1、泸州市城市环境研究泸州市城市环境研究 投资发展中心 2012 年 11月 8 日目目 录录一、城市概况二、城市规划1、城市总体规划2、茜草新区规划1、商业规划2、商圈分布3、商业现状4、重点商圈研究三、城市商圈研究1、城市房地产市场概况整体投资分析2、城市房地产市场概况开竣工及成交分析3、主要板块分析四、土地市场概况五、城市房地产概况一、城市概况一、城市概况-城市简介城市简介城市概况：泸州市为四川省辖市，位于四川省东南部川渝黔滇结合部，距省会成都市267公里。东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。面积与人口：现辖江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县、
2、叙永县、古蔺县。总面积12246.87平方公里，总人口493.38万人，其中城区人口84万人泸州市泸州市城市定位：成渝经济圈第三极，川滇黔渝结合部综合交通枢纽、工业金融中心、商贸城市定位：成渝经济圈第三极，川滇黔渝结合部综合交通枢纽、工业金融中心、商贸物流中心、文化教育中心、旅游休闲中心、会议展览中心物流中心、文化教育中心、旅游休闲中心、会议展览中心 中心城区中心城区地块所属茜草新区地块所属茜草新区一、城市概况一、城市概况交通规划交通规划泸州规划建设以主城区为中心、“一环六射”高速公路网络、“三纵四横”铁路网络、“一横、二纵、五港区”的水运体系以及川滇黔渝结合部重要支线机场。作为交通部确定的四
3、川唯一的全国28个内河主要港口和国家水运口岸，有四川第一大港口和集装箱码头泸州港以及四川第三大航空港泸州蓝田机场，是国家公路枢纽城市之一。立体交通网络已经规划完成，泸州立体交通网络已经规划完成，泸州港建成后将成为中国江河最大港，港建成后将成为中国江河最大港，凭借港口优势，将为泸州带来更多凭借港口优势，将为泸州带来更多的发展机会。的发展机会。一、城市概况一、城市概况经济发展经济发展 20102010年年GDPGDP保持稳步上升，固定资产投资增长速度有所放缓，固定资产投资呈现投资保持稳步上升，固定资产投资增长速度有所放缓，固定资产投资呈现投资项目减少，投资规模扩大的新趋势。项目减少，投资规模扩大的
4、新趋势。从产业来看，泸州市已形成了较为齐全的产业体系，酒类食品、综合能源、化工轻纺、建材和机械制造五大基地初具规模，拥有泸州老窖、郎酒、泸天化、宝光药业等国内知名大型企业集团。依托老窖集团、泸天化集团、郎酒集团，建成了三个国家级技术中心酒类食品综合能源专业市场工业园区机械制造以泸泸州老窖州老窖集团为龙头，以郎酒郎酒集团、玉蟾酒玉蟾酒业业集团、新市食品等重点企业为代表的食品饮料业是泸州市头号支柱产业。泸州拥有皮革市场、箱包专业市场，最新的68万的态涵盖服装、鞋类、小百货、家具建材、五金机电等五个大类，市场产品包括48个行业，1900多个品类的西南商贸城在建中，明年将启动。泸泸天化集天化集团团，是
5、中国第一个采用西方技术以天然气为原料生产合成氨、尿素的企业。并于99年6月3日在深圳证券交易所A股发行上市（代码000912）。泸州酒业集中发展区、合江临港工业园区、纳溪化工园区跻身首批“全省成长型特色产业园区暨1525工程园区”的名单，成为全省重点扶持的一批成长型特色产业园区。长起、长挖公司根据市场的变化和国家国防建设的需要先后开发成功了具有当今国际先进水平的SQS8、SQZJ12、SQZJ25等型号的高性能随车起重机、CZS3型伸缩臂越野叉装车、JC6、JC7型混凝土搅拌运输车等多种新产品一、城市概况一、城市概况产业现状产业现状一、城市概况一、城市概况产业结构产业结构泸州市泸州市20102
