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1、深圳高级策划师培训指南（一）：跑盘工作指引一、跑盘目的1、通过市场调查工作程序，帮助和督导高级策划师成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从 而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所要求的基本业务信息。2、通过市场调查工作程序，使新进人员磨练意志、端正行业观念，培养高级策划师所应具 备的品格素质和职业精神。二、跑盘要求及相关指引1、深圳“地理通”全局掌握深圳城市结构、道路走向、路貌特征1）掌握城市结构，建立正确的方向感 深圳市共分为六个大区，从东向西为 盐田区、罗湖区、龙岗区、福田区、宝安区、南山区 注：区属划分界限参见深圳市地图 随着深圳城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识
2、尤为重要。罗湖区：笋岗 蔡屋围 东门 文锦渡口岸 翠竹 水库东湖 罗湖口岸 莲塘 布心 草埔福田区：景田上步 银湖 八卦岭 华强 笔架山 环中心公园 皇岗口岸 福田中心区 环香密湖 车公庙 新洲 竹子林 岗厦 梅林 农科中心南山区：华侨城 深圳湾 沙河高尔夫 科技园 西丽 南头 南油 南山商业文化中心区 后海 前海 蛇口 大南山盐田区：沙头角大梅沙小梅沙南澳大鹏葵涌龙岗区布吉龙岗中心横岗平湖坪地杭梓宝安区新城西乡 石岩福永沙井松岗公明 观澜 龙华深圳是一座海滨带状多核心城市，其东西方向长、南北方向短。 东西方向道路自北向南主干道龙珠大道、北环路（泥岗路、布心路）、笋岗路、莲花（西）路、红荔路、
3、深南路、春风 路、滨海大道、沿河南路东西方向道路自北向南次干道 太白路、水贝二路、水贝一路、太安路、田贝路、太宁路、田贝三路、康宁路、田贝一路、 深仓一路、八卦四（三、二、一）路、梅岗路、梅林路、郎山路、侨城北路、东升街、蛟湖 路、中兴路、立新路、解放路、湖贝路、嘉宾路、友谊路、梨园路、梅园路、桃园路、松园 路、红桂路、红宝路、埔尾路、金华街、东园路、振兴路、振华路、南园路、福华路、福中 路、福民路、福荣路、福强路、玉泉路、校园路、学府路、桂庙路、龙岗路、创业路、登良 路、龙城路、内环路（东滨路）、工业八（七）路、招商东路、蛇口新街、南水路南北方向道路自东向西主干道沿河路、 爱国路、文锦路、翠
4、竹路、东门中（南）路、人民北（南）路、宝安南（北） 路、华富路（泥岗西路）、皇岗路、彩田路、金田路、益田路、新洲路、香蜜湖路、侨城东 （西）路、沙河西路、后海路、麒麟路、南油大道、南山大道、南新街、前海路南北方向道路自东向西次干道 怡景路、东晓路、东乐路、东昌路、黄贝路、北斗路、新安路、乐园路、华丽路、贝丽北 （南）路、向西路、南湖路、洪湖路、晒布路、新园路、建设路、和平路、公园路、宝岗 路、梨园路、松园北（南）路、桂园路、蔡屋围街、金塘街、巴登街、同心路、燕南路、松 岭路、爱华路、华发北（南）路、中航路、福星路、福田路、中康路、凯丰路、梅村路、龙 尾路、梅韵路、景田路、香梅路、沙嘴路、农轩路
5、、 泰然路、松坪街、铜鼓路、科技大道、科源路、南光路、后海路、太子路、荔湾路、月亮湾 路2）实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换 地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图； 在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中； 最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。3）熟悉社区或楼盘配套设施情况 幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型商场、文体娱乐设施等。4）熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次 找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费2、深圳“楼盘通”全面掌握已在建和在建商品房的基本现状，重点为在售商品房1）商业物业较集中的区域有：片区 代表商城
