万达广场项目投资分析报告.docx

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1、万达广场项目投资分析报告万达广场项目投资可行性分析报告年级专业：10财务管理小组成员：于平李欣 崔焯羽 陈嫣雨河海大学商学院2013.11目录一、项目背景分析-2-、项目概括-2 -2、项目的主要技术经济指标-2-3、项目方案一3-4、项目功能面积分布-3-二、项目投资估算与资金筹措-4-1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表-4-2、项目投资计划与资金筹措表-5 -三、项目借款还本付息分析-6-四、项目销售与租赁收入测算-7-五、项目销售与租赁税金及附加测算-10-六、项目财务评价-12-1、本项目财务分析的假设前提-12 -2、损益表与项目静态盈利能力分析-13 -3、现金流量表与动

2、态盈利能力分析-15 -4、项目资金来源与运用表-19 -七、项目盈亏平衡分析-21-1、销售部分盈亏平衡分析-21-2、租赁部分盈亏平衡分析-21-八、项目财务评价结论-22 -1 -一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城,为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成

3、为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。2、项目的主要技术经济指标(1)总用地面积：70143 m2(2)总建筑面积：288000 ma(3)建筑密度:49.75%(4)容积率：3.80(5)地下建筑面积：11743m2(6)地上建筑面积：161197m2(7)西塔楼建筑面积：71771m2(8)东塔楼建筑面积：101169m2(9)已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构3、项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租 为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商 业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约 30万平方米的城市综

4、合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内 汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市 核心区的城中之城4、项目功能面积分布表1 （主力楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方 米）总面积（平 方米）负二层管理中心、维修间、变压器 房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场301330131层大堂、商场等26480264802层商场15410154103层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411925层写字楼154116951表2 （

5、公寓楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平 方米）总面积（平 方米）负二层地下车库20482048负一层地下室20482048小计4096119层精装公寓等204845.752二、项目投资估算与资金筹措1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至20n年10月。（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：3012706132元人民币

6、。表3项目总投资估算表主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计发成本（静态）9079927808975600371392836515083地购置费2924973982891207502602289150000.期工程费程建设费5513021225449356125727496290742发期间税费641932606353674306351210093发费用104620067103399721895139020434:理费165390641631068377214927222他费用50584505035885505086470EJ预见费165390641631068377214927222务

7、费用664834896574716451265711364i售费用002760128938527601计1012612847100087000932879755171272、项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了 5 亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52 亿元，计划由开发商投入自有资金097亿元作为启动资金，另需向 银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充， 总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4项目投资计划与资金筹措表

8、序号项目合计建设经营期10年3月10年6月10 年 101投资总额121271242524254339561.1建设投资121271242524254339562资金筹措121271242524254339562.1自有资金972024255826962.2借款资金455000600045002.3销售收入再投资66051017672287603资金缺口 (2.1+2.2)55200242565825196三、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款455亿元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本 付息，2020年还清。根据中国人民银行20

9、09年2月调整后的利率， 10年以上的贷款年利率为5.76%。目前银川市房地产开发贷款利率 通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前 融资成本为年利率：5.76%*1.1 = 6.336%o本项目合计需支付利息 113648001元，详见借款还本付息表7。表5借款还本付息表（单位：元）项目合计建设经营期20102011年初借款累计210036334108242981本年借款455000000本年应计利息133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255575506275年末借款累计1082429810四、项目销售与租赁收入测算

10、本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主 力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收 入预测详见表6、表7所示。表6主力楼写字楼销售收入测算表售价13000销售率30%销售面积174282010销售收入 元）（万22656售价1400 0销售率75%销售面积261422011销售收入 元）（万36598售价13500销售率100%2012销售面积1452-9 -3销售收入（万 元）19606合计（万元）78861表7主力楼商场租赁收入测算年份2010201120122013201420152016平均月 租金46484543414545（元）000000

11、096929088878585出租率%租赁费 用（万 元）38403836343838商场（-1租金收至地面四入（万72726661586262层）元）1008107521414120202020202020年份25262728293031平均月 租金 （元）496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.12585858585858585出租率%租赁费 用（万 元）41414141414141商场（-1租金收至地面四入（万68686868686868层）元）81818181818181五、项目销售与租赁税金及附加测L=j本项目销售与租赁税金及附加估

