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1、加强房地产监管，促进房地产行业健康发展近些年来，随着社会经济的发展，我国房地产业取得了蓬勃 发展。随着房地产行业的发展，各地房地产企业呈现数量众多、 构成复杂的特点，同时广大购房者的购房需求也呈现多元化的趋 势，因而房地产开发项目类型也不断增多，精装修住宅、商业地 产、办公用房等类型不断推陈出新。 这些新变化给房地产行业的 监管工作不断带来了新的问题， 促使房地产行业监管工作不能墨 守成规，需要不断探索和创新管理方法、增加管理措施，既要通 过管理保证房地产市场的平稳健康运行，又要通过服务促进房地产行业的健康发展。一、目前房地产行业监管工作中存在的问题（一）法律监管制度的不完善在房地产行业监管工
2、作过程中由于可依据的法律法规出台 时间较久，或者很多制度不配套，操作性不强，导致监管部门对 房地产行业发展过程中产生的一些新问题缺乏针对性的管理依 据。（二）房地产开发项目手册申报尚不规范房地产开发项目手册主要记录房地产项目从开发到销售等 阶段的各类信息，包括项目概况、拆迁安置情况、施工情况、经 营情况等内容。监管部门可以依据项目手册对房地产项目实 施跟踪动态管理，掌握房地产开发项目的具体情况，汇总房地产 市场项目数据，实时了解房地产市场开发经营方面相关数据。监管部门虽要求相关企业定期填报报表、 提供相关资料报送 房地产管理部门查验，但在实施项目手册过程中，由于缺少 有效的监管措施，企业未能及
3、时填报的情况日益增多。 大多数企 业只是在房产项目申请项目综合备案时提交项目手册，由于项目综合备案已经在项目结束阶段， 前期的一些施工数据与实际发生 时间相隔较久。因此房地产监管部门无法对房地产开发项目实施 动态管理，及时掌握项目开发情况。同时，由于项目手册已实施 多年，手册要求申报内容中许多方面已与目前房地产开发项目工 程实际进程不符，需进行调整。（三）商品房售后保修缺乏监管措施根据商品房销售管理办法等法规规定，房地产开发企业 对商品房承担保修责任，造成损失的还需承担赔偿责任。 虽然大 多数房地产开发企业能够履行保修责任，但随着时间的推移，商品房售后保修的投诉呈现逐年增多的趋势， 并且大多数
4、投诉是集 中在维修质量问题上。即使部分房产企业对业主反映的质量问题 进行了维修，但仍存在维修不到位或拖延时间的问题，有的甚至是多次维修仍未解决质量问题。 对于这样的投诉，由于房地产管 理方面的法规并没有对房地产开发企业保修不到位的处罚规定， 作为监管部门除了进行调解，督促房地产企业履行好保修责任 外，对未履行好保修责任的企业并无可处罚的措施。（四）房地产经纪机构市场管理亟待加强房地产中介行业架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。但随着房地产行业的发展 也带来了很多的问题：一是房地产中介门槛极低， 导致中介业务 机构之间形成巨大差异，加剧了各中介机构之间的无序竟
5、争，不利于房地产市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务 的提高；三是部分房产中介机构暗箱操作频繁，存在违规收费、 吃差价、合同欺诈等违法违规行为，导致消费者对中介机构难以 信任，对中介机构的的投诉、法律诉讼呈增长趋势。（五）商品房买卖合同中存在的问题随着房地产行业的发展，精装修商品房成为商品房的一个新 的发展趋势。但由于市场上使用的商品房买卖合同示范文本是各 省建设厅和工商部门联合制定的版本， 合同条款中对精装修方面 内容并无明确规定，只能依靠房地产开发企业与购房者通过签订 补充合同的方式对精装修内容进行约定。 容易造成购房者与房
6、产 企业在交房时对隐蔽工程的装修质量、所用建材标准、装修技术工艺等方面产生不同看法，引发纠纷。监管部门在处理纠纷时， 也因为合同条款的不明确，使得纠纷难以得到有效的解决。二、加强房地产行业监管工作的对策与思路针对上述问题，笔者对不同城市房地产管理部门进行调研和 比较，从中得到了一些启发，可以采取多种方式方法对房地产行 业进行有效监管。（一）进一步完善住房保障法律制度。由于目前缺失全国统一的保障房立法，客观上为部门立法和地方立法的发展提供了契机。 各级人大以及地方政府应当制定和 完善有关房地产行业管理机制的法律规范，用法律的形式保证房地产行业正常运转和可持续发展。我们认为地方立法和部门立法可以采
7、取以下措施：建立和完善房地产动态的信息公开制度；建立和完善房地产行业的诚信声 明和法律风险提示制度；建立和完善房地产行业的诚信信息体 系。（二）继续加强和完善项目手册监管。在调查研究的基础上，结合各地市房地产监管部门实际， 继 续加强和完善项目手册的监管。首先要对项目手册的内容进行完善： 根据项目情况和市场形 势数据的需要设置相应的表格和报送时间，结合房地产信息系统 对表格具体内容的进行规定， 通过对填报数据逻辑性和准确性判 断提高数据质量，最后对数据进行汇总分析， 形成一个完善的房 地产开发项目信息收集、处理体系。其次，建立完善的处罚机制。将是否完成项目手册备案工作 纳入优秀房产企业的评选标
8、准， 对企业在外地开发项目情况也纳 入项目手册填报内容，在资质申报中以填报后经审核的赴外地开 发项目业绩为准。对严重违反项目手册相关规定的企业处以暂停 网签合同备案。（三）强化房产项目售后维修的监管。 各地房地产监管部门除了依靠相关部门加强对施工单位的 管理，提高工程质量，特别是售后维修质量外，更主要的是要创 新监管手段，强化房产项目售后维修的监管。建立房地产企业售后质量保修体系， 将售后质量保修问题纳 入企业信用体系中。 对比较严重的售后保修问题通过网络等途径 向公众公布，增强舆论对房产企业的监督压力。进一步完善保修金制度。 建立预先赔付制度， 确保购房者利 益。这种措施对于项目公司来说更为
9、有效， 毕竟经济利益是项目 公司最重要的目的， 只有控制其经济利益， 才能有效起到监督作 用。（四）进一步规范房地产经纪机构行为，建立准入与淘汰机 制。房地产中介服务业的混乱、 缺乏诚信和不规范经营的现象已 经成为阻止其进一步发展的巨大障碍。 一方面要提高从业企业的 准入资质。如北京 2004 年新出台的关于房地产经纪机构代理 房屋租赁须委托银行收、 付租金的暂行办法 提出的中介机构预 存 60 万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪代理机 构的门槛。另一方面， 加强和完善对房地产中介及其执业人员的 检查、考核、评价、奖惩制度，逐步淘汰不合格的房地产中介和 从业人员。五）完善和细化商品房
10、买卖合同联合各管理部门，针对经纪机构不规范备案的问题， 规范经纪机构与交易双方在交易过程中的约定、明确了三方责任，减少 因为合同不规范带来的交易纠纷。为规范精装修房的交易，将精装修方面相关内容纳入示范合 同。精装修商品房也要遵循“三包”规定，全面约定精装修所用的材料、设备的品牌、规格、价位，尽量避免使用“优质”、“高 档”、“不低于”之类的含混字眼，将装修的设计、布局到所用 建材及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来，增强精装修商品房合同补充文本的规范程度。结语随着社会经济的快速发展和城市化进程的加快， 我国的房地 产市场会在各级各类监管部门强化服务， 有效监管下，更加健康、 有序地向前发展。