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1、深圳坪地工程前期筹划方案一、龙岗住宅市场根本概要1.2005-2021年市场供求关系在区域市场尚未被完全开发之前，片区市场供求总体仍会保持平衡。由于经济产业结构短期内总体不会有太大的变化，置业结构仍维持哑铃状结 构，中档需求进一步增加。进入到新的市场时期，产品、营销、效劳均有大的提升，实现质的市场变化， 呈现螺旋上升的特点。在城市化开展迅猛及交通大幅改善的情况下，可能会促成市场格局发生突变,即区域市场被打破，中高档住宅及住宅投资需求市场大量增加，需求呈现多元化发 展。由于城市化开展，未来土地供应情况尚不明确，供应市场的变化也有可能化 解相当的需求增量。2.龙岗片区住宅市场概况龙岗住宅市场近几年
2、呈现波浪式开展的特点，即整体市场由布吉向横岗，再到 龙岗过渡，中心城短期内仍属于典型的区域市场。住宅方面，龙岗片区市场仍集中在布吉、横岗和龙岗三个地方，其中，布吉镇 的市场范围主要包括布吉、罗湖两地，横岗镇由于中海及未来振业工程的吸引，降 低了市场被分流的局面，主要以当地及开发商吸引的局部关内客户为主；龙岗中心 城及龙岗镇仍保持对于周边区域，如周边镇、大鹏半岛及惠州、东莞局部地区的影 响，但横岗镇不包括在内。在龙岗中心城与龙岗老镇之间，中心城居住条件明显优于老镇，两者之间的市 场是分流与被分流的关系，在产品上有一定互补。商业方面及住宅投资局部，市场不太受限，客户来源相对较宽泛虽然有道路及地铁等
3、因素影响，但在未来两三年内，市场格局根本稳定，难有大的改观，除了布吉、横岗持续有一定量新盘推出外，龙岗位置遥远的感觉也不易 消失。二、龙岗片区市场房地产特征本工程在筛选适宜的开展方向时，不能回避整个区域具体的市场环境。以下关于该区域环境及市场的概要描述将包含有城市经济、房地产、消费及未来区域开展 趋势等诸多内容。特征1、居住市场仍是主流，多元投资市场开展迅速龙岗主要是横岗以东是一个比较典型的居住型区域市场，居住气氛较浓，住宅远比办公楼和商业工程好消化得多，打个不恰当的比喻，还处于“社会主义初 级阶段，主要解决的问题是“安居乐业。其次，局部先富者的投资意识也在积累 和开展中，由初期的“商业投资到
4、现在的“住宅投资，再到外区的投资客开始进 入，投资市场的增长不容无视。概括而言，主流市场仍以居住为主，多元化投资市 场也在迅速开展中，有增速加快的趋势。特征2、政府引导作用降低，自发式引导蕴藏市场风险龙岗区政府推出的具有影响力和带动作用的事情，就是进行中心城的开发建设，这已经成为过去时，对于深惠路沿线及龙岗老镇的建设改造， 还没有有明显的成效, 包括以商贸带动开展等设想，也无法在短期内产生作用。目前来看，唯一较具影响 的主要是深惠路改造和地3号线建设，有明确的时间表。特征3、商业环境短期内不成熟大商业进驻本区是着眼于未来几年后的市场，目前主要是抢占地盘，需要依靠 实力支撑前几年的苦日子；社区商
5、业临街独立式商铺也看中这些，投资客是买 未来的收益，所以中心城的商业开展具有一定的畸形，即商业投资者不少，但商业 经营惨淡，与人口总量及消费能力均不匹配。现阶段为何开发商具有较大风险？我 们认为主要的风险来自于市场庞大的商业存量，新推商业工程无疑将面临消化速度 慢和商业售价不高的问题，具有很高的市场风险。特征4、龙岗以东各老镇均受益于中心城的开展中心城与龙岗以东各老镇的关系是水乳交融的，许多利益可以共享，但又有各 自的特征，具有很强的互补性，两者有某种分工协作的默契。中心城在楼市中的主 导作用非常大，具有定位的作用，在整个区域的产品水平、价格及其他方面均有制 定标准的条件，其它各镇因此受益，跟
