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1、房产工程尚未决算是否能结转成本问：我公司是一家房地产开发单位 ,一期工程基本竣工 , 已取得了大产权证 , 但目前海未与施工单位进行竣工决算 , 还有部分未付的工程款尚未取得施工单位 的发票。事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量 ,不予结转成本 ,但我 单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款 ,可以预估成本 ,结转收入, 此问题比较迷惑 , 请给予指教！ 答：事务所的说法有根据的， 企业会计准则 收入规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（ 2）企业既没有保留 通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
2、出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。” 贵单位的工程款只是大部分能够准确计量， 但不符合“相关的收入和成本能够可 靠地计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。 在房屋尚未交付使用之前， 将 所收到的销售收入计入了预收账款项目中， 将支付的工程款及相关配套和前期费 用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当？ 答：按照房地产企业会计制 度的规定：一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：1转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算 账单提交买主时，作为销售实现。2
3、代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并 已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。3对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分 次转入收入。4出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入 实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的 成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。本科目期末应 无余额。三、“开发成本”科目：企业已经开发完成并验收合格的土地、 房屋、配套设施和待建工程， 应及时 进行成本结转
4、。月终结转成本时， 按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开 发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。四、“经营成本”科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结 算开发产品的实际成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开 发产品”科目。综上所述，只有“开发间接费用”需要按月结转，“经营收入”。“经营成 本”、“开发成本” 在具备相应条件时方可结转。问: 我房地产开发公司，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。目前工程 在结算中，已取得承建方部分土建成本发票。 在这种条件下， 我公司取得售楼收 入是继续按 15%利润率预缴企业所得税， 还是将所有的预收帐款结转为销
5、售收入 按照依帐征收（收入相应结转的计税成本一期间费用营业外收支）申报？答: 根据国税发 200631 号文第二条规定， 凡符合文件要求的条件之一的， 应视为完工产品进行成本结转 .请问：房地产会计中每个月末如何结转成本？房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下， 每月是如何结转成本计算出“本年利润”的？答: 房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育 附加，二是企业所得税。 对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进 行纳税； 对于第二种情况， 则按房地产企业的成本利润率进行估算企业利润， 然 后按适用的所得税税率预缴企业所得税。 至于本年利
6、润则是按照实际发生的成本 费用之后余额结转出本年利润。问:我是一家房地产企业，假如说是 03年10月开发的房子， 04年9月一期 工程完工， 05年2月二期工程完工， 04年1月开始预售，到04年末共取得销售 收入 3000万，到 04年末，由上开发成本科目余额为 2800万，05年销售收入为 2500万， 05 年本年帐上发生成本 2600万（即 05年 1 月-12 月帐上发生成本 2600万）， 06年全年实现销售收 入 300 万，06 年 1-12 月发生成本 700 万，请问各年的成本应如何结转，是帐上 有多少成本就转多少呢， 还是如何结转。 注，整个小区总销售面积 60000 平
7、方， 总开发成本 6100万，预计全部售完，可实现销售收入 6400 万。 04年售出 3 万 平方， 05年售出 2万平方， 06年售出3000平方，还余 7000平方未售出。 答: 我们公司是有多少转多少，不过我认为应该遵循“配比原则”，当期结转的成本 应为：当期销售面积 *预计总开发成本 / 总销售面积， 到年底或项目完成时再按实 际的开发总成本调整。答：你们也是按有多少转多少的原则结转的呀， 那你们当地的税务部门认可 了吗，我的认为和你的一致，应当按配比原则进行，英雄所见略同，不过，我们 当地的税务部门可不这样认为，他们也认为是有多少转多少。问:房地产企业当月做了销售，当月要结转销售成
8、本吗开发成本发票没有到位，审计价又没有出来，无法估算，想在年度结转成本， 当月只做销售，营业税按销售缴纳，所得税不影响，当月做了销售可以不结转销 售成本吗？ 答:按照收入与成本合理配比的要求，当期确认的收入，应在同期结 转成本。你所说这种情况，可先将实现的销售计入预收账款， 并按预计利润率预 计所得税，待取得开发产品结算发票后再转入销售收入， 同时结转开发成本。并 进行所得税清算。问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税成本答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现 销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本 确认。可售面积单位工程成本和已销
9、开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本十总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本问:房地产开发企业把租金收入计入主营业务成本对吗？那么应如何结转主 营业务成本？答:根据新会计准则房地产公司出租房地产时，计入投资性房地产。借：投资性房地产贷：开发产品实现租金收入借：银行存款贷：其他业务收入或主营业务收入结转成本借：其他业务成本或主营业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法， 一是在；1.成本构成的不可 分割性；2.成本与售价的不配比性；3.商品房价格的不确定性；二、商品房成本 结转的方
