持原有实物形态不变的各种用品用具，如工具、管理用具、玻璃器皿、劳保用品，以及在经营过程中周转使用的容器等。4、委托加工物资：指企业因技术和经济原因而委托外单位代为
8、加工的各种物资。5、开发产品：指企业已经完工并已经验收合格，可以按照合同规定移交购买单位或可以作为商品对外销售的产品，如已开发完成的土地、房屋。6、出租开发产品：指企业已经开发完成用于出租经营的的土地、房屋。7、周转房：指企业已经开发完成用于安置拆迁居民周转使用的房屋。8、在建开发产品：指企业正在开发建设过程中的尚未完工的各种土地、房屋等开发产品。存货的内容和计价二、存货的确认和计价（一）存货的确认按照企业会计准则的规定，存货在同时满足以下两个条件时，才能加以确认：一是与存货有关的经济利益很可能流入企业；二是该存货的成本能够可靠地计量。判断一个项目是否为存货，首先要符合存货的概念，在此前提下，
9、应当符合上述存货确认的两个条件。（二）存货的计价企业在持续经营的前提下，存货入账价值的基础应采用历史成本为计价原则。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。不同的存货的成本构成内容不同。存货的内容和计价（三）存货核算的内容对于房地产开发企业的库存材料、设备，采用企业会计制度的开发企业，在“原材料”科目和增设的“库存设备”科目进行。为了简化核算，对于包装物和低值易耗品，视同材料，在“包装物和低值易耗品”科目核算。对于在开发工程施工过程中可以反复周转使用的周转材料，应在“周转材料”科目单独核算。由于房地产开发企业的产成品形式特殊，不同于一般工商业的库存商品，应专门 设置“开发产品”科目组织核算。
10、第二节 库存材料的核算一、材料按实际成本计价的核算材料的日常核算通常可以采用实际成本或计划成本法，企业可以根据其经营特点和管理需要来选择。实际成本法下，从存货收发凭证到明细分类账全部按照实际成本计价。实际成本法一般适用于规模较小、存货品种简单、采购业务不多的企业。（一）材料取得的核算在实际成本法下，取得原材料通过“原材料”和“在途物资”科目进行核算。“原材料”账户核算库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的实际成本，并应当按照材料的保管地点（仓库）、材料的类别、品种和规格等进行明细核算。 库存材料的核算1购入材料的核算材料的
11、采购业务，首先由工程管理部门按照开发项目、施工进度和材料消耗定额提出需要量，由采购部门结合材料的库存情况，按期编制材料供应计划和用款计划，与供应单位签订供销合同保证及时到货。然后，经仓库部门根据供应单位的发票、运输机构的提货单、银行的结算凭证和运费账单等，办理材料验收入库和货款结算两方面的手续。会计部门根据验收入库单和供应单位寄来的发票账单进行结算和记账。由于企业采购材料的结算方式和采购地点不同，材料到达并入库与货款支付的时间通常不完全一致，其账务处理也不相同。库存材料的核算1购入材料的核算（1）发票账单与材料同时达到。（2）货款已付而材料未到。 （3）材料已到而货款未付。 （4）预付货款采购
12、。 2自制并已验收入库的原材料，按实际成本，借记“原材料”科目，贷记“生产成本”或“开发成本”等科目。委托外单位加工完成并已验收入库的原材料，按计划成本或实际成本，借记“原材料”科目，按实际成本贷记“委托加工物资”科目。3以其他方式增加的材料，在材料验收入库时，按实际成本，借记“原材料”科目，按不同方式下确定的材料的实际成本，贷记有关科目。 （二）材料发出的核算房地产开发企业的材料，采用实际成本进行材料日常核算的企业应根据领用材料的用途，将所耗用材料的实际成本按照一定的存货发出计价方法计入到有关会计账户。由于各种材料分批购进、分批领用，而每次购入材料的单价又往往不同，因而在每次领发材料时，就会
13、发生按哪一种单价计价的问题。发出材料的实际成本，通常可以采用存货的先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。1先进先出法2加权平均法3、个别认定法二、材料按计划成本计价的核算计划成本法是指企业存货的收入、发出和结存均按预先制定的计划成本计价，同时另设“材料成本差异”科目，分类登记实际成本与计划成本的差额。待月份终了，再将本月发出存货应负担的成本差异进行分摊，随同本月发出存货的计划成本记入有关账户，从而将发出存货的计划成本调整为实际成本。 采用计划成本法有利于考核企业材料供应部门和用料部门的工作效果，也有利于减轻存货品种繁多、收发频繁的企业的会计核算的工作量。 （一）材料取得的核算1购入材料的
14、核算材料采购的核算，就是企业生产储备供应过程的核算。为了考核材料采购业务的成果，通过设置“物资采购材料”和“材料成本差异”两个科目，可以确定各类材料的实际成本和计划价格成本的差异。2、自制并已验收入库的原材料，按计划成本，借记“原材料”科目，按实际成本贷记“开发成本”等科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。3以其他方式增加的材料，在材料验收入库时，按计划成本，借记“原材料”科目，按不同方式下确定的材料的实际成本，贷记有关科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。（二）材料发出的核算采用计划成本法应对发出材料按计划成本计价，但在月末，需要通过结
15、转“材料成本差异”账户，按发出材料的计划成本分摊其应负担的材料成本差异，从而将发出存货和期末存货的成本调整为实际成本。 发出材料应负担的成本差异应当按月分摊，不得在季末或年末一次计算。发出材料应负担的成本差异，除委托外部加工发出材料可按月初成本差异率计算外，都应使用当月的实际差异率；月初成本差异率与本月成本差异率相差不大的，也可按月初成本差异率计算。计算方法一经确定，不得随意变更。 材料成本差异率的计算公式如下：本月材料成本差异率=（月初结存材料的成本差异+本月收入材料的成本差异）（月初结存材料的计划成本+本月收入材料的计划成本）100%月初材料成本差异率=月初结存材料的成本差异月初结存材料的
