保利地产财务分析报告书模板.docx

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1、WORD 格式可编辑研究生课程考试成绩单（试卷封面）院系经济管理学院专业金融学学生姓名学号课程名称财务报表分析2016 年月至授课时间周学时3学分22017 年月简要评语考核论题总评成绩（含平时成绩）备注任课教师签名：日期：专业知识整理分享WORD 格式可编辑注： 1.以论文或大作业为考核方式的课程必须填此表，综合考试可不填。“简要评语”栏缺填无效。2. 任课教师填写后与试卷一起送院系研究生秘书处。3. 学位课总评成绩以百分制计分。保利地产财务分析报告完成人：专业知识整理分享WORD 格式可编辑指导老师 :完成日期： 2017 年 1 月 26 日联系电话：EMAIL:专业知识整理分享WORD

2、 格式可编辑第一部分：绪论及财务指标计算说明（一） . 关于保利保利房地产 （集团） 股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006 年7 月 31 日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO 市场的首批上市的第一家房地产企业。2015 年全年保利地产共实现签约金额1541.04 亿元，同比增长 12.75%；实现签约面积1218.30 万平方米，同比增长14.22% 。公司核心竞争力分析：1、卓越的战略管理能力：面对房地产行业复杂多变的发展形势，公司始终坚持“三个为主、三个

3、结合”的战略方向不动摇，及时把握经营形势，迅速调整经营策略，灵活把握经营力度，始终保持稳定健康发展，体现了卓越的战略定力和管理能力。2、突出的品牌影响力公司是央企控股的大型房地产上市公司，坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城” ，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，2015 年末公司品牌价值提升至361.5 亿元。 3、优质、丰富的项目资源公司具备多元化的项目拓展能力， 除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。截至报告期末，公司拥有在建、拟建项目270 个，待开发土地总建筑面积 5482 万平方米，其中一二线城市占比约为

4、74%，项目储备优质、丰富，为公司的持续发展奠定坚实基础。（二） .2015 年房地产市场概述1、房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。2015 年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降 0.2% ，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409 亿元，同比增长 3.1% ，已经回正。 销售数据温和回暖， 同比降幅收窄或略有增长， 但我们仍然看到， 房地产开发投资增速下行趋势没有改变。 2015 年 5 月国房景气指数 92.43 ，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值。2、房地产行业国企占比高，运营效率相对较低。从房地

5、产行业来看，国企改革对于房地产行业意义重大。 地产行业当中国企占比较大。 房地产行业 A 股上市公司 166 家，其中央企 13 家，地方国企 63 家，两者加起来占全部房企将近一半。但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势， 但国企 ROE 始终低于行业均值。2014 年行业平均ROE是 12.4% ，国企 ROE为 11.4% ，低了 1个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费用率 8.7% ，国企为 8.8% 。从运营效率来看，国企有较大提升空间。专业知识整理分享WORD 格式

6、可编辑3、土地供应偏紧，价格涨幅较大。2003 年至 2013 年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。 40 个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009 年的 44.62%下滑至 2014 年上半年的-19.8% 。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004 年至 2013 年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至 40.97%。4、楼市需求仍未见顶， 一线城市具有强支撑。 城市化是住房

7、市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面， 2012-2014年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态， 而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。（三） . 指标说明及重要事项披露（ 1）对外投资资产包括：长期股权投资、可供出售金融资产、投资性房地产、持有至到期投资科目；（ 2）利息保障倍数 =息税前利润总额 EBIT/ 利息费用 =( 企业的净利润 +企业支付的利息费用 +企业支付的所得税 )/ 利息费用 . 这里的

8、利息费用不等同于财务费用，查看年报附注找到每年支付出去的利息数，不采用合并利润表中的财务费用；（ 3）应收账款周转率分母涵盖内容统一定为应收账款、应收票据、 其他应收款三部分，不考虑存货跌价和坏账准备；（ 4）应付帐款涵盖应付票据、应付账款以及其他应付款；（ 5）可持续增长率 （用范霍恩方程式） =( 销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数 )/(1-销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数)（ 6）关于改进的杜邦分析：金融资产主要包括：货币资金、交易性金融资产、可供出售金融资产。 如果企业持有的应收票据是为了获