6、着水涨船高。但老镇也具有自身不可替代的 功能，对于中心城而言，在产品类型上可以说具有很强的弥补性。主要表达在以下 几方面：一是中小户型产品具有很大的市场空间。由于中心城的住宅产品大多为偏大户 型，中小户型产品非常少，这局部市场空缺正好由龙岗老镇来承担，不存在与中心 城之间的明显竞争，而面对的市场需求却很大，加之供应量一直不是很多，市场销 路比较好，价格也日渐看涨，是一种较理想的物业类型。二是商业产品，包括商业工程和居住区商业两类。目前，龙岗老镇的商业根底 比中心城要好，相对来说，无论是位置交通、商业聚集量、经营人气、投资回报等 均有一定条件，因而商业风险较中心城要低，在商业方面获得较高价值可能
7、性也更 高一些。三是投资类产品具有较大的牛存条件。 除了以上所述小户型住宅及商业产品外, 其他类型的投资选择也相比照拟多。特征5、投资市场增长迅速，但市场缺乏新的投资品种中心城区域投资市场的增长很明显，不仅有传统的习惯，也有大环境大趋势的 推动。在这里，居住着许多潮汕籍、客家籍居民，传统上有经商和投资的习惯，买 商铺，或者二次购房，在很早以前就有，这里的房产，有不少空置，但不怎么影响 实际的投资行为，投资者认为将来必然有较好的回报。近两年，投资小户型住宅的 开始增多了，来自区外的投资者也增多了，不仅在老镇片区的新推住宅投资比例在 增加，个盘住宅甚至投资成分甚至超过自用比例，在中心城也有可能出现
8、投资 类型的住宅产品。 这些是投资市场的一个重要讯号， 说明投资品选择在趋向多元化， 投资分布和来源也更趋广泛。目前在中心城区域，房地产投资选择的渠道和产品还很少，渠道方面主要有购 铺返租短期、出租或进行转卖几种，投资品类型主要有商铺、二次购房置业、小 户型住宅投资几种，可选性很少。其实，房地产投资品的类型还有很多，对于中心 城来说，缺乏适宜的新的投资产品是个重要问题，其中，老镇片区的新型投资品的 研究更具有实际意义。特征 6、未来 2-3 年是市场想象空间最大的时期， 也是工程推出及炒作的最正确时 期2021年前可能有几个重大的现象需要关注，一是城市化开展使龙岗与深圳关内 的关系更加紧密，城
9、市建设、经济开展及人口总量增加实现突变；二是不低于 500 万平方米的住宅供应量推向市场，观念、产品、价格、消费市场等均发生重大变化； 三是深惠路改造及地铁 3 号线建成，沿线有望形成黄金走廊，龙岗深惠路段，成为 富有投资潜力的地区；四是龙岗中心城与宝安中心城成为深圳唯一的势均力敌的两 大热点投资区域2005-2021 年是龙岗中心城开展变化最快的时期， 不仅表现在城市建设、 房产交 易规模及品质、 物业价值增值速度等方面， 也包括市场预期信心有可能会极度膨胀， 这是个充满想象和炒作的重要时期， 也是充满变数的时期， 千载难逢， 对个盘而言， 利用得好，会很成功。三、坪地镇概况简析1.区位分析
10、坪地位于深圳市东北部，距深圳市区 37公里，西北与东莞市相邻，东北与惠州市接壤，居于深圳市、惠州市、东莞市的三角中心地带，是深惠两地交往的必经之 地，亦是深圳河源、深圳梅州的交通要冲，地理位置得天独厚。坪地因其位于“三角中心地带，随着三个繁华市区经济、技术、信息的 幅射，未来经济的开展具有不可估量的潜在的地理优势。坪地四周群山环绕，中间一马平川，地势极其平坦，坪地因此而得名。坪地在深圳市的i位置/坪地街拋办*r9I V；I /在深圳市的位置示意图 镇特征简析厂!4属龙岗区，下辖坪东、坪西、六联、中心、年丰、四if IVx3:2个居委会，50个自然村。全镇面积57.6平方公里，总人口 10万人,