6、 经营特色 消费群洪湖 沃尔玛、好百年等大商场 市百货、超市、灯饰、家俱、建材罗湖为主覆盖全东门 茂业、九龙城、太阳广场等 百货、服装、个人用品、电器 为主覆盖全市龙岗、香港消费者人民南 罗湖商业城、金光华广场、友谊城、国茂天安等商业中心 港人、罗湖消费者蔡屋围笋岗 原仓库改建田贝 上步书城、万象城、岁宝、食街 百货、饮食家具、装饰、人才、建材等百货、高档物品等深圳早期的覆盖罗湖、福田及部分港人覆盖全市临街铺 建材 覆盖全市华强北女人世界、顺电广场、曼哈广场、茂业百货、铜锣湾、紫荆城、赛格电大百货、专业市场等，深圳商业中心 覆盖全市子、天虹、万商电脑等 白沙岭 新一佳、街铺 园 岭 新一佳、街
7、铺 福田南 沃尔玛、街铺 梅林 家乐福、街铺 华侨城居民服务 本社区为主居民服务、建材 本社区居民服务、建材 本社区居民服务 本社区沃尔玛、铜锣湾、大厦群楼、街铺混合 居民服务、游客服务 本社区为主，游客为辅2）办公物业较集中的区域有：片区 重点物业 特色人民南 老（国茂、深房、发展中心、天安）新（佳宁娜、嘉里中心）8090 年代特区的象征蔡屋围 地王、发展银行大厦、深业中心、书城、金丰城 银行分行集中区 上步 老（大钟楼、统建楼、上步大厦、中电大厦、深纺大厦、工会大厦、深勘大 厦、四川宾馆、宝华大厦、上海宾馆、格兰云天、新华宾馆）新（世贸广场、科技馆大厦、 东风大厦、中电二期、赛格广场、航都
8、大厦、国际文化大厦）厂房改造车公庙 厂房改建创展中心、劲松大厦、苍松大厦、大庆大厦亦厂亦商，厂房改造先行带动呈上升趋势中心区 天安数码城、投资大厦、江苏大厦、特区报业大厦主要写字楼集中心3）各区域主要楼盘目录（详见附件深圳各片区主要楼盘目录）三、楼盘调查的主要内容1、楼盘的基本情况 包括楼盘名称、所处位置、发展商、占地面积、总建筑面积、容积率等2、了解楼盘外观状况（风格、建筑材料、新旧程度等）物业外观材料 水泥、水刷石、干粘石、马赛克、瓷砖、防水涂料、铝板、玻璃幕墙物业层高14 层 低层1 8 层 多层125 层 小高层（报盘指标中计入高层）1 33 层 高层超过 100 米：超高层物业功能用
9、途单身宿舍、单身公寓、多层住宅、高层住宅、商住、别墅、综合楼、商场、厂房、仓库3、了解楼盘内部设施情况（如大堂、电梯厅、电梯等）电梯品牌 奥迪斯（原装、天津）、三菱（原装、上海）、日立大堂、电梯间材料 地面：水泥、水磨石、防磨地砖、胶地、天然花岗岩、人造石 墙面：乳胶漆、瓷砖、大理石、木、玻璃4、针对每个项目，分析并组织 3 个卖点四、跑盘作业考核标准1、跑盘物业调查作业标准 对于在售物业的项目调查、必须严格按照公司规定的楼盘调查表认真填写。 对于已入伙的且已撤售楼处的项目，通过实地调查和网上信息尽量完成楼盘调查表。2、跑盘地图作业标准除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的
10、情况进行了解，并在跑 盘地图上作出标识。五、跑盘人员作业注意事项1、跑盘是件苦差事，不仅要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和 完成项目调查作业），同时还要面对经济上的压力。当然，有付出必有回报，付出越大，收 获越多。2、跑盘人员必须购买最新深圳旅游地图，跑盘前预先查看地图、确定第二天的工作路线。3、重点调查对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建 及待建物业等内容的调查。4、调查楼盘时最好以客户身份去调查楼盘，这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数 据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作；同时也有助于避 免产生单调、枯燥的感觉。5、建议穿休闲衣装、轻便鞋子，以方便工作和避免伤脚。学会跑盘指引，你会轻松成为地产剑客 学会跑盘指引，你会完美实现高级策划 学会跑盘指引，你会举一反三独霸天下学飞跑盘指引秘诀：腿勤、脚勤、嘴勤、手勤 有即是无，无即是有，无中生有，有中生无