1、谨呈：中航地产谨呈：中航地产 长沙汽车东站旧城改造项目长沙汽车东站旧城改造项目取地可研报告取地可研报告受航发投资管理有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市汽车东站旧城改造项目，西临农园路，南临远大路项目取地进行初步可行性分析，以供投资决策时参考。本报告是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售价格预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，仅供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。报告说明报告
2、说明房地产市场分析房地产市场分析4 4风险分析及结论风险分析及结论7 7城市背景分析城市背景分析2 2版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析项目本体分析3 3报告框架报告框架项目初步定位项目初步定位5 5总体评价总体评价1 1投资前景分析投资前景分析6 6结合以上分析来看，我司认为，结合以上分析来看，我司认为，该地块合理楼面地该地块合理楼面地价区间应控制在价区间应控制在13901390元元/以内以内，若，若超过超过13901390元元/，则风险较大。则风险较大。p建议一
3、若预期净利润率达到15%，楼面地价则须控制在10261390元/平米以内；p建议二：若预期净利润率达到20%，楼面地价则须控制在7741026元/平米；p建议三：若预期净利润率达到25%，楼面地价则须控制在774元/平米以内；当静态售价为当静态售价为56005600元元/时：时：关于地价的建议关于地价的建议当动态售价为当动态售价为64006400元元/时：时：结合以上分析来看，我司认为，结合以上分析来看，我司认为，该地块合理楼面地该地块合理楼面地价区间应控制在价区间应控制在21622162元元/以内以内，若，若超过超过21622162元元/，则风险较大。则风险较大。p建议一：若预期净利润率达
4、到15%，楼面地价则须控制在17212162元/平米以内；p建议二：若预期净利润率达到20%，楼面地价则须控制在14151721元/平米；p建议三：若预期净利润率达到25%，楼面地价则须控制在1415元/平米以内；关于地价的建议关于地价的建议结合以上分析来看，考虑到目前政策调控等不确定结合以上分析来看，考虑到目前政策调控等不确定因素诸多，未来房价走势不可预期，因此，我司认因素诸多，未来房价走势不可预期，因此，我司认为，该地块楼面地价应予以保守，建议为，该地块楼面地价应予以保守，建议楼面地价应楼面地价应控制在控制在13901390元元/以内以内。关于地价的建议关于地价的建议关于销售价格的预判关于
5、销售价格的预判p关于住宅销售价格的预测：关于住宅销售价格的预测：静态售价静态售价56005600元元/平方米平方米；动态售价动态售价6200620066006600元元/平方米；平方米；p关于商业销售价格的预测：关于商业销售价格的预测：1900019000元元/平方米平方米；关于商业体量的建议关于商业体量的建议本项目商业定位为社区级商业为主，规模峰本项目商业定位为社区级商业为主，规模峰值应在值应在4 45 5万平方米万平方米，若本项目商业规模达，若本项目商业规模达到政府到政府10%10%配比要求，需考虑酒店、写字楼物配比要求，需考虑酒店、写字楼物业等补充商业形态的市场可行性业等补充商业形态的市
6、场可行性。项目处在国家级经济开发区星沙与长沙主城之间，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。中航地产丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。根据本报告初步分析，我们得出以下结论性意见，供委托方参考：p本项目用地质素良好，区位理想，有良好的市场前景及发展本项目用地质素良好，区位理想，有良好的市场前景及发展潜力；潜力；p本项目若楼面地价控制在本项目若楼面地价控制在13901390元元/以内，则在财务上具有以内，则在财务上具有良好的投资价值和收益回报。良好的投资价值和收益回报。总体评价总体评价房地产市场分析
7、房地产市场分析4 4城市背景分析城市背景分析2 2版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析项目本体分析3 3报告框架报告框架项目初步定位项目初步定位5 5总体评价总体评价1 1风险分析及结论风险分析及结论7 7投资前景分析投资前景分析6 6城市背景城市背景城市区位城市区位长沙珠三角经济圈长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布
