1、豪宅专题研究PART 1解读豪宅什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。n从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不 尽相同。豪宅概念n从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产
2、力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地区就很可能荣升为领先新潮的高标准。豪宅只是一个相对的概念豪宅只是一个相对的概念 豪宅资源一提到“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：n宽大的户型 n精致的装修 n舒适的环境 n怡人的景观 n周到的服务 n昂贵的价格 产生这种心理的原因产生这种心理的原因 社会资源密集化社会资源密集化 豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺
3、从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。社社会会资资源源密密集集化化 (以相同的建筑面积单位作为基准)豪宅与普通住宅相比 n更好的地理位置 n更多的建筑材料 n更好的装修、装饰材料 n更多的绿化面积 n更多的广告投入 n更多的物业管理服务 相相关关的的和和隐隐性性的的资资源源 n规划设计师 n建筑设计师 n园林景观设计师 n广告 n策划 n营销 创创意意和和智智慧慧 社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源豪宅较之普通住宅要占有更多
4、的社会资源 豪宅资源n更多的占地面积 硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。豪宅气质房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。一堆高档建
5、筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。的光辉。作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其
6、对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。豪宅的人第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25，空气中负离子含量不低于20噪音不高与40分贝。第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及酒店、娱乐场所。第四，“建筑规划指数”，即要
7、求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30，容积率不高于1，社区绿化率不低于35。第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机构服务。第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能够享受
8、冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。豪宅指数豪宅特征?n区位优越不可替代 n环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有 历史形成的人文资源 n建筑精美不可复制 n风格各异难以仿造 n人文价值无法再生 豪宅的物业必然具有唯一性豪宅的物业必然具有唯一性 n服务管理无可挑剔 PART 2上海豪宅“地理区位地理区位”及及“景观区位景观区位”的唯一性的唯一性n全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。n方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。n36
9、0无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。n项目名称：汤臣一品 开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计：台湾GDG建筑设计 物业管理：上海大峰物业管理精装修精装修“豪华空中别墅豪华空中别墅”n专属电梯，掌纹门禁，一层一户“家”就是220个独立王国。n上海最大面积的公寓4061240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。n总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。n11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。n3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。n奢华主卧套，100平米私密 空间，拥有全景景观视野。全套进口厨房设备全套进口厨房设
10、备n德国POGGEN POHL厨房用具n德国GAGGENAU厨房电器n德国当代DORNBRACHT五金龙头n意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸n德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组n挪威耐克森NEXANS地坪加热系统n德国威宝VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品全套进口卫生设备全套进口卫生设备配备当今配备当今世界最顶级世界最顶级的建材设施的建材设施公共部分公共部分建材设施建材设施大厦外墙大厦外墙进口石灰岩（13层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能迎宾大堂迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石入口电梯入口电梯大堂大堂墙地面采用进口大理石及木
