房地产估价师房地产估价理论与方法-70.doc

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1、房地产估价理论与方法-70（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、单项选择题（总题数：35,分数：35.00）1. 已知某收益性房地产 40年土地使用权的价格为 4000元/m2,对应的报酬率为6%则土地使用权为50 年, 报酬率为8%勺土地价格为（）元/m2。 A. 3252 B. 3435 C. 3565 D. 3343（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：2. 在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是（）A.城市规划用地* B.标准厂房4 C.高级豪华公寓 D.风景园林别墅（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析:3.净收益按一定比率递增的公式（）A. 净收益按一

2、定比率 g递增B. 收益年限n为有限年C. 报酬率Y不等于零D. 报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g（分数:1.00）A.B.C. VD.解析：4. 估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正 B.原始取得价格的摊销与回收C.重置价格的摊销与回收 D.价值的减价修正（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：5. 房地产估价的合法原则是针对于 （）来讲的 A.估价机构* B.估价人员* C.估价对象* D.估价方法（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：6. 需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找岀每个所有者应占有的（）* A. 土地价格 B. 土地份额* C

3、.楼面地价 D.房地产份额（分数:1.00）A.B. VC.D.解析：7. 房地产开发具有（）的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等 实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。 A.投资量大 B.周期长 C.风险性大 D.开发费用投入时间变化大（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：8. 对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价* A.难以采用假设开发法* B.可以采用比较法 C.难以采用成本法* D.可以采用收益法（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：9. 有一宗房地产，土地面积 1000m

4、2,其价格1500元/m2，建筑面积5000mi，其重置价格为1200元/m2,该房 地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为（）元/m2。A.950B.1000C.1200*D. 1250（分数:1.00）A. VB.C.D.解析：10. 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售岀去时的时间（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：11. 某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%则该宗土地30年使用权的价格

5、为（）。A.899B.1000C.1349D.1500（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：（）这两种力量共同作用12. 房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的 的结果。* A.供需与价格* B.需求与价格* C.供给与价格* D.供给与需求（分数:1.00）A.B.C.D. V解析：13. 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A.税金B.拍卖费用 C. 土地使用权出让金 D. 土地使用成本（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：14. 某套

6、住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m，套内建筑面积为67卅，应分摊的共有建筑面积为6卅。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2oA.2600.00B.2386.30C.2832.84D.3003.45（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：15. 某套建筑面积为1oom、每1m建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付 5万元，余款向银行抵 押贷款。抵押贷款期限为 5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为 5%该套住宅的实际价格为（） 万元。* A. 18.25*B. 20.00C. 21.58D. 22.00（分数:1.00 ）A.B. VC.D.解析：1

7、6. 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。 A.预期收益大小 B.预期收益能力 C.预期价格高低D.预期价格涨落（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：17. 某建筑物的建筑面积 5000，坐落的土地面积为 2000，土地价格为1500元/m：用成本法估算出的该 建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2,则该建筑物的价格为（）元/m2。A.1000B.1100C.1200D.1300（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：18. 收益法中的运营费用率是指（）*A.运营费用与潜在毛收入之比B. 运营费用与总收益之比C. 运

8、营费用与净收益之比D. 运营费用与有效毛收入之比（分数:1.00 ）A.B.C.D. V解析：19. 路线价法主要适用于（）。* A.城市市区房地产估价 B.城市商业街道两侧土地的估价 C.区片土地的估价 D.时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：20. 运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括（）* A.交易日期与估价时点相近* B.使用性质相同* C.地点相近* D.价格相同（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：21. 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽 度等，进

9、行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。 A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整（分数:1.00 ）A.B.C. VD.解析：22. 某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点 应为（）。 A. 2004年4月6日 B.现在* C.重新估价的作业日期 D.要求重新估价的委托方指定的日期（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：23. 估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件*

10、 B.房地产纠纷案件* C.房地产预售* D.房地产预测（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：（）转换用途所需的费用24. 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额 A.小于B.大于C.等于 D.小于或等于（分数:1.00 ）A.B. VC.D.解析：25. 对高层建筑进行地价分摊不可以选取的方法有（） A.按建筑面积进行分摊 B.按使用面积进行分摊 C.按房地价值进行分摊 D.按土地价值进行分摊（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：26. 某地区某类房地产19982004年价格如下表所示:某类房地产19982004年价格（房地产价格单位为元/m2）年份1998

11、1999200020012002200320042005房地产价 格1800200022202460273030303360?根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产2005年的价格为（）元/m2A.3700*B.3785*C.3737D.3156（分数：1.00 ）A.B.D.解析：27. 现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）A.估价时点不同 B.交易日期不同 C.估价目的不同D.估价对象的状况不同（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：28. 某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于（）。A.2.5

