南京小户型市场分析.docx

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1、南京小户型市场分析南京小户型市场分析近期宏观政策分析1、近期政策分析近期国家为明确房价控制目标频 繁出台调控政策，先是1月28号出台 国八条政策、2月9号央行又相继对于 人民币存贷款基准利率上调 0.25%,公 积金贷款利率5年期以上上调0.2%。 由此可见一系列组合拳拉开了 2011年 的调控序幕。8 国八条要点对比解析:内容2010年“国十条”及相关配套政2011年“国八条”问责对稳定房价、推进保障性住房 建设工作不力，影响社会发展 和稳定的，要追究责任。对于政策落实不力的省（区、市）人民政府要向 国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负 责人进行问责。行政手段限购地方人民政府可根据实际情

2、 况，采取临时性措施，在一定 时期内限购房套数。升级各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、 上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定 和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭 限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税 证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供 社保及纳税证明暂停其购房。经济 手段差别化 利率二套房贷款首付50%,利率不 低于基准利率的1.1倍。升 级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。税收买住房不足5年转手交易 的，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入 全额征收营业税。首次

3、明确提出“房价控制目标”，表明调 控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。行政手段继续升级，限购范围更广且更加 严厉。金融、税收手段全面升级。落实约谈问责机制，确保相关政策落实到 位。2、政策对于市场影响分析政策解析：从此轮政策来看国八条主要是针对住宅 的，金融政策主要目的还是以抑制通胀为 目的，但其对于市场客户在一定程度上还 是增加了一些压力。对于市场投资客户来说，总价较高的房源 势必提高了投资门槛，而总价低的小户型 将会是客户投资首选，因此政策的出台将 促使小户型投资转热。对于市场投资客户来说，对于投资地产的 信心会有一定打击，而二套首付、利率提 高、及三套限购的出台势必挤压部分投

4、资 客转向商业地产。3、住宅商业投资对比内容住宅商解析业政策涉及 层面涉及未 涉 及限购本地居民限购两套， 外地居民限购一套无首付一套 30% 二套 60%50%贷款 利率部分银行首套8.5 折、一套不低于1.1 倍1.1倍贷款 年限最多可带30年10年住宅、商业对比解析：通过对比我们发 现，近期出台国八条对于住宅地产的调控非 常严厉，而商业地产并未涉及，通过对比限 购、首付、贷款等方面我们发现，投资商业地产主要劣势在于贷款年限，从政策调控分 析，在信贷和限购方面，商业地产的优势得 已显现，但商业地产对于投资环境要求较河西6%城南13%26%60%50%40%30%20%10%高，因此仍存在一

5、定的经营风险目前市场小户型楼盘分布概况目前南京在售的小户型楼盘约 30个, 从楼盘分布来看，主要分布在江宁和城中板 块各占39%口 26%河西目前在售楼盘只有 2个，占6% 2、小户型销售分析1、小户型分布目前市场小户型分析城北39%13%3%市场小户型销售概况6000500040003000200010000江宁城中城北城南河西浦口I-上市量51243004241624307409611销售量12141665120991226954销售率24%55%50%38%36%56%0%目前市场共计约有小户型13810套，销 售5323套，销售率为39%从各板块小户 型来看，小户型主要集中在楼盘较多的

6、江 宁，城中和城北销售率超50%3、各板块小户型价格分析各板块小户型价格对比从各板块小户型价格对比，江宁板块为 12642元，城中为26634元，部分核心位置 价格达35000元，城北均价17500元，城南 价格为16515元，河西为17500元，部分核 心位置楼盘小户型价格达到 22000,浦口区 域由于只有一个项目且为5.3米挑高，价格 为15000元。4、市场存量分析各板块小户型存量存量河西浦口6%1%城南 A18%江宁45%城北14%城中16%从市场小户型存量来看，主要集中在江 宁板块，该区域占市场存量的45%而河西 板块仅占市场的6%可见此板块在市场存 量还是非常少的。楼盘列表楼盘名

