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1、昌建东外滩项目可行性研究报告目录第一局部 宗地评价 3.一、宗地根本情况 3.二、区域板块分析 3.三、环境评价 4.四、交通条件 4.五、市政规划 5.第二局部 区域市场分析 7.一、周边楼盘状况 7.二、价格及客户群体分析 8.第三局部 工程 SWOT 分析 9.一、地块 SWOT 分析 9.二、工程分析总结 1.0.第四局部 工程投资测算及价格敏感性分析 1.1一、工程经济技术指标 1.1.二、工程投资测算表 1.2.三、土地价格敏感性分析 160.5 亩 1.2四、商铺价格敏感性分析 300 万/亩 1.3第一局部 宗地评价一、宗地根本情况目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东
2、北角， 占地 160 亩左右，容积率为 3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河 路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态 水城仅 1 公里。目标宗地原为漯河市铸造厂， 目前宗地围墙已搭设， 政府正在对 铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇国际花园之间有块空地，该 地块为漯河市舒曼置业所有，目前该地块已无地上附着物， 围墙已搭设，但尚未开工， 预计未来 2 年内会开工，届时将与本工程 以及广鑫帝景城形成竞争态势。二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域， 西不属于沙北板 块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的 边缘化地带。近年来，该区域
3、由于沿河改造工程进度较慢，区域的开 发潜力一直未被挖掘，只有双汇国际花园唯一一个高档社区孤掌难 鸣。区域内的根底设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医 疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。纵观漯河市近年来的城市开展，不难发现，市中心老城区、沙北 区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚 至即将绝版。按照城市均衡开展的一般规律，漯河城市开展的轨迹将 逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移， 越来越多的外来品牌开发 商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地 块将会很稀缺。宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将
4、于5月份完工。未来2年内，宗地东部，黄 河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价 值，提升板块形象，对本工程产生积极影响。三、环境评价宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。沙河景观区周边医院：漯河市中医院银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行 学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河 小学商业：三明超市四、交通条件目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过，覆盖区域广, 交通十分便利18路罗庄-宋寨-董庄-黑龙潭-半截塔-双汇国际花园 -西华路口 -挂车厂-沙北医 院-市三中-马路街口 -漯河新天地-文化路-
5、五一路口 -妇幼保健院-实验小学-干河陈乡政府-开源集团-森林公园-华强公司-柳江东苑-康平花园-柳江小区-东宝汽修中心-文萃江南-建材市场-107国道28路朱庄-香山路口 -金港大酒店-石油公司-东方大市场-金山路口 -水泵厂-铸造厂 家属院-西华路口 -挂车厂-漯河中等专业学校 -老桥北-市建委-泰山路口 -黄山 路口 -蓝天宾馆-市政府-市环保局-康乐宫-漯河医专-丁湾-水利技校-五一 路口 -文化路口 -漯河新天地-金穗广场-市烟厂-中州家具城-光明路口 -三五一 五工厂-市农机公司-县二高-骨科医院-人民医院-塑料厂-燕山路口 -朱庄-28 路总站36路北站北环路口-金山区管委会-三
6、和木业-市八中-西华路口 -铸造厂家属院-水泵 厂-四中-三五一五工厂 -光明路口 -中州家具城 -市烟厂-火车站-中华市场- 马路街口 -漯河新天地-文化路口 -五一路口 -水利技校-民主路口 -牛行街口 -电 脑城-市报社-市三院-郾城公疗-郾城电业-辽河路口 -淞江路口 -嵩山路口 - 辽河路口 -黄山路口泰山路口 -总站北环路口39路董庄-双汇国际花园-农机监理站-铸造厂-银鸽小区-金山桥南口_-光明路北口 - 鑫海地水轩小区 -万祥街-万顺街-204仓库-市烟厂-中汇广场-漯河新天地-文 化路口 -五一路口 -国美电器-人民路口 -民主路-牛行街口 -电脑城-市报社- 市三院-郾城五
7、高-郾城劳动局-郾城邮电局-老二高-北街口 -市交通局-许慎市 场北口 -太行山路口 -淞江小区-郾城实验二咼-北环二咼宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路 往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需 5分钟车程；金山路往南通往召陵区三五一五、人民医院、四中，各 类配套设施完善，往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。五、市政规划漯河新区：金山路以东147平方公里，规划建设漯河新区已有 概念规划，主要开展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中 村改造。在新北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港 口在进行前期调研，很快进行。根据漯河市2021-