12、0%B.2.35%C.2.38%D.3.25%（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：29. 一临街深度22.86m（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价 （土地单价）为5500 元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20% 90%和120%,该宗土地的总价为（）。* A.452.63万元* B.75.44 万元* C.339.47万元* D.377.19万元（分数：1.00 ）B.C.D.解析：30. 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于 （）调整。 A.市场

13、状况B.经济状况C.物价状况D.房地产状况（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：31. 某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为 40万元，报酬率为12%出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了 35年，则该宗房地产的现实总价为 （）万元。A.817.55B.953.52C.1144.57D.681.09（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：32. 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。* A.预期收益大小* B.预期收益能力* C.预期价格高低* D.预期价格涨落（分数:1.00）A.B. VC.D.解析：33. 某宗房地产的土地使用年限为 4

14、0年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100万元，运营费用率为 40%,该宗房地产的资本化率为 8%该宗房地产的 收益价格为（）万元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.48(分数：1.00 )A.B.C. VD.解析：34. 按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为A.B.C.D.某部分占有的土地份额 某部分占有的土地份额 某部分占有的土地份额 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积-总建筑面积=该部分建筑面积X土地总价-总建筑面积=土地总价*该部分享有的地价额=该部分建筑面积总建筑面积-土地总价（分数：1.00

15、）A. VB.C.D.解析：35. 多数估价是对当前的价值进行评估，一般以（）之日为估价时点分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：二、多项选择题 ( 总题数： 15，分数： 30.00)36. 楼面地价应该是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 建筑容积率与土地单价之比B. 土地单价与总建筑面积之比C. 土地单价与建筑容积率之比VD. 土地总价与总建筑面积之比VE. 土地总价与建筑容积率之比 解析：37. 以下使利率水平提高的情况有 ( )(分数： 2.00 )A. 国际收支顺差B. 国际收支逆差 VC. 采用货币扩张政策D. 采用货币紧缩政策 VE. 通货膨胀率上升 V解析：38.

16、 以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有 ( )(分数： 2.00 )A. 建筑物的经济寿命短于其自然寿命 VB. 建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C. 建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数D. 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长VE. 建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数 解析：39. 经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括 ( ) 。分数： 2.00 )A. 消费观念变更B. 设备陈旧C. 建筑式样过时D. 政府政策变

17、化 VE. 环境污染 V解析：40. 在明确了估价基本事项的基础上， 应对估价项目进行初步分析， 拟定估价作业方案。 估价作业方案的内 容主要包括 ( ) 。分数： 2.00 )A. 拟采用的估价技术路线和估价方法VB. 拟调查搜集的资料及其来源渠道VC. 预计所需的时间、人力、经费VD. 估价作业步骤和时间进度安排VE. 完成估价任务的措施解析：41. 以下交易属于非正常交易的情况有( ) 。分数： 2.00 )A. 土地使用权出让拍卖B. 相邻房地产的合并 VC. 房地产涉案拍卖 VD. 卖方负责补交土地使用权出让金 VE. 买方不负责缴纳契税 V解析：42. 收益递增递减原理揭示的投入产

18、出关系包括 ( )(分数： 2.00 )A. 边际收益递减原理 VB. 规模报酬规律 VC. 利润最大化规律D. 均衡原理E. 适合原理 解析：43. 以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有 ( )分数： 2.00 )A. 估价目的VB. 估价对象VC. 估价时点VC. 估价报告出具日期 VD. 估价结果价值高低 解析：44. 对高层建筑进行地价分摊可以选取的方法有 ( )分数： 2.00 )A. 按建筑面积进行分摊VB. 按使用面积进行分摊C. 按房地价值进行分摊VD. 按土地价值进行分摊VE. 按业主收入进行分摊解析：45. 房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的 ( )(分数： 2

19、.00 )A. 生活满足程度 VB. 经济收益VC. 社会影响VD. 使用功能E. 房地产需求 解析：46. 房地产的价格通常由下列几项构成 ( )分数： 2.00 )A. 土地取得成本 VB. 开发成本、开发利润VC. 管理费用、投资利息VD. 购买土地应缴纳的税费E. 销售费用、销售税费V解析：47. 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，而考虑资金的时间价值可以采用( ) 两种方式。(分数： 2.00 )A. 现金流量折现法VB. 未来收益贴现法C. 计算利息的方式VD. 计算净现金流的方法E. 平均增减量法 解析：48. 合法权益包括 ( ) 等方面。分数： 2.00 )A. 合法

20、权利B. 合法收益C. 合法产权VD. 合法使用VE. 合法处分V解析：49. 从土地使用管制来看， 世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。 对于房地产估价 来说，有意义的土地使用管制主要包括 ( ) 。分数： 2.00 )A. 城市规划B. 险情危害的相邻关系VC. 农用地转为建设用地VD. 通风、采光、排水、排污的相邻关系E. 耕地转为非耕地 V解析：50. 应用路线价法需要进行 ( ) 等修正。(分数： 2.00 )A. 临街深度VB. 土地形状VC. 交易日期D. 交易情况E. 临街宽度 V解析：三、判断题 (总题数： 15，分数： 15.00)51. 房地产所有权可

