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1、第二部分：大北京蓝图下地产价值发展趋势（一） 区 域整体规划为了更好的带动北京、 天津两大核心城市周边区域经济均衡地、 统一地发展，北 京与天津、唐山、 保定、廊坊等城市，以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州 和石家庄等城市部分地区进行资源 整合，整体规划，规划要求对区域的产业、交 通、资源等进行统筹安排、配置、利用，构建区域 发展的互补、协调之势，形成 区域发展的一体化。这样在区域统筹规划和资源合理利用下，区域 的地产价值也 迎来了新的发展机遇。1、空间发展规划“一轴三带”“一轴”：指以京、津两大城市为核心的京津走廊为枢轴。“三带”： 指以环渤海湾的“大滨海地区”为新兴发展带， 以山前城镇密
2、集地区 为传统发展带， 以环京津燕山和太行山区为生态文化发展带，从而提高首都地区 的区域竞争力、资源环境承载力 和文化影响力，推动京津冀地区的均衡发展。构建“新七环”以中小城市为核心，推动县域经济发展。针对京津冀地区交通的发展，规划建设 “新七环”，推 动河北省环北京小城镇发展。 将北京规划七环向外扩大到京冀交 界处，自西向东北依次连接涿州、 固安、廊坊、香河、大厂、三河、直至平谷。 将沿线小城镇作为新城镇发展点，调整产业结构， 进一步缓解中心大团的发展压 力，加强与外围城市的交通联系，共同走向 区域城市”。建设“第二机场”到2020年预计京津冀北地区航空客运量将达到 1亿至 1. 5亿人次左
3、右，扩建后 的首都国际机场 受环境影响，也不可能再做大规模的扩建。首都地区需要一个新 的枢纽机场，即北京第二机场。第二机场建成后，以其为核心，附近的廊坊市区、天津武清、北京永乐三地应统 一规划，形成一 个以第二机场为核心的现代航空城。（二） 规划对区域发展的影响规划统筹部署后，要求京津冀各城市结合各自区域特点、发展现状等自身属性 , 作出相应的规划 和调整，这样就会给整体区域带来一系列新的变化，影响到区域 的交通、土地、地产等领域的发 展。完善交通设施交通问题是大都市圈形成与发展的重要条件，也是区域空间有序发展和空间合理 组合的关键。区域规划在空间布局上主要体现了三大要点：其一，北京和天津两核
4、心城市；其二，“京津唐”、“京津保”、“京张承”三大核心区；其三，一轴三带的发展构架。围绕着这样的三大布局，将会进行城市、城市与城市间、城市与区域间的交通干 线规划布置。 北京：将要在六环外的北、东、南方向修建一条新的 U 字型高速路，将北京“多 中心”的新城 与河北廊坊、涿州连接起来。为配合 2008 年奥运会，在 2008 年前 还将修建 22条道路。同时， 在与天津和河北的道路连接方面，还将建设京津高 速公路复线和京津城际轨道。天津：滨海新区要向西扩至东丽。在未来儿年，天津将投资 800 亿元建设城市交 通和港口，港 区将由 30 平方公里扩至 100平方公里。河北省：将新建成 9 条高
5、速公路，使高速公路通车里程增加到 2700公里，并且 加大投资修建农 村干线公路。此外，大北京区域内还将会规划出京石、京秦方向的高速公路，推动京石、京秦 等城际客运专线 的建设，形成山两条高速公路、一条国铁、一条城际客运铁路构 成的等交通通道。同时，要构筑 长城文化带，发掘张家口、承德地区的文化、生 态资源，带动冀北和谐发展。这样就形成城市中 心与周边区域的交通干线，加快 大北京区域的人口、信息、资金等资源地流动。到2010 年，京津冀地区将形成 三个国际机场、五个国际大海港，铁路、高速公路、干线公路四通八达的海陆空 交通网络。合理配置土地资源随着京津冀经济圈丄业化与城市化进程的加速，城市内建
6、设用地需求持续增长 , 城市土地资源 有限与社会需求增长的矛盾极为突出，特别是基本农田保护与建设 占用耕地之间的矛盾。区域统 一规划后，就要求区域的土地资源采取统筹规划， 消除城市土地资源供给不足，以及周边区域土 地资源过剩、利用不充分的两极现 象。从而通过区域规划，完善区域土地资源的优化配置，加强 对周边城市的土地 开发利用，吸引城市人口流动，妥善解决城市用地矛盾，合理调配土地资源。促进经济发展，提升区域地产价值区域规划是经济可持续发展的基本要求和实现手段。区域统一规划，将会对城市 资源进行优化配 置，解决城市工业化过程中以资源的高消耗来支撑经济增长的不 良现象。最大程度地考虑资源循 环利用
