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1、杭州万象城市场调研报告1ate钱江新城规划糊a宅0区T迂方析圏I区域位置KE钱江新城规划功能定位-是未来杭州行政、 经济、文化活动的 中心；-是城市经济、旅游 发展的新增长点；-是开辟钱塘江时代, 带动钱塘江两岸城 市开发的重要因素;杭州市钱江新城核心区块控制性详细规划SWISS功血块-是杭州现代化大都 市形象的标志区位情况 地理、交通：万象城位于钱江新 城的CBD区域，北靠钱江路，西邻 江景路，南临富春路，东依庆春路, 其中地铁4号线中的江锦路站、地铁 2号线的钱江路站均与万象城接驳， 项目周边还覆盖了多条BRT快速公 交路线。 周边配套：杭州大剧院、国际会 议中心、市民中心、波浪文化城近
2、在咫尺，规划有未来这里将成为商 务办公、购物、文化娱乐的中心。本项目周边都是城市标志性的建筑 区域价值已被认可，有一定的亓值 空间；配套成熟、生活便利，体现 咼*当的生活品应O住宅釘(4SB. I58M)住宅2(48Jg. I58M)住宅W(48S. 156M)RFSlOENTlALMRESCCNTIAURStDfhTtALMJ(48 LVU 1S8M)(4B LVL 158M)(44 LVU t $8M地仪线SUaVYAY LINEW2 (43J8 200M)甲级办公俊TOWER#2 |43LVU200I4| CLASS A OFFICE塔ttK68fl. 2WJ 五Et酒E式写字斥 TOY
3、ItRfY (6&2U 2SCM) SSTARHOTfLASOOK业裙房(3SRETAL POOIUM (3LVL)3KS式聲字檯分3 (40 展.145M)SOH0e3(4O.VU5M|*us式写宇積枷 (52. 1&bM)SOHCW1 (S2LVL.185MQOKONQoaoNVTNnHos江锦路JIANG JIN ROAD伎宅会两RESI DENIAL CLUB HOUSESteVWYLK啖Ml中心(6A) SHOPPftG CMTER(6 LVL)总平易万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱 乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府
4、）；二期将建设建筑面积达25 万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建 筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。区域SWQT分析区域优势Strength钱塘江畔，自然景观条件佳政府统一规划，有序实施，严格区域劣势Weakness背临钱塘江，发展空间受限尚未成型，需要一定时间的人气 积累控制管理多家不同背景开发商实施建设,在危险良莠不齐，增加了同质开发的潜区域交通便捷就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止冃前 的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于 杭州传
5、统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力 等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复朵。商业篇u1MIXCEc地块周边环境D巳洱仲和B曰C甘痢等力内平乞岀项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。南侧规划为精品商业区。西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲和力带来不利影响。北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境带来了不确定因素。地铁交通分析A其中2号线、5号线经本项冃地块，并将在地块周边形成换乘 枢纽中心站点A经钱江新城并在其中设有站点的
6、线路有三条线路A这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用钱江新城规划A老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。A过江网络杭州市将在冃前（已建和在建）六座跨钱塘江大桥的基础上，再增添“四桥一隧”，形成“十桥一隧”加密过江网络。交通组织 3地块S1OT分析区域优势Strength区域劣势Weakness处于核心区内左右逢源的区位位 置，可同时吸引来自写字楼和居民 区的多样化消费群体A东侧住宅已大面积动工，将带来 大量人气项目两面临宽阔的主干道，一定=）程度影响商业人气西侧的规划中的300米摩天高楼,使得本地块项目受到高度压迫感A建设中的过江隧道更能进升地块价
