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1、；.京津时尚广场春节营销推广方案根据公司领导的指示精神，本着开源节流、节约营销费用的目的，保证项目一定的市场曝光，打消消费者对项目工程进度的疑虑，同时又可达到实效的推广效果，我部根据实际情况，经过营销中心的商讨，建议从2008年12月开始至2009年1月春节前实施“主动营销”、“主题促销”及“活动营销”为核心的营销举措：一、主动营销：*超市设置项目展台销售点1、巡展目的：根据以往成交量登记资料统计，在*内成交占到总成交量的92%，其余为周边城镇；在杨村镇内以居住地分析，排在前5名的社区分别是*、*、*、*、*，经调查以上居住社区人群经常在*超市购物。同时，因接近年关，超市客户量及人流量将集中增
2、加，为有效扩大项目宣传、拦截意向客户、面对面直接交流，积累客户量，变等客户上门的“被动营销”改为积极寻找客户的“主动营销”。2、展位设置：首先在*超市一店（*）出口或入口处设置展位一个月，月底统计登记客户量及成交客户分析，如效果明显则下阶段推广中分别在*二店、三店（*内，其居住面积30万）设置同样展位。3、展位布置：在超市卖场内滚梯上行或下行前方设置3平米左右展位，截流一层和二层购物的客户群。地面以地毯铺平配有办公桌一台，项目宣传片、液晶电视、楼书、会刊、户型折页及易拉宝等项目必备的销售道具。4、人员安排：每个展位根据*营业时间或每天9：00-19：00派12名销售人员轮流进行值班，向超市购物
3、人群主动派发项目资料，根据客户意向程度及需要提供必要的服务。如带客户到售楼处、参观样板间等。5、配合促销：（1）礼品促销：在展位上咨询项目信息的客户告知凡到访*现场均有礼品赠送。如毛绒玩具、水杯等小礼品。（2） 优惠促销“欢乐共建计划”：我司项目与*超市联合跟客户一起组建“欢乐共建计划”，使项目的销售跟客户的利益捆绑在一起。具体实施：公司每周从营销费用拿出500元现金，每周末在超市内举行现场抽奖，设立一等奖一名（300元）、二等奖二名（各100元）；中奖者可凭抽奖副券领取我司提供的等额超市购物卡一张在超市内消费；参加此活动的客户需在展位登记后如感兴趣可到现场营销中心看房同时领取抽奖券一张，凭奖
4、券参加现场的固定时间抽奖免单。此种方式把福利彩票的概念引入项目产品销售，经过口口相传，引起持续性的关注，达到积累客户目的。二、主题促销：周年贺岁-京津时尚广场感恩大行动1、“投资保险贴租养铺行动”商铺促销根据以往成交量统计，商铺从销售初期到目前为止销售率为53%，销售额为*亿；而公寓开盘初期到目前为止，销售率仅为8%，销售额为*万；从以上数字可以分析出，由于商铺的投资价值、回报率较高，容易被客户所接受，同时商铺的产品货值单套高于公寓，所以建议在下阶段产品推盘顺序中，以商铺为主，公寓、写字楼为辅。（1） 促销原则：促销商铺为除*地块商铺外， *地块78套未售商铺、*地块155套未售商铺，促销期从
5、2008年12月1日至2009年2月28日止，为期两个月。 （2） 具体实施：针对新客户认购，以阶段性“贴租”促销为主。所谓“贴租”，就是参照市场平均值，商铺年投资回报率为8%计算，根据目前市场租赁状况，商铺交付使用后有1-2年租金较低的养铺期，为了打消客户购买投资的顾虑，建议我司以每年总价款3%的回报方式补贴给新认购客户，一次性补贴2年，补贴款从新认购客户的房款中扣除，此方法避免了直接降价引起老客户的不满，同时又以变向的打折促销方式吸引意向客户的关注度，促进成交。（3） 促销成本分析：根据现阶段商业报价单计算，平均每套商铺销售报价为*万元，按照每年*计算、*年补贴款为*万元，实际成交房款为*
6、万元，相当于*的折扣优惠。2、“日赠千金让感恩更实在”公寓/写字楼促销“日赠千金”，取其良好的寓意，正逢年底，象征着招财进宝的吉祥愿望；能够吸引客户的眼球，在竞争项目中凸现。同时也避免直接推出折扣及特价房的尴尬局面。（1）具体实施：针对认购公寓或写字楼的新客户：凡在2008年12月1日-12月31日期间（暂定）认购便可正式参加本活动。签订*认购协议之日起生效，在缴纳认购金当日起至12月31日止，我司会每日为客户缴纳的认购金增值1000元人民币，参与本活动的客户，签约时除可享受正常折扣的价格实惠还能将增值部分等额冲抵购房款。如在认购5日内未签订购房合同，取消参与“日赠千金”活动资格且增值金额无效