8、局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长三角经济圈中部六省长沙长沙珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市。接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市。城市定位城市定位长沙长沙p长沙是湖南省会，地处长江三角洲、珠江三角洲、中部地区三大经济板块的交汇处，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，是中西部地区具有一定影响力和辐射力的区域性中心城市。p长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，在多边的大流通中可以东西逢源、
9、南北策应，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。加之长沙享有部分省级权限和沿江开放城市的优惠政策、是湖南“呼应两东（广东、浦东），开放带动”战略的重点发展地区，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，使之得到优先发展，成为区域经济的“发展极”。经济繁荣、科教发达、文明和谐、适宜人居的现代化区域性中心城经济繁荣、科教发达、文明和谐、适宜人居的现代化区域性中心城市，实现从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变。市，实现从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变。城市规划城市规划城市现状：一江两岸、西文东市城市现状：一江两
10、岸、西文东市；市中心是城市重点发展区市中心是城市重点发展区域，主要承担综合服务功能，城市主要向东西两极发展。域，主要承担综合服务功能，城市主要向东西两极发展。“一主、两次、四组团”的城市空间格局p长沙市规划沿湘江大道、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构p长沙片区：城市主体：主要职能为金融信息、行政办公；p河西新城：主要职能为高科技产业，教育科研、风景旅游；星马新城：主要职能为高新产业、航空信息；p暮云组团：主要职能为商贸旅游、公共设施；捞霞组团：主要职能为水陆铁联运、大运量工业；高星组团：主要职能为工业；含浦组团：主要职能为教
11、育科研。长沙长沙19901990年后就根据地理、历史与自然年后就根据地理、历史与自然环境条件规划了环境条件规划了“一江两岸、西文东市、一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城六桥三环、山水洲城”的城市总体格局，的城市总体格局，并初步形成了河东老城区商贸服务、河并初步形成了河东老城区商贸服务、河西新区政务文化的整体风貌西新区政务文化的整体风貌本项目宏观经济宏观经济武汉长沙郑州合肥南昌太原广州02000400060008000100004560.623744.7633002102.121837.51545.291132009年中部六省省会及广州年中部六省省会及广州GDP对比比单位:亿元长沙市近年来长
12、沙市近年来GDPGDP总量持续稳健增长，为房地产市场发展提总量持续稳健增长，为房地产市场发展提供了有力经济后盾。供了有力经济后盾。2009年，中部六省GDP增速，最快是湖南省，增长率为13.6%，排在第二为湖北省，增长率为13.2%，江西省紧靠其后，增长率为13.1%。安徽省和河南省排在第四、第五，分别增长12.9%和10.9%。最后为山西省，仅为6%。近8年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2009年GDP增长达24.8%，GDP总值达到3744.76亿元；与中部其他省会城市比较，长沙GDP总值属于第二梯队，第一梯队由武汉、成都组成，GDP总值逼近5000亿元，第二梯队由长沙、郑州组成，G