11、N X ? 怨口 1.2万人。城市化的开展，坪地面临着巨大的开展机遇 砂畏II 匚冲烁为打 坪地的交通十分便利，深惠一级公路和惠盐高速公路纵贯全镇；未来地铁坪地镇2.坪地坪地隶坪地、怡心其中户籍人深圳市方埔 6个村委会和线延伸段连接到坪地中心区，目前横坪公路正在全线紧张施工中；坪地至深圳优良 深水国际大港盐田港只有35分钟车程，经机荷高速公路到飞机场只需 35分钟，至深圳市区仅需35分钟，至惠州市和东莞仅需25分钟车程，交通极为便利。坪地街道概况坪地街道办坪地开展规划为龙城新城，与龙岗中心城协调开展，近两年经济开展迅速，2003 年国内生产总值16.08亿元，同比增长16.1%;财政收入1.7
12、9亿元，同比增长62.9%; 工业总产值22.45亿元，同比增长22.3%;利用外资2600万美元，同比增长11.2%。2004年1 6月份，工业总产值15亿元，同比增长23.2%; 1 6月份利用外资 2476万美元，同比增长195%2004 年坪地投资 1.5 亿元进行城市建设，确保城镇规划上档次、环境管理上水 平。 坪地广场 彩云体育馆坪地经济以加工制造业及外向型经济形态为主，目前有工业区 20 多家，据不完 全统计，截止到目前有工业企业 800多家，从业人员数 10万人，涉及玩具、 五金塑 胶、手袋、伞业、电子、工艺品加工、家具制造、眼镜加工、制革、建筑材料、印 刷等 10多个行业，以
13、港资、台资、日资企业为主。另有各类个体民营经济5000 余家。坪地经济的开展， 培育出一大批国内外知名的企业和品牌，如 sports 手袋、 富 荣华眼镜、青草湖工艺品、水谷玩具、广兴五金塑胶餐具、顶佳洋伞、欧陆经典家 具等。中航TFT大屏幕液晶平板显示器落户坪地投产的方案也在紧锣密鼓的筹 备当中，本工程规划投资 85亿元，建成投产后，工业总产值等于再造 2 个坪地，税 收再造 3个坪地。同时带动相关产业的开展，将为坪地经济带来巨大的开展前景。大华工业区工业区现状第二章工程现状及SWO分析对工程的全面了解及把握，是房地产开发成功的关键！只有通过屡次的实地考 察、了解、探讨、分析，才能更好地体会
14、到工程独有的特征，深入挖掘工程卖点， 把握工程优劣势因素；从而确定符合工程特征的定位概念，实现工程的顺利开发及 销售。一、工程主要经济技术指标总用地面积：8293 m2建筑占地面积：2296.4 m总建筑面积： 28700.32 m 其中：住宅： 24673.65 m商业： 1497.85 m不计容积率面积： 2231.32 m 其中：架空层：332.8 m2地下室：1900 m覆盖率：27.69%容积率：3.192绿化率：31.6%停车位：207个 注：以上工程经济技术指标以邀标函出据的数据为参考!二、工程现状解读本工程在坪地镇的位置图由于本工程所处片区开发尚处于初级阶段；因此，现时本地块相
15、对较为平坦,整体环境也显得较为清静富民路现状地块西面现状现状分析：总体来看，本工程虽然虽具有一定的优势条件，但由于其地理位置相对偏离了 坪地镇繁华区域；因此，该地块范围内诸多设施及配套的开展均未能及时跟上，从 目前地块现状来看其特征不是很明显；因此，谨慎对待、躲避工程的不利因素，充 分挖掘工程亮点，对本工程获得成功具有“至关重要的意义。三、工程SWO分析本工程价值构成由多种因素组成，主要考虑因素包括有工程因素、环境因素和市场因素三个局部，其中，工程因素是影响工程成功与否的关键本工程因素构成分析如下:因素说明目 因 素项地块条件本工程地块为规那么长方形，规划设计容易形成整体感；南北向形状亦有利于