7、称板块上市销售余量销售均价胜泰华府江宁24412112314800城市之光国际公寓江宁1349187116210600东渡国际青年城江宁5444150312800莱茵粕郡江宁71010061012000文鼎雅苑江宁36515121411000天泰青城江宁2131714212800丹佛小镇江宁1688088平层11000,挑高15000亚都天元居艾尚江宁29957242精装10200、毛坯9700诚基百家湖小公馆江宁4749837616000金陵天成金公馆江宁450803701400021世纪国际公寓江宁2004615411700城开汤山公馆江宁108822613000长江路九号城中336132

8、20432000金陵尚府城中1271151224000皇册家园三期南第城中1501173320800凯润金城城中67823044838000京隆国际公寓城中44423520925000蓝晶国际城中2345418020000万豪中心公寓城中1035782253待定晓庄国际广场城北90055934116000御湖国际城北78329349020000中央上尚城城北3132783515000玉桥国际公寓城北42079341挑高23000、平层19000德盈国际广场城南89560129417500蓝岸3G城南107217290013000赞成领尚城南180018019000明门城南28313914416

9、560天凤国际广场浦口96544215000盛世公馆河西55022432613000长发都市蓝瑟河西1904514522000合计1381053238487175205、小户型特点分析通过调研我们发现目前南京小户型有以下几个特点在楼盘产品类型中，主要已挑高、平层两 种，纯挑高项目占20%纯平层占60%挑高和平层结合的占20%从各项目产品面积上，主力户型面积都在 40-60之间。从楼盘装修情况来看纯毛坯占 36%纯精装占50%精装和毛坯都有占24%其 中平层产品主要已装修为主，挑高产品多 为毛坯。在产品产权性质上，70年的占37% 65 年占26% 50年占7% 40年占30%.从各项目小户型价

10、格上，小户型价格比其 周边普通住宅要贵10-20%楼盘列表楼盘名称板块主力面积（m2）是否精装ORt高产权性质价格（元/m2)胜泰华府江宁32-80精装、平层70年14800城市之光国际公 寓江宁40-60精装、平层65年10600东渡国际青年城江宁38-54毛坯、平层70年12800莱茵粕郡江宁46-65精装、5米挑高40年12000文鼎雅苑江宁30-80毛坯、4.85米挑高70年11000天泰青城江宁36-46、60-90精装、平层70年12800丹佛小镇江宁35-55毛坯、平层、挑高70年平层11000,挑高15000亚都天元居艾尚江宁43、68毛坯、精装、平层40年精装1020C毛坯9

11、70)、0诚基百家湖小公 馆江宁41-69、44-130毛坯、挑高40年16000金陵天成金公馆江宁52-87精装、平层65年1400021世纪国际公寓江宁50-60毛坯、平层70年11700城开汤山公馆江宁40-85精装、平层70年13000长江路九号城中50-80精装、4.99米挑高50年32000金陵尚府城中40-75精装、平层65年24000皇册家园三期南 第城中30-60毛坯、平层40年20800凯润金城城中48-79精装、平层65年38000京隆国际公寓城中43、52-58、75精装、平层65年25000蓝晶国际城中53-81精装、平层70年20000万豪中心公寓城中40 50毛坯

12、、平层70年待定晓庄国际广场城北32-50毛坯、平层和5米 挑高40/65 年16000御湖国际城北32-120毛坯，平层70年20000中央上尚城城北40-80精装平层、4.8米 挑高毛坯65年15000玉桥国际公寓城匕40-80精装平层、4.7米65隼挑高23000、挑高毛坯平层19000德盈国际广场城南50-80精装平层、5.2米 挑高毛坯65 年/40年17500蓝岸3G城南60左右精装、平层40年13000赞成领尚城南40、 60、 90精装、平层65年19000明门城南50、60毛坯、6米挑高40年16560天凤国际广场浦口39-96毛坯、5.3米挑高40年15000盛世公馆河西4

13、0-50精装、平层40年13000长发都市蓝瑟河西50-81精装、平层70年220006、市场小户型销售特点分析 产品设置与销售的关系市场产品2010年底存在集中上市，由于销 售时间较短，现阶段整体销售率较低，就目 前市场销售情况分析，挑高产品市场销售率 最高，就目前市场产品来看，挑高大多是毛 坯。产品年限与销售的关系各年限产品销售率从市场产品年限分析，目前市场 70年 的销售率最高，达46%其次是50年，65 年产品市场的销售率为30麻要原因是由于 江宁城市之光公寓年底集中上市造成供应 量短期剧增所至，因此，分析认为，小户型 产品40年产权的销售率相对较弱。在对各面积段上市量和销售量的销售

