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1、全球住房租赁市场环境分析德国住房租赁市场：高度机构化与严格管制整体来看,德国住房租赁市场具有以下特点.第一,德国在住房供给上重视租赁,租赁房源 充足.据?加快中国住房制度创新步伐一一德国住房制度考察启示?记载,二战以来,德国 一共建设了 1000多万套社会住房,可供3000万人居住,而截至2021年末德国人口数量仅 为8293万人.网此外,企业须将新建房和经营的租赁住房在一定时期内过渡给政府进行出 租,或接受补贴根据低租金进行出租,期限过后才能根据市场租金进行出租,这就保证了住 房租赁市场的房源供给充足.第二,住房租赁机构化渗透率高,为住房租赁供给主体.据?德国住房租赁市场开展的主要 经验及启
2、示?记载,在德国2021年住房租赁所有权结构中,居民家庭占比为60.6%,私营公司占比为17.8%,住房合作社占比为11.4%,公共住房租赁公司占比为8.9% 见图2, 住房租赁机构化渗透率远高于我国的 2%这促使德国住房租赁产品具有较高的公共产品属 性,且产品定位针对中低收入人群.据悉,德国科隆市每年新建3800套房,其中必须有近30刈于廉价出租.4给予一般性住房补贴或特殊性住房补贴第三,为租户提供住房补贴.德国政府根据居民需要其中特殊性住房补贴针对战争受害者和社会救助者,并于2021年后取消,补贴力度不断提升,2021年户均补贴金额为2022欧元,是1991年的3倍.住房补贴降低了物价上
3、涨、租金上涨对家庭住宿的影响.19912021年德国住房补贴情况见图3= 平均每户享受住房补贴金额接受住房补贴家庭比直图3 19912021年德国住房补贴情况第四,德国实施房租指导制度,严格限制房租调整.各城市设有住房治理机构、租房协会以 及住房中介协商会等机构,针对住房情况每年至少进行一次综合评审,并根据评审制定房屋 租金水平表,为租金价风格整提供依据.该制度具有法律效力,如房东制定的房租到达指导 价1.2倍,那么被视为租金过高,有触犯经济法之嫌.同时?租房法?规定,3年内房租涨幅不得超过20%否那么以违法处置.6第五,注重通过法律规章制度保证租赁双方,尤其是承租方的权益.自 1971年起,
4、德国政 府不断修改完善?住房租赁法?,对房租上涨以及租户和租约修改制定不断细化的规定.例 如2021年修改出台的?住房租赁法修正案?规定,在市政府宣判的住房供给严峻的特殊 区,新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍,很好地实现了对租赁房源房租的限制.止匕外,德国相关立法也制定了严格的房源平安健康评定标准,对房源面积、生活设施、 生理需求等多个方面设置评审标准；规定中介费、房屋修缮费由房东承当；为租房和买房业 主提供同等的公共权益,只要居民合法纳税,就可享有本地公共效劳.7第六,在金融支持方面,德国政府直接或间接参与住房建设金融机构的运作,为住房租赁项 目建设提供优惠贷款、资金援助.同时高度兴旺的金融银行机构,为住房租赁行业开展提供 了多样化的金融效劳.独具特色的住房合同储蓄制度推动“先存后贷,互助低息,封闭运 行,政府奖励的住房金融模式,也对德国住房租赁行业开展起着推动作用.该制度要求居 民存款到达40%-50%寸才可获得贷款,贷款只能用于建设、维修和租赁住房,合同利率远 低于市场利率,很少受到市场波动影响.此制度同样应用于国民贷款买房,也就是说贷款人 必须存款到达40吐50%t可获得贷款,且首付比例较高,因而买房需要背负更高的贷款压