6、010年产业结构继续年产业结构继续优化，三次产业结构为优化，三次产业结构为15.2:56.5:28.315.2:56.5:28.3，三次产业，三次产业对经济增长的贡献率分别为对经济增长的贡献率分别为4.0%4.0%、81.1%81.1%和和14.9%14.9%。第三。第三产业仍有很大发展空间。产业仍有很大发展空间。一、城市概况一、城市概况居民收入与消费居民收入与消费二、城市规划二、城市规划主城区形成主城区形成“一心、两带、一心、两带、多组团多组团”的城市空间结构。的城市空间结构。“一心一心”为中心半岛及城为中心半岛及城北组团组成的城市中心城北组团组成的城市中心城区；区；“两带两带”为沿长江南、
7、为沿长江南、北两岸的城市主要产业空北两岸的城市主要产业空间发展带；间发展带；“多组团多组团”为为城市中心城区外围六大功城市中心城区外围六大功能组团能组团。泸州城市空间发展在现有基泸州城市空间发展在现有基础上重点础上重点东拓南联、拥江发东拓南联、拥江发展展，并整合城南与纳溪发展，并整合城南与纳溪发展联系，城北与空港的发展联联系，城北与空港的发展联系，形成东、北、南三条走系，形成东、北、南三条走廊，同时优化提升中心地区廊，同时优化提升中心地区。1、城市总体规划、城市总体规划 茜草与泸州主城区一江之隔，随着国窖长江大桥的合龙，沙茜新区将成为中心半岛功能的延伸组团，承担部分城市中心区的职能。沙茜新区将
8、被打造成为泸州新的经济、商住、文化、旅游休闲中心，成为展示泸州城市形象的名片、统筹城乡发展的载体。到2015年，沙茜新区将打造成开发建设面积达12平方公里，人口总量达20万人以上的高品质商住旅游休闲区。二、城市规划二、城市规划2、项目所在茜草新区规划、项目所在茜草新区规划 泸州商业泸州商业“以一带四以一带四 众星供月众星供月”按照“把泸州市建成川、滇、黔、渝结合部区域商贸中心和长江上游地区商贸服务功能完善的港口城市”的目标，泸州市城市商业总体布局体系将形成“以一带四”的基本格局，即以白塔商业中心为核心，形成城北区域、城西区域、纳溪区域组成区域商业中心及规划的茜草商务会展中心，以社区商业、专业（
9、特色）街为补充。纳溪商圈城西商圈城北商圈茜草商圈白塔白塔商业商业中心中心项目所在商圈项目所在商圈三、城市商圈研究三、城市商圈研究1、商业规划、商业规划市中心商业10万城北西南商贸城商业63万城西综合体商业451亩（容积率5）商务、会展中心200亩高速路连接口城市中心区，城市中心区，配套成熟配套成熟高尔夫别墅、五高尔夫别墅、五星级酒店星级酒店城市发展新城市发展新区已经开发区已经开发5年年沱二桥商圈4.5万箱包箱包红树红树湾商湾商业中业中心心1313万万沱一桥商圈5.1万2.5万人轻工业万人轻工业园区，园区，2012年年投产投产蓝滨城商业区翡翠城商业区三、城市商圈研究三、城市商圈研究2、商圈分布、
10、商圈分布商圈总体量万主要业态经营档次沱江一桥商圈4.5衣着类批发、日用杂货批发中低端白塔商圈10服装、餐饮、娱乐休闲中端沱二桥商圈5.1家装建材、摩托车销售、物流中端西南商贸城63小商品、服装、鞋包、副食品、五金机电、汽配用品等中低端万象城、住宅配套13商业、商务、金融、办公、餐饮、文化娱乐小计95.6城西综合体50商业、商务、金融、办公、旅店、餐饮、文化娱乐、会展中高端茜草商圈5中高端红树湾专业市场13中低端佳乐世纪城150商业、商务、金融、办公、旅店、餐饮、文化娱乐、会展中高端蓝滨城(临江商业临江商业)20万商业、商务、金融、办公、旅店、餐饮、文化娱乐中高端小计238合计333.6/规划或
11、在建中规划或在建中已有已有三、城市商圈研究三、城市商圈研究3 3、商业现状、商业现状 4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状三、城市商圈研究三、城市商圈研究 白塔商圈分析白塔商圈位于江阳北路，以白塔广场和水井沟为核心，是泸州商业核心，这里云集了重百百货、汇通百货、摩尔百货等泸州知名百货，还有苏宁器、报恩塔商业广场和步行街，诸多的临街商业；涵盖了各种零售、餐饮、娱乐、休闲等业态。白塔商圈白塔商圈分析商业位置单铺面积 租金水平 元/月转让费 万元/间江阳北路10-200150-4008-20迎辉路20-40150-2506-15步行街20-300200-500/珠子街8-20100-2506-
