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1、第七章投资性房地产,第 七 章投资性房地产,第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置,第一节投资性房地产的特征与范围,一、投资性房地产的概念房地产是土地和房屋及其权属的的总称投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模
2、式。,二、投资性房地产的范围,（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的建筑物，是指企业以经营租赁方式出租的建筑物；2.已出租的土地使用权，是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权；,注意：出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的资产，也不属于投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资性房地产核算。,3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的
3、土地使用权。注意：房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。闲置土地不属于投资性房地产P136,（二）不属于投资性房地产的项目,1.自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。2.作为存货的房地产。例如房地产开发公司开发的商品房。,（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目,1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地
4、产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,3.关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。4.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,下列各项中，不属于投资性房地产的有
5、（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以融资租赁方式租入的建筑物【答案】ACD,下列项目中，属于投资性房地产的是（）。A.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.出租给本企业职工居住的宿舍【答案】A,第二节投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益
6、很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,（二）投资性房地产的初始计量1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。注意：能够确认为外购的投资性房地产，就房产而言，应该是在购入时就对外出租；外购的持有并准备增值后转让的土地使用权可以确认为投资性房地产。如果是购入并打算日后出租的房屋，不能作为投资性房地产核算。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。注：建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。例如地震、台风、洪水等导致发生的非正常损失，应该计入到营业外支出。3.非投资性
7、房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。,二、与投资性房地产有关的后续支出,（一）满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；例如出租过程中建筑物的改良支出。（二）不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借记“其他业务成本”等科目）。,第三节投资性房地产的后续计量,一、后续计量原则投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一般情况下，符合一定条件
8、时，成本模式可以向公允价值模式转换，但是公允价值模式不能向成本模式转换。,二、成本计量模式,（一）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期计提折旧，遵循当月增加当月不提折旧，当月减少当月照提折旧的原则；存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。（二）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，遵循当月增加当月进行摊销，当月减少不进行摊销的原则；存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。,三、公允价值计量模式,（一）采用公允价值模式的条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（包括所在城市和所在郊区）；2
9、.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,（二）会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或作相反分录。一般情况下投资性房地产是作为企业的其他业务核算的，如果有特别说明，也可能作为企业的主营业务。,四、计量模式的变更,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会
10、计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2008年1月31日购入一幢建筑物同时用于出租。该建筑物的成本为500万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。2008年应该计提的折旧额为（）万元。A.0B.25 C.24D.20【答案】A,某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2008年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元， 用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。200
11、8年6月30日，该建筑物的公允价值为508万元。2008年6月30日应做的会计处理为（）。.借：公允价值变动损益2 贷：投资性房地产公允价值变动2,第四节投资性房地产的转换和处置,一、转换条件企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用；2.作为存货的房地产改为出租；3.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值；4.自用建筑物停止自用，改为出租。,总之，投资性房地产的转换可以分为两种情况：1.非投资性房地产向投资性房地产转换，其中非投资性房地产可以包括一般企业的固定资产、无形资产，也可
12、以包括房地产企业的存货。2.投资性房地产向非投资性房地产转换，例如原用于出租的房地产改为自用。,二、转换日的确定,（一）投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（二）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。（三）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。,三、转换的会计处理,1.成本模式下，无论是投资性房地产向非投资性房地产转换，还是非投资性房地产向投资产房地产转换，都应对应结转，不确认损益。账务处理一般是：（1）自用
13、房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,（2）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或无形资产减值准备,2.公允价值模式下，如果是投资性房地产向非投资产房地产转换，账务处理如下：借：固定资产、无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）如果是非投资性房地产向投资产房地产转换，账务处理如下：借：投资性
14、房地产成本（公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益（差额在借方） 贷：固定资产、无形资产或开发产品 资本公积其他资本公积（差额在贷方）,四、投资性房地产的处置,（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置出售或转让：借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,出售或转让：借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 （或借记）投资性房地产公允价值变动借：公允
15、价值变动损益 贷：其他业务成本（或相反分录）若存在原转换日计入资本公积的金额，则：借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本,某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2008年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的入账金额为（）万元。A.100B.80 C.70D.75【答案】A,某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2008年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。A.100B.80 C.70D.75【答案】D,