21、分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商 业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：52. 某市 2004 年经济适用住房的平均价格上涨了5%，其需求量下降了 4%，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：53. 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：54. 在城市房屋拆迁估价中， 当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所

22、调换的房屋为期房时， 由于估价对象状 况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：55. 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。( )（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：56. 运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。（）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：57. 被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：58. 某房产年

23、折旧率为 1.6%，有效经过年数为 12 年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：59. 用收益法估算某大型商场的价值时， 其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、 经营费用、销售税金 及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：60. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少 3 万元， 则该宗房地产的合理经营期限为 12 年。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：61. 为帮助房地产开发商进行投资决策， 应用收益法对拟开

24、发的项目进行投资价值评估时， 应采用与该项目 风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（ ）分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：62. 长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）（分数：1.00）A. 正确B. 错误 V解析：63. 高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）（分数：1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：64. 在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响

25、可能岀现相反的情况。（）（分数：1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：65. 房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做岀估计。（）（分数：1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：四、计算题（总题数：2,分数：20.00）66. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：项目实例A实例B实例C实例D实例E成交价格/（元 /m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.31 2003.5.31交易情况P +2%+21

26、%00-3%区位状 况0-3%+3%+1%0房地 产状 况权益状 况-2%0+2%-1%-1%交易实 物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2002年 11月1日则每月递减 0.5%，而从 2002年 11月 1日至 2003年 4月30日的市 场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8月 3

27、1日的正常单价 （如需计算平均值，请采用简单算术平均 ）。分数： 10.00 ）正确答案： （1） 此题首先应确定采用 3 个交易实例为可比实例，尽管题目所给出的信息尚不够丰富，如 5 个交易实例建筑结构不清楚，成交面积大小不了解，权利性质未说明等，在极有限的信息条件下，比较难 以做出筛选决定，初步认为A、C E三个交易实例作为可比实例较为恰当，原因是D交易实例成交日期较早，在2001年7月；而交易实例B的交易情况离正常交易情况距离较远，故而舍去，保留了A、C E作为可比实例。（2） 以市场法求取某住宅的价格 （单价） 。 建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成，A、C、E的单价都是人民币元

28、/平方米建筑面积，分别为5100、 5200、 5000。 交易情况修正：可比实例A正常市场价格=可比实例A成交价格X交易情况修正系数 =正确答案： （在建工程价格 -预期建成后的价格 -需投入的建筑费 -需投入的专业费 -销售税费 -投资利润预期建成后的价格 * （元/m2）可比实例C交易情况正常，即可比实例C正常市场价格为5200元/m2，可比实例E正常市场价格=可比实例E成交价格x交易情况修正系数 =*（元/m）。 交易日期调整：可比实例A在估价时点时的价格=5100X101%101%X 101X101%=5307元 /m2）。可比实例C在估价时点时的价格=5200X101%101%10

29、1%10仁5411（元/m）。可比实例E在估价时点时的价格=5000X101%101%101%=5151.5（元/m2）。 房地产状况调整：可比实例A在估价对象房地产状况下的价格一可比实例在其房地产状况下的价格X房地产状况调整系数*可比实例C在估价对象房地产状况下的价格*可比实例E在估价对象房地产状况下的价格=* 可比实例 A 比准价格 *可比实例C比准价格* 可比实例E比准价格* 估价对象住宅 2003 年 8 月 31 日的正常单价为： （5309.18+5357.54+5310.82） X*=5325.85（ 元 /m2）经市场法评估，该住宅楼在估价时点的正常单价为5325.85元/m2

30、建筑面积。）解析：67. 某在建工程开工于2004年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000卅，土地使用权年限为50 年,从开工之日起计，规划建筑总面积2400卅，办公楼建筑面积10000卅，该工程正常施工期 2年， 建筑费用每平方米建筑面积 2300元，专业费用为建筑费的 10%，至 2005年 5月 31 日已完成 7层主体结构， 已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%，贷款年利率为 8.5%，预计该工程建成后商场即可租出， 办公楼即可售出， 办公楼售价为每平方米建筑面积 5000元，销售税费为售价的 8%， 商场可出租面积的月租金为80元/m2

31、，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为 8%，估计购买该在建筑工程后于建成时应获得的正常投资利润为 5200000 元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于 2005年 5月 31 日的正常总价格。分数： 10.00 ）=44241047.08+11880979.87=56122026.95（ 元 ）*专业费=17169481.95 X 10%=1716948.20元 ）销售税费=44241047.08 X 8%=3539284.77元 ）*在建工程的正常总价格=56122026.95-17169481.95-1716948.20-3539284.77-4601068.90=29095243.13（ 元）解析：*A.委托书签订* B.实地查勘期某一日期* C.估价报告提交* D.估价作业期