7、值距离钱塘江较远，亲水性欠缺A地铁的规划，将提升区域价值A本项目必须利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大 楼的压制，全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新城内部的不必要无效竞争。A酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机 构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正 达到CBD的要求。商业篇k万象简介rk地块分析基本概况r= o 2005年8月，华润集团携手 新鸿基地产拿下钱江新城E - 06、 07、08地块，总占地面积近10 万平方米，包括了商业、办公 及住宅等多种用途，当时
8、业內 为之一震，“杭州将出现万象 城了”规划杭州钱江新城项目地 面积约150亩，规划建 筑面积55万平方米。睦投资预计超过40亿 元人民币。建筑面积近20万平方 米2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下 钱江新城E06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包括了商业、办公及住宅 等多种用途，当时业 内为之一震，“杭州 将出现万象城了”。万象城商城总平图重点项目分析分希解析地下三层，地 上六层空中花园T下 层式广场各层品牌介绍人气较高的场所1层总服务台贵宾卡B1层千味刷3层嘉禾电影 广场4层溜冰场2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下了钱江新城地块，把中国第二个万象城的梦想扎根在了
9、杭州。2006年12月，万象城正式动工，把10万平方米的土地上将建设 一个80万平方米的都 市综合体项目。杭州万象城商业市场分析杭州万象城商业市场分析11likliniMT彩YF；L fl4 IIT11品衣*市U20?1飲*2223仕士 UltFlA24a-nma 25坑狱林品IM窝帝绻2635机服虢卞场2761事豪品犹发市122829四*釧食加齐編30ritt3132盃妃联华外沌33东方灯席布a34nwx业品序绻3S阳型製廉轉冷a30产姦畀农曲市场37处州东渦卄出凸倚7!；a38! m五0便材市蜂397T1R =40乐啊41东方朱42喷加住好件?饰曲*43材戸市a44华尔家电枷场中材希心4G
10、.HK商圈人文经济环境分析滨江区现有人 口 12. 5万，沿 江新建小区较 多，约96万平 方米；未来住 宅供应量预计 在200万平方 米以上。购物申心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析根据以上调查数据，预测钱江新城周边及滨江区人口将有较大幅度的 增长，预计中远期钱江新城周边可达到人口33. 8万，滨江区人口达到20. 2万。人口数量现状近期中远期钱江新城周边口滨江区0%购物申心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析人口结构分析之家庭人口分析钱江新城周边居民显现为单身家庭及两口之家比例稍高；滨江区 三口之家比例较高，其次为四口之家。九堡冃前的居住比例较低。家庭人口100%80%60%40%20%商圈平
11、均钱江新城滨江区五人以上 I 口之彖三口之彖対口之彖 一个人0%购物申心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析人口结构分析之家庭收入分析比较发现，钱江新城居民平均收入较低，而滨江区基本为新建小 区，因此高收入人群比例较大。家庭收入口 16001元以上口 12001元以上 800112000Ju 口 5001一一8000兀 口 3001一一5000元 口 20013000元 口 2000兀以下0%总结杭州万象城市场调研报告住宅部分住宅篇悦 府。定的升值空间;生活便利，体现高档的生活品 质。基本情况地理、交通：万象城位于钱江 新城的CBD区域，北靠钱江路， 西邻江景路，南临富春路，东 依庆春路，其中地铁
12、4号线中的 江锦路站、地铁2号线的钱江路 站均与万象城接驳，项目周边 还覆盖了多条BRT快速公交路 线。周边配套：杭州大剧院、国际 会议中心、市民中心、波浪文 化城近在咫尺，规划有未来这 里将成为商务办公、购物、文 化娱乐的中心。项目名称总建筑面积 建筑容积率 绿化率建筑类别车位配比 装修状况开盘均价 开盘时间9月17日交付时间 1已开房源推出房源区位情况数量140000平方米5.5330%住宅普通住宅1： 1 ,管理费100 精装修28000元8月21 口、9月3口、2009-082#楼、1#楼、3#楼 一期:161套 二期:160套 三期:301套万象城悦府杪规划悦府三栋160米超高层建筑