11、饰面住宅各层住宅各层电梯大堂电梯大堂墙地面采用进口大理石电梯电梯永大日立高速电梯安保及管安保及管理理彩色电视监控系统消防消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱私家私家建材设施建材设施天花和墙身天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆窗户窗户铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘轨道阳台阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆门扇及窗套线门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套分户门分户门德国Noblesse手工雕花铜门室内楼梯室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进
12、口大理石踏步空调空调日本大金VRV2户式中央空调厨房厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房电器浴室浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶卫生间卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具私家按摩池私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴组沐浴组德国汉斯格雅HANSGROHE减压阀组减压阀组日本Yoshitake给水泵给水泵日本Ebara净水器净水器开能（Canature）供水供水冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采
13、用304不锈钢管排水排水采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管热水供应热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉电力供应电力供应法国海格住户配电箱照明调空开关及电动窗帘轨照明调空开关及电动窗帘轨道开关道开关采用德国ABB公司EIB系统中央吸尘中央吸尘美国BEAM中央系统保安系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统n台湾晶华国际酒店集团品牌n以全方位顾客经验（TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越观念村寻将心比心的黄金服务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻完美的管家式服务。220位专
14、业人员服务220户豪宅业主。超五星级专业完美尊崇服务超五星级专业完美尊崇服务LOCATIONLOCATIONn上海城市核心地带，紧临新天地、徐家汇商圈n上海的城市心脏太平桥！n延安高架近在咫尺，出行便捷LOCATIONLOCATIONLOCATIONLOCATION地位和价值不断提升地位和价值不断提升n翠湖天地是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高档住宅项目。占地52公顷的太平桥项目，以太平湖绿地为中心，融合上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六星级酒店、68层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校等多元要素，以国际视野，奢享风尚生活。“地理区位地理区位”及及“文化价值文化价
15、值”的唯一性的唯一性 文化文化外人的眼里 上海的“客厅”新天地高尚定位高尚定位n项目名称：翠湖天地 发展商：上海复祥房地产有限公司 建筑设计：巴马丹拿国际公司 物业管理：新昌瑞安物业管理 文化文化石库门石库门曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。它盛行于上世纪20年代，因为洋场风情的现代化生活，使源自中国古代的庭院式大家庭传统生活模式被打破，适合单身移民和小家庭居住、并结合了西洋建筑风格的石库门弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。如同家里的客厅，代表着主人的文化和品位。一个大都市，也总需要有一个表现自己个性的客厅，展示它的传统与品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海
16、的“客厅”。这个开放的公共空间，既是时尚的中心，也展现着城市文化精髓的缩影，还构成了现代商业的特殊形态与休闲生活的新产业。Casa Lakeville集结了来时世界各地的特色餐厅、酒吧、时尚精品店、画廊、新概念电影中心、购物中心及大型水疗中心等，上演着新意迭出的时尚活动。与新天地相连的时尚中心、顶级时装品牌旗舰店中心和柜机时装设计培训中心落户于Casa Lakeville，地铁站厅和城市超市相连带来无尽便利。创造出居于Casa Lakeville活于新天地的高尚品味生活空间。时尚不仅是身上的华丽时尚不仅是身上的华丽n从精致坚固的门锁开始，流露顶级国际品质的生活气息。精装样板房精装样板房时尚不仅
17、是身上的华丽时尚不仅是身上的华丽客厅客厅进户门高级实木防盗门地面天然大理石墙面多乐士等离子电视机松下壁炉开能开关面板西门子（德国）主卫生间主卫生间浴缸Kohler台盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龙头Kohler花洒Kohler五金件Decorlux（英国）LCD电视机Comemom（美国）保姆间保姆间台盆欧诺坐便器欧诺龙头Pronto花洒Pronto五金件Karlux、T.C中央系统中央系统中央空调新风松下智能化智能化可视对讲系统i-home厨房厨房地面玻化砖墙面玻化砖天花白色高级乳胶漆整体橱柜Poggenpohl（德国）料理台可乐丽（日本）抽油烟机Gaggenau双开门冰箱K
18、uppersbusch电烤箱Gaggenau洗碗机Kuppersbusch电磁炉Gaggenau水槽Frank龙头Kohler微波炉Gaggenau净水器Pentair热水器恒热（澳洲）工作阳台工作阳台洗衣烘干一体机Teka（西班牙）洗涤池闻洲龙头Aoleishi翠湖天地御苑翠湖天地御苑 精装修建材标准精装修建材标准悠享真正生活悠享真正生活极致尊享极致尊享清晨在25米室内恒温泳池或健身中心唤醒沉睡的四肢屋后于咖啡厅享受悠然的阳光、感受闲情逸致随后再商务中西投入工作状态，在雪茄吧尽天下大事晚上尽享经典佳酿，或在桌球棋牌室与有人玩乐 CULB DU CASA 私人会所极致尊享生活服务极致尊享生活服