16、计划成本100%发出材料应负担的成本差异=发出材料的计划成本材料成本差异率 第三节 库存设备的核算 设备类存货是房地产开发企业的特殊存货。企业购入的用于房地产开发经营的各种库存设备，如电气设备、卫生设备、通风设备，其性质类似于库存材料，均只能在一次开发过程中使用，并在开发过程中大都变更或消失其原有物质形态，或将其本身的物质加到开发产品的物质上去，成为开发产品的有机组成部分。由于房地产开发企业的设备和原材料在用途上相似，在会计上都作为存货核算，按照流动资产类别进行管理。一、设备取得和发出的业务房地产开发企业对用于开发工程的设备的核算，通常应由会计部门、供应部门及其所属设备仓库进行。在一般情况下，
17、供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收、发价值的核算。 供应部门按照设备的供应计划组织采购，签订合同，供应部门在接到发票、托收承付结算凭证、运输机构运单、提货单等收货凭证时，应：1检查发票所列设备名称、型号规格、数量、价格及发货日期是否与合同相符，监督记录合同的执行情况。2决定对发票中所列价款全部承付、部分承付或拒绝承付，并在发票或结算凭证上注明。3将运输机构运单或提货单交提货部门或设备仓库提取设备，发票及结算凭证交会计部门。二、设备采购、收发的核算房地产开发企业通常可以增设
18、“库存设备”科目对库存的各种设备进行总分类核算，在性质上类似于设置“原材料”科目核算库存的各种材料。“库存设备”应按每一设备名称、型号、规格在开设的设备卡片中进行收发的明细分类核算。（一）设备采购的核算类似与库存材料的日常核算，企业的库存设备可以采用实际成本或计划成本核算。如果设备采用实际成本进行日常收发核算，应设置“库存设备”科目核算设备的采购成本并总括反映和考核设备采购、收、发、结存情况，另在“在途物资”科目下设置“在途设备”二级明细科目核算企业采用实际成本日常核算下货款已付尚未验收入库的购入设备的采购成本。 （二）设备发出的核算实际成本法下，设备发出交付安装时，应根据设备出库单将设备的实
19、际成本自“库存设备”科目的贷方转入“开发成本”、“管理费用”、“销售费用”、“委托加工物资”、“其他业务支出”等科目的借方。年终时，应对领用出库的设备进行清查，凡不符合正式开始安装条件的设备，应办理假退库手续，用红字借记“开发成本”科目，贷记“库存设备”科目；下年度开始时，再用蓝字重作同样的分录，登记入账。第四节 委托加工物资的核算 一、委托加工物资的计价 企业存放于外单位，委托其加工的材料物资称作做委托加工物资。 企业委托其他单位加工的物资应按照实际成本入账。一般来说，其实际成本包括：（一）加工中实际耗用物资的实际成本；（二）支付的加工费用及往返运输费；（三）支付的税金，包括委托加工物资负担
20、的增值税和消费税。委托加工物资负担的增值税和消费税，应区分不同的情况进行处理：加工物资应负担的增值税，凡属加工物资用于应交增值税项目并取得增值税专用发票的一般纳税人，可将这部分增值税作为进项税额，不计入加工物资成本；凡属加工物资用语非应纳增值税项目或免税项目的，以及未取得增值税专用发票的一般纳税人和小规模纳税人的加工物资，应将这部分增值税计入加工物资的成本，不得抵扣。 二、委托加工物资的核算企业设置“委托加工物资”科目核算委托外单位加工的各种物资的实际成本。该科目应按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算。本科目借方记录委托加工物资的实际成本，贷方记录加工完毕入库物资的实际成本
21、和退回物资的实际成本，期末有借方余额，反映企业委托外单位加工尚未完成物资的实际成本。通常，委托加工物资的主要账务处理如下： （一）发给外单位加工的物资，按实际成本，借记“委托加工物资”科目，贷记“原材料”、“开发产品”等科目；按计划成本核算的，还应同时结转材料成本差异，借记“委托加工物资”科目，贷记“材料成本差异”科目；实际成本小于计划成本的差异，做相反的会计分录。（二）支付加工费、运杂费等，借记“委托加工物资”科目，贷记“银行存款”等科目；需要交纳消费税的委托加工物资，由受托方代收代交的消费税，借记“委托加工物资”科目（收回后用于直接销售的）或“应交税费应交消费税”科目（收回后用于继续加工的
22、），贷记“应付账款”、“银行存款”等科目；支付增值税的，计入应交增值税的进项税额，借记“应交税费应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”科目。 （三）加工完成验收入库的物资和剩余的物资，按加工收回物资的实际成本和剩余物资的实际成本，借记“原材料”、“开发产品”等科目，贷记“委托加工物资”科目。采用计划成本核算的，按计划成本，借记“原材料”科目，按实际成本贷记“委托加工物资”本科目，实际成本与计划成本或售价之间的差额，借记或贷记“材料成本差异”科目。 例4-11 第五节 包装物及低值易耗品的核算一、包装物和低值易耗品的内容在劳动资料中，除了列作固定资产核算的以外，还有一部分使用期间较短、价
23、值较小的工器具以及开发经营管理中使用的物品，包括工具、器具、仪器、管理用具、玻璃器皿、劳保用品、包装容器等。为了便于核算和管理，在劳动资料中把这些物品和固定资产划分开来，视同材料存货，作为流动资产核算和管理。企业的包装物一般按具体用途可以分为：（1）生产过程中用于包装产品作为产品组成部分的包装物；（2）随同商品出售不单独计价的包装物；（3）随同商品出售单独计价的包装物；（4）出租或出借给购买单位使用的包装物。按照现行财务制度规定，各种一次性使用的包装材料应作为原材料核算；用于储存商品、材料而不对外出售的包装物，其价值比较低，使用年限不长的，应作为低值易耗品；计划上单独列作企业商品产品的自制包装
