房地产估价师考试房地产估价原则讲义.docx

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1、房地产估价师考试房地产估价原那么讲义一、内容提要1、合法原那么； 2、使用原那么； 3、替代原那么； 4、估价时点原那么； 5、公平原那么。二、考试要求1、熟悉房地产估价原那么的含义和重要性； 2、掌握合法原那么、使用原那么、替代原那么、估价时 点原那么、公平原那么的含义和内容。三、内容辅导第三章 房地产估价原那么人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律， 在此根底上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法那么或标准。这些法那么或标 准就是房地产估价原那么。对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的原那么。同时在具体估价 作业

2、中应当遵循的原那么主要有 5 项： (1) 合法原那么； (2) 使用原那么； (3) 替代原那么； (4) 估价时 点原那么； (5) 公平原那么。房地产估价原那么是使不同的估价人员对估价的根本前提具有认识上的一致性，对同一估价对 象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理 解房地产估价原那么，以此作为估价时的指南。第一节 合法原那么合法原那么要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产估价为什么要遵循合法原那么 ?我们在第一章中曾指出， 两宗实物状况相同的房地产， 如 果权益不同，价值可能有很大的不同。但是在估价时，估价对象的权益不是委托人或

3、估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原那么，具体来说应当做到下列几点：1在合法产权方面， 应以房地产权属证书和有关证件为依据。 现行的土地权属证书有 ?国有 土地使用证? 、?集体土地所有证? 、?集体土地使用证?和?土地他项权利证明书?四种，房 屋权属证书有?房屋所有权证? 、?房屋共有权证?和?房屋他项权证?三种。当县级以上地 方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产 权证书。统一的房地产权证书有?房地产权证? 、?房地产共有权证?和?房地产他项权证? 三种。在合法产权方面具体来说包括：

4、农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价， 行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法 占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法 建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地 产不能当做手续完备的房地产来估价， 局部产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价， 共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。例题：现行的土地权属证书有 A、?国有土地所有证?;B、?国有土地使用证?;C、?集体土地所有证?；D、?集体土地使用证?。答案： BCD2在合法使用方面，应以城市规划、土

5、地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某 宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使 用符合这些规定为前提。 西方所谓的城市规划创造土地价值， 在一定程度上反映了这一要求。3在合法处分方面， 应以法律、 行政法规或合同 如土地使用权出让合同 等允许的处分方式 为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例： 1 法律、行 政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。 (2) ?中华人民共和国城市房地产管理法?第五十条规定：" 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取

6、得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，在评估土 地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时， 不应包含土地使用权出让金。 (3) ?中华 人民共和国担保法? 第三十五条规定： " 财产抵押后， 该财产的价值大于所担保债权的余额部 分，可以再次抵押，但不得超出其余额局部。" 所以，再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额局部才是其抵押价值。4在其他方面， 如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如， 评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格

7、，要符合政府有关该价格测 算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农 地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行 政法规。例题：遵循房地产估价的合法原那么，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。 (判断)答案：错误第二节 使用原那么使用原那么要求房地产估价应以估价对象的使用为前提进行。使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价 值到达的一种最可能的使用。可见，使用必须符合 4 个标准： (1) 法律上许可， (2) 技术上可 能，(3) 经济上可行， (4) 价值化。而且这些标准通

8、常有先后次序。另外，使用不是无条件的 使用，而是在法律 (包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等) 许可范围内的使用，这也是合法原那么的要求。房地产估价为什么要遵循使用原那么 ?这是因为在现实房地产经济活动中， 每个房地产拥有者都 试图充分发挥其房地产的潜力，采用的使用方式，以取得的经济利益。这一估价原那么也是房 地产利用竞争与优选的结果。所以，在估价中不仅要遵循合法原那么，而且要遵循使用原那么。使用具体包括 3个方面： (1)用途； (2) 规模； (3) 集约度。寻找使用的方法， 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式， 然后从以下 4 个方面依序筛选：1法律上的许可性： 对于每

9、一种潜在的使用方式， 首先检查其是否为法律所允许。 如果是法律不允许的，应被淘汰。2技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。3经济上的可行性： 对于法律上允许、 技术上可能的每一种使用方式， 还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比拟。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否那么应被淘汰。4价值是否：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的

10、价值到达的使用方式，才是的使用方式。进一步来讲， 有三个经济学原理有助于把握使用： (1) 收益递增递减原理； (2) 均衡原理； (3) 适合原理。收益递增递减原理可以帮助我们确定集约度和规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都 变动的情况下的投入产出关系。收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律 ( 又称边际收益递减原理 )， 可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，那么随着该种可变投 入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加到达某一点

11、以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递减规律对于一宗土地来说， 表现在对该宗土地的使用强度 ( 如建筑层数、 建筑高度、 容 积率、建筑规模 ) 超过一定限度后，收益开始下降。收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益 ( 又称规模报酬规律 ) ，可以表 述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量 (即规模的变化 ) ，那么产出量的变化有 3 种可 能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益不变；二是 产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增；三是产出量的 增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递

12、减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模 的收益递减阶段。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为使用。它也可以帮助确 定集约度和规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比拟，如果过大或过小，或者 档次过高或过低，那么建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发 挥，从而会降低该房地产的价值。 例如， 某宗土地上有建筑物， 但该建筑物不是在使用状态， 如已过时、破旧、现状容积率低，那么会对该宗土地的有效利用构成阻碍，在对该宗土地进行 估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区

13、有一块空地，另有一块 有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧，此时对于 购置者来说， 空地的价值要高于有建筑物的土地价值。 因为购置者购得该有建筑物的土地后， 还需花代价撤除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的 价值。另一种相反的情况是，建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的土地位置较 差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重置价格较高，但该建筑物的 价值却低于此重置价格。均衡原理的有关情况可总结于图 3 一 l(a) 、(b) 、(c) 、(d) 。图 3-1(a) 是一块空地。图 3 一 l(b) 是

