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1、专题【房地产信托融资】-No.1模式分析一、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的信任， 将其财产权委托给受托人，由受托人 按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处 分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制 度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托,是指信托投资公司通过信 托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金， 按委托人的意愿以自己的名 义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的， 对 房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产
2、及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。二、房地产信托融资模式基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型 信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。（一）贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投 资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来， 然后通过信托贷款的方式贷 给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公 司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最 后一期信托收益和偿还本金给投资者。投资者（1 ）信托资金*信托投资公司_
3、（ 2）信托贷款4开发商（委托人）*（4 ）信托收益 及本金（受托人）（3）支付利息* 偿还本金 （项目公司）资产抵押I-股权质押第三方担保2、特点及优势对公司（项目）要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全资产抵押（土地、房产等偿还贷款本金自有资本金达到35 %不动产，抵押率一般在二级以上开发资质50%左右）、股权质押、项目盈利能力强第三方担保、设置独立账户融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的以1-2年居多，最近也出一般高于同期银行法定资金需求及双方的谈判现了 5年期甚至更长期限贷款利率，目前在结果，从几千万到几亿不的信托计划6%-10% 居多。等优势：融资期限比较灵活（二）股权
4、型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时 项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司 持有的股权。投资者 （受托人）（ 1）信托资金（4）信托收益 及本金股权质押第三方担保2、特点及优势对公司（项目）要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清向（项目）公司委派股东和财务溢价股权回购晰、项目盈利能力强经理、股权质押、第三方担保融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及以1-2年居多，最近也出现了 5一般高于同期银行法双方的谈判结果年期甚至更长
5、期限的信托计划定贷款利率，目前在6%-10% 居多。股权性质优势该等股权性质类似于（1 ）能够增加房地产公司的资本金，起到 过桥融资的作优先股，对公司的日用，使房地产公司达到银行融资的条件；（2 ）其股权类常经营、人事安排等似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并没有决定权（可能有不要求参与项目的经营管理，和开发商分享最终利润。建议权、知情权、监督权等）（三）混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托 的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债 权和组合满足开发商对项目资金的需求。（四）财产受益型信托融
6、资模式 1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托 给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持 有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后 如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿2、特点及优势对信托财产要求要求风险控制机制退出方式（1）业已建成，（1）通常设置一般受益权和优先开发商溢价受益权回购产权清晰，证件齐 全；(2)能产生稳 定的现金流，如商 场、写字楼、酒店 等租赁型物业受益权，分别由开发商和投资者(信托计划)持有；信托到期后 如投资者优先受益权未得到足额 清偿，则信托公司有权处置该房 产补足优先受益权的利益，开发 商所持有的劣后受益权则滞后受 偿；(2)回购承诺及第三方担保融资金额融资期限融资成本视信托财产的评以1-2年居多，最近也出现了 5一般高于同期银行法定估价值，一般在其年期甚至更长期限的信托计划贷款利率，目前在评估价值的50 %6%-10% 居多。左右优势(1)在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。(2)在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。第5页共5页