12、10治平街10-60100-2004-8大北街12-15080-220/商圈主要以江阳北路，迎辉路和步行街组成，人流量大，是泸州最繁华的街道和商业中心。另外延伸的街道：珠子街以女装服饰批发为主，治平街以高档男女装为主，大北街以餐饮为主。商圈租金水平以步行街最高，约200-500元/月；江阳北路次之。目前，商圈经营状况良好，市场较为繁荣。三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状百货民称单层面积 总体量 万业态分布成都人民商场80002.41F皮具、鞋；2F女装；3F男装汇通百货27001.3/摩尔盛百货30000.6/重百百货40002.81楼鞋、珠宝、数码；2
13、楼少女、淑女装；3楼精品女装、日本料理；4楼男装、咖啡餐饮；5楼运动休闲、文体用品；6楼家电数码；7楼健身娱乐、办公合计/7.1/目前，泸州市百货主要有四家，其中，重百百货是最高端的百货。整体而言，泸州百货发展较落后，主要表现在单体体量有限，商业品牌大多为二、三线品牌。白塔商圈分析三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状城北商圈分析龙马商城西南商贸城沱江商城公交商城在沱江西北面，沿沱一桥两侧分布着密集的专业批发商业，其中，龙马商城是近两年开发运营的商业体，而公交商城、下合道批发市场和沱江商城，均为较早开发的专业市场。而城北西南商贸城是泸州市规划重点打造专业市场
14、城北商圈将向此集中三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究项目面积餐饮娱乐500医院药店4000生活配套1201鞋类批发4006家纺布艺3760日用百货3450儿童用品4392文化用品4800图书市场4800五金水暖1781家电小家电3000服装批发8399其他1250合计45339回龙湾商业总体量约为4.5万方，主要为衣着类批发和日用百货批发。商圈形成时间较早，且档次偏低，经营环境较差，属于专业市场的粗放式市场管理阶段。但是，这样的发展现状，也基本可以满足市场需求。城北商圈分析三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状城北商圈分析西
15、南商贸城西南商贸城按功能分为大型市场区、精品市场区和附属配套区，汇集48个行业、1900多个大类、43万多个商品，是集小商品、服装、鞋包、副食品、五金机电、汽配用品等商品研发、生产、加工、展示、交易和电子商务为一体的综合商品交易市场。总商业建筑面积：约63万平方米，将是川滇黔渝结合区域最大的综合市场。目前营业状况：除1、3、4区少量商家营业外，其它各区均已全面营业。新建汽车总站将搬迁之项目左侧。1期400亩专业市场，二期300亩商业中心、写字楼、仓储物流、住宅、酒店，三期600亩待定。三期三期三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现现状状城北商圈分析西南商贸城西南商
16、贸城租金及优惠租金及优惠;招租方式：租三免半。即租赁期三年半，一次性缴纳招租方式：租三免半。即租赁期三年半，一次性缴纳3年租金，赠送半年租期。年租金，赠送半年租期。七区、八区、九区、十区：一楼租金为40.5元元/，二楼二楼31.5元元/。（此价格为9折优惠后的价格）其他区域：2050元/（9折优惠后的价格）所有租金第一年免半年租金。销售价格：销售价格：二楼价格二楼价格9800-11500元元/；一楼价格一楼价格12500-14500元元/；一楼临街铺；一楼临街铺1980022800元元/。租凭回龙湾、王石等商圈批发市场客户占60%，区县客户占15%，外地客户25%。销售本地客户（包括现有各批发