14、率分析，41-50产品市场销售率最高，销 售率达到了 74%产品功能设置与销售的关系销售率76% 4949%有阳台或飘窗设置无阳台或飘窗设置通过对采样数据分析，市场公寓类产品 有阳台设置的仅有25%无阳台设置的占到 75%而从销售进度看，有阳台设置的销售 率达到76%较无阳台设置销售率提高了 27 个百分点。7、市场重点项目个案销售情况项B 名称晓庄国际广 场中央上尚城德盈国际广 场莱茵粕郡挑高 高度5米4.8米5.2米5米装修情况毛坯毛坯毛坯精装产品 年限40404040 （实际32）主力 户型46/57/6032/45/5052/60/8046/65（平米）在售价格（元 / m2）1600

15、0150001750012000区位环境距离地铁迈 皋桥站项目1.5公里距离中央门商圈2.5公里左右5分钟可达中华门地铁站5分钟可天印站上市2010-10-23时间2010-12-22 2010-11-27 2011-1-8销售上市销售情况560520项目销售 93%率上市销售上市销售22819149549584%100%从市场销售热点项目分析，项目有个共 同的特点是距离地铁站较近，距离越近销售 情况越好；从产品挑高特点分析，挑高 4.8上销 市 W 71010014%的比挑高5米、5.2米的销售率分别低9% 16%可见区位环境和产品本身是导致项目 热销的主要因素。部分项目由于区位环境优势较弱

16、、或因 自身产品问题导致销售情况不佳，如莱茵粕 郡，其与地铁的距离也较近，但因其实际产 权年限仅有32年，导致其销售速度的下降， 而天凤国际广场、丹佛小镇、玉桥国际公寓 则因为距离地铁站较远，不具备的交通优 势，一定程度上也影响到了其市场的整体销 售。三、 河西小户型市场分析1、 河西小户型发展概括河西的小户型发展要从 05年初开始， 早期项目有东渡青年城、宋都奥体名座，产 品以平层挑高，东渡户型以 50平米为主， 奥体名座以55平米为主，价格为5000元左右，到05年4月紫金西区中央和嘉业国际 城推出2号楼小户型，产品为精装，价格在 6000元左右，这些项目为河西最早的小户 型项目，一直持续

17、到06年底项目才都销售 完。2007-2008年河西小户型开发出现断档， 开发主要以住宅为主，直到 2008年底调控 政策出台，金马郦城推出部分精装小户型， 主力户型面积为35平米左右，价格为7500 元左右，2009年上半年河西小户型也出现 了短时间的断档，至IJ 2009年金地明京9月 推出280套左右精装小户型公寓，主力户型 为75左右，价格为20000元-25000左右， 目前都已售完，早期项目，推出的小户型都 是整体项目的一小部分作为小面积公寓推 出。2、河西小户型价格分析项目类 型项目名 称在售价格（元/平米）均价（元/ 平米）在售小 户型盛世公 馆1300017500长发都220

18、00巾监瑟东渡国 际10703二手小 户型紫金 西区1576114500奥体 名座14402嘉业 国际15360金马 郦城162742010年11月4号盛世公馆上市，2010 年12月19号长发都市蓝瑟项目上市，该项 目都为精装平层，目前盛世公馆在售均价为12000元/平米，长发都市蓝瑟销售价格为22000元，在售小户型均价为 17500元，而 目前河西二手小户型除东渡国际项目外， 其 余项目价格也达到了 15000左右，整体二手 小户型均价在14500元左右。3、河西小户型现状分析从河西区域环境来看，目前两项目总体市场存量约为740套，销售269套，销售率 为36%项目都为纯小户型项目。目前