13、DP总值在3000-4000亿元左右，第三梯队郑州、合肥GDP总值在2000亿元左右；长沙市固定资产投资从2000年开始高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现以上数据来源：长沙统计年鉴2004年2005年2006年2007年2008年2009年500100015002000250030003500400010.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%22.00%24.00%26.00%1108.851519.91790.662190.253000.983744.7614.80%14.90%14.80%16%15.10%24.80%2004-2009年年长沙沙GDP走走势
14、图GDP(单位:亿元)增长率宏观经济宏观经济从从人均人均GDPGDP数值考量，近数值考量，近4 4年来年来快速增长，快速增长，长沙市楼市前景看长沙市楼市前景看好。好。长沙市人均GDP保持高速增长，近8年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快；2009年人均GDP达到56620元，人均可支配收入20238元，人均GDP增长速度为24.25%；2009年人均GDP在中部省会城市中排名第二，仅次于武汉；2004年以来，长沙市人均GDP持续快速增长，平均上升幅度在10%以上，长沙未来房地产市场前景看好；长沙市历年人均长沙市历年人均GDP发展状况发展状况2002年2003年2004年2005年2006
15、年2007年2008年2009年100001500020000250003000035000400004500050000550006000010.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%22.00%24.00%26.00%13650.7115425.0918166.5523774.4427697.7634364.4145568.825662023.36%11.50%15.09%23.59%14.16%19.40%24.59%24.25%2002-2009年年长沙人均沙人均GDP走走势人均GDP(亿元)增长率宏观经济宏观经济08年以前长沙产业结构是“三、二、一”型，此
16、种产业结构的稳定性逐年加强；“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，且对经济又好又快增长产生强力拉动与贡献；第三产业在长沙产业结构中长期占据绝对主力位置，但08-09年比重有所下调，第二产业跃居首位；数据来源：长沙统计年鉴2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年02004006008001000120014001600180020002002-2009年年长沙三大沙三大产业结构走构走势第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)长沙第三产业发达、比重大，但第二产业薄弱，大型企业有长沙第三产业发达、比重大，但第二产业薄弱，大型企业有限。限。城市
17、结构城市结构长沙人口持续增长，城镇化的进程加快，促进长沙房地产快速发展。长沙人口持续增长，城镇化的进程加快，促进长沙房地产快速发展。n2003-20082003-2008年长沙户籍人口保持了年均年长沙户籍人口保持了年均1.84%1.84%以上的增速，以上的增速，20082008年长沙户籍人口年长沙户籍人口约约647647万人。万人。n2000-2008年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅较小，2006-08年农业人口出现负增长，2008年农业人口比07年减少约20.81万。n指标：一般情况下，城市人口每增长1%，促进房地产增长4%2009年长沙城市化率达61%。城镇人口快速增长，近年来平均
18、保持城镇人口快速增长，近年来平均保持1.84%1.84%，为长沙房地产市，为长沙房地产市场发展提供了强有力的后盾。场发展提供了强有力的后盾。来源地来源地百分比百分比湖南省内其他城市76.5%湖北6.2%其他17.3%新长沙人的特征新长沙人的特征主要来源地主要来源地：湖南省内其他地区：湖南省内其他地区职业分布：职业分布：出租车：湘乡、南县、浏阳；出租车：湘乡、南县、浏阳；高桥大市场、红星市场：邵阳（邵东）、娄高桥大市场、红星市场：邵阳（邵东）、娄底（涟源）人经商比较多；底（涟源）人经商比较多；餐饮：常德（津市）人比较多；餐饮：常德（津市）人比较多；超市：株洲攸县人比较多。超市：株洲攸县人比较多。