17、市场客户）占50，区县及乡镇客户占30，外地客户占20。4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状三、城市商圈研究三、城市商圈研究商业位置单铺面积 租金水平 元/月转让费 万元/间龙马商城20-8030-804.5-10公交商城20左右60-100/沱江商城/55-70/下合道批发市场20-2470-1208-15回龙路沿线10-20080-100/西南商贸城40-50031-55/目前，市场经营情况较好的是下合道批发市场，因此，它的租金和转让费用均较高。市场在沱一桥东侧，是较早形成的市场，主要经营服装和家纺类产品。龙马商城是近两年发展的新的商业体，体量较大，但是，业态规划和后期管理均存在问题
18、目前除一楼外，其他楼层经营状况一般。西南商贸城除部分临街面的大型商铺因招商条件设置较高未完成招商外，40万平米的专业市场目前招商面积达到90%以上，大部分均已营业。发展前景较好。城北商圈分析三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状沱二桥商业分析沱二桥商业向阳路市场沱二桥商业因泸州汽车总站在此设立而逐渐形成。向阳路以五金、摩托车销售、物流等为主，沱二桥桥头以家装建材为主。三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状沱二桥商业分析项目面积建筑材料23000家居用品12000电动摩托车销售4500五金电工3220物流7000餐饮300
19、生活配套500其他640合计51160沱二桥商业总体量约5.1万方，主要是依托便捷的交通体系二形成的对运输依赖性较强的业态。主要为家装建材、电动车摩托车销售、物流等。4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状三、城市商圈研究三、城市商圈研究世纪城、万象城 综合体佳乐世纪城位于泸州中心半岛和北城片区的中心位置。主要包括：大型的综合性商场、商业步行街、白金五星级酒店、滨江会展中心、高端商务、大体量地区标志性建筑群和高档住宅区等，商业部分建筑面积150万平方米，住宅100万平方米。锦华万象城地处泸州市城北龙马大道与蜀泸大道交汇处。项目总建面积23万平方米,总住宅建筑面积约 15万平方米。商业7万方，
20、其中集中商业5万平米，成都佳艺美庭家具装饰卖场已全部入驻。预计会有1万方零散商业，负一楼预计会有5000平米超市。三、城市商圈研究三、城市商圈研究4 4、重点商圈研究、重点商圈研究现状现状2011年泸州商业用地：2011年，各个包括泸州城西综合体在内的商业副中心的建设都将一一拉开序幕，城市综合体不仅将为泸州土地市场开辟一种新的模式，也为商业地产的高标准发展，树立了一 个榜样。区域细分：城南地块渐成新亮点城东：沙湾、茜草未来则将成为城东地产的突破口。城东：沙湾、茜草未来则将成为城东地产的突破口。城南：城南是未来一段时间地产市场的主战场，城南属于未来 城市开发的重要区域，放量将逐渐增多；另外由于城
21、市的一些重要交通建设将陆续展开，包括多座长江大桥的规划建设都在进行，交通瓶颈将被打破；最后政府推出城南的 土地，都是大宗地块，便于打造高品质、高档次的楼盘项目。城西：未来城西的土地，将沿着泸宜路往华阳发展。而且，放量或许还将陆续扩大。城北：除一些小型地块外，预计城北将不会出现大宗地块。四、土地市场四、土地市场 地块编号地块编号土地座落土地座落出让面积（出让面积（）土地土地用途用途供地方式供地方式使用年限使用年限起始价（起始价（万元/亩）510500-2010-B-138城西新区41733（合62.5996亩）住宅拍卖70年150510500-2010-B-166酒城大道斑竹林水库北侧91842
22、合137.76亩）住宅拍卖70年200510500-2011-B-024关口、希望大道北侧88501（合132.75亩）住宅拍卖70年12020112011年土地出让信息（截止日期年土地出让信息（截止日期20112011年年0505月月 ）四、土地市场四、土地市场 地块编号地块编号土地座落土地座落出让面积（出让面积（）土地土地用途用途供地方式供地方式使用年限使用年限起始价（起始价（万元/亩）510500-2012-B-055酒城大道三段65382住宅拍卖70年200510500-2012-B-056酒城大道二段40232住宅拍卖70年185510500-2012-B-072沙湾商住区5092