24、物应作为产成品核算。包装物及低值易耗品的核算通常，低值易耗品按用途可以分为：（1）一般工具：一般用具是指生产中的常用工具，包括刀具、量具、安装用具等。（2）专用工具：专用工具是指专用于制造某一特定产品或在一个特定工序上使用的工具，如专用模具。（3）替换设备：替换设备是指容易磨损或为生产特定产品的替换使用而需要的设备，如轧钢用的钢辊等。（4）管理用具：管理用具是指在管理上使用的各种用具，如办公家具等。（5）劳保用品：劳保用品是指给职工发放的为保障安全生产的工作服、工作鞋和各种劳动保护用品。（6）其他：指不属于以上各类的低值易耗品，如用于储存商品、材料而不对外出售的玻璃器皿。 一般来说，企业划低值
25、易耗品的标准为：凡使用期限不满一年的劳动资料和开发经营用主要设备，以及单位价值在2000元以下、使用期限不超过两年的非开发经营用设备，都划归为低值易耗品。为了在核算上区别于固定资产，实行规范管理，企业应编制“低值易耗品目录”，规定列入低值易耗品核算的物品。二、包装物及低值易耗品的核算第六节 周转材料的核算一、周转材料的内容开发企业如果自行组建施工队伍进行开发项目工程施工的，除使用各种一次性消耗材料外，还要使用一些在施工中多次周转仍保持其原有物质形态的材料，即通常所说的“工具性材料、材料型工具”。这些材料，一般可分为如下四类：1模板：指浇制混凝土用的钢、木或钢木组合的模型板，以及配合模板使用的支
26、撑材料和滑模材料。2挡板：指土方工程用的挡土板及支撑材料。3架料：指搭脚手架用的竹、木杆、跳板以及钢脚手。4其他：如塔吊用的转轨、枕木等。周转材料的核算二、周转材料的核算周转材料主要有以下几种主要的账务处理：（一）企业购入、自制及委托外单位加工完成并已验收入库的周转材料等，比照“原材料”科目进行处理。（二）企业应当根据具体情况对周转材料采用一次转销法、分期摊销法、分次摊销法或者定额摊销法四种主要方法: 1一次转销法，一般应限于易腐、易损的周转材料，于领用时一次计入成本、费用。2分期摊销法，按照周转材料的预计使用期限分期摊入有关的成本、费用。3分次摊销法，根据周转材料的预计使用次数摊入成本、费用
27、。4定额摊销法，根据实际完成的实物工作量和预算定额规定的周转材料消耗定额，计算确认本期摊入成本、费用的金额。计算公式如下：周转材料每月摊销额=该月完成的实际工程量单位工程量周转材料消耗定额（三）领用、摊销和退回周转材料。会计部门根据仓库交来“领料单”，将其成本自 “原材料”科目的贷方转入“周转材料”科目的借方。如果周转材料在购入时即与其他材料分开核算的，则：1采用一次转销法的，领用时应按其账面价值，借记“工程施工”等科目，贷记“周转材料”科目。2采用其他摊销法的，领用时应按其账面价值，借记“周转材料在用”科目，贷记“周转材料在库”科目；摊销时应按摊销额，借记“开发成本”、“销售费用”等科目，贷
28、记“周转材料摊销”科目；退库时应按其价值，借记“周转材料在库”科目，贷记“周转材料在用”科目。（四）周转材料报废。1采用一次转销法的，应按报废周转材料的残料收入价值，借记“原材料”等科目，贷记“开发成本”等科目。2采用其他摊销法的，按应补提摊销额，借记“开发成本”等科目，贷记“周转材料摊销”科目；按报废周转材料的残料价值，借记“原材料”等科目，贷记“开发成本”等科目，同时按已提摊销额，借记“周转材料摊销”科目，贷记“周转材料在用”科目。（五）采用计划成本进行周转材料日常核算的，月末结转领用周转材料应分摊的成本差异，借记“开发成本”、“销售费用”等科目，贷记“材料成本差异”科目，实际成本小于计划
29、成本的差异做相反的会计分录。第五章 固定资产和无形资产的核算第六章 投资性房地产的核算（简单了解，见企业会计准则第号）第一节 投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租凭方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让
30、的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。3、已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协方式中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自
31、用土地使用权（无形资产）。2、作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理）,能够单独计量并用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量或出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投
32、资性房地产的两个确认条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。以下以外购、自行建造的投资性房地产的初始计量予以说明:1、外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2、自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或
33、用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其
34、实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。2、按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。3、取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。4、投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠取得才可采用公允