19、结论来源：结论来源：长沙长沙20082008城市客户地图城市客户地图人口流动现状研究人口流动现状研究人口流动现状：主要来自省内其他城市，年龄主要集中在人口流动现状：主要来自省内其他城市，年龄主要集中在18-2818-28岁之间，意味着长沙吸附力渐强，未来购房群体进一步扩大。岁之间，意味着长沙吸附力渐强，未来购房群体进一步扩大。城市结构城市结构城市宏观城市宏观背景小结背景小结近年来近年来GDPGDP总量持续稳健增长，为房地产市场发展提总量持续稳健增长，为房地产市场发展提供了有力经济后盾，长沙楼市前景看好。供了有力经济后盾，长沙楼市前景看好。2长沙作为长沙作为中部发展的重点城市，正实现中部发展的重
20、点城市，正实现从国内地区从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变。性中心城市向国际地区性中心城市的转变。13城镇人口快速增长，城镇人口快速增长，年龄主要集中在年龄主要集中在18-2818-28岁之间，岁之间，刚性需求日益增加。刚性需求日益增加。4“西强东拓西强东拓”，长沙城市主要向东西两极发展，东，长沙城市主要向东西两极发展，东西部房地产市场迎来良好契机。西部房地产市场迎来良好契机。区域背景区域背景区位特征区位特征芙蓉区综合经济实力领先全省，连续芙蓉区综合经济实力领先全省，连续8 8年保持全省城市第一。年保持全省城市第一。p八年来，GDP年均增长16%，总量较5年前翻了一番多。p地方财政
21、收入年均增长41%，总量较5年前翻了两番多，绝对值连续八年保持全省城区第一。p区域经济综合实力领先全省、跻身中西部城区前列，各项事业协调发展，社会大局和谐稳定。区位特征区位特征芙蓉区为长沙中心区，缺乏发展空间，城市扩张需求紧迫。芙蓉区为长沙中心区，缺乏发展空间，城市扩张需求紧迫。p芙蓉区是湖南省会长沙市的中心城区，总面积40.8平方公里，户籍人口40多万，下辖11个街道、1个乡和2个副县级单位（国家级高新技术产业开发区隆平高科技园、长沙市湘湖管理局）。芙蓉区有得天独厚的区位优势。p芙蓉区是省、市经济、文化、商贸、信息的中心,也是人流、物流、资金流、信息流密集度最高的地域。p长沙火车站、长沙汽车
22、东站、湖南通信指挥中心的交通、信息枢纽驻于区内；五一大道等20多条城市主干道纵横交织城市主干道纵横交织，京珠高速公路穿境而过。本项目区位特征区位特征芙蓉区东拓规划芙蓉生态新城及隆平高科技园两大招商项芙蓉区东拓规划芙蓉生态新城及隆平高科技园两大招商项目。目。p随着近年来的产业结构调整，产业结构形成二、三产业并举发展、相互促进的良好格局。第三产业发展势头强劲，以商贸为主的传统服务业凸现规模优势和品牌优势，新兴第三产业迅速崛起，是全省乃至周边地区重要的商品流通中心、商贸信息中心和物流配送中心。p芙蓉生态新城芙蓉生态新城是省会长沙的东大门，适宜开发建设高档写字楼、商业步行街、星级宾馆酒店及高档写字楼、
23、商业步行街、星级宾馆酒店及高档住宅区高档住宅区等。p隆平高科技园隆平高科技园是国家级高新技术开发区。几年来，坚持“规划立园、产业兴园、机制活园、人才强园”的发展思路，走出了一条“园区兴工、工业强区”的发展之路。芙蓉生态新城本项目隆平高科技园区域规划区域规划芙蓉生态新城：南接武广新城、北接星沙新城，长沙的芙蓉生态新城：南接武广新城、北接星沙新城，长沙的“东部花园东部花园”、城市次中心和生态居住区。、城市次中心和生态居住区。芙蓉生态新城位于芙蓉区东部，北接长沙经济北接长沙经济技术开发区，东临长沙国家高新技术产业开发技术开发区，东临长沙国家高新技术产业开发区隆平高科技园，西面和南面紧临浏阳河区隆平高
24、科技园，西面和南面紧临浏阳河，总总占地面积占地面积22.8522.85平方公里平方公里，是芙蓉区实施芙蓉区实施“强西强西拓东拓东”战略的重点区域战略的重点区域，也是长沙市东城区的重要综合交通枢纽。0二带四心四轴八区本项目远大路星沙新城隆平高科浏阳河营盘路人民路武广新城芙蓉生态新城总体规划布局为“二带、四心、四轴、八区二带、四心、四轴、八区”。p二带：即浏阳河风光带、京珠高速公路及高速铁路绿化带；p四心：即望龙商业中心、新安商业中心、隆平科教中心、东岸商贸中心；p四轴：即远大路城市综合功能发展轴、人民东路商业发展轴、星沙大道红旗路教育科研发展轴以及高家坡路产业发展轴；p八区：即高家坡居住区、东岸