23、9商住拍卖70年9520122012年土地出让信息（截止日期年土地出让信息（截止日期20112011年年0505月月 ）五、房地产市场概况五、房地产市场概况l 2012上半年供需状况上半年，泸州市城区商品房共批准预售面积87.6715万平方米，其中商品住宅批准预售面积76.6202万平方米。同期泸州市城区商品房累计销售面积66.5745万平方米，商品住房销售53.2979万平方米，商业营业用房成交11.5275万平方米;二手房成交面积26.9384万平方米，二手住房成交面积为18.3234万平方米。2012上半年，泸州商品房供需基本平衡上半年，泸州商品房供需基本平衡 l 2012上半年投资状况
24、 上半年，在房地产有关政策的促进下，泸州市房地产业复苏较快。泸州市完成房地产投资32.2亿元，增长21.0%，房屋施工面积814.1万平方米，增长22.4%，其中住宅施工面积685.9万平方米，增长20.8%；房屋竣工面积171.4万平方米，增长241.2%，其中住宅竣工面积146.3万平米，增长241.4%。1、房地产投资、供需分析、房地产投资、供需分析五、房地产市场概况五、房地产市场概况2、市场成交、房价走势、市场成交、房价走势2012年08月，全市商品房成交1816套，共21万平方米，其中，商品房住房成交1129套，共11.0211万平方米，成交面积与上年同比下降52.1697%，与上月
25、环比下降20.656%。五、房地产市场概况五、房地产市场概况2、市场成交、房价走势、市场成交、房价走势2012年08月，主城区商品房成交均价为3794元/平方米，其中，商品房住房成交均价为3979元/平方米，与上年同比增长8.39%，与上月环比增长4.65%。30二级市场主要在售项目分布及板块划分城北新区板块茜草新区城西新区板块城南板块根据泸州市房地产市场发展和项目分布，基本可以将市场主要分为城中心板块、城北新区板块、城西新区板块。茜草新区目前尚处于开发初期阶段，项目较少。五、房地产市场概况五、房地产市场概况3、房地产板块研究、房地产板块研究城中心板块31城中心板块主要在售项目基本信息分析龙湾
26、398一线国际桃园江畔佳乐江景楼项目名称开发商单价项目规模（万方）龙湾398泸州正力房地产开发有限公司45006.6中天时代中天发展 6000 一线国际华辰地产47003佳乐江景楼佳乐地产45003.2项目集中在城市核心商圈附近，临近长江和沱江，大多有江景概念。各项目受用地环境的约束，开发体量较小。中天时代广场32城北新区板块主要在售项目基本信息分析誉隆品筑项目名称开发商单价项目规模（万方）江都花园天立集团、佳乐集团3880-锦华万象城锦华地产450023新托斯卡纳绿苑房地产开发公司70005（别墅)帕蒂欧香众城集团550015誉隆品筑信和房地产4150-宝光天竺苑鹿港左岸绿苑阳光水岸锦华万象
27、城帕蒂欧香区域内开发项目众多，且体量较大 江都花园新托斯卡纳世纪港湾33城西新区板块主要在售项目基本信息分析项目名称开发商单价项目规模（万方）鹭岛国际丰业地产465017.5维多利亚伯宫天园置地有限公司408830灏景尊城鑫垒地产450034天瑞尚城-520021维维多多利利亚亚伯伯宫宫天天瑞瑞尚尚城城灏灏景景尊尊城城佳佳乐乐云云嶺嶺天天立立水水晶晶城城爱丁堡爱丁堡区域内因开发地块政府有统一规划，因此，各项目沿酒城大道一字排开，较为密集。开发体量较大，均在10万方以上。34城南板块城南路区域内目前还没有大规模开发，但是沿泸州长江大桥向南，在城南路两侧，规划了大量的居住用地，是城市未来规划发展的主要区域。城市中远期扩张发展的主要区域。
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