9、利而不是促销目的而持有则也应该归入金融资产。 其他则应该归入经营资产。短期借款、交易性金融负债、长期借款、应付债券应该属于金融负债。其他则属于经营负债。（ 7）经营净利润 =息前经营净利润 - 净利息费用， 其中：息前经营净利润 =息税前经营利润×(1- 所得税税率 ) ，净利息费用 =利息费用×（ 1- 所得税税率）；（ 8）所得税率统一为 25%；（ 9）恒大地产属于港股上市企业，存在会计准则处理差异；（ 10）本报告所用的行业平均指小组所选的8 家公司，分别为华夏幸福、万科、保利地产、金地集团、中粮地产、金科股份、大龙地产、中国恒大。（ 11）本报告选取的行业竞争对手

10、主要为万科， 出发点在于万科和保利属于综合实力排名前两位的地产公司。（ 12）本财务分析报告属于课程结业参考依据，涉及未来计划等前瞻性陈述等， 该等陈述不构成对投资者的承诺， 请投资者注意投资风险和认识到该报告的性质。 具体数据及其他财务内容见保利地产年度财务报告。（四） . 报告的思路、创新及不足1、思路：报告严格按照总量分析比率分析综合分析三个方面，从横向（行业平均和竞争对手）和纵向 （三年）进行比较分析，比较清晰的得出了保利地产的财务变化状况和行业地位极其不足之处。专业知识整理分享WORD 格式可编辑2、创新点：本报告将保利地产分别与行业均值比较的同时，重点将其与行业排名相似的万科进行了

11、比较，很清晰的看出其存在的问题和长处。另外，本报告采用了改进的杜邦分析，详细分析了与传统杜邦分析之间的差异及其原因。最后，报告采用EVA分析。3、不足之处：首先，个人缺乏财务实务知识，难以完全发掘数据背后的故事。其次，部分指标分析上比较简单。 这也反应出自身财务分析素养欠缺。 这也是自己今后应该不断加强的地方。这次财务报告分析既是一个检验，也是一个挑战和锻炼。第二部分：总量分析（一）个体分析表 1. 2013年 2015 年资产科目变化情况201520142013金额占总资产比例金额占总资产比例金额占总资产比例流动资产384675180.95350858010.963.03008E+110.9

12、7货币资金37484910.0940069510.1337529698310.11交易性金融资产000000存货288265830.71267192100.732.39907E+110.76其他应收款30334950.07517678060.04877368874040.025非流动资产19158010.04714907630.04109317994360.035对外投资资产14350600.03610984150.0333820829430.011固定资产3155290.0082477630.006819850395170.006无形资产28387.02765E-0518485.05242E

13、-0514535584.924.63005E-05总资产4038332013657656413.1394E+111注：单位“元”保利地产资产主要是流动资产，占总资产比达到95%以上。三年间，流动资产占比呈现下降趋势。其中，存货占比最高，三年间也呈现不断下降趋势，但是维持在总资产的70%以上。由于保利地产属于央企，没有持有任何交易性资产。非流动资产中，主要体现为对外投资资产。总体来看，2013 年至 2015 年流动资产和存货占比下降是其主要变化特征。表 2. 2014 年 2015 年负债及所有者权益科目变化情况20152014金额占总负债比例金额占总负债比例有息负债87905910.2910

14、0782800.35短期借款3100890.013257400.01长期借款66411730.2290494980.32应付债券18393290.067030420.02专业知识整理分享WORD 格式可编辑无息负债218786900.71184110550.65流动负债221833740.72187313490.66非流动负债84859070.2897579860.34金额占总资产比例金额占总资产比例所有者权益总额97140380.2480872280.22注：单位“万元”总负债中，保利地产主要为无息负债， 2015 年占比达到 71%。从纵向上看， 2014 年到 2015 年间，保利地产的

15、无息负债有所增加。在有息负债中，主要体现为长期借款，短期借款和应付债券比例很小。这说明保利地产有息负债偏向长期负债。从纵向上看，2014 年到2015 年间，保利地产长期借款有所减小。在流动性方面，主要体现为流动负债，2015 年占总负债的比例为 72%。 2014 年到 2015 年间，保利地产流动资产有所增加，约6 个百分点。所有者权益方面，2014 年到 2015 年间，增长近2 个百分点。股东权益增加。表 3.2013 年 2015 年利润表主要科目变化情况1415 年的变化率1314 年的变化率营业总收入0.13180.1808主营业务收入0.13180.1808净利润0.18240

16、.19952015 年2014 年金额占总成本比例金额占总成本比例营业总成本10169693191228751营业成本 / 主营业务成本82453300.8174122570.81营业税金及附加12156910.1211147730.12期间费用6930450.0685395890.059注：单位“万元”营业总收入方面，2013 年至 2014 年的增长较快，随后一年增速有所下调。但是，净利专业知识整理分享WORD 格式可编辑润的增速在三年间变化不大。营业总成本中，营业成本占比为81%，且保持稳定。表 4.2013 年 2015 年现金流量表主要科目变化情况14 15 年的变化率13 14 年