25、居住区、锦林居住区、杉木居住区、龙马居住区、滨湖居住区及隆平马坡岭工业区、隆平东湖工业区。区域规划区域规划浏阳河风光带：西岸以休闲产业带及风光带为主，东岸以绿浏阳河风光带：西岸以休闲产业带及风光带为主，东岸以绿化林带为主，未来河西产业带将成为区域级休闲产业带。化林带为主，未来河西产业带将成为区域级休闲产业带。p浏阳河休闲带分为东西两岸；p西岸包括约7公里的道路（人民东路至车站北路）和全长约5公里的沿河景观带（浏阳河与圭塘河交汇处至车站北路）；p东岸则为全长6.8公里的景观带，全线种植100米宽的大型乔木绿化林带，以调节城市生态；p西岸空间结构概括为“两带四街区”；p“两带”分别为浏阳河“休闲产
26、业带”和“河岸风光带”；p“四街区”分别指湖湘特色文化街区、湖湘旅游购物街区、湖湘餐饮美食街区、星城酒吧休闲街区。p湖湘特色文化街区长约0.5公里（万家丽路至康乐路），主要集中经营动漫卡通、音乐、字画、古玩、文具、工艺小商品、花鸟鱼小宠物等业种业态；p湖湘旅游购物街区长约1.15公里（从万家丽路至营盘东路），主要经营湖南各地名优土特产、特色工艺品等旅游商品；p湖湘餐饮美食街区长约湖湘餐饮美食街区长约1.251.25公里（营盘东路至远大路）公里（营盘东路至远大路），主要经营湘菜为主的餐饮、地方风味小吃、连锁快餐烧烤等；p星城酒吧休闲街区长约星城酒吧休闲街区长约0.90.9公里（远大路至荷花路）公
27、里（远大路至荷花路），主要经营歌厅酒吧、咖啡吧、茶室、按摩足浴休闲健身场所等。星城酒吧街餐饮美食街本项目区域规划区域规划2号线工程：根据目前规划，2015年开始建设，2017年投入运营；线路起于古曲路站，向东前行至汽车东站站汽车东站站、马坡岭站后线路左转，沿泉塘河向北进入星沙，最后至线路终点潇湘路站，线路全长13.79，设站8座。20152015年地铁年地铁2A2A号线开工建设，将极大提升项目交通便利度，号线开工建设，将极大提升项目交通便利度，未来区域房地产迎来新的发展机遇。未来区域房地产迎来新的发展机遇。本项目汽车东站站2号线2号线五一广场站区域宏观区域宏观背景小结背景小结芙蓉生态新城的兴建
28、进一步提升了区域价值，城东芙蓉生态新城的兴建进一步提升了区域价值，城东将成为房地产热点区域。将成为房地产热点区域。2芙蓉区为长沙中心区，传统经济强区，但近几年发芙蓉区为长沙中心区，传统经济强区，但近几年发展空间缺乏，城市扩张需求紧迫。展空间缺乏，城市扩张需求紧迫。13随着浏阳河风光带的建设，地铁随着浏阳河风光带的建设，地铁2A2A号线的兴建，城号线的兴建，城东宜居指数日益提升，区域内配套亦将大幅提质。东宜居指数日益提升，区域内配套亦将大幅提质。房地产市场分析房地产市场分析4 4城市背景分析城市背景分析2 2版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向
29、其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析项目本体分析3 3报告框架报告框架项目初步定位项目初步定位5 5总体评价总体评价1 1风险分析及结论风险分析及结论7 7投资前景分析投资前景分析6 6项目区位项目区位项目所处芙蓉生态新城，属芙蓉区东岸乡，属城郊结合部，项目所处芙蓉生态新城，属芙蓉区东岸乡，属城郊结合部，非传统豪宅区。非传统豪宅区。金鹰月湖坂块尚东板块武广新城板块芙蓉生态新城项目所处芙蓉生态新城，属芙蓉区东岸乡，属城郊结合部。被金鹰月湖、尚东、武广新城三大板块所包围。目前区域尚未得到完全开发，区域内环境较差，区域市政配套不完善，尚不被市所认可。本项目交通
30、条件交通条件p公交系统：公交系统：远大路远大路：103路、110路、114路、126路、127路、168路、501路、502路、703路、802路等p道路系统：道路系统：远大远大：双向6车道；高家坡路（营盘路）高家坡路（营盘路）：双向6车道。从地块周边交通来看，从地块周边交通来看，紧邻城市主干道，公交线路众多，交通紧邻城市主干道，公交线路众多，交通较为便捷。较为便捷。汽车东站p地铁系统：地铁系统：地铁2A号线汽车东站站远大路滨河路双杨路农园路地铁2A线本项目高家坡路营盘路浏阳河大桥1234湖南师大树达学院政法干部管理学校西垅小学长沙城建职业技术学校教育教育西垅安置小区皮革市场小区12住宅小区住
31、宅小区132益友超市瑞祥陶瓷建材城商业商业东大门农贸市场农业银行工商银行邮政储蓄所东岸乡政府1234金融及其他金融及其他5农村信用社12341232315124本项目本地块周边基本配套相对缺乏，主要集中在汽车东站，且本地块周边基本配套相对缺乏，主要集中在汽车东站，且档次低。档次低。汽车东站周边配套周边配套宗地现状宗地现状地块整体较为平整，但内部有大量未拆迁建筑。地块整体较为平整，但内部有大量未拆迁建筑。宗地小结宗地小结交通便捷，地块周边拥有多条公交线路及地交通便捷，地块周边拥有多条公交线路及地铁铁2A2A线，未来区域发展前景较好。线，未来区域发展前景较好。2地块周边配套资源相对缺乏、档次低，为
