某市房地产市场调研报告书.docx

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1、泰州市房地产市场调研报告目录序言第一部分市场环境调查一、宏观环境分析二、泰州房地产市场环境分析第二部分房市热点分析一、热点区域分析二、典型楼盘个案分析二、产品投资空间分析第三部分地块环境调查第四部分工程SWOT研究第五部分产品建议序吕泰州市位于长江的北岸，淮河的下游，江苏的腹部，滨江近海，东部和北部与南通与盐城接壤，西部与扬州相连，南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望，地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带，地理位置十分优越，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣 的中心城市之一。随着泰州经济的高速发展，近年来泰州房地产业发展迅猛，如火如荼。我们有幸应泰州苏源公司之邀，对泰州市房地产发展状况进

2、行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、 姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环 境及发展基础等的不同， 造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中，海陵区是传统市区，高港则更像一个新建的 港口城市，为使分析具有针对性和借鉴性，我们着重对泰州老市区一一海陵区的房地产市场状况进 行调查和分析。我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块工程前期开发及后期销售的重要决策依据， 并为苏源公司后续开发工程提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志 存高远，在运作工程时 谦虚谨慎，对前期基础工作精益求精，相信在这样的团队操作下，本工程必定会取得圆满成功，我们 也将会为参与本工程的工

3、作而感到自豪！第一部分市场环境分析一、宏观环境分析泰州位于江苏中部，长江北岸。泰州已经有2000多年的历史。是江苏省历史文化名城，素有“汉唐古都、淮海名区”之称，是苏中和里下河地区通江达海的重要枢纽和商品集散地，也是长江三角洲的一座新兴工业城市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，人 503万，面积5790平方公里。泰州市区面积428平方公里，市区人口 60万，其中，非农业人口有30万。1、城市发展定位泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，区位优越，地势平坦，有良好资源条件和 经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块。2、宏观经济环境(1)综合仔度

4、.泰州城与水紧密相连，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局， 形似凤凰，乂有凤凰城之别称，生活环境优良，十分适宜居住。产龙经济,泰州农业资源丰富，素有“鱼M之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的 美誉；工业经济基础雄厚，形成了以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为主体的支 柱行业。涌现了春兰集团、扬子江药业集团等知名企业。这些产业经济成为 当地国民经济重要来 源，也是居民收入水平的重要增长点。(3)经济运行:皂1996年设立地级市以来，泰州市国民生产总值一直以超过10%的增长。 2004年实现地区生产总值(GDP) 705.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%,为建市以来的最

5、高增 幅。人均地区生产总值14014元，增长14.8%,全面小康进展顺利，对当地拉动房价及市场成熟度有 一定的促进作用。(4)区位优势.泰州临海濒江，具有得天独厚的区位优势。境内拥有丰富的长江岸线资源， 江苏400公里长江岸线泰州占据四分之一，其中长江岸线-10以下的深水岸上线达60多公里，尚 未开发利用的有50多公里，被誉为“黄金水道”中的“黄金江岸”，其财富价值不可估量，泰州 长江岸线可容纳的投资本数以千亿汁。拥有国家一类对外开发港口泰州港；境内高速公路密集， 京沪高速、F盐高速、同三高速公路均穿越泰州。江阴长江大桥将泰州与上海、苏州、无锡等地区 联为一体，市场辐射力极强；新长铁路从泰州东

6、部经过；泰州周边有上海虹桥、浦东国际机场， 南京禄口国际机场和规划中的无锡国际机场,车程均在60-150分钟之内。从宏观经济环境的角度来看,泰州是一个正处于高速发展的城市,属于投资 较为理想的场所。3、市民消费水平2004年泰州市进入白强城市行列，居第75位，市域GDP和人均可支配收入连续多年增长 10%以上，去年分别增长了 14.7%和13.8%。居民收入的强势增长导致市区主动性购房需求持续 增长。根据经济规律来看，随着泰州市人们生活水平的提高，恩、格尔系数将逐步降低，用于吃的比 例减少，用在住房上的消费越来越高，支撑住房消费的基础越来越深尽。口前泰州城区居民的住 房消费比重只有9%左右，但

