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1、ZHEJIANG NORMAL UNIVERSITY物权法课程小论文学院:专业:姓 名：学号:授课教师：提交时间:2016 年5月 日成绩:-可编辑修改-。对小区车位归属的认识前些日子，在网上疯转一则新闻全国首例跨度 11 年小区车库之争。事情的具体情况是这样的。事情发生在南京市鼓楼区水佐岗， 有一个名为 “南京星汉城市花园” 的小区，这个小区共有59 个地下车位，开发商以至少8 万元的价格卖掉了 37 个，其余的被物业公司以每月 250 元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。 2003 年，业主委员会将开发商星汉公司告上法庭，要求
2、开发商将地下车库无偿交给业主使用。当时， 业主委员会认为， 小区地下车库是小区配套公用设施， 应当无偿地交给业主使用， 开发商没有所有权， 根本无权出售。 开发商则认为， 在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上， 而车库又是开发商投资近 300 万元建成的，当然拥有车库的“产权” ，因此出售车库并没有错。这起案件一审判决，由南京市鼓楼区人民法院在 2003 年作出的，判决结果为： 开发商将地下停车库移交给业主委员会管理， 全体业主享有地下停车库的权益。 之后， 星汉公司不服上诉至南京市中级人民法院， 南京市中级人民法院发回南京市鼓楼区人民法院重审。 2014 年 9
3、月，南京市鼓楼区人民法院作出重审判决： 判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000 元， 驳回业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。根据我国物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有很显然， 在这个案件中， 地下停车位到底属不属于业主所有是这个案子的非常重要的信息， 法条里说道 “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有” ，那么很显然地下停车库的
4、车位应该不属于占有业主共有的道路， 因为其不满足一个最基本的特征就是要是道路， 我们国家对居住小区道路的判断是：居住区道路一般可以分为三级或四级:第一级 居住区级道路- 是居住区的主要道路，用以解决居住区内外交通的联系，道路红线宽度一般为 20-30m 。车行道宽度不应小于9m ，如需通行公共交通时，应增至10-14m ，人行道宽度为 2-4m 不等。第二级 居住小区级道路- 是居住区的次要道路， 用以解决居住区内部的交通联系。道路红线宽度一般10-14m ，车行道宽度6-8m ，人行道宽 1.5-2m 。第三级 住宅组团级道路- 是居住区内的支路， 用以解决住宅组群的内外交通联系，车行道宽度
5、一般为4-6m 。第四级 宅前小路 - 通向各户或各单元门前的小路，一般宽度不小于 2.6m 。此外， 在居住区内还可有专供步行的林荫步道， 其宽度根据规划设计的要求而定。故此，地下停车位不属于小区道路。那么地下停车库我觉得是属于其他场地用于停放汽车的车位。 所以我觉得此案中， 被告方指出： 在出售房屋时， 根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上， 而车库又是开发商投资近300 万元建成的， 当然拥有车库的 “产 权” ，因此出售车库并没有错。所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。 我个人比较赞同以下这个观点： 在如今的社会， 市场经济的竞争下， 土地的需求日
6、益膨胀， 很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。 在我国现行的房地产行政管理法律的制度下， 住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率” ，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说， 容积率决定地价成本在房屋中占的比例， 而对于住户来说， 容积率直接涉及到居住的舒适度） ，也就是说该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物， 不计算建筑物容积率的建筑物是从物。 此时的地下停车场便成
7、了依附于地上建筑物的从物而归属于主物 （地上建筑物） 的所有人即全体业主。 所以， 住宅小区地下停车位的产权， 实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的物权，这种物权是不完全的。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权， 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。 也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有， 开发商或物业公司是无权擅自处分的。 当然在征得业主大会同意后， 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托， 将停车位予以出租， 所得租金收入归全体业主所有， 用于弥补物业管理费用开支。 同时， 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。 从全国范围内来看， 也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的， 即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位， 并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。 因此， 该种停车位可拥有独立的产权。在这种情况下，地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费， 但仍应按期缴纳物业管理费或 车辆看管费。以上就是我对这所以我觉得南京市鼓楼区人民法院的判决还是比较公正的。个案件和地下停车位归属的看法。-可编辑修改-