32、项地块周边配套资源相对缺乏、档次低，为项目今后开发带来新的发展空间及机遇。目今后开发带来新的发展空间及机遇。13地块内部尚有大量未拆迁建筑，拆迁成本及地块内部尚有大量未拆迁建筑，拆迁成本及进度是项目建设首先要面临的问题。进度是项目建设首先要面临的问题。房地产市场分析房地产市场分析4 4城市背景分析城市背景分析2 2版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析项目本体分析3 3报告框架报告框架项目初步定位项目初步定位5 5总体评价总体评价1 1土地市场分析土地市场分析住宅市场住
33、宅市场商业市场商业市场风险分析及结论风险分析及结论7 7投资前景分析投资前景分析6 6本数据为招拍挂统计数据，因为长沙很多土地掌握在企业手种，所以实际供应的面积可能更大。p2009年土地市场成交量有所回落，开发商拿地更趋理性，同时也因为2006、2007年长沙市土地供应量过大，市场有巨大的土地储备有关；p20072009年土地成交量总体量颇大，可建面积总量更是达到可建面积总量更是达到4368.744368.74万平米万平米。20092009年土地市场成交量有所回落，但近年土地市场成交量有所回落，但近3 3年土地放量可建总年土地放量可建总体量高达体量高达44004400万方，未来万方，未来1 1
34、2 2年供应放量将持续走高。年供应放量将持续走高。土地市场土地市场（备注：数据来自长沙市国土资源局）20102010年上半年土地成交主要集中在岳麓区及开福区，成交价年上半年土地成交主要集中在岳麓区及开福区，成交价格以开福区居首，高达格以开福区居首，高达450450万元万元/亩。亩。岳麓区芙蓉区雨花区天心区开福区01000002000003000004000005000006000000123456782010年上半年土地成交情况年上半年土地成交情况成交面积成交宗数岳麓区芙蓉区雨花区天心区开福区501001502002503003504004505000.00%1.00%2.00%3.00%4.
35、00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%2010年上半年土地成交价格年上半年土地成交价格成交单价(万元/亩)溢价率土地市场土地市场p2010年上半年，由于推出地块少，芙蓉区仅推出5幅地块，导致成交宗数偏低（成交4宗）；p2010年上半年，芙蓉区成交地价约为300万元/亩，溢价率高达9%，位居市内五区之首，这说明开发企业一致看好芙蓉区未来发展潜力。（备注：数据来自长沙市国土资源局）土地市场土地市场20102010年长沙各板块土地供应情况年长沙各板块土地供应情况板块板块出让面积出让面积(m2)(m2)规划建筑面积规划建筑面积综合容积率综合容积率 成交总价（万元）成交总价
36、万元）板块板块出让面积出让面积(m2)(m2)规划建筑面积规划建筑面积 综合容积率综合容积率成交总价（万元）成交总价（万元）滨江新城61604.15215614.53 3.50 50255梅溪湖88410.36353641.44 4.00 60284滨江新城63260.2463260.24 1.00 31631南城35545.61106636.83 3.00 5684滨江新城92028.84322100.94 3.50 60170南城2138.839390.54 4.39 516滨江新城5474.8130111.46 5.50 9117南城7302.0817456.61 2.39 890滨江
37、新城8738.5348061.92 5.50 6729南城3909.9921504.95 5.50 4613滨江新城156626.46554687.62 3.54 127526南城50360.47179994.35 3.57 19858滨江新城67519.41337597.055.00 54800南城23270.35125659.89 5.40 11807滨江新城5261.8631571.16 6.00 4736尚东8286.8537290.83 4.50 1488滨江新城47942.7838354.22 0.80 30831尚东5749.2714948.10 2.60 1033麓谷35975