8、2030年总体规划开展，漯河城市总体布局为一 心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此 区域打造成区域性食品研发、 交易、消费和职教中心， 强化区域 CBD 行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为 主的教育产业， 同时以产业集聚区的建设为契机， 形成区域性的食品 研发、交易基地。宗地所在片区为金山组团， 在城市总体规划当中， 将此片区定位 为城市生态居住示范区。 未来在市政府沿河规划的引导下， 将积极推 进生态居住的建设， 强化生态资源的保护和利用， 增加水上娱乐休闲 工程的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极 大地带动区域居住环境的
9、改善， 提升区域的住宅品质， 从而引导市民 来此置业，拉升周边楼盘房价。目前区域内有双汇国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫帝景城等楼盘，未来2年内周边将有4个新增工程， 包括本工程、 生态水城、 临近本工程舒曼置业的地块及金山路路西国 际花园对面的空置地块。 区域将成为漯河市的生态居住示范区域， 尤 其是生态水城工程的启动， 将推动整个片区的生态居住气氛， 提升区 域形象，对本工程产生积极影响。宗地东临沙河， 当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当 中，预计沙河二期工程将于年内完工， 这将推动区域沿河河堤景观风 貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形
10、成。 未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场， 作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的 一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱 乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙 滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700米、东西宽70米，自堤外到堤内，分别规划了 浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐工程。停车场紧邻沙滩浴 场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳 100多辆汽车停放。堤外 分别规划设置了为浴场效劳的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤 内沙滩浴场面积为3.2万平方米，
11、其中设置有小凉亭、小木屋供游人 使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈 树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，表达沙滩 浴场的季节变换之美。第二局部区域市场分析、周边楼盘状况工程位置户型均价广鑫帝景城黄河路与金山路交汇 处西南角97卅两室109-135川三室7月开盘预计3800元/ m2湾畔19号黄河路与金山路交汇 处东南角97.5川两室125川三室5月开盘预计3500元/ m0395倾城金山路与黄河路交叉 口向北100米路西92卅两室现房3500元/ m国际花园金山路与黄河路交叉口向北200米路东140川以上大户型现房4000元/ m2康桥水岸黄河路桥东2
12、0米91川两室110川三室5月中旬开盘 预计3200元/ m宗地周边目前在售楼盘有5个，其中广鑫帝景城以及河东岸的 康桥水岸为新开发工程，尚未开盘，将有 3-5 年的开发周期，与本项 目产生一定的竞争格局。双汇国际花园为公司在 04年开发的高档社区工程，虽然工程 总体体量不大，但却销售却从 05年一直延续到现在，将近 7 年的销 售时间。分析该工程滞销的原因主要有以下几点：1、长期的孤掌难鸣；2、配套不成熟、被遗忘的区域；3、沿河改造一直未开工；4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；5、工程没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质， 操盘粗糙；6、剩余大户型过多，难以消化，总
13、价过高。二、价格及客户群体分析区域位于召陵区， 紧邻沙河， 随着漯河市沿河改造二期工程的完 工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐表达出来。虽 然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质 较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。目前区域内房价主要集中在 3000-3500元/川，在全市范围内，处于 中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价目前集中在 3000-4000 元/m泊勺关口，需要一个品质较高的工程突破 4000元/m泊勺瓶颈，来带 动漯河整体房价上4000元/m。按照房价正常开展的趋势， 以及沿河景观呈现在市民眼前， 预计 到明年下半年