19、务nCLUB DU CASA 私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。n24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等）n贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）n项目名称：王子 晶品公寓 发展商：上海裕昌房产开发有限公司 n建筑设计：中船第九设计研究院 物业管理：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司n居中央，绝版华山路人文历史风貌圣地n距高点，鼎立万宝国际广场都会综合体n只限100席的纯粹大宅领地n仅228，530两种大尺度格局n国际设计团队度身定制的空间规划与配置n双管家，双会所的配套物业设施n纯血统，真豪华，手工雕琢，不可复制。“地段区位地段区位”及
20、及“服务管理服务管理”的唯一的唯一王子晶品王子晶品大堂大堂：外挑式精装大堂，五星级酒店标准格局打造。雍容内饰，天然石材精致铺装，整体大气浑然。同时，最大限度引入了室外风景，社区内景相互灵动，大气卓越。花连廊花连廊：为使业主便于使用五星级晶品酒店的服务设施，公寓与酒店之间直接以景观连廊做内部连通，专供业主出入使用。大堂连廊，内外景致顺势流转大堂连廊，内外景致顺势流转双景观电梯双景观电梯：轿箱内饰纯手工雕琢，顶部SWAROVSKI水晶吊灯，底部纯手工镶品石材地坪，边缘手工缝制意大利羊皮扶手。电梯电梯：倍感奢华的天然绿玉石，无缝拼接，花纹处理也十分细心。消防门消防门：讲究视觉隐蔽性，强调空间整体感与
21、装饰性处理。细节处理，精致到位细节处理，精致到位显示器显示器：充分体现出对细节的处理方式，富有创意。墙面墙面：相同材料不同处理，天然与人工加工相结合。大度大度 -大宅大宅 -大气大气大度大度：288与530两类绝对大宅椭圆房型设计，270度户型景观大窗，室外的光线、景观、被完全纳入视觉观感简约有容，尺度为王。大宅大宅：三梯两户，套房格局完全根据层峰人士的生活习性设置功能空间主人起居与家佣料理由两套不同的独立中央空调系统大器大器：仅100席，华宅纯正血统最大限度保证了业主类型结构的接近与统一，纯粹圈层，大器居境。平层大宅，套房格局平层大宅，套房格局9696席席288288：功能分明，动线流畅，主
22、佣分置，工作服务区工作服务区：厨房保姆房操作键设备房生活服务区生活服务区：门厅客厅餐厅卧室书房功能分明，动线流畅，主佣分置，装饰装饰：颠覆传统豪宅金碧辉煌的固有格局，运用天然石材、纯木机理、等自然材质，灰白与琥珀色交织的晶莹质感，透射隐秘的奢华格调。平层大宅，套房格局平层大宅，套房格局精品卫生精品卫生：由于户型设计上均为套内洗手间，其功能分割明确。主卫配有Sfera双台盆、三件套，德国当代Dornbracht龙头，并镶嵌施华洛世奇限量版水晶手柄，以及高档石材，设计简约。主卫观景浴缸，独立大气。客卫配有液晶电视及Sfera卫浴设备。洗手间与卧室空间采用玻璃分隔，通透感强，设计具有现代感。全进口橱
23、柜全进口橱柜：中央部分设计“中岛柜”，含德国Liberheer酒柜，细化厨房功能，创造空间氛围Siemens的全套厨房电器产品，使餐厅不会由于这种半敞开式的设计受到油烟的影响，提升居住品质。此外，厨房装修配置了德国Hacker整体橱柜。顶层复式，空中别墅顶层复式，空中别墅4 4席席530530建筑面积约530的复式空间，仅4席，位于建筑顶层，整个上海中心尽纳眼底。不以孵化张扬取胜，低调沉稳内蕴张力，通过国际著名建筑大师ERIK BROOKE HAYDEN的手笔而更见精髓。王子晶品王子晶品 精装修建材标精装修建材标准准客厅客厅进户门漆面防火防盗门，指纹密码锁地面天然石材墙面天然石材、木漆面主卫生
24、间主卫生间冲淋房组合龙头Dornbracht浴缸Bentley台盆Sfera双台盆坐便器Toto智能花洒Sfera五金件Goldiden毛巾架、手纸架客卫生间客卫生间台盆Sfera坐便器Sfera龙头Dornbracht保姆间保姆间台盆Sfera坐便器Sfera水箱Geberit隐藏型中央系统中央系统空调Daikin VRV新冷媒双独立新风Lifebreath中央控制设备地暖Rehau地采暖管路除尘Beam中央控制设备同层排水Sekisui技术设备厨房厨房地面天然石材墙面大理石、瓷砖天花防潮石膏天花板吊顶整体橱柜Hacker系列抽油烟机西门子双开门冰箱西门子电烤箱西门子洗碗机西门子烹饪炉西门子
25、水槽Frank龙头Frank微波炉西门子洗衣、烘干机西门子酒柜Liebherr智能化智能化电子门禁、周边红外监控、智能卡大门控制晶品无双晶品无双内外、双会所内外、双会所每位业主可享受五星级上海晶品酒店的设施及私人会所的双重礼遇。（温水泳池、SPA水疗馆、视听会议室、中西餐厅、健身会所等）私人会所仅服务于100席业主家庭。（包括红酒坊、雪茄吧、斯诺克、室内高尔夫、图书馆、咖啡吧等）国际、双服务国际、双服务美国纽交所上市的世界五百强 世邦魏理仕携手日航饭店的五星级至尊品牌NIKKO HOTELS提供双重物业管理与酒店式服务双管家服务内容：宾利车队、专属司机、家政处理、24小时大堂经理、私人管家、各
26、类财务保管等n开发商与合力打造的最尊贵的精品酒店,不仅拥有着国际顶尖的服务管理及设备设施，更有最著名的Banyan Tree Spa城市会所相配，入住业主均可以优惠的价格享用到顶级的配套设施及服务。豪宅之所以成为豪宅，自然是有让人“瞠目结舌”的地方：外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，但这些还只能算是豪宅的必要条件，也就是说，豪宅肯定都具备这样的包装，但可并不是这样包装了的就都是豪宅。它还应具备其它一些必要条件和充分条件，一些物质和非物质的因素。豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位的特殊载体。只提供给位于金字塔类的极少数人，要成为豪宅，其必备以下八个特征因素。n高昂的价格是门槛因素n绝佳的自然景观资源及历史人文背景是外部环境因素n规模宏大内外装饰豪华气派、功能设施齐备是外在形象因素n占地广阔、庭院轩敞是内部环境因素n有突出的个性化特征及文化品味是内涵因素n充分反映当时居住建筑最新的技术成就是技术保证因素n应具备第一居所的特征是生活因素n高度的私密性是心情因素豪宅总结祝大家：兔年大吉！开心快乐每一天！
免费区 
