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1、大世界汽车创意文化园项目介绍大世界汽车创意文化园项目介绍一、项目背景1、政策背景随着社会的发展， 人民生活水平的提高， 人们对精神文化层面的 需求显得尤为迫切。应国家文化产业振兴规划的号召，长治市政 府潞城市政府对文化体育娱乐产业的发展给予了高度的重视和很大 的支持。大世界汽车创意文化园项目是潞城市重点项目， 各级领导多次前 来视察指导。 政府各级部门打开绿色通道， 为园区的建设创造了有利 的大环境。2、区域背景长治位于山西省东南部， 与河南、河北两省接壤， 平均海拔 1000 米，现辖 13 个县市区和 1个高新技术开发区，总面积 13955平方公 里，总人口 340 万，城镇化率 45.3
2、%，是山西省第三大城市。 2014 年全市生产总值为 1331.2 亿元，财政收入为 136.3 亿元，税收 71.0 亿元，是山西省第二大经济城市。长治周边共毗邻五市，分别为：邯 郸、安阳、晋城、临汾、晋中，合计总人口已突破 3100 万人。长治 至邯郸 140 公里，长治至晋城 70公里，高铁通后 15分钟到达， 长治 至安阳 110 公里，长治至临汾，高速正在修建，通后 160公里。长治 至晋中 100 公里，高铁修通后， 20分钟到达。3. 市场背景长治市目前还没有一个类似于郑州方特娱乐园、 深圳华侨城创意 文化园等一站式娱乐综合体。 本项目的弥补了这一市场空缺， 各个功 能项目既能互
3、相衔接又各具特色， 来一次就能玩一天。 周围可以辐射 晋城、邯郸、安阳、晋中等城市。随着交通的便捷，人们越来越适应 “一小时经济圈”的生活方式，体现了该区域巨大的经济背景。二、项目概况大世界汽车创意文化园是有长治市金谷源集团、飞路汽车集团、 恒超集团一起发起的大型综合园区。 项目总投资 2.8 亿元，占地面积 700 亩,一期建设 300 亩。项目选址于连接长治和潞城的快速通道中 段，地块特点表现为： 地块地理位置较好， 距离长治市市区 6公里， 距离潞城市市区 5 公里；交通优越， 政府规划修建的郑太高铁线长 治站距离本项目只有 1 公里，长治机场正在进行扩建， 距离本项目只 有 3 公里，
4、园区门前道路是双向八车道的主干道，通公交车902 路，有适合本项目操作的交通条件； 地块面积较大， 停车位方便， 适合 本项目的大面积需求并利于园区之后的拓展项目；本区域地处郊 区，周围环境优美， 远离城市的喧嚣和废气的污染， 适合城市快节奏 中人们对安逸休闲的需求。项目旨在打造山西省第一个车行餐饮娱乐休闲综合体， 规划设立 汽贸城、万象缤纷城、创意文化广场、休闲度假城四大区域。汽贸城 包括 4S 店专区，二手车交易区，高端车服务区，试乘试驾区；万象 缤纷城包括室内 IMAX影院，汽车影院，室内卡丁车赛馆，动漫城， 亲子乐园， 美食城；创意文化广场主打季节性和主体性活动， 前期准 备水上乐园，
5、啤酒节等暑假项目，后期准备主题乐园、冰雪嘉年华、 越野赛道及湿身夜跑、 colour run 等文化活动；休闲度假城包括房 车俱乐部、汽车主题酒店、温泉度假等。一期项目包括 4S 店汽贸城、汽车影院、中国巨幕影院、室内卡 丁车赛馆、水上乐园、动漫城以及配套的餐饮、 KTV等，并将在 15 年 7 月举办长治第一届创意文化园啤酒节。 二期项目包括汽车人主题 酒店、温泉度假酒店、房车俱乐部、越野赛道、及恐怖医院、密室逃 脱、冰雪嘉年华等。三、项目优势大世界文化园前期招商以 4s 店和大型体验项目为主，且有特色 的区域划分，园区北边以 4s 店为主，园区南边以娱乐项目为主。项 目股东之一的飞路集团是
6、长治市首屈一指的大型汽车销售集团， 拥有 长治 30多个汽车品牌。大部分 4s 店都是租赁方式经营。 随着租期临 近和一些 4S店面临着政府性占地搬迁， 陆续将有近 10 多个品牌入驻 园区。目前已经建成东风雪铁龙、华晨中华、长安轿车、东风悦达起 亚 4 个店，正在建设一汽大众、沃尔沃 4S 店。建成之后，本园区汽 贸城的 4S店品牌数量将超过现在长治地区 4 个小型汽贸园的品牌数 量总和。汽贸园还准备引进中高端二手车市场、 中鑫之宝豪车专修相 关等汽车配套服务。大世界汽车创意文化园还加入了体验式的互动， 延伸出了许多汽 车相关的活动，如汽车酒店、越野赛道、汽车人主题公园、房车补给 营地。并且