14、，本工程开盘阶段，区域房价将到达 4000元/ m以上。经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济根底、 有改善性购房需求的企事业单位职工、 私营企业主， 购房用途多为自 用，为改善目前的居住环境。 目前漯河新区通过圈地提升城市核心经 济增长竞争优势， 政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资， 例如可口可乐、 康师傅、旺旺等，来打造城市名片。 本工程可依赖这些新兴食品企业、 食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导， 通过沙滩浴场来吸 引市民，我们所面向的客户不仅仅是漯河市民，更多的是企业高管、 收入很高的外地人。第三局部 工程 SWOT 分析一、地块 SWOT 分析1、优势A、随着城市框架
15、的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；B 、交通方便，自然生态景观好。2、劣势A、生活配套设施缺乏，规划及外观环境较差；B、周边有很多竞争楼盘，不利于做工程品牌和后期无业管理。3、时机A、漯河城市开展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房 地产的快速开展；B 、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市 场及客户随时调整策略。4、威胁A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞争格局态势明显，对本工程产生一定影响；B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压， 以保持长期持续稳定开展，房地产新政策随时都有可能出炉。5、综合分析 本地块最核心的优势和时机在于地段价
16、值和景观环境， 通过专业 手段对地段价值的挖掘， 投资与地段价值相匹配的产品， 进而提升项 目的产品价值， 树立可信、适宜居住的工程品牌形象， 以吸引客户群。二、工程分析总结根据上述 SWTO 分析，工程可以以自身规模及景观绿化带为基 本立足点，从而弥补周边配套设施的缺乏，寻求楼盘差异化，确立项 目市场地位。本工程在以自身景观优势作为卖点的同时， 应着手打造另外一个 卖点：区域性商业中心。由于工程所在区域为生态居住示范区，目前 区域内尚无配套商业，对于本工程来说，这是一个良好的契机，另外 一方面，增加持有型物业， 可有效躲避增值税。基于未来区域内的高端客户群体，建议开发5-7万川的大型商业中心
17、，配合市政府规划的 沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真 正实现一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、 铁东区域的人流来此消费，提升工程住宅的投资价值。因此，本工程利用自身及周边的景观配套设施， 解决好城市中心 住宅“缺绿、“缺空间的问题，并且发挥好新城市中心集中式商业 配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四局部 工程投资测算及价格敏感性分析一、工程经济技术指标工程经济技术指标工程面积卅指标说明总占地面积107007160.5 亩总建筑面积454500包含地下8万川地上总建筑面积374500地下总建筑面积80000工程每200卅
18、规划0.5个停车位，共约1875个可售面积382500地下4万川1商业80500持有商业3万川2酒店小户型450003住宅2170004地下停车场40000持有面积72000幼儿园2000地下停车场80000容积率3.5、工程投资测算表序号工程名称合计万元单价 元 / m2备注一一一土地征用及拆迁费用507981356300万/亩二二二前期工程费用7302195元/ m2根底设施建设费用4195112元/ m2四建筑安装工程费用705551884五公共配套设施建设费用11984320包含地下8万m六开发间接费5085133销售总额2%七管理费用3813100销售总额1.5%九销售费用63561
19、66销售总额2.5%十开发期税费22882598销售总额9%十一财务费用6356166销售总额2.5%十二工程总投资1893265030十三销售收入商业1046501300080500 m酒店与SOHO24750550045000 m住宅1128405200217000 m地下停车场12000300040000 m2总额2542406647十四利润总额649141617十五销售利润率25.5%三、土地价格敏感性分析160.5亩土地 价格 万元土地 总价万 元单方 地价元/m2总投资 万元总利润 万 元销售利 润率%含持有43000万元工程 总收 益率%280474121266185022639
20、6825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.23305587714911934875550322.29850339.53405757015361951805381021.59681038.83505926315811968735211720.89511738.23606095616261985665042420.19
21、342437.53706264916712002594873119.49173136.83806434217162021524703818.79003836.13906603517612036454534518.08834535.44006772818062053384365217.38665234.7四、商铺价格敏感性分析300万/亩商铺售价元总投资万元总收入 万元总利润万 元销售利润率%含持有43000万元工程总收 益率%90001855892328904730120.39030138.8100001870032409405393722.39693740.2110001884082489906058224.310358241.6120001898142570406722626.211022642.7130001912242650907386627.911686644.0140001926292731408050529.512350545.2150001940342811908714430.113014446.3160001954392892409378332.413678347.3