7、取消福利分房和一系列政策出台后，城区居民住房消费能力还在增长 过程中。按照通常规律，城区居民住房消费比重应该在20%左右。山此可见，还有白分之十儿的城 区居民购房能力有待于用好的产品激发出来。泰州人是性情中人，懂得享受生活，体味生活，知足常乐，安于、满足现状。在消费方面， 属于积极消费型。老城区相对年龄较大的人不愿意去新城区，对居住儿十年的老地方有很深的“恋旧情结”。然而年轻人和中年人都愿意定居在新城区。4、城市发展规划2003-2005年，泰州市规划人口 40万，规划用地49平方公里。其中：主城区30万人，高港区10万人。主城区的发展要在加快新区发展的同时，加大老城改造力度。大力推进新区商贸

8、中 心建设， 完善行政中心区，推动南部住宅区开发；加快经济开发区的建设，发展以科技为核心的综合型经 济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区改造，初步形成坡子街商业中心，形成城中古民居 保护区，启动下坝地区旧城改造和环城河风景区建设。新区完成府南街区一期开发建设，基本完成 凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区 完善行政中心区，基本完成府后居住区开发建设，启 动长江开发建设。二、泰州房地产市场环境分析从整体上看，口前泰州市房地产健康稳定发展，供求矛盾缓和，价格涨幅趋于平稳，逐渐进入 了房地产产品时期。随着政府的宏观调控、人口的增加、居民生活条件的好转、土地推出量的增 大、外地房地产开发商的

9、进入，在以后的儿年，房价将会继续稳步上涨，同时房地产的竞争也将进入 白热化。1、房地产完成投资情况2005年上半年，泰州市区累计完成房地产开发投资12.60亿元，比去年同期的&83亿元增长 42.70%。从用途上看，其中住宅投资占了相当大的份额，详见下图：泰州市区2005年1 6月房地产开发投资构成（按用途分）2、土地出让情况自2000年以来，泰兴市市区共招标出让土地25幅，公示出让土地9幅，挂牌出让土地43幅，总出让 面积3021843平方M （4532.76亩）。市区已供土地的地价已经处于高位，然而从今年供地的地价来看， 仍在大幅攀升，因此房价仍将上涨。截止2005年6月末，在市区已出让的

10、77幅土地中，已经开发工程的土地有45幅，总面积93.43万平 方M,占总出让面积的30.92%；已经动工新建或者续建开发工程的土地有15幅，总面积127.99万平方M, 占总出让面积42.35%；尚未动工开发的土地有17幅，总面积80.76万平方M,占总出让面积的26.73%o地块名称地块面积地块成父日期出让方式竟得或建设单位规划可建面积工程五一路北侧地块490932002. 07. 19公示毛地财富广场63500财富,坡子街核心区地块410382003. 08. 15挂牌净地宝江200000坡子街场海陵区政府西侧362912003. 08. 29挂牌毛地凤凰公司51380原荧光灯厂2224

11、32003. 11.07挂牌净地集昌25000城市香江花园二期地块75692003. 12. 17挂牌毛地威亨7074香江花邑庙街南侧地块169262003. 12. 26挂牌毛地房总、江海29165中百一店三期扩建工程12612004. 02. 04挂牌毛地中百一店14800府前街区二号地块1902172004. 03. 24挂牌净地恒景243320恒景城南变电所北侧337032004. 04. 28挂牌净地苏源81600福寿苑一期地块422192004. 05. 11挂牌毛地苏房51880肉联厂东侧地块929032004. 09. 07挂牌毛地无锡中益112274东进西路7号地块16504

12、2004. 09. 07挂牌毛地小开发17000府前街区一号地块778712004. 09. 16挂牌净地新世纪99550电视塔街区工程改造1213472004. 11.22挂牌毛地金成122650原泰州一建构件厂171002005. 03. 23挂牌净地房总、江海20935原荧光厂东侧56742005. 03. 30挂牌毛地集国6612经济开发区原明珠家具城372012005. 04. 13挂牌净地杰盛（金冠）57732合计75520在这17幅土地中，有14幅是2005年前取得的，超过80%。这些尚未全面开工建设地块儿乎都与拆迁问题相关联，但也有些开发企业拿地时间较早，却拉长工程开发周期，从

13、中赚取土地差价，对市区房地产 市场有较大的负面影响。政府也充分认识到了它的危害性，加大了土地供后监管力度。结合2005年泰州市城区土地开发计划（见下表），我们不难看出泰州市土地供应总量完全能够满足房 地产市场的开发要求。2005年泰州市城区土地开发计划地块面序积用地地块名称号（万平性质小区配套用地商住住宅方M）原荧光灯厂东10.7侧地块原泰州电子仪2 器厂及周边地3块东进西路街区3 3.3北侧地块东进西路8号4 3.3商住地块5西仓路127号、1.3商住地块江苏省教导大15商住6队原址地块原海陵港务有商住限公司码头地块原泰州华夏集住宅8团公司（泰州二建）地块1.79泰州渔网厂及周边地块6商住1