38、9850366.37 1.40 2618尚东740.035180.21 7.00 414麓谷19119.7519119.75 1.00 1084市府31763.38127053.52 4.00 12458麓谷3670.464404.55 1.20 229市府11748.2452867.08 4.50 6424麓谷23001.0723001.07 1.00 1304月湖4452.7115584.49 3.50 2815麓谷3006.636013.26 2.00 171中心9727.8763231.16 6.50 5155麓谷19765.8419765.84 1.00 1018中心34692.1
39、6108768.28 3.14 16813麓谷20127.5490573.93 4.50 13043中心1991.89959.00 5.00 1293麓谷52450.2662940.31 1.20 2973中心15498.9992993.94 6.00 9792麓谷66447.5232566.25 3.50 3800中心121783.47803770.90 6.60 265000麓谷41723.1366757.01 1.60 2365中心2773.2324959.07 9.00 4786麓谷93594.75336941.10 3.60 25778中心26582.9182518.28 6.87
40、51348麓谷13429.7224173.50 1.80 684环保工业园11237.5516856.33 1.50 1220麓谷19904.8935828.80 1.80 1013金霞11418.2613701.91 1.20 648麓谷20058.2936104.92 1.80 1021金霞16666.7920000.15 1.20 954麓谷10131.8446606.46 4.60 666金霞147653.02189165.32 1.28 18470麓南88379.72309329.02 3.50 26333金霞163223.8195868.56 1.20 17844麓南106591.
41、12373068.92 3.50 41040金霞84856.15101827.38 1.20 4462麓南114560.61455099.40 3.97 35471芙蓉北9963.0754796.89 5.50 1907麓南114927.58137913.10 1.20 27583芙蓉北50607.2260728.66 1.20 5128体育新城5061.8225309.10 5.00 3163芙蓉北38980.73168448.93 4.32 9835体育新城8354.4545949.48 5.50 4983芙蓉北120908.07363629.68 3.01 36563区域结构区域结构长沙
42、土地出让主要集中于滨江新城、麓谷、麓长沙土地出让主要集中于滨江新城、麓谷、麓南及金霞板块，各区土地成交均价以中心区为最。南及金霞板块，各区土地成交均价以中心区为最。土地市场土地市场2010年长沙各板块土地成交均价分析（万元/亩）p从各区域土地成交均价来看，按成交均价从高到低依次为：中心、滨江新城、梅溪湖、月湖、体育新城、市府、南城、麓南、芙蓉北、尚东麓谷、环保工业园及金霞。数据来源：新景祥监控数据2010年长沙出让土地区域结构分析p从区域结构看，土地供销主要集中于滨江新城，其次为麓谷、麓南及金霞板块，中心区作为长沙的主城区土地供销日渐减少；用地结构用地结构长沙土地出让以商住用地为主，商办用地成
43、交长沙土地出让以商住用地为主，商办用地成交价格最高。价格最高。土地市场土地市场p从用地结构看，长沙土地市场仍以商住用地为主，其次为综合用地，以及零星的商办用地。数据来源：新景祥监控数据p从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达679.72万元/亩；其次为综合用地，均价在500-600万元/亩之间。房地产市场分析房地产市场分析4 4城市背景分析城市背景分析2 2版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析项目本体分析3 3报告框架报告框架项目初步定位项目初步定位5
44、5总体评价总体评价1 1土地市场分析土地市场分析住宅市场住宅市场商业市场商业市场风险分析及结论风险分析及结论7 7投资前景分析投资前景分析6 6住宅市场分析住宅市场分析宏观市场区域市场个案分析供应情况供应情况近年来，长沙房地产供应量加速增长，今年近年来，长沙房地产供应量加速增长，今年1010月即已达到月即已达到2 2千千万关口。万关口。p为抓住10月房交会节点这个今年最后的重要节点，本月新房源入市量激增。10月全市新建商品房批准预售259.45万，环比增长15.11%，同比增幅则达到90.25%；其中住宅批准预售227.14万，环比增加14.80%，同比增幅也达到90.28%。p10月内五区商