7、。（2）促销成本分析：活动历时30天，从第一天开始每天增值1000元，总计3万元整。公寓每套平均售价80万，返现金3万元，相当于3.75%的折扣优惠。三、活动营销：周年庆典暨迎新春客户联谊活动建议举办周年庆典暨迎新春客户联谊活动：（1）根据目前招商进度，年底会有一些招商情况的利好消息，借助媒体活动等对客户予以告知公布，拉升客户对项目的信息；（2）因7、8月份推出的“特惠畅享季”活动，其中冰箱、洗衣机、电动车等奖品未予客户兑现，客户对我项目频繁推出类似抽奖活动已经失去兴趣；（3）以年底为良好的销售契机，举办中小型客户活动拉近与客户之间的距离，再次提升项目人气。鉴于此，结合上述上报的巡展推广及主题
8、促销，借助平安夜狂欢或元旦传统节日，在售楼处以外场地举办周年庆典暨迎新春客户联谊活动，届时可把冰箱、洗衣机、电动车等奖品穿插在活动中作为抽奖礼品送给中奖客户，不仅仅拉回客户对项目的信心和美誉度，同时也真正能感觉到周年庆典活动真正意义所在。具体活动框架见附件。四、媒体配合：确保此次营销措施快速、准确，全方位的传递给区域客户，进行市场预热，利用现有的广告资源进行媒体整合，以阶段性的提高项目的曝光率，重拾客户对项目的信心。1、 乡镇及*区内楼顶广告位及售楼处2块户外看板为画面的更换；2、 *电视台左飞字幕的文字信息通告；3、 *网络广告链接的广告内容设计发布；4、 针对“周年庆典暨迎新春客户联谊活动
9、”设计制作DM单页进行投递派发；5、 工地楼体悬挂（1#地块）工程条幅进度标识，以便打消项目停工的谣传；6、 利用招商公司洽商的主力品牌店，不定期在营销中心悬挂品牌店“意向签约、 考察”等醒目标识，打消客户关于项目招商进度的顾虑；7、 项目1#、3#地块广告位总计18块安装；五、费用概算：序号媒体数量费用备注1超市巡展*一店展位32展位包装3售楼处看板2块4抽奖现金5抽奖券1000张6毛绒玩具或水杯7户外包装工地1#楼体条幅58工地广告位安装制作1810户外广告9处11其他媒体配合售楼处条幅512武清广电DM派发30000份13电视字幕及网络14周年庆典暨新春联谊会合计注：以上推广方案所需费用
10、总计为265100元整营销中心市场部2008年11月28日附件：*周年庆典暨迎新春客户联谊会一、活动的目的：1、借助项目周年庆典与迎新年的良好契机来举办本次活动，营造一次与客户面对面进行感情沟通的机会，拉近与客户距离的同时再次提升项目人气。2、根据市场反馈，项目工程进度的滞后及客户对交房时间的质疑是我项目滞销的重要原因之一。借助此次活动，针对项目的工程进度情况和招商情况向客户进行正面引导与告知，树立客户对项目的信心。3、在本次活动中，发布项目最新的促销措施，运用实际的促销优惠刺激客户，推动意向客户成交。二、活动的意义：1本着开源节流、节约营销费用的原则，举办本次活动是配合年底销售冲刺的重要举措
11、。2、在整体大环境冷淡及我项目销售惨淡的情况下，坚持老客户的保养及提升老客户的信心是促使销售回暖的有效途径。3、用活动营销来解决社会上对本项目各种不利的传言，打消客户的疑虑。三、活动时间：12月27日（周六）下午2点(暂定)四、活动地点：*贵宾厅五、活动对象：老客户、意向客户等共计约300-400人；六、活动宣传重点：1、 工程进度；2、 促销措施-贴租养铺（商业）/日赠千金（公寓、写字楼）；3、 招商进度及成果。七、活动主要内容： 1、工程进度-树立客户对项目的信心； 2、促销信息-重点推销商铺贴租； 3、招商成果-意向商户签约仪式（3-5家商户）； 4、文艺节目- 4-5个轻松、搞笑的节目，配合节日气氛，提高客户的到达率； 5、抽奖活动-因7、8月份推出 “特惠畅享季”活动，其中冰箱、洗衣机、电动车等奖品未予客户兑现，在本次活动给予兑现。.