16、户型设计，提升了工程价值。人为因素在工程规划设计、开发建设进度、营销力等方面， 规划设计及营销目前尚未确定，将具有影响全局成 败的力量。境 因 素环周边配套条件处于坪地镇中心的边缘地带，配套条件相对还比 较缺乏，交通、商业购物、教育、医疗及其他市政 配套设施方面仅教育条件有一定根底，其他那么较差。景观资源本工程最大的景观条件来自地块的东面广场， 其 它朝向除北向的整体形象不错外，南面及西面均受 到一些民房及其它建筑的遮挡。环境污染环境污染主要将来自西、南两侧的民房，其它相 比影响会较小一些。场市市场供求目前市场上仅西湖苑一个工程在推售当中， 市场 供应相对较为缺乏。因素市场竞争从市场竞争的角度
17、来看，只要做到与片区内直接 竞争工程存在产品上的差异便可躲避；但本工程的 市场竞争重点还是在于如何做到不流失本地的置业 者才是最为重要，因此，这都对工程规划、户型定 位以及主题概念定位等都将提出较咼的要求。未来3-4年内，随着龙岗市场的逐步成熟，市场结构仍较为稳定，整体需求仍将以实用型住宅需求为主流；另外，新的户型产品的不断推出，对工程自身素质的 要求也将越来越高。因此，作为本工程而言，在区域市场才刚刚起步、片区内生活 配套及居住条件均不完善的前提下，工程的因素主要是产品的规划将成为本项 目成功的关键！1优势:、地理位置优势：地处城镇中心区，整体规划较为合理；、交通优势：工程所在地邻近坪地汽车
18、站，并与深惠公路相隔不远；、景观优势：工程所在地紧邻坪地镇城市中心广场；、教育配套优势：工程东面配套有坪地中小学，业主子女就读便利。2时机：、坪地镇楼盘工程少，市场竞争力度不大；、对于经济和交通的开展，坪地与外界的交流增多，泛区域客户量正逐渐放大；、龙岗中心城土地供应紧缺，为整个坪地房地产开展提供契机； 、坪地人民生活水平提高，开始着眼于住房品质的提升；、城市化进程的逐步推进以及各知名房地产企业在龙岗的开发建设，对提升龙岗居住品质也将起到积极的作用；、邀请在龙岗有长期成功操盘经验的代理商，强强联手，极大的躲避了工程开发风险。总体来看，本工程的优势条件相对来说比较明显，所需要解决的工程开发难点自
19、然不少；就目前即将开发推售来看，本工程主要需解决以下几点：其一：抓住片区内客户置业的地缘情节，防止客户中心化长期以来，由于龙岗片区房地产开发多集中在龙岗中心城及龙岗镇、横岗镇和 布吉镇这三个区域，龙岗东部坪山、坪地以及大鹏半岛虽占据了半个龙岗，但一直 以来由于地势原因，加上人口较少；外乡开发工程屈指可数，且开发质素普遍偏低, 造成龙岗东客户置业多向往中心城镇。其二：躲避相对较差的居住环境因素，与周边较差的环境形成强烈的反差本工程所处位置坪地片区，目前所开发商住工程仅“西湖苑一个，可以说包括坪山、大鹏等东部区域所开发的楼盘，都存在周边环境因素 欠佳的严重缺乏；加之本工程西、南两面处于民房的包围之