7、可以承接各种季节性和主题性的活动， 如啤酒节、美食节、 音乐文化节、 colour run 、湿身夜跑、水上乐园、冰雪嘉年华、恐怖 医院、密室逃脱等。四、发展方向和项目回报 大世界汽车文化园以汽车为主题，文化为概念，加大招商力度， 引进各种中高端汽车品牌和大型娱乐项目， 在形成一定规模后， 以土 地为资产， 租金为利润， 商家的进驻和部分商家的控股为增长点， 可 以进行新三板的上市规划， 最终形成股东的投资进入资本市场， 最大 化的获取回报。目前已经跟国泰君安证券公司联系，准备 2016 年进 入准备期， 2017 年运作上市。今年长治市高铁站的修建尘埃落定， 目前东线方案基本敲定， 勘 测队
8、已经进驻现场，高铁站的选址基本定在文化园项目的东南方向， 距离仅 1 公里左右，以高铁经济为契机，土地资产会有大幅度的升值， 文化园项目还适合做一些地产和酒店方面的投资。随着文化园的建设和招商， 最终形成一个文化旅游景点， 打造成 长治市的一个新的名片， 以国家的政策走向为主导， 旅游的发展方向 为方针。跟各大旅行社合作，跟各大景点互动，跟各大商家联盟，走向企业的做大做强万象城传媒有限公司投资项目万象城传媒有限公司是 2014年成立，2015 年进驻大世界创意文 化园。主要以经营各种娱乐项目为主，注册资金 1200 万，总投资计 划 3000 万，分两期建设，一期投入 1500 万，建设项目室
9、内影院 3 个厅，室外汽车影院， KTV，欢乐吧，电玩城，水吧。二期投入 150 万，建设项目室内影院 2 个厅，小吃街，主题酒店。随着公司的正常 运作，还要投入一些建设经营时间短， 回报快利润高的季节性、 节日 性项目，比如冬季的冰雪嘉年华，万圣节的恐怖医院等。一、一期项目介绍1、万象城汽车影院本项目汽车影院是长治市第一家院线同步汽车影院，共两个大 厅，车位共 120 个，采用高增益金属幕布， 宽 18 米高 10 米的巨幕大 屏，在整个华北地区都是汽车影院里最大的，采用比利时巴可3D 放 映设备等豪华配置，并且可以观看 3D 影片，保证顾客享受完美的影 音效果。汽车影院的场地还与中天驾校合
10、作， 白天的空闲场地将作为 驾校科目二的训练场， 日后还可以跟大型演唱会， 新车发布会， 汽车 展览会等进行场地租赁。2 、万象城室内影院目前长治市拥有四家主流室内电影院， 分别是华龙影院、 潞州剧 院、镁乐影城和中影星美影城（即潞安剧院） 。华龙影院和潞安剧院 的共同缺陷是受建筑局限，层高不足、单厅面积小、屏幕小、设备陈 旧，导致观影效果差。镁乐影院虽然是新开的，但是受层高的局限， 单厅面积很小。 潞安剧院虽然有一个大厅， 但是这个大厅是主要用于 政府会议的多功能厅， 且座椅等设施陈旧。 万象城影院巨幕厅采用了 长治市最大超过中国巨幕标准的高 10 米，宽 22 米的超级巨幕银幕， “巨幕电
11、影”使用 70毫米 15尺孔的电影胶片，有效画面面积是普通 35毫米胶片的十倍、一般70毫米宽银幕胶片的三倍。 电影画格越大， 所容纳的内容就越多， 图像也就越清晰， 这也是“巨幕电影”能带给 观众更逼真和更高清晰度观影效果的关键所在。 另外，我公司采用的 是精密度最高、 功率最强的巴可放映机， 使画面的稳定性大大超过了 常规标准。 而公司采用的 JBL“巨幕电影”六声道超级音响系统和银 幕上成千上万个小孔，使得影院内每个地方的音量和音质完全相同， 观众无论坐在哪儿都能享受到同样质量的音响效果。 座椅选用航空标准的高档豪华座椅，总体来讲万象城影院定位全市第一，全省一流， 必将吸引长治市以及周边
12、城市的电影爱好者前来观看。3 、万象城卡丁车俱乐部卡丁车起源于 20世纪 50年代末的美国。卡丁车分无级变速和带 档两种, 又分普及型和竞赛型两种，普及型又称“休闲型”，这种车 的速度并不很快， 最高时速 80公里/ 小时，不需要有驾驶执照。 而竞 赛型卡丁车的时速可达 130公里/ 小时，由于其底盘极低（离地仅 4 厘米），所以车手感觉到的相对速度会比实际速度高 23 倍，也就 是说感觉时速为 300 公里 / 小时，特别是在弯道上会产生 3 4 倍于重 力的横向加速度，令车手体验到一般赛车达不到的乐趣。正是卡丁车具有结构简单， 安全性高而又极具竞速特性， 因此在 欧洲及日本等国家极为普及和