14、0东风路北延综合改造地块15.6商住11老看守所地块1.7住宅海陵南路东侧12南山寺路南侧1.8商住地块13新纪元商业广场地块19商住14老泰州日报社及周边地块4.4商住15莲花3号区北侧地块2.7商住16新区人行大楼西侧地块7.4商住17凤凰河东侧凤12商住凰东路南侧地块市交通局财政1812商住局南侧地块海陵区塘湾镇19永鑫花园中心3.2商住服务区地块东风南路西侧20328国道北侧39商住地块金地花园西侧211.5商住地块原经济开发区22明珠家具城地3.7商住块23西湖翠苑南侧地块15商住24别墅区东侧地块33商住25高港人民医院东侧地块18商住26九龙镇328国道北侧地块24商住27九龙镇

15、强陈路西侧地块3.6商住28九龙镇强陈路东侧地块4商住从上表中我们可以看到，今年计划可供招拍挂的出让土地共28幅，面积达24&3万 平方M,相当于近五年来已供土地面积总和的82.16%。山此可见，市区可供土地总量和可供土地面积完全能够满足房地产市场的开发需求。同时从05年出让土地计-划来看，绝大部分土地用地性质为商住混合用地，其中只有3块土地为纯住 宅用地。而从LI前泰州市场来看，商业营业用房增长过快，空置面积有所上升，不少商城铺面空关，人气不 旺，经营亏损。因此土地供应结构尚欠合理。从土地分布来看，新推土地主要集中在城南新区和老城区。3、商品房销售情况L1前，泰州的房地产业仍处于高速发展阶段

16、，建成的住宅楼盘销售形势乐观，2005年1-6月主城区新 建商品住宅预售均价为2482元/平方M,涨幅平稳上扬。分析其价格上涨的具体因素，主要表现为较为强烈 的市场需求、经济适用房供应有限、不均衡的房屋供给结构等原因。2005年1-6月新建商品房住宅已售2274套，已售出面积28.79万平方M。应当看到,Ij前的供需状况受政策效应的短期影响较大，不少真实需求处于观望等待之中。反应较为明显的是在二季 度，随着稳定房价的一系列政策措施相继落实，商品住房成交量有所下降，不少开发商加快了在建工程的开 发进度，市区商品房竣工量明显增多，市区供求矛盾得到缓解。但是，随着房地产政策的明朗化，买卖双方的僵持局

17、面将逐渐打破，大量自住型普通消费者仍将进一步释放消费需求，购房心理恢复理性，市场前景看好。已售房屋面积对比（万平米）04年1-6月05年1-6月04年1 6月05年1-6月4、未来走势预测(1)供需持续走旺，消费者心理步入成熟未来很长一段时间，长江三角洲经济必然高速增长，白姓人均可支配收入也会呈增长的趋 势，对于住宅的消费需求也会逐步走向成熟，层次消费的观念将逐步为大众接受。随着泰州城市 化进程加快，越来越多的农村人口和外地人口进入城市，为房地产市场打下一个良好的基础。老 城改造速度加快，使得拆迁量增大，货币补偿的政策促使居民换房、买房。商品房的市场需求量 很大。从土地出让以及楼盘上市情况看，

18、05年泰州市商品房上市量将持续走高。同时随着城区面积 的扩大，城区人口的增多以及旧城改造进程，需求市场将继续保持旺盛。新工程开发将在产品品 质上有相当的握升，购房者可选择余地放宽，购房行为更为理性。(2)房地产产品升级，房价仍有上涨趋势从市场因素来看房地产市场在变成买方市场之前，竞争不是完全充分的，而且开发商对于定 价有主导权。“房产新政”可能淘汰一批中小开发企业，剩下的大公司更容易形成价格垄断。市 场产品不断升级，不断丰富，各种新材料、新技术的运用，以及建筑、产品形式的提升，这些都 增加了建筑成本。这些因素无疑会导致住宅价格上升。从目前在售楼盘看，各期近期上市和即将上市的楼盘价格都比以前有所