17、的变化率销售商品、提供劳务收到的现金0.280.028经营活动现金流入小计0.30-0.015经营活动现金流出小计0.06-0.01经营活动产生的现金流量净额-2.70.07投资活动现金流入小计-0.203.43投资活动现金流出小计-0.220.68投资活动产生的现金流量净额-0.220.42筹资活动现金流入小计-0.190.05筹资活动现金流出小计0.47-0.07筹资活动产生的现金流量净额-1.890.59从上表可以看出，销售商品、 提供劳务收到的现金2015 年较 2014 年有一个大幅度的上升。经营活动产生的现金流量净额在14 年有小幅度增加，但是在 2015 年下降比较明显。而且，投

18、资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额在2014 年同样表现为增加， 2015 年大幅度下降。（二）行业平均及竞争对手比较表 5. 2014年总资产比例构成图华夏幸福 保利万科中粮地产 金科金地大龙地产 恒大流动资产94.48%95.92%91.42%87.81%91.62%86.51%91.19%80.86%货币资金14.21%10.95%12.34%15.74%9.17%13.66%16.43%12.54%交易性金融资产0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%2.31%存货68.72%73.05%62.49%70.55%75.87%61.95%5

19、3.03%52.07%其他应收款0.83%4.83%0.80%0.92%2.12%7.64%0.33%3.38%专业知识整理分享WORD 格式可编辑非流动资产5.52%4.08%8.58%12.19%8.38%8.38%8.81%19.14%对外投资资产0.39%3.00%5.38%8.89%3.95%14.28% 5.77%13.04%固定资产1.44%0.68%0.45%1.27%1.38%0.21%1.78%3.27%无形资产0.40%0.01%0.17%0.13%0.07%0.00%0.00%0.08%2014 年，保利流动资产占总资产的比例在全行业来看最高，达到95.92%。当然，行

20、业主要竞争对手万科也在91.42%。但是相对于行业平均值来看，保利流动资产比例较好。其他应收款方面，行业内占比较少，保利和金地其他应收款占总资产的比例分别为4.83%和7.64%，这值得警惕。行业竞争对手万科其他应收款不足1%。一般来说，现金比率在15%左右较合适， 只有华夏幸福、中粮地产、恒大较符合这一要求，保利可能会面临资金链断裂的问题。存货方面，保利地产的存货高达73%，位居第二。相比万科62.49%，保利有一定的去库存压力。由于存货的变现能力较其他流动资产变现能力相对较弱，因而建议适当去库存，提升企业流动资产变现能力。表 6.2015 年总资产比例构成图华夏幸福 保利万科中粮地产 金科

21、金地大龙地产 恒大流动资产91.19%95.26% 89.49% 89.56%91.45% 83.98%94.05%80.89%货币资金21.82%9.28%8.70%16.88%9.83%10.77% 19.62%21.67%交易性金融资产0.00%0.00%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.04%存货59.67%71.38% 60.22% 68.68%75.52% 55.72% 58.28%50.86%其他应收款1.19%7.51%1.30%3.82%1.55%8.88%1.15%2.87%非流动资产8.81%4.74%10.51% 10.44%8.55%16.02%5

22、.95%19.11%对外投资资产0.87%3.55%7.43%7.94%3.66%14.28% 2.51%12.83%固定资产1.41%0.78%0.80%1.17%2.65%0.21%1.70%2.21%无形资产2.68%0.01%0.17% 0.09%0.06%0.00% 0.00%0.05%相比较 2014 年，保利地产的存货虽然有小幅度下降，但是在全行业来说，其库存占比仍然较高。 其他应收款方面，保利不但没降反升，在全行业来说高居第二位。在对外投资资产方面，保利地产是低于行业平均值的，相比竞争对手万科，也差了4 个百分点左右。表 7.2014 年负债比例构成图专业知识整理分享WORD

23、格式可编辑华夏幸福 保利万科中粮地产 金科金地大龙地产 恒大有息负债18.05%35.38%19.96%58.40%34.13%34.42%0.00%43.10%短期借款8.22%1.14%0.61%16.94%3.20%3.55%0.00%22.00%长期借款9.83%31.76% 8.80%29.24%30.93% 25.79% 0.00%21.10%应付债券0.00%2.47%2.96%3.35%0.00%5.09%0.00%0.00%无息负债81.95%64.62%80.08%40.23%65.87%65.58%100.00%56.90%流动负债87.80%65.75%88.06%66