14、图 3-1(a) 中的空地上有一与其组合为使用的建筑物。 图 3-1(c) 是图 3-1(a) 中的空地上有一陈旧过时、需要撤除的建筑物。图 3-1(d) 是图 3-1(a) 中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。假设图3-1(a)中的空地价值为 VL,图3-1(b)中的建筑物的重置价格为VB,那么图3-1(b)中的房地价值为 VL+VB图3-1(c)中的房地价值为VL 减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值， 图 3-1(d) 中的建筑物的实际价值要低于其重置 价格 VB。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调， 来判定是否为使用。 它可以帮助我们确定用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递

15、增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内部 构成要素为最适当的组合时，便为使用。使用原那么要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得收益的使 用方式的估价结果。例如，某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用 途，如果用作商业用途能够取得收益，那么估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或 者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，那么在估价时应根据使用原那么 对估价前提做以下之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进 行估价。现有建筑物应予保存的条件是

16、：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去撤除 现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。2装修改造前提。 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时， 应以装修改造但不转 换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造 后房地产价值的增加额大于装修改造费用。3转换用途前提。 认为转换用途再予以使用最为有利时， 应以转换用途后再予以使用为前提 进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所 需的费用。4重新利用前提。 认为撤除现有建筑物再予以利用最为有利时， 应以撤除现有建筑物后再予 以利用为前提进行估价。5上述情形的

17、某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。例题：收益递增递减原理可以帮助我们确定( ) 第三节 替代原那么类似房地替代原那么要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房 地产所处的区域范围。根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。在现实房地产交易中，

18、任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比拟，任何买者不会接受比市场上的正常价格过 高的价格成交， 任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交， 最终是类似的 房地 产，价格相互牵掣，相互接近。替代原那么对于具体的房地产估价，指明了以下 2 点：1如果附近有假设干相近效用的房地产存在着价格， 那么可以依据替代原那么， 由这些相近效用的 房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全 相同、可供直接比拟的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定 替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差异对价格做适当的

19、调整修正。2不能孤立地思考估价对象的价格， 要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 特别是作为同一 个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价 结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。A、房地产内部构成要素的组合是否均衡;B、集约度和规模；C、用途；D、房地产与其外部环境是否保持协调。答案： B第四节 估价时点原那么估价时点原那么要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断 变化的。 在不同的时间， 同一宗房地产往往会有不同的价

20、格 实际上， 房地产本身也是随着时 间而变化的， 如建筑物变得陈旧过时 。因此，房地产价格具有很强的时间性， 每一个价格都 对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。但是，估价不是求取估价 对象在所有时间上的价格，这既无必要，也不大可能。估价通常仅是求取估价对象在某个特 定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确 定，这个特定时间就是估价时点。确立估价时点原那么的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间点，例如，运用比拟法评 估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同 通常都是这种情 况，就需要把可比实例的成交价风格整到估

21、价时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价 对象的价格。在实际估价中， 通常将 " 估价作业期 " 估价的起止年月日， 即正式接受估价委托的年月日至完 成估价报告的年月日 或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点， 但估价时 点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估 价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的 关系见图 3-2 或表 3-1 。对图 3-2 或表 3-1 中的各种情形举例说明如下：1估价时

22、点为过去的情形， 多出现在房地产纠纷案件中， 特别是对估价结果有争议而引发的 复核估价。例如，某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，原产权人对估价机构 的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点 (原估价时点是 1996年 3月 11日) ，相应地，估价对象的产权性质、 用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等，也都要以原估价时点1996年 3月 11日时的状况为准。否那么的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价工程的估 价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合 现在的情况，因

23、为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。2估价时点为现在， 估价对象为历史状况下的情形， 多出现于房地产损害赔偿案件中。 例如， 建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况( 现在已不存在了 )和损毁后的状况的比照来评估。3估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、量的，包括在建工程 估价。4估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。5估价时点为未来的情形， 多出现于房地产市场预测、 为房地产投资分析提供价值依据的情 况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后 的价值就属于这种情

24、况。现状为在建工程的房地产， 可能同时存在着以下 3 种估价： (1) 估价时点为现在， 估价对象为 现时状况下的估价， 即该在建工程在现在这个样子的价值是多少； (2) 估价时点为现在， 估价 对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价 值是多少； (3) 估价时点为未来， 估价对象为未来状况下的估价， 如该在建工程经过一段时间 后将建成，且在建成时的价值是多少。Word是学生和职场人士最常用的一款办公软件之一，99.99% 的人知道它，但其实，这个软件背后，还有一大批隐藏技能你不知道。掌握他们，你将开启新世界的大门。Tab+Enter,在编过号以后，会

25、自动编号段落Ctrl + D 调出字体栏，配合 Tab+Enter 全键盘操作吧Ctrl + L 左对齐， Ctrl + R 右对齐， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替换。然后关于替换，里面又大有学问！有时候Word文档中有许多多余的空行需要删除，这个时候我们可以完全可以用查找替换来轻松解决。翻开 编辑菜单中的 替换对话框，把光标定位在 查找内容输入框中，单击 高级按钮，选择 特 殊字符中的 段落标记两次，在输入框中会显示“ "PAP'，然后在 替换为输入框中用上面的方法插入一个段落标记个“AP，再按下全部替换按钮。这样多余的空行就会被删除。Ctrl + Z 是撤销，那复原呢？就是 Ctrl + Y ，撤销上一步撤销！比方我输入abc,按一下F4,就会自动再输入一遍 abc