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1、【*市*置业有限公司】*项目三年战略规划（200*200*年）前言项目于0*年底对外发售，截止0*年初；项目定位从品牌商城到购物中心、从购物中心到书画市场，几经变革，仍不能达到预期目标，市场负面评价日益增多。一段时间我们看不到市场在哪里！招商工作进展缓慢、局面混乱、员工信心不足0*年初，集团对项目领导班子做出调整；新人事、新作风，通过对过去工作的失败认真总结，项目实际情况的客观分析，积极开展各项工作，改变外界的不良评价、改善、加强与政府的关系、调整内部管理制度、探索项目发展方向。通过大量的工作及细致有效的市场调研分析、结合项目自身情况，响亮地提出：商业业态定位于“以*市城市文化名片名义，打造集
2、书画文化、文化教育、休闲娱乐、购物、旅游观光、旅游接待功能于一体的大型文化休闲旅游购物中心”，这一阶段性运营目标。围绕该目标，项目提出“休闲文化购物中心”的市场定位；引入“零售业、休闲业和文化业”三种主力业态；在树立自身形象方面，利用当地深厚的文化底蕴，“发展文化、投资*市、服务民众”，开展文化交流活动及公关活动，做到“言行一致”，实现社会舆论向好的方向发展，极大的坚定了投资者投资信心。通过一段时间的艰苦努力，截止到11月，项目实现招商*%，增长*%；更重要的是我们赋予了项目全新的内涵，成功营造了一个良好的舆论环境、投资者重拾投资信心，为下一阶段的工作奠定了坚实基础。下一阶段会是一个全新的开始
3、，我们需要系统的策略指导各项工作的具体开展，特*集团策划部携手项目策划部同仁制定如下运营计划，确保后期工作有条不紊的开展。在整个操盘过程中，将认真、理性地对待，实地、实际地分析，形成完整可行的营销方案。本案属商业机密，仅限本公司相关人员传阅，不得外泄。*投资有限公司（策划部）200*年*月三年规划的构成 一、 战略目标规划二、 前期定位策划的补充与修正核心竞争力项目定位业态定位业态组合三、 项目功能规划楼层功能规划功能规划原则四、 招商规划招商优势招商策略招商计划五、 销售规划销售价格体系投资者分析营销策略销售执行规划六、 品牌营销规划引进商业管理公司推广项目文化内涵核心竞争力的深入普及七、
4、物业管理公司职能规划八、 商业管理架构 部门职能规划一、战略目标规划1） 职能规划：*区社区服务中心2） 概念规划：文化、健康、休闲、购物、时尚、快乐3） 经营规划：统一招商、支持经营、以租促销、统一营销4） 营销阶段：招商期10个月（0*年）、销售期18个月（0*0*年）、调整期（0*年）二、前期定位策划的补充与修正1）核心竞争力 a.*是*文豪*的故乡，其文化对后世影响深远；b.城区人口13万，以*区人口密度最大；c.项目与*商业中心仅500米，由*相连；独特的地理位置，是对“*”、“*”商业价值的延展和补充；d.*是*旅游和市民休闲的重要场所；e.项目现有产业结构正向教育培训、休闲娱乐、
5、餐饮方向发展，说明我们作为“*”、“*”商业补充的作用非常明显。因此，我们的核心竞争力体现为：*首座社区服务中心2）项目定位之前提出“休闲文化购物中心”，虽然对市场功能表述基本清楚，但是在对提供服务和服务对象方面比较模糊，建议调整为：“服务于百姓生活的*文化休闲购物广场”3）业态定位同样，我们把“百姓生活”作为项目的核心服务对象，其业态建议调整为：医疗、药品、休闲、文化、生活用品、食品、生活咨询、生活服务、政务服务等，4）业态组合 针对“生活社区”的定位原则，业态组合如下：a.满足市民生活品就近购物的习惯，便利店、超市、粮油店等b.满足市民休闲娱乐需求，茶楼、台球、网吧、水吧、西餐、咖啡等c.