13、弧形 排布，形成半围合型的内庭院|预留较 大的最观空问；避免观觉上的相互对观! 増加私密感。园林路径、绿篱将购物中心与居住 区分离,在规划设计上尽量实现动静分 区，居住氛圉尽可能不被繁华的商业氛万象城项目规模较大，所有物业都走高端路线，规划一个国际形态的都市综合体，突出一个城 的概念。悦府，不是一个单纯的住宅项 目，它的最大依托就是万象城。建筑风格建筑风格尸建筑风格：现代都市风格；P建筑立面：外立面气派挺拔、 轮廊分明、线条感强烈壶设计特色k屋顶：成阶梯状。错落有致，第一印象深刻；”立面细部：所有水管被包人內 部，设备阳台采用百叶板増加 视觉效果；严建筑用材：采用幕墙体系：6层 以下采用金丝缎
14、花岗岩.上部采 用铝板包面，并将整个幕墙体系 分割成小块面，与阳台外玻璃板 的处理，融为一体G建筑立面大气、线条流畅, 与周囤建筑物风格相协调，但 暑整体高业气息较浓，居住感悦府绿化率为30%,半围合的布局预留足够的景观空间，以水为景观规划最观;尸悦府2万多平方米的第观设计由香港贝尔 高林景观设计公司打造；尸以无主题“形或表达白然境界，以水为 主题，利用自然的元素！配合多处景观亮点 （如雕塑、植被、小桥流水.听雨塔等）！ 创造出山环水绕的景象。细部处理:各层电梯厅设有i輔落地玻璃，通诱、明 亮，视觉上与外部魏连接；丁每幢楼都设有两个采光井，利干采光瀑 布车房将水系与阳光引入地下室;架空层局部?
15、米髙，通风、采光充分，视觉 上与室外景观相连。主题将景观尽虽打造得贴近自然, 意在以一片宁静空间弥补繁华地段带来的喧闹乜悦府1#、2#楼的主力户型为190230方的大户型, 3#楼主力户型以90方为主，有部分135方140方房源。所有户型力求舒适，3/I米层高、全明设计、方 正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。 所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计, 让圭人有种尊崇感。与项目所在钱需扬CBD区域的区域价值，和 整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不 是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。320)S032215脚1|M?jt IW81 IW 320)S032215I小L 8S脚1
16、|M?jt IW81 IW 90方户型：全明、通透， 但是卧室面宽过小，面积 局促，居住舒适性不强,3.2米客厅面宽，影响使用功能195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适性得到满足3800T230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足2100IMG1H丘|悦府精装修标准为6000元/m2,现 场无样板房，效果图称得上富丽堂 皇，装修用材考究均采用国际知名 品牌，具体用材情况详见附表。大堂梯厅客厅卧室SS :-UX-ECALLm, S8M总
17、“迂计色城3历茁聶仗 現衣鼻於人壬axw仝心蹄钦用万X悅府mor ntuhwv心3. MHO人I 1I mow* - 9* f k * v I八.Z S71悦府广告形象独特、新颖，一支笔、一 排钟、一枚钥匙给人留下深刻的印象。 每一次的广告词都能抓住一个卖点： CALLIS0设计事务所、柏悦酒店、3期 精装修住宅，步步推进，加深印象。广告突出的是“城”的概念，从描绘 杭州万象城、柏悦选择杭州万象城、深 圳万象城，以万象城作为悦府的最大卖 点，推销悦府同时宣传了杭州万象城。客群情况 客户來源 主要客户:多数是杭州本地人 次要客户：30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温 州、宁波等地客
18、户 购买冃的 购买大户型的客户，一般以自住为主投资为辅，只有少部分人以纯投资 为目的购玉，主要是大户型总价基本在500万以上，高达40%的首付，投 资成本过高 购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右 客户看重点 看好整个钱江新城区域的发展前景 项貝地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅，城市标杆性建筑，区域 价値梵出 交通优势明显，地铁1号线、2号线、4号线都在万象城设有站点万象城的概念已深入人心，所有物业呢套高档，体现高档的生活品质开盘时间8月21日、9月3日、9月17日主力户型1#、2#楼以190-230方为主，3#楼以90方为主推盘数量总房源622套，2#楼：161套，1#楼:160套，3#楼:301套开盘价格28000元/平方销售进度共成交507套，成交率达82%o1#楼成交146套，成交均价28240元/平方c 1 | L*丄 LC-Zer-U*LZ-i ZA ccc -k / vtT THEEND