12、算表详见表8、表9所示。表8销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20102011201220131销售收入226563659819606788602销售税金及 附加13912247120448422.1营业税(1) *5%1133183098039432.2城市维护建 设税(21)*7%79128692762.3教育费附加(2.1) *3%3455291182.4防洪工程维 护费(1 )*0.09 %203318712.5交易印花税(1 )*0.05 %111810392.6交易管理费 *0.5%113183983943土地增值税(1) *1%227366196789表9租赁税金

13、及附加估算一览表g.lj FT号项目计算 据依合计20102011201220132014201520161租赁收 入685530287762926927229242082222223482234822租赁税 金及附 加12092750765163480342703920414241422.营业税(1)3427614391461361211111171174本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业 的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。(2)租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况, 设定租金每五年绝对升幅为5 % e本租金基本可视为

14、净租金标准。(3)税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标 准均严格按照政府的有关规定。(4)出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取 物业产生收入起的年份至经营期最后一年(2005年至2032年，共28 年)。(5)出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。(6)期望收益率(基准收益率)的确定设定为7%。2、损益表与项目静态盈利能力分析表10项目损益表rr计算依合202012020202020号项目名称据计101121314151628292724222323764772622202248481收入39169982221.

15、7881销售收入60282927242223231.685772622202248482租赁收入5306998222171474747474747472总成本费用271484848484848482.由于销售写字3831楼总成本分摊392.用于租赁物业132474747474747472折旧93248484848484848125505148423941413税金770766303702042423.销售税金及附4841加23.租赁税金及附120505148423941412加927766303702042424土地增值税7895利润总额(1)-(2)- (3)-(4)466561189521

16、9358176781519 0135541459214592(5)*33153626358504448486所得税%965548834137315151212103126997118179097977税后利润(5)-(6)59680447817676分析：项目年投资利润率为908%基准收益率7%,基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。3、现金流量表与动态盈利能力分析(1)全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表11所示。表11全部投资现金流量表A 厅号项目名 称合计建设经营期20102011201220132014201520161现金流 入764396287762926

17、927229242082222223482234821.1销售收 入788601.2租赁收 入685536287762926927229242082222223482234822现金流 出5000011330115511063792838393895889582.1建设投 资171270500002.2销售56312.2.1销售税 金及附 加48422.2.2土地增 值税7892.3租赁税 金及附 加7071050765163480342703920414241422.4所得税15396362546388583450134473481548153净现金 流量-50001744617718165

18、92149251382914524145244累计净 现金流 量-5000193053702353615685408236996894111418根据评价指标显示：本项目投资回收期为7.89年 本项目全部投资净现值（NPV） =86866万元全部投资内部收益率为21.27%由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。（2）自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。表12自有资金现金流量表1 1上 rr号项目名称合 计建设经营期20102011201220132014201520161现金流入76439628776292692722924208222222348223

19、4821.1销售收入788601.2租赁收入685536287762926927229242082222223482234822现金流出46384322840115511063792838393895889582.1自有资金597202.2预售收入 再投入2.3贷款还本 付息57550115102.4销售税金 及附加48422.5租赁税金 及附加12092950765163480342703920414241422.6土地增值 税7892.7所得税15396362546388583450134473481548153净现金流 量593617718165921492513829145241452

20、44累计净现-377200-343114253398543金流量4628689184367根据评价指标显示： 本项目自有资金投资净现值（NPV） =50829万元自有资金投资内部收益率为21.27%由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。4、项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表13所示。表13资金来源与运用表序 号项目名 称20102011201220132014201520161资金来 源287762926927229242082222223482234821.1销售收 入1.2租赁收 入287

21、762926927229242082222223482234821.3自有资金1.4银行贷 款2资金运用22840115511063792838393895889582.1建设投 资2.2借款还 本付息115102.3销售税 金及附 加2.4租赁税 金及附 加50765163480342703920414241422.5土地增 值税2.6所得税62546388583450134473481548153盈余资 金59361771816592149251382914524145244累计盈2197396956287121850399561140余资金53509488由表中计算结果看出，本项目累计盈

22、余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求七、项目盈亏平衡分析1、销售部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则 由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35%时，用于销 售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当 盈亏平衡点的销售率70%时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的 销售率为52.35 %,可见其风险程度较低。2、租赁部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设, 则由于出租部分的物业出租率为23.54%时，租赁部分全部投资利润 率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率70% 时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54%,可见其 风险程度较低。八、项目财务评价结论通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零;财务内部收益率大于基准投资收益率7%；借款偿还期能满足贷款机 构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可 行。-23 -