6、满足市民生活服务需求，通讯、银行、药店、美容美发、洗衣店、市政设施等d.满足市民文化需求，书店、音像店、文具、教育培训等e.满足市民时尚生活需求，化妆品、服饰、美体健身、婚庆等f.补充业态，儿童游乐、文化形象、文化艺术商品、餐饮、休闲食品等结论：转变观念，将“商业中心”的概念转变为“服务中心、社区”的概念；三、项目功能规划1）楼层功能规划示意图步行街：是联系项目内各项设施的纽带，以一种激动人心的方式将所有的商业设施项目结合在一起，向人们展示不同的时尚体验。项目平面图及业态规划图（略） 2）不同业态安排原则a.根据人流量安排，原则上需求大的安排在地层；b.对于自身能够汇集人流量的，如茶楼、培训、
7、公共设施等向二层发展c.对提升项目形象或租金有保障的业态，以主力店的形式安排在项目外侧或醒目的地方，如银行、移动通讯、民政服务厅、国际专卖品牌等3）具体业态规划（祥见业态规划建议书）四、招商规划1）招商方式a.直接引入，通过与商家谈判，达成入驻意向，由商家直接经营、自负赢亏。b.联营，通过资产评估，确定商家和项目的投资收益比例、经营管理方式等多形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。c.品牌嫁接，通过投资商家进行了解，对多方资源进行促进，达成合作进驻项目的方式，适合于本项目文化、旅游、地方特色等项目。2）招商策略立足本市、辐射周边、重点引入、化区招商3）招商工作计划a.招商物料
8、 招商手册、招商海报、POP物料、现场VI物料 、招商合同文本 、招商细则、招商流程、租赁协议、商场平面分割图（规划效果图）、沙盘 等 b.现场管理 招商人员培训、周例会、日招商情况汇报、招商周月总结、策略调整c.推广计划及任务目标（祥见推广计划）推广阶段时间段任务目标策略时间准备阶段07/107/2月物料现场布置重点客户筛选公共关系等个月起步阶段07/307/5月超市市政服务窗口5.1主题活动个月促销阶段07/507/10月底层全面入住配套到位一处小商品市场10.1开业庆典个月延续阶段07/1008/2月业主委员会市场与商家明确责任义务策划迎春购物节个月一本招商手册一些现场物料几则公关广告几
9、场促销活动和一个团队就是我们成功的要素d.广告策略公关先行、活动为主、媒介为辅围绕“项目定位、前景、优惠、管理”几方面展开营销攻势，主要增强商家信心；主要以信息沟通为主，首先让市场了解我们，其次才是认可。e.运营成本物料部分10万；媒介部分*万；活动部分10万；备用金5万；共计*万。五、销售规划 1）销售价格体系（补充） 2）投资者分析 纯中小投资者，注重短期利益，不具备专业评估能力，易跟风；为主要销售对象 现租约客户，投资信心与经营现状成正比；是为次级主要销售对象大型投资者，一般为财团认购，目的性明确、市场评估能力强，注意权衡其投资目的与市场整体发展的利弊程度，考虑为次级销售对象 政府投资行
10、为，喜欢以物易物，可以理解为一项公关行为，是项目形象、优势支持和投资者信心保障的必要行为 3）营销策略 强势营销策略；统一VI；包租返租、代理经营；提前认购、分批次集中签约。 4）销售执行规划a.阶段一，商家认购（07/1008/2）b.阶段二，发售未带租约的商铺（08/208/5）c.阶段三，发售带租约商铺（08/508/10）d.阶段四，*号楼整体以租待售（08/1009/2）e.阶段五，清盘促销（09/209/5）六、品牌营销规划 1）引入商业管理公司，为项目品牌推广及自营、联营项目全程营销管理 2）建立一种生活方式和文化内涵，即“快乐购物、百姓购物” 3）*项目 名家里的便利店 4）品
11、牌成长规划商业中心购物中心生活购物休闲文化购物中心必定带动商业经济的发展，物业增值，一些当促的便利店必定被商场、服装等商业业态取代以产品形式增加带动消费机会的增长，初步形成购物中心概念以文化旗树休闲广场形象以便民为点树社区商场形象七、物业管理公司职能规划1）维护统一主题形象和统一品牌形象2）物业管理，招商、营销、服务监督服务管理、日常物业管理：清洁、保安、设备维护以及商业知识服务3）承租商的优化管理、促销推广活动八、商业管理架构商业管理公司商会、业委会商业管理物业管理工程部清洁部保安部经营管理部业务部办公室公共关系部资产管理部品牌管理部财务部部门职能说明工程部：负责区内物业及其公共设施、设备的
12、运行管理和维修养护，提供生活、办公、经营设施维修保养清洁部：管区清洁卫生或向业主提供有尝服务保安部：维护区内人身或财产安全，保证正常的生活、工作、经营秩序业务部：公共范围用地的租赁、停车场管理、商家有尝服务及各项代收费业务办公室：协调监督各部门工作、处理公司日常行政事务、负责人事劳资工作经营管理部：策划和负责各种项目经营，物业租售或代理业务，是商业管理中的策略表现和实施部门公共关系部：建立和管理商业资料、业主及商家档案；与外界、业委会、经营商家等的对外联络事务，组织活动、社会支持等，协助其他部门外交工作品牌管理部：品牌战略制定者资产管理部：资产管理或资产利用财务部：制定财务计划和其他预算方案，监控资金运用，负责各项收费及收费业务的管理，做好财务报表及接受商家、工商、税务检查等。 -END-