20、中，提升工程开发质素、 营造怡人小区环境将是本工程开发成功与否的关键因素。其三：防止与区域内工程的正面竞争，以产品差异化赢得市场认同目前，坪地区域内稍具规模工程均以中大户型产品开发为主线，居家功能依然 占据主导地位；随着片区内交通环境的不断改善，新的投资产品必将有更大需求， 因此，在规划定位及产品设计上的突破将是本片区新开发工程取得成功的关键因素。第三章工程定位分析及建议一、产品性质定位：通过以上对片区内市场根本特征的解析，可以看出坪地镇目前在整个龙岗区域 的生活环境还是不太理想。镇内人气缺乏且相关配套较为缺乏，尤其是商业购物场 所方面较少。该区域在较长一段时间内，还无法形成一个可以让购房者感
21、觉舒适的生活场所，而且在市场调查过程中，我们发现：纯粹居家购房在坪地镇内目前走得并不是十分理想1走主流居家必将会是工程陷入价格、档次等的恶性循环；2区域内一段时期的主流居家客户，也将在工程推售期间出现断层的局面；3区域间的竞争，虽然分流了本区域内的大局部置业人群，但地缘情节在本区 域并没有很好的产品提供，为后续的开发工程提供了一定的市场机遇；4工程本身的规模及规划条件，使得本工程要走大面积户型的主流居家路线将 直接被排除；5本工程在档次方面也不能做得太低、必须要与周边环境形成强烈反差，才能 营造生活升级、品质升级的市场感觉，否那么就造成“从一个农民房搬进另一个农民 房的感觉；6坪地近年来的工业
22、、商业都有比较良性的快速开展，使得本区域内租赁、投 资、情感等的住房需求有一定的积累，而这些也正是催生过渡型住宅产品的先天因 素；7坪地人口较少，要想形成区域间的竞争力，就必须在产品上有重大突破，结 合工程的教育配套优势，对坪地的生意人及工厂的高层管理者，包括局部惠州地区 投资者来形成吸引；8区域内原居民：A、有收租的认识和尝到过甜头，而现已失去这方面的生财渠 道，城市化征地补偿款暂时也没什么出路，为房地产市场产生了一批新的投资者；B 原住民新生代成家，对商品房也有很强的一局部需求；9该区域作为房地产的落后区域，对于传统的小户型概念在面积需求上有一定的差异，由于区域内缺乏白领阶层，决定了这种“
23、过渡的周期一般都在5年以上， 所以，在面积安排上相对宽松一些。综上所述，可以概括本工程属性的关键字包括：面积走小、品质走高、过渡型、 投资性，避开主流竞争、市场差异化、教育附加值，区域内升级印象、广场的空间延伸；因此，建议本工程产品性质定位为：过渡精品、投资房产目前在坪地的房地产工程开发，一方面应抓住坪地镇的人口结构以工厂企业外 来普通打工者居多这一特点，另一方面也应抓住中心城及龙岗镇置业客户对龙岗飞 速开展的信心暴膨这一特点。我们可以在过渡型投资型房地产方面做文章，制定相 应的设计方案及销售策略。二、客源定位：1、主流客户：以在坪地镇内工厂企业的中层管理人员、区域内个体经营户以及公务员及本地
24、 居民为主；惠州、龙岗镇及中心城也将具备一定的客户来源。客户细分包括：1、周边工业区内中高层管理人员、高级技工客户特点：主要以在坪地镇范围包括大鹏、南澳及惠州等工厂企业工作的中层管理 人员为主；家庭平均年收入约为46万元；他们对居住环境有一定要求，而且喜欢群居生活；一旦认同物业，会介绍自己的亲朋好友同事等一同置业；主要选择中小户型，要求物业性价比高。此类购房群体收入水平一般，购房需求以二房为主，对物业综合素质有 相当的要求。2、坪地内经商生意人客户特点：主要以在坪地镇经商的工商个体户为主; 以客家为主、福建为辅，少量潮州人士;他们资金支配不定因素较大；家庭结构多以小家庭为主；多为外来人员，由于