19、上升：预计今后住宅价位仍有一个上涨过程，但预计幅度 不会太大。(3)城南新区房地产发展倍受瞩目从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大 的影响。预计随着泰州市城南新区建设的全面启动，房价还有一定的上涨空间。山于城南新区基 础设施起点及规划开发水平更高，必定会带动全市的房地产市场的开发，对于拉动金坛市整体房价 起到显著作用。(4)营销手段朝多元化发展泰州房地产营销的快速提升，归功于行业间的激烈竞争，迫使开发商不得不增加推 广费用去谋求一种新的且极具感染力的营销手段或活动，以此在竞争中出类拔萃。比如目前 泰州在销的纯别墅工一泰墅园就聘请了苏州博思堂代理公司，

20、给当地营销带来了全新的洗 礼。预计以后儿年，泰州市房地产营销手段将有新的突破，从而更好地推动房地产的健 康、快速发展。第二部分房市热点分析荣星公寓青年路西侧荣星总用地面积3160 m总建筑面积36188.72m23500 元/ m?（待建 32层高层）2、城南新区城南新区在市政府的利好规划下，城市基础配套建设以及城市环境得到非常大的改善，该区域凭借着利好市政规划改造的东风，房地产业迅速发展起来。城南新区主要楼盘统计列表工程名称工程地址开发商楼盘规模均价盛和花园凤凰大道与青年路交叉口盛和总建筑面积30万平方M, 25栋独栋别墅，5 栋双拼别墅，11栋联 排别墅，6栋迭加别 墅，71栋多层住宅，4

21、 栋小高层组成，可容纳 居民人口6000多人2800%/ m2泰墅园江洲南路东侧梵提诺约200亩。共228幢别墅，分四期开发70万以上（联体别墅）110万以上（独栋别墅）泰河名府江洲南路与汤家河交叉口华盛占地约106亩，总建筑71831叫共61幢楼2500 7U/ m2 （多层）3200元/ m?（联体别墅）3350元/ m?（双拼别墅）景泰苑海陵南路西侧基泰共2幢楼2600 元/ m2西湖翠苑泰高路与永定路交叉口复兴占地约303亩2100元/ nr （多层）60-70万/幢（联体别墅）150-200万/幢（独栋别墅）鑫龙家园（莲花六区）永泰路北侧鑫龙占地约384亩，建筑面 积30万m156幢

22、多层2300 7E/m2二、典型楼盘个案分析1、莹和花园背景资料 工程地址：位于城南新城区，北侧为凤凰大道，西依泰高路，南面为永兴路，东面为刘西河，泰州军分区开发商：江苏盛和房地产开发有限公司 联系电话：0523-6880000 工程简况 总体规模：总建筑面积30万平方25栋独栋别墅，5栋双拼别墅，11栋联排别墅，6栋迭加别墅，71栋多层住宅，4栋小高层组成，可容纳居民人口 6000多人。2、产品价格特征：从价格上看，老城区的楼盘价位较高，均价在3200-3500 jc/n?之间；城南 新区的楼盘价位在2300-2500 7U/m2；低于2000 7C/nr的楼盘大多集中在城东 区和高港区。此

23、外， 临近老护城河和市民广场等稀缺资源旁的楼盘，价格亦处于较高的价位。3、产品规划设计特点：日前市场上的大部分小区普遍采用行列式的规划布局，或以行列式稍 加扭转，进行局部围合。组团式或全围式的应用较少。同时大部分开发商开始注重绿化的布置，在 小区内部设有集中景观广场，宅间绿化或配以运动娱乐配套设施；部分社区设有商业街。4、产品建筑设计特点：住宅类型的丰富化是泰州楼市春天来临的最显着特征。L1前，泰州市 房地产物业形态已打破了多层住宅一统天下的格局、小高层、高层和别墅已经显现出峥嫌，但还没 完全形成气候。建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧式风格较少。而一般中低楼盘则较平 板，并不讲究色彩的搭

24、配，以单一主色应用，在视觉观感上极其乏味。5、住宅户型分析：以目前泰州市场上最大的楼盘一一盛和花园为例：多层、小高层户型面积配比表：户型面积（平方M）户型面积（平方M）二室二厅一卫99.24三室二厅一口130.63二室二厅一卫88.97三室二厅142.39P.二室二厅一卫115.92三室二厅“P151.56三室二厅一卫118.43四室二厅二卫182.88三室二厅一卫114.98四室三厅二卫198.48二室一厅一卫129.56四室二厅二卫（小高层）194.05二室二厅二卫（小图层跃层）172.55其中，三室二厅二卫129.56平方M为该小区多层住宅的主力户型双拼别墅的户型面积为四室二厅三卫，面积