7、，达到保持生态平衡并实现区域可持续地、 良性地经济增长。 与此同时， 区域经济的增长， 也将会带来居民收入水平、消费 水平的提高，加大住房需求。同时，面临着城市土地资源稀缺严重，尤其是北京、天津两大核心城市可供开发 用地逐渐减少， 土地资源严重短缺，无论是城市发展，还是企业拓展空间都受到 限制。而城市周边区域发展比较 落后，这些区域拥有丰富的、优质的土地资源。 区域统筹规划后，将加大对区域土地资源的合理 利用、调配，达到整体区域均衡 发展，从而扩大地产价值及发展空间。三）大北京蓝图下地产价值发展趋势 随着区域内中心城市可供开发土地数量的日益减少，近年来一些近郊的新兴区域 开始崛起，同时 在“土
8、地置换”新模式下，北京逐渐会到周边城市进行土地开发 建设，尤其是政府“两轴一两带 一多中心”的新规划出台，要求构建多元中心城 市新格局，这一宏观政策为土地资源合理调配提 供了政策依据也从侧面揭示了 房地产市场的发展方向。1、 依托经济一体化，城市地产发展空间将被扩大。从土地资源来看，北京、天津两大核心城市都面临着土地供应紧张的情况，一方 面城市土地资源 有限，尤其是可供开发用地非常的稀缺；另一方面城市拆迁成本 过高，难以在城市中提升供给空 间。随着大北京区域统一规划，将会对城市资源 进行优化配置，合理调配土地资源，未来地产市 场将会向周边地区发展。从购房需求来看，由于中心城区的价格太高，作为刚
9、性需求的居民，居住成本太 高；对于投资者 来说， 投资成本也较高。 而大北京城市周边土地成本低、 将会吸 引部分居住者和投资者的 U 光。 除此之外，城市规划带来的区域交通干线的完善 , 间接的拉近了城市中心与城市周边的空间距离， 加速人流的流动，这样更多的需 求就会向城市周边转移。2、城市周边将形成多中心的区域格局，促进大北京地产发展。按照区域的统一规划，各个区域之间将形成相互促进、互补的发展态势，从而形 成区域经济发展 的良性结构。因此区域整体规划时，要体现出各自发展的特征。 从区域经济发展的趋势来看，地 产发展是这些区域的发展的重点之一。一方面产 业的转业，为这些区域带来大量的地产发展的
10、需 求：另一方面区域人流的加速流 动，加大了人们对居住以及与居住生活相关配套的需求，这些都 体现岀各自区域 内巨大的地产发展需求。山此可以看出，将会在北京、天津等城市周边形成多中 心的区域格局。这些新兴的区域将得到重点发展，最终促进大北京地产发展。3、重新构建地产发展形态规划下的地产发展形态新的城市规划依托城市整体发展为主，对整体区域进行重新调配，划分出各个区 域的功能和发展 的重点。在居住功能上也会有所规划，哪些区域适合开发低密度、 高品质的住宅，哪些区域响应 国家政策，适度的开发经济适用房、限价房等等， 形成各自区域主流地产产品。市场反映下的地产发展形态对于部分区域在市场上不同的诉求，对地
11、产需求也不同，从而在城市周边各区域显现出不同 的地 产形态，其中交通等配套比较完善、环境优美、宜居的区域，将会打造成髙端的居住群。 同样依 据市场、区域不同的属性打造岀不同的地产形态。目前有些区域已体现出对住宅的旺 盛需求，近 年来也打造出来一部分低密度、高品质的髙端住宅，深受市场的追捧，这些区域 也基本上形成了 各种新的地产形态。2009年 8月 21日，京廊交通一体化重点工程一密涿支线高速公路桥梁施工全而启动。 这一标志性事件生动诠释了市委书记赵世洪的一个观点：全而深入对接北京，是廊坊必 须长 期坚持的发展战略。京廊同城，交通先行。京津廊交通运输一体化是廊坊人持续已久的一个梦。 一轴两环三
12、条线 撑起 大三点 而对北京两会抛出的 东扩南移 的橄榄枝，为更好吸引北京密集的智力、科技资源，我 市 加快实施 大三点 间快速路网建设战略，推进市区、永淸、固安之间城市快速通逍建设。 一轴为贯穿 大三点冲心区域的南北髙速通道，由京台高速北京界至别古庄互通段和 廊 沧髙速永淸段组成，北至北京三环，南通山东济南，东达天津滨海新区，是 大三点 区域 进京 出海的主要通道，将于 2012 年全而竣工。届时， 大三点 城市群进京出海的时间将缩 短至半 小时左右。 两环 即外环线和内环线。 外环线为高速公路环线， 由密涿高速廊坊至北三县段、 廊涿、 大 广、保津、京沪正线、京沪（京津塘） 6 条高速公路连接组成，环线全长 210公里。英中 新建里 程 44 公里，将于 2013 年全线贯通，环行时间将在两个小时以内。内环线为一般 ?线环线，由武榆线（规划升级为省道）、 106 线、大广高速牛驼连接线、 廊 沧高速后奕连接线、廊泊线、廊坊郊区快速路6 条路段连接线组成，全长 130公里。其 中新改建里程 30 公里，全部建成二级以上公路，将于 2011年全线贯通。 三条线 ，即市区、永清、固安之间城市快速通道， 道路规划控制区全部在 100米以上。 目 前，此项工作正在修改完善规划方案。