24、.38%66.34%66.11%100.00%74.08%非流动负债12.20%34.25%11.94%33.62%33.66%33.89%0.00%25.92%房地产行业融资的主要手段是通过向银行长期借款的方式，偿还期限一般都是在3 5年或者更长。相比行业内的竞争对手万科，其有息负债为19.96%，而保利达到了35.38%。所有，保利可以适当考虑减少有息负债比例，从而减少企业负担。 当然，相比较行业平均值，保利的有息负债比例接近平均值。值得注意的是， 保利地产的有息负债中，长期借款比例较高。在行业内看，也是比例最高的。这说明保利的借贷能力较强，机构愿意对其长期放贷。图 1、 2014-201

25、5 年全行业总收入、总成本及利润变化趋势图从总体上看， 2014-2015 年全行业总收入、总成本及利润差异比较明显。保利地产在营业总收入和净利润增长率上，表现上都比较突出， 均高于行业平均。 相比行业竞争对手万科，保利在营业总收入和净利润增长率上均逊色于万科，而且差距还是比较明显。但是在营业总成本上，保利营业总成本增长率较低。（三）总量分析评价在资产中，保利地产的存货占比很高，比竞争对手万科高出近10 个百分点且高于行业均值。 这说明保利地产存在去库存压力。当然，另一方面，说明保利地产的拿地能力还是很强，市场后劲很大。一般来说，现金比率在15%左右较合适，保利现金比率10%左右，可能会面临资

26、金链断裂的问题。其他应收款方面，行业内占比较少，保利其他应收款占总资产的比例为 4.83%，行业竞争对手万科其他应收款不足1%。保利地产应减少其他应收款的占比。专业知识整理分享WORD 格式可编辑负债中，保利地产有息负债偏向长期负债，借贷能力很强。但是相比万科，保利有息负债比例较高，企业存在一定的利息支付负担，可以考虑适当扩大无息负债比例。第三部分：比率分析（一）个体分析1、偿债能力分析表 8.2013年 2015 年保利地产偿债指标情况指标201320142015变 现 能 力 流动比率 =流动资产 / 流动负债1.821.871.85比率速动比率 =流动资产 - 存货 - 预付款项 - 其

27、他流动资0.2630.3260.43产 / 流动负债现金比率 =货币资金 +交易性金融资产 / 流动负债0.2030.2140.169负债比率资产负债率 =总负债 / 总资产0.780.7790.76产权比率 =总负债 / 所有者权益3.543.523.16有形净值债务率 =总负债 / 净资产 - 无形资产3.543.523.158利息保障倍数=息税前利润总额EBIT/ 利息费用16.4813.2511.36=( 企业的净利润 +企业支付的利息费用+企业支付的所得税 )/利息费用从变现能力来看， 流动比率表现良好且比较稳定在1.8以上。速冻比率在三年间均呈现上升趋势，说明保利地产的短期偿债能力

28、在不断增强。现金比率方面，2014 年到 2015 年有一个较大幅度的下降。但是整体上维持在15%以上。从负债比率来看，三年的资产负债率变化不大，维持在76% 78%之间。产权比率方面，从 2013 年到 2015 年三年呈现下降趋势，且在2015 下降的较为明显。利息保障倍数虽然三年不断下降，但是均在10 以上，利息偿还能力没有任何问题。2、营运能力分析表 9.2013年 2015 年保利地产营运指标情况201320142015存货周转率0.300.290.30存货期1211.821232.901212.60应收账款周转率4.307.014.52收账期83.1051.3679.59营业周期1

29、294.921284.261292.19应付帐款周转率4.001.531.42付账期90.04229.93206.51现金周期1204.881049.061038.55流动资产周转率0.340.340.34总资产周转率0.330.330.32存货周转率方面， 2013 年 2015 年保利地产基本保持不变，故存货期也没有大的发生变化。应付帐款周转率方面， 三年呈现下降的趋势，说明企业占款能力有一定的上升。总体来看，现金周期呈现不断下降的趋势。流动资产周转率和总资产周转率基本没有变化。3、盈利能力分析表 10.2013 年 2015 年保利地产盈利能力指标情况专业知识整理分享WORD 格式可编辑