45、品房新增供应181.39万，其中住宅165.41万；今年截止今年截止1010月，新建月，新建商品房累计供应商品房累计供应12231223万平米，其中住宅万平米，其中住宅11261126万平米，分别同比增长万平米，分别同比增长60%60%、64%64%。p1-101-10月全市新建商品房累计批准预售量已经达到月全市新建商品房累计批准预售量已经达到1731.951731.95万，同比增长万，同比增长60.04%60.04%，其中，其中住宅批准预售住宅批准预售1536.031536.03万，同比增长万，同比增长54.14%54.14%。（备注：数据来自长沙市房产局）销售情况销售情况p10月全市新建商
46、品房销售备案144.02万，环比小幅下降3.11%，同比则增长15.60%，其中住宅销售备案130.63万，环比下降5.20%，同比增幅也达到10.37%；p10月内五区新建商品房销售备案107.48万，其中住宅销售备案96.00万；今年截止今年截止1010月，新建商品房累计销售月，新建商品房累计销售11521152万平米，其中住宅万平米，其中住宅10601060万平米，分别同比增长万平米，分别同比增长20%20%、18%18%。p1-101-10月全市新建商品房累计销售备案月全市新建商品房累计销售备案1698.001698.00万，同比增长万，同比增长25.8%25.8%，其中住宅销售备案，
47、其中住宅销售备案1574.741574.74万，同比增长万，同比增长23.54%23.54%。今年以来，长沙商品房累计销售近今年以来，长沙商品房累计销售近17001700万方，同比增长万方，同比增长25.8%25.8%，保持火热销售态势。，保持火热销售态势。（备注：数据来自长沙市房产局）p1-10月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.62，同去年同期基本持平；p从累计供应及销售备案情况来看，累计供销比继续增大，且各套型供销比相对1-9月均有提高；p除144以上住宅供小于当前备案量外，其他各套型均供大于销，特别是60以下住宅供应量已超过同期备案量达20%以上；p房地产市场待销量呈扩大趋势；9
48、0以下户型供应占比为40.88%，比去年同期缩小1.32个百分点。销售情况销售情况户型供应主要集中在户型供应主要集中在60-14460-144平，受推出量大影响，大部分户型平，受推出量大影响，大部分户型出现供销失衡态势，但各户型仍基本保持出现供销失衡态势，但各户型仍基本保持85%85%以上去化率。以上去化率。户型户型供应供应销售销售去化率去化率小于60平米146941188280.86%60-90平米281082391585.08%90-120平米246542107085.46%120-144平米209811989594.82%大于144平米1625218411113.28%（2010年1-1
49、0月长沙内五区新建商品住宅户型供销）（备注：数据来自长沙市房产局）价格情况价格情况p10月份，市内五区商品房备案均价为5566元/，其中纯住宅备案均价为5475元/；p8 8月以来，市内五区房价已经突破至月以来，市内五区房价已经突破至55005500元的历史高位元的历史高位，并持续稳定运行。今年以来，长沙商品房销售价格持续攀升，保持高水位运行，今年以来，长沙商品房销售价格持续攀升，保持高水位运行，自自8 8月始即突破月始即突破55005500大关。大关。（备注：数据来自长沙市房产局）价格情况价格情况p从1-10月住宅销售的价位结构来看，当前普通商品住房备案的重点仍是当前普通商品住房备案的重点仍
50、是4000-50004000-5000元元/价位档，合计占总量的价位档，合计占总量的32.68%32.68%，其次是，其次是5000-60005000-6000元元/价位档，合计占总量的价位档，合计占总量的21.68%21.68%；p对比1-9月各比例来看，3000-5000元/内各价位档销售备案比例均出现缩减，而5000元/以上各价位档备案比例出现增长，这表明10月销售备案中有较多高档商品住宅。截止今年截止今年1010月，住宅销售价位段主要集中在月，住宅销售价位段主要集中在40004000元元/以上。以上。（2010年1-10月长沙内五区新建商品住宅户型销售价位）（备注：数据来自长沙市房产局
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