19、区域 已形成了一定的成熟度，在售仅有2个楼盘，市场存量也较少，从两楼盘销售来看， 销售情况较好，在政策调控影响，河西板块 利好的拉动下势必促使小户型市场发展，河 西作为南京小户型的热点区域，发展前景较 好。4、河西小户型个案解析项目名称盛世公馆长发都市篮瑟产品类型精装平层精装平层产品年限4070装修标准 （元）10002500-3000主力户型 （平米）31/43/6850/53/67/78上市时间:2010-12-192010-11-04销售情况上市销售上市销售55022419045销售率41%24%河西现有小户型项目2个，都为精装平层项目，从产品年限来看，盛世公馆为 40 年，长发都市蓝瑟

20、为70年，从装修来看长 发都市蓝瑟装修档次要高于盛世公馆，上市 时间在去年11、12月，从销售情况分析盛 世公馆销售率为41%长发都市蓝瑟24% 主要原因为盛世公馆推出价格较低。四、 河西商业分析1、目前商业发展基本概况经过六年的发展河西 CBD一期已近建 成，二期正在建设中，现有人口约 35万， 规划人口 60万，目前中心区域主要商业有 两大类，一是小型商业广场，二是项目底层 商业，从商业分布来看，主要是沿中央绿轴 两层。现阶段商业发展还不完善，目前商业主要服务于两类人群，一是居住在河西区域客 户，二是在河西上班族，但主体还是已上班 客户为主，主要业态已餐饮和银行为主。2、目前区域商业销售概

21、括楼盘名称售价租金层高面积经营范围余量宋都奥体名座3万左右（正 面朝奥体大 街的门面）63 irf （因是挑局户 型，已隔成两层，实 用面积大约在120 m2）的租金9万/年（目前业主对外出租 的报价）4.8米/1层1200多 irf（目前在售 的：早期宋 都的售楼处）不可以做餐 饮剩1200多m2的一套中泰国际广场 （商铺: -1F4F）1.8 万-3.3万/ m212 m2的1万多/月2.5 米-1F-4F12-40 irf左右不可以做餐 饮，目前是红 星美凯龙，在 经营家具有部分紫金西区中央3万-3.3万元/ nf （目前业主对外的报价）100 m2的16万元/年（4号楼的商铺）一层 4

22、.8米100-170m2左右只有4号楼朝 西的可以做 餐饮，别的楼 都不可以目前4号 楼在对外 租的有3 户左右嘉业国际城18000-50000元/ irf ( 4F:18000 3F :25000 2F :30000 1F :50000)/4.5米20上千m2部分区域可做餐饮，根据 实际情况剩2间铺面，80多平米3、 未来商业发展趋势从各项目商业发展来看，铺商业基本都 已成型，主要以餐饮、美容、银行、图文、 超市为主，目前嘉业国际SHEWALK业广场 处于招商阶段，后期区域商业发展将以嘉业和中泰广场商业为中心，沿中央绿轴向南北 两侧发展。5、 本案区位优势分析1、区域未来发展规划整体河西板块

23、首先发展起来的是北部 板块，依据龙江新城市中心的商业配套， 拉 动了其周边城市建设的大发展，目前该区域 正面临着新一轮的开发势头。中部板块随着十运会的确定，加快的中 部的建设力度，目前其板块以基本成型，板 块内90犯上的土地均以出让，后续将基本 无土地出让。2、区域发展现状分析1）、CB或展现状本案处河西发展的第一梯队，其后续的 长效规划必将会本案带来更大的升值预期， 更能影响更多投资者的关注，目前CBA期 已经落成，中心商务区已形成较好的办公氛 围本案位于CBD- 期东侧，距离CBD 中心区500米，区 位条件优越，目前 CBDT期项目也都 以开工建设。目前河西CBD 区域工商注册企 业数1

24、300户，注册资本106亿元，其中千万元以上企业120 户。金融及准金融企业76家一汇丰银行南 京分行、乐爱金财产保险（中国）有限公司、 南京紫金投资控股有限责任公司、总部型企 业35家-首都银行（中国）有限公司、中 国石化集团华东石油局、中储粮集团等、科 技研发企业98家一南京联勘科技有限公司、南京皓都信息科技有限公司、南京苏惠 信息技术有限公司等；贸易型企业140家一 南京万川医药有限公司、南京美泰实业有限 公司；商务服务企业520家一天健正信会计 事务所江苏分所、江苏华康保险代理有限公 司、南京新与力文化传媒有限公司等；商业 企业40家一法国家乐福超市中央公园店、 南京红星国际家居广场奥