35、价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对
36、土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”（成本）科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。2、不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表中投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。资产负债表中，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”
37、科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低原账面价值的差额，做相反的会计分录。3、取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其它业务收入”等科目。三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配得润）。企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，
38、按照原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间差额，贷记或借记“利润分配未分配利润”、“盈余公积”等科目。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 第三节 投资性房地产的转换和处置一、房地产的的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、
39、提供劳务或者经营管理的日期。2作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。3自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用为出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。4自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，将土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下
40、，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。（二）房地产转换的会计处理1、成本模式下的转换（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记 “投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无
41、形资产减值准备”科目。 （2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。（3）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。按其账面余额，借记“投资性房
42、地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销“科目，贷记”投资源共享性房地产累计折旧（摊销）科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。 2、公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性
43、房地产（成本）”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目。待该项投资性
44、房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 （3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动
45、损益”科目，；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。其中企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产账面价值计入其他业务成本。（一）成本模式计量的投资性房地产（二）公允价
46、值模式计量的投资性房产第七章 开发产品成本的核算（重点）本章要点1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 3、土地开发成本的归集和结转4、配套设施开发成本的归集和结转5、房屋开发成本的归集和结转6、代建工程开发成本的核算第一节 开发产品成本概述一、开发产品成本的分类为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用支出。 开发产
47、品成本按其经济用途，可分为如下四类：（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出。（三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 二、开发产品成本的构成开发产品成本包括以下六个成本项目：（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施