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1、一、绪论【房地产投资 】是指国家、集体或个人， 将一定的资金投入到房地产开发、 经营、 管理和服 务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】时机 地段质量【房地产投资的特点 】 1、投资数额巨大、回收期长 2、投资不确定因素多、风 险较大 3、流动性较差 4、具有保值增值性 5、受政府政策影响较大 6、依赖金融 部门的支持 7、具有专业性 8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的 】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用 】 1、带动相关产业的发展； 2、促进家庭合理消费房地产投资的影响因素房地产投资分析的特征二、基本原理 成本（利率、税收） 、预期 】边际成本
2、 = 总成本的变化量 /产量变化量3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素】客观性、全面性、责任性【投资要素原理】 收益、【边际成本递减递增规律【规模收益理论】 三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段 【风险回报原理 】 1、风险收益等价曲线、成正比2、投资风险效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。三、房地产投资市场【房地产市场的功能 】价值评价的功能、 调节供求的功能、 优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素 】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑
3、技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素 】人口数量和结构的变化、 房地产价格、 家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比 】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。这个比值低于 4.5%，则说明房价存在泡沫， 高于 5.5%，尚存在升值空间。四、房地产投资环境【房地产投资环境 】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和， 包 括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法综合评价法】五、资金的时间价值资金时间价值 】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值， 称为资金的时
4、间 价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别） 表现为：利息、利润 【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。现金流量 】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。复利终值 】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用F表示。计算公式：F = P ? （1+i）n【复利现值】是指未来某一金额的现在价值。一般用P表示。计算公式：P = F /(1+i)n(在一【年金】一定时期内，在相同间隔的时间点上，收入或支出的数额相同。 定时期内每期相等金额的收付款项)。用A表示。?
5、期末年金的计算(后付年金)1、期末年金终值：Fn2、期末年金现值：P(1卫(1 i1iT期初年金的计算(先付年金)1、期初年金终值：FnA。2、期初年金现值：P(1 i)资金回收年金(等额还款)P i (1 i)n(1 i)n 1【名义利率】 【实际利率】ie表示实际利率大于名义利率in表示。是指金融机构公布的年利率。用 是指由于计复利次数的不同而实际支付的利率。用六、经济评价体系【房地产投资经济评价指标体系 】静态指标：投资利润率、静态投资回收期、投资利税率动态指标：净现值、内部收益率、动态投资回收期、盈利指数、年值F t 各年的净现金流量；P期初投资额；io基准回报率；NPV 净现值；IR
6、R内部回报率。【净现值】是指用一定的贴现率将投资期内的净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 NPV =刀Ft (P/F , iO , t) -PNPV 0时，投资项目在财务上才是可取的【内部回报率】是指房地产投资项目在投资期内资金净现值等于零时的折现率。NPV(i1)0 ；NPV(i2)i1IRR ii i2 ii)NP V(ii) NP V(i 2)【净现值率】是净现值和初始投资(P)的比率、 【盈利指数PI】是单位投资带来的收益现值IRR io(基准回报率)NP V(i1)七、不确定性分析【不确定因素】租售价格及租售率（出租率、空置率）、开发周期开发成本（土地费用、建安工程费、融资成本等
7、）、利率【盈亏平衡点】 是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的 收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态。CfQ* =P-Cx-t【敏感性分析】是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化 时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度， 进而从中找出敏感性因素，并确 定其影响程度的一种分析方法。【概率分析】是运用概率原理预测不确定性因素对房地产投资项目经济效益影响 的一种定量分析方法。丿八、风险分析【风险】是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。（一个人事
8、件的不确定性和它可能带来的不确定性的结果的综合效果）【房地产投资风险的特征】多样性、变现差、补偿性【按揭违约风险】r -aF R R =1+为楼价下跌幅度警戒线。1 +P借款本金偿还率增加时，违约风险小；按揭比率增大，违约风险增大；购楼交易费率增大，违约风险增大；楼价下跌幅度增大，违约风险增大。【房地产投资组合】狭义：是指由不同类型和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。广义：是指房地产与股票、证卷等金融资产的投资组合。组合投资能够分散风险，但要付出降低风险溢价的代价。完全正相关组合投资，起不到分散风险的作用。完全负相关组合投资，可将所有个别风险都分散掉。九、投资决策【房地产投资决策时，需具备
9、的基本条件：】具有明确的投资决策目标具有具体的投资决策方案具有科学的评价标准具有翔实、客观的数据【确定型房地产投资决策分析的主要方法 】数值比较法、比率比较法【独立方案的比较与选择】 以期获得最大的总体效益，即刀NPV最大。【互斥方案的比较和选择】1、对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用 净现值进行比选。2、对于项目计算期不同的互斥方案，可采用 净年值进行比选。（1 i）n 1NAV NPV/1i （1 i）n【不确定型房地产投资决策】一、悲观法决策：小中取大二、乐观法决策：大中取小三、折中法决策：四、后悔值法决策：十、可行性研究【可行性研究的作用】是项目投资决策的科学依据、是项目评估的依据、是项目筹措建设资金的依据 是开发商与各部门签定合同的依据、是项目设计等基本建设前期工作的依据 是环保部门审核项目环境效益的依据【可行性研究的依据】国家和地区经济建设的方针、政策以及长远规划 批准的项目建议书或同等效力文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划 可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会、人文的资料 有关工程技术方面的标准、操作规范、指标、要求的资料 国家公布的有关经济参数和指标【房地产投资可行性研究步骤】 投资机会研究；初步可行性研究；详细可行性研究；可行性研究的评价