25、体店等；酒店餐饮 企业20余家一联强国际国贸大酒店、仁恒 国际公寓酒店、俏江南餐饮等。入驻企业职 工约1.5万人。2）、项目区位分析本案位于河西新城奥体片区，紧邻河西 中心商务区一期，分别距离地铁 1、2号线 673米和810米，交通条件优越，区域目前 已近形成较好的配套，随着中心商务区的不 断扩大和完善，区域成熟度将越来越高，同 时10号线也将在2014年完成通车（连接江 北区域），并在元通站设置中转站点，从而 进一点的扩大了区域的人流量者奥利原址3、后期发展利好2014青奥会确定在南京召开，主会场 为奥体中心，前期青奥村选址在南部双闸村 附近，原本是以此带动南部建议的快速发 展，但据南京规

26、划 局官方网站8月12 日发布的一则招 标公告，青奥村最 新地址在河西滨 江大街东侧，江东 路西侧，江山大街 北侧。为原先河西 国际博览中心的二期用地，就在国际博览中心会展中心的南 侧，未来青奥村本案1500米左右，随着青 奥村的确定，后期周边配套建设将不断加 大，对于本案的有着较大优势。6、 本案S、W。T的分析1） 项目优势（S）:?本案处于河西新城奥体中心片区， 目前区域交通、配套较为完善；?本案距离地铁1号线700米左右， 交通条件优越；?从市场销售情况来看，挑高产品销 售量最高，本案产品为挑高，产品优势 明显；?本案性质属商业类用地，从目前看， 政策因素对其约束性小，在住宅市场受 到

27、较大打压的情况下，商业类住宅产品 将会是今后市场投资的一个热点产品。?产品设置时尚，现代感强，较能吸 引眼球，如辅以较好的推广，定能达到 事半功倍的效果。?产品主力面积段属市场主需，易于后期销售。2）项目劣势（VW：? 4.8米挑高可谓比上不足比下有余， 优势有，但并不非常的明显，对提升 项目卖点和单位，自身存在一定的制 约性；?项目为40年产权，产权年限较短， 从前期市场产品的总体情况看，对销 售速度和销售单价都会造成一定的 影响；?从现阶段产品上，本案公寓产品没有 做阳台设置，从市场的情况下，无阳 台产品的销售速度和价格都将会受 到一定的影响。3）发展机遇（O）:?区域目前已近具备一定的成

28、熟度，后 期环境将更加完善；?目前调控政策已形成，客户投资受 限，而本案的商业性质，较好的回避 了政策因素主力面的影响，产品投资 利好凸显，市场机会较大；?市场挑高项目较少，区域竞争对手也 较少，市场环境较好。?青奥会的筹办，青奥村的筹建、一、 二号线的开通，十号线的筹建，对本 案而言是绝好的发展机会；?中央商务区二期已开工建设，后期商 务人员将不断增加，小户型租赁需求 将不断增加，本案紧邻CBD区位条 件优越。4）发展威胁（T）:?政策调控的不稳定性，对于市场投资 客户信心有所打压；本案建议:1、政策方面：抓住现阶段政策层面对住宅市场强压而对商业地产还 末涉及的特点，展开有效的项目推广，扩大

29、项目的影响力，创造市场新 的热点；2、关于挑高：受南京容积率政策限制，4.8米调整的可能性较小，因 此，建议在产品样板设置时，要充分的考虑层高分隔与空间的关系，达到 即实用又好用的效果，提升项目的综合竞争能力，保证创造更大的利润 值；3、精装修是小户型产品销售的主流模式， 建议本案也以精装的形式 出现，以满足对投资者的购房需求；4、上市时机：区域商务环境以日渐成熟，交通环境便捷，后续 CBD 南延也全面开工建议，青奥会各项配套也在加紧进行，同时区域内同质 产品少，宏观政策影响面小，在政策对住宅市场强压的情况下，一部分 资金将要流向其它领域，而本案的商业性质，公寓特点，必将会影响到 较大一部分投资者的目光。金石地2011年2月