25、269.89平M联排别墅的户型面积为四室二厅四卫，面积272.58平M三室二厅三卫,面积253.50平M迭加别墅的户型面积为三室二厅二卫，面积208.64平M四室二厅二卫，面积250.56平M三室二厅二卫，面积209.54平M四室二厅二卫，面积251.15平M从盛和花园的户型配比和销售情况来看，10018。平M的中等户型的市场份额最大，其中尤其以三房二厅二卫户型最为流行。在户型结构上以平层为主。户内空间的组合上，如主 卧卫生间、衣帽间、工作阳台等均有应用。6、营销手法：通过实地考察的情况来看，泰州房地产在策划、营销方面，相对滞后，专业的营销策划仅仅停留在的萌芽阶段，与其它房地产发展较为成熟的城

26、市相比，还存在一定差距。泰州 本地的房产公司在工程推广过程中缺少系统的营销策略，比如工程优势的挖掘、推广主题的延续、 房地产产品形象的建立等均没有得到充分的把握及展 开；在销售卖场的营造上，除外地儿家房产公 司销售总部营造较好以外，其它房产公司销售部均比较简陋，销售人员专业水准和服务水准有待提 高。但是随着房地产市场的竞争口热化，产业细分必然呼之欲出，前期拥有良好的营销 策划，必然 会占领市场的先机，为销售营造良好的市场环境，为开发商赢取最大利润。专业的营销策划必然会 在不久的泰州得到重视并发展。综述:从上述投资空间分析中我们可以看到，泰州市未来房地产开发将更加专业化、产品也将 更加多样化，开

27、发理念也逐步趋向理性，回归到注董产品内在品质的提升上来。根据市场需求，不断细分市场定位，产品差异化竞争是目前占领市场最有效的手段，以此 来建立泰州市不同层次的供房体系，满足不同消费者需求。未来开发的工程除了要 在地段的选 择上符合城市未来发展趋势外，更要注迂产品创新，注重社区环境的营造和建筑风格的多样化， 结构形式的多元化，充分展现现代的居住理念和生活方式。第三部分地块环境分析苏源公司的城南变电所北侧地块位于泰州市城南新区，城市南大门笫一站，毗邻泰州经济开发 区高新技术园。地块西侧为南官河，北侧紧靠凤凰西路，东侧为泰高路，南侧为城南变电所。地块 占地约85亩，用地面积约55亩，南北狭长型，场地

28、平整。根据上述分析，虽然本案在区位现况、人气、繁华等方面不占优势，却恰恰适合于做一个酒店 式公寓产品和挑高5.3M的LOFT产品案例，分析如下：1、工程地段U前旺气不足，但其落位于未来的城市商务服务休闲区，旁有商圈、酒店、娱乐 业，未来繁华指日可待；2、临近凤凰西路和青年路，内外交通便捷，同时可塑造成城南新区南大门的地标效果；3、就市场需求与接受程度而言，该产品LI前在泰州市场稀缺，因此具有较强的可操作性：4、泰州该类产品的直接U标客户比较多，作为秦淮之地的消费城市，寻求休闲享受的市场需 求潜力旺盛；从发展的角度来看，泰州还是一座年轻的城市，外来人员逐渐增多。该类产品便是那 些参加工作不久需要

29、房子结婚或外来人员入住的首选。5、崇尚发达城市，追求时尚，外来和尚与外来事物大行其道。深圳、北京、上海等发达城市 都不落俗套的酒店式公寓与LOFT产品在泰州较容易获得客户心理上的认同；6、泰州城市很小，交通都在十儿分钟的车程之内，为本工程的投资客源与使用客源提供了基 础。所以，经过综合评估，本案有着小高层、高层成本较高的前提，乂处于自住市场竞争激烈的城 南新区，该产品就成了最优的选择。其实，从房地产工程操作的角度而言，酒店式公寓及高挑高的 真谛并不在乎提供一种多幺诱人的新生活方式，而在于它是产品差异化的利器之一，其市场切入和 精髓在于：1、物业角度来说，兼容投资与使用机能，脱离传统市场竞争，同时可以相对独立于城市区域 的开发热度，在市场中获得成功；2、购买成本的角度来说，酒店式公寓和LOFT产品的小额投资稳定回报是其最大的购买利 基。但可以不耀眼，因为私密性是其使用的机能的一个要点。同时，该产品的地段要求首先在于便捷，其次是临近繁华，相对传统住宅而言，它的立地要醒Lio3、该产品对地段的要求不在于眼前的繁华，而在于对区位未来发展定位的前瞻性。部分工程SWOT分析第五部分产品建议