30、指标201520142013销售净利率0.1360.1300.128=净利润 / 销售收入销售毛利率0.2520.3200.322=（销售收入 - 销售成本） / 销售成本资产净利率（总资产收益率）0.0440.0420.042=净利润 / 平均资产总额净资产收益率0.1890.1900.191=净利润 / 平均净资产从销售净利率看，保利地产三年间均保持良好的增长态势。但是，销售毛利率却呈现不断下降趋势。资产净利率基本上保持不变，维持在 0.04 左右。净资产收益率三年间有下幅度的下降，维持在 19%附近。4、增长能力分析表 11.2013 年 2015 年保利地产增长能力指标情况指标2015

31、20142013销售收入增长率 =0.13180.18080.3403（本期末销售收入- 上期末销售收入）/ 上期末销售收入利润增长率 =0.20330.1820.1899（本期末利润总额- 上期末利润总额）/ 上期末利润总额净利润增长率 =0.18240.19950.189（本期末净利润 - 上期末净利润） / 上期末净利润可持续增长率（用范霍恩方程式）0.1850.2018560.20225( 销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数 )/(1- 销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数 )销售收入增长率三年间

32、有较大的幅度下降。利润增长率在2013 年和 2014 年没有较大变化，但是在 2015 年有明显的上涨。 净利润增长率稳中有降，可持续增长率在 2015 年也有一个明显的下降。总体来看，保利地产增长率指标值较好，但是趋势下行。5、上市公司的财务指标表 12.2013 年 2015 年保利地产上市公司的财务指标情况指标201520142013每股收益 =（净利润 - 优先股息） / 年度末普通股数1.5681.3261.66每股净资产 =年度末股东权益 / 年度末普普通股数9.057.5379.688每股股利 =股利 / 年度末普通股数0.2160.19560.232专业知识整理分享WORD

33、格式可编辑每股营业现金流量 =（经营活动的现金流量- 优先股股1.6575-0.9747-1.3665利） / 流通在外的普通股股数现金股利保障倍数 =（经营活动的现金流量- 优先股股7.67-4.98/利） / 支付的现金股利股利保障倍数 =每股收益 / 每股股利7.2596.787.155市盈率 =每股市价 / 每股收益6.78578.164.97市净率 =每股市价 / 每股净资产1.175691.43550.85股票获利率 =每股股利 / 每股市价0.02030.0180.028股利支付率 =每股股利 / 每股收益0.1377550.1470.139759留存盈利比率 =（净利 - 全部

34、股利） / 净利0.86220.85250.86这里，我们主要关注到以下指标：市盈率2013 年到 2015 间先上升后下降。市净率在2013 年没有达到1，这说明市场存在对保利地产的市值低估。留存盈利比率维持在86%，留存盈利比率较高。（二）行业平均及竞争对手比较1、偿债能力图 2. 行业流动比率情况2014 年地产行业流动比率平均值为1.73 。 2015 年地产行业流动比率平均值为1.8 。可以看出， 保利地产的流动比率均高于行业平均。说明保利地产的资产流动性比较好。行业竞争对手万科的流动比率也在保利之下。专业知识整理分享WORD 格式可编辑图 3. 行业速动比率情况由于保利地产的存货占

35、比很高， 速动比率明显低于行业均值。 但是相比行业竞争对手万科，两者差别不大。从这里也可以看出，保利地产的库存存在压力。图 4. 行业现金比率情况图 5. 行业资产负债率情况保利地产的现金比率均低于行业均值。一方面，保利地产借贷能力强；另一方面， 保利地产占款能力强。但是，这仍存在短期流动性风险。相比行业竞争对手万科，保利两年间的现金比率要比万科好。这从侧面验证， 现金比率与公司的行业地位和借贷能力相关。现金过多也会造成资金的浪费。资产负债率方面，资产负债率14 与 15 年差不多，平均值为0.7 。保利地产的资产负债率维持在76%以上，高于行业均值。相比万科，两者没有明显差异。专业知识整理分享WORD 格式可编辑图 6. 行业产权比率情况图 7. 行业有形净值债务率情况产权比率方面，保利地产接近行业均值。相比万科，两者差异不大，维持在3.4 左右。有形净值债务率方面，保利地产在2014 年是高于行业均值的，但是在 2015 年明显低于行业均值。相比万科，万科两年间变化不大，而保利在2015 年有一个显著的下降过程。图 8. 行业利息保障倍数情况保利地产的利息保障倍数与均值持平， 但是相对于竞争对手万科而言， 其数值较高。 总计而言，保利地产的利息偿还能力较强。2、营运能力分析25002000