25、受经营的资金需要，在购置物业上可支配投入不会太多，在户型的选择上也多以二房及小三房为主，作为一种过渡型物业。希望居住的地方与自己做生意的地方较近，方便照看生意。3、坪地镇外乡居民客户特点：以买房投资者居多；长期居住在本片区，对片区有一定的眷恋情节；他们可支配收入较多；客家人居多，一般都有自建的楼房，以出租来赚取收益；由于考虑到今后出租的方便性，他们多会选择二房以下单位，面积 介于60平方米左右。4、片区内普通公务员客户特点：主要是在坪地镇片区内政府部门的工作者；他们都属于中高收入阶层，而且收入相对稳定；他们喜欢生活环境优越，对物业效劳要求较高；他们对三房两厅的需求较多，其次为二房；他们买房关键
26、是看中一个上班工作的便利性；这类客户群体知识层次较高，虽然单位分配有微利房或套房，但自身假设有一定的经济实力，都会衷情于选择一些高尚住宅社区，特别是环境和绿化好的。5、有成家需求的年轻人客户特点：他们可能出现在各个行业和工作领域；主要是以成家为目的的置业者；由于多为两口之家，购置的户型多以一房一厅或小两房为主，但对户型 的创新性较为感兴趣；对小区新概念比较容易接受，而且他们也是走在社会前沿一群时尚追随 者；首期承受能力低，对低门槛置业非常感兴趣。2、消费习惯：本工程所定位的客户层面相对来说尚处在冲动型消费阶段，比较关注工程对未 来美好前景的包装描述；同时，配合工程的置业门槛的降低，聚群消费的比
27、率大。 在销售过程中须充分利用此类客层的消费特性，制定合理的销售策略，刺激聚群消 费的可能性。三、住宅产品规划建议从目前区域市场的整体开发情况来看， 中大面积舒适居家户型已逐步趋向饱和； 而目前逐渐凸显出来的对中小户型的需求，却在逐年的增长，中小或小户型产品已 逐渐成为市场“新宠，自然在实现工程价值的最大化及快速回笼资金方面占据有决 定性的优势。当然，户型产品的“小只是一个方面，通过附加值增加也是提升工程价值的 有力“武器！建议本工程：以“中小户型为主力户型1市场依据从目前片区内仅有在推的一个工程一一西湖苑的户型产品小高层三房在100 m2左右，而四房单位那么在130 m?左右；因此，从躲避竞
28、争的角度来考虑，并结合本项 目的实际情况，中小户型将是本工程一个较为理想的开发方向。建议本工程户型配比表户型面积比例按套数一房40 45 m210%二房55 60 m20%60%60 65 m20%65 70 m220%三房78 85 m15%30%90-95 m215%户型定位依据:与周边直接竞争工程形成差异化；首次置业为主，投资客为辅；户型在保证根本功能的前提下适当减少面积以降低总价；周边小环境仍有不理想之处。2、户型设计：本工程开发住宅面积为24670多平方米，针对目前市场上缺乏的中小户型的空 档，我们大胆的提出，以4585平方米左右的中小户型作为进入市场的主力户型; 这当中完全可以做到
29、户型配比的多样化。住宅的设计充分满足不同置业者的需求， 挖掘市场潜力，以期将主要类别的消费者吸引过来。62川二房户型85在此户型定位的根底上，在进行户型设计时可充分考虑增加额外实用面积，主要表达在如：挑高空中花园、大面积凸窗、错落式阳台以及入户花园等如以下图以增加工程卖点，吸引市场的眼球。布吉目户型四、念定位以购住者与对全新活空间fA的勺屮理E1：吒暮菴*M心朋曲 T斤号&口花硕 干橋IW习 e4#ft*r j建筑面积:8 17M00n?*T J 州気鼻 2: 4tE*! 芒!*鶯可园项 设计图 工程概 建议 买者居 投资者 都市生居住、休闲、居家办公、投资的共性追求，迎合该楼盘未来主流住户自