13、流行，大部分世界著名的 F1 车手都是 由驾。本项目是山西省最大的室内卡丁车赛道，赛道面积达到 3000 平 米，采用了国内最成熟的卡丁车车型， 使用了澳大利亚进口的计时系 统，并且我们加盟了国内一流的汽车卡丁车俱乐部太原天际卡丁车俱 乐部，无论是在规模上，设备上，配套上，服务上都是极致的体验。 本俱乐部不仅能吸纳长治的赛车爱好者来游玩、 训练，更可以与全国 卡丁车俱乐部联网举办专业比赛，成为全国赛的一站。4 、其他项目水吧、 KTV作为万象城的辅助项目，也是一项不可估摸的收入， 今年 3 月，万达官方网站曾发布消息表示， 2013 年万达院线卖爆米 花的相关收入高达 3.9 亿元，居全国院线
14、榜首，占去年总收入 41 亿 元的 9.5%。尽管餐饮食品类的收入相较于票房可以算是不值一提， 但若是与票房以外的收入来源相比， 这个比例已经非常高， 如去年万 达院线的广告收入只有近 1.6 亿元，不到爆米花收入的 1/2 。当然， 其中最为关键的因素就是餐饮食品成本低、 利润高。据公开资料显示， 即使使用进口的爆米花原料，每大桶爆米花的成本也不足 10 元，而 影院出售的爆米花多为 20 元左右，至少有 100%的利润率，而像矿泉 水之类的商品，超市的零售价在 4元/ 瓶左右，但电影院的零售价则 在 10元/瓶左右。与票房相比， 餐饮食品不仅利润率高， 而且不用参 与分成，逐渐被影院视为一
15、项重要的经营内容。二、市场分析由于项目的选址距离长治市市区 6 公里，长治市郊区 4 公里，距 离潞城市市区 5 公里，我们采取了分级市场营销， 首先第一市场主打 长治市郊区和潞城市，长治市郊区和潞城市人口总和 40 多万，没有 电影院， 更没有丰富的娱乐活动。 随着人们的生活水品提高， 收入的 增长， 各方面起步晚， 电影院作为一种低消费的生活方式， 我们完全 可以培养他们养成喜欢看电影的习惯。 第二市场主打长治市广场以北 的人群，因长治市的行政机关和大型企业都在北边， 所以长治市的人 口经济实力以北边为主。 又因北边人群离项目地址较近， 也是我们的 主力消费人群，尤其我们有 IMAX巨幕影
16、院和首家卡丁车为吸引点， 在加上大力的宣传和策划， 引导他们来我们这里消费， 可以进一步的 增加我们收入。随着季节性的项目开放， 比如水上乐园， 冰雪嘉年华， 恐怖医院这样的大型项目， 而其他城市又没有， 也会大量吸引周边人 群的消费，形成第三市场， 2015年 5 月份，长子方兴草莓园开幕了 马戏团活动，大量晋城市，安阳市，晋中市的人群来马戏团游玩，场 面十分火爆，商家赚的盆钵满贯。三、经济分析1 、影院经济分析 作为经济对比，我们采用了与潞城市和郊区比较相近的城市对 比，如高平市和侯马市，高平市人口 45万，三个电影院， 2014 年票 房官方总收入 800多万，侯马市人口 24万，两个电
17、影院， 2014 年票 房官方总收入 700 多万。根据这两个县城的对比， 预估万象城室内影 院票房收入 600多万，汽车影院票房收入 100 多万，合计 700万。餐 饮收入一般占影院收入的 30%，预计 200 万，总计 900 万元。因为前 两年无房租，除去成本后，大概影院一年纯利润收入 600 万元。2、卡丁车经济分析 作为经济对比，我们采用了只有山西省太原市的天际卡丁车最对 比，太原天际一年收入 1300多万，除去房租 380 万等其他费用，根 据他们的数据回报， 一年纯利润收入 600 多万。根据长治市和太原市 的经济差距分析，预估计万象城卡丁车纯利润收入 200 万元。总体分析来看，山西万象城传媒有限公司投资的一期项目年利润 大概 800 万元，该项目的优势在于从政策来看， 随着国家对文化产业 的加大投入， 老板姓对娱乐消费的需求增加， 属于朝阳产业。 从市场 来看，目前国内影院市场票房的 30%增长幅度和卡丁车的喜欢程度越 来越普及， 属于可持续发展项目。 万象城传媒有限公司作为大世界创 意文化园引进的重点商家， 在政策上享受了非常大的优惠， 目前定的 房租属于 2年免租金，在整个公司的运营成本上， 降低了很大的费用。 并且根据我们项目的特殊性， 比如卡丁车和汽车影院， 可以充分利用 文化园区的资源，与飞路集团的汽车 4S 店形成良好的合作关系。