10、法；财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商；1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开；2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层；3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使， 随意确定；当开 发房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法， 一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售 以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。 商品房的成本结转既不同于一般 商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特点：1. 成本构成的不可分割性。 商品房的开发从决策立项到房屋交付使用， 成本 的归集分配大致分两个阶段。 第一阶段从立项、 土地
11、址用、 拆迁安置、工程勘探、 规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的， 按土地面积 （也可以采用建筑面积） 作为标准分配的， 这一阶段成本通常称为前 期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为 止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工， 这就需要将建设工 程招标或发包出去， 所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。 第一阶段按土地 面积（或建筑面积） 分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本， 就构成了 商品房直接开发成本。 当然在整个开发期间还会发生人员工资、 办公费、 筹资费 等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程
12、中去。 但不论是直接开发成本， 还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。2. 成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波动，而商品房却不同， 商品房成本形成是整体的， 成本载体是整个建设工程， 但销售时是按楼层或户型为单位的。 从单个楼层或户型看， 售价明显不与成本配 比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成 本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果 开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。3. 商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同 的。不过，一般建设工程是根
13、据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决 算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣 工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合 同后销售才能成立。二、商品房成本结转的方法财务会计制度和税法都要求商品房以 “买主” 购买的商品房作为独立的产品 按时确认收入的实现和进行成本的结转。 但现行成本结转方法又都是按独立产品 作为计量单位结转的。 所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特 殊业务的经济内容， 使房地产企业的成本结转处于无序状况， 归纳起来大致有三 种情况。1. 有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出
14、平方米建筑面积成本， 随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本 期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用 上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。2. 有些企业通过确定系数的方法， 根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼 层成本，再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本， 进而计算每个 户型成本。这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其 次对于朝向不同的楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。3. 还有些企业凭经验或受某些利益的驱使， 随意确定成本售价比率进行成本 结转。采用的比率也不尽相同， 有的采用成本与实际售价比率， 有
15、的采用成本与 计划售价比率。对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不 是侵害国家利益，就是加重企业经营风险，损害投资人利益。当开发的商品房达到可销售状态时，开发企业会根据成本、市场、地段、楼 层、朝向等因素制定一个计划销售价格， 为了解决商品房销售成本结转错位这一 特殊问题，有必要引进这个价格作为成本分配标准，求得一个计划销售成本率 （即：实际开发成本除以计划销售总额） 来进行商品房成本的结转。 在实际工作 中，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本率得出 当期销售成本，季末再按计划售价乘以计划销售成本
16、率减去季度前两个月已转销 售成本等于季本销售成本的方法调整。 具体操作程序是： 分类明细账应按开、 竣 工时间相同或相近且一并办理工程决算的商品房设置账户， 商品明细账应在分类 明细账基础上再按计划价格相同的商品房房分类设户， 价格不同分别设置， 季度 前两个月可按分类明细账结转， 即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划 销售成本率得出当期成本结转数， 对销售栏只登记数量。 待季本将未销售房面积 的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本， 用倒挤的方法结转出销售成 本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业， 优点是可以简化上作量。缺点 是季度前两个月受房价折扣影响会产生一定误差， 并且不能及时、准确提供较详 细的成本资料。计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行成本结 转。只要是开发建设工程在办理竣工决算后，就可以把商品房成本按楼、楼层、 单元予以确定，甚至可以计算出平方米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户， 也可以把平方米建筑面积成本相同的商品房归类记入同一账户。销售后，按单元设置账户的企仆直接对号入座结转。 按平方米建筑面积成本归类设户的， 可按销 售面积乘以平方米建筑面积成本得出销售成本。这种方法虽然结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时， 并将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。