30、住者或租住者 的价值观念与生活认同理念，围绕他们所倾羡的城市生活模式和投资价值巧妙展开 炒作，激发同龄人对美好生活的追捧与模仿，同时激发投资者兴趣。A、楼盘主题形象浪漫玫瑰生活2B、推广主题触手可及的纯美生活2财富2的区域中心建筑C、主题支撑点a、区域居住特征支撑工程位于坪地镇内，距龙岗老镇及龙岗中心城均不远，能直接感受都市中心动感生活。在这里置业的人，大多数是一些有坪地情结的、在坪地工作生活的“老坪 地人，由于都是刚开始出来打工的青年人或手头储藏资金不多的初次投资客，所以 充满憧憬的生活模式的强势推出，较容易引发他们共鸣，成为他们生活的样板b、产品特征支撑本楼盘住宅属小高层，户型小，功能齐全
31、，且户型以二房单位为主使得客户也 多以二口居多，所以我们在概念上把二次方的概念表现出来；一方面可在概念上创 造一些工程先机，另一方面也为后面的工程建筑设计沿展上留有足够的空间。工程命名建议纯美居筑2取此工程命名主要是从情感诉求的角度来考虑：纯美本身就是一种现代都市人所向往的，从另一方面也表现出本工程户型产品、过度型物业概念的纯粹，从字面 上理解也比较容易与目标客户的心理诉求形成一致；“居筑那么是在“居住谐音的根底上来表达二个含义，一是居家概念，二那么是表达新城市建筑的概念，二者结合 那么为他们描绘一种多资多彩的生活环境、一种梦寐以求的生活方式；同时也将是本 工程总体建筑风格的一种概括和提炼。另
32、外，从对片区内楼盘形象的研究分析来考虑，独具特色的工程命名也将起到引起市场共鸣的作用！五、建筑风格建议1工程市场背景本工程的主要客户群是以坪地镇本地客户为主，龙岗以东及中心城和龙岗老镇 为辅。而中心城作为众心向往的置业区域，许多定位高档的物业因为采用了国际风 行的建筑手法，大社区，大绿化，低容积率而得到市场的普遍认同。同时，当今房地产市场正进入个盘时代，既具有自身特色、善于展示卖点的楼盘会跳出大市而受到购房者的追捧，目前在深圳出现的比较多的包括有：欧陆风格、 岭南建筑、法式建筑、日式风格以及意大利风格等；大多数成功的建筑外观都是具 有鲜明的特色。2工程建筑风格针对我们的客户群，以及工程所面临的
33、市场背景，并结合本工程所处的区域生 活居住环境很不成熟的这些特点，单纯的追随主流在同等的工程质素下无疑将会被 其它工程所“淹没。那么，走创新的路线又有什么可以符合到本工程的“过度型 产品性质定位和“充满活力、崇尚自由精神的客户定位共性呢？在此问题的根底上，我们联想到美国的国情特点：美国是一个典型的移民国家， 甚至有文字称“没有移民就没有美国的这一说法；而从美国的文化来看：提倡“自 由、平等、开放的生活方式也正是现代人所向往的。另外，我们再回到前面的 工程命名以“纯美生活2这一前提；同时，美式风格在深圳虽有几个工程都已经用 过，但均取得了较好的成绩；相对较新的概念提出，对吸引客户关注将增加一些份
34、 量。因此，建华地产建议工程的整体风格塑造为：物业管理建议一一倾美式的物业管理美式的物业管理主要是表现在对社区文化的建立、对邻里关系的和谐营造， 因此，他们的物业管理方式也多倾向于其国情特点：以一种相对“自由、松散的 方式来进行居家管理，但在平安及人性方面却是做到无微不至。楼盘欲营造高素质住宅，却因物业管理跟不上而导致四不象的例子屡见不鲜。 工程既然要突出效劳式形象，优质的物业管理必不可少。鉴于工程的美式社区、青 年小家定位，建议可聘请在深圳的知名品牌物业管理参谋，其管理经验可作为宣传 推售卖点。为落实明确对客户的承诺，开展商可联合物业管理公司在客户落订认购签署契 约时，附签一份有偿贴身效劳合约，列明效劳种类及费用上限，以增强客户的落订 信心。精心整理，仅供参考编辑文案使用，请按实际需求再行修改编辑2021 年 2 月 17 日