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1、工程物业管理筹划方案第一局部项冃物业管理的定位及总思路、本工程物业管理的定位一、本工程业态对物业管理的要求1 、本工程业态对物业管理的根本要求本工程的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当局部的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：1、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生 活、工作秩序的维护；2 、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；3、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业效劳经营活动；4、效劳。向业主和使用权提供必要的各类生活效劳和增
2、值服务及商务效劳。2 、本工程业态对物业管理的特殊要求除了对物业管理根本常规的要求外,本工程还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有:1、在销售期中为销售工作提供相关的配合性效劳；2、在工程销售期中配合开展物业招商、招租工作；3、在工程销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；4、在工程销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；5 、在销售期中向客户展示工程物管水平，配合提升工程品质。二、本工程物业管理的定位1 、本工程物业管理的档次本工程物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出， 其对物业管 理的
3、要求产高，在效劳水平、效劳质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求， 而是要求有一定的品牌 性, 至少有星级酒店的效劳水平。2 、本工程物业管理形式根据本工程物业管理档次和业态对物业管理的要求，本工程物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心， 以经营带动效劳，以效劳促进经营。3 、本工程物业管理的定位按照以上要求本工程物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。二、本工程物业管理的总思路本工程物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以效劳促进经营，经营带动效劳。整个物业效劳 体 系的核心在于：以品牌奠定根底，促进销售，带
4、动效劳，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。第二局部本工程物业管理体系的建立一、本工程物业管理的模式设想按照物业管理的总思路，结合本工程实际销售和物业管理运作的要求，提出本工程物业管理的根本模式为：引入品牌，委托管理，专 业 化运作，全程式效劳。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑效劳，以效劳增进经营。二、本工程物业管理组织构架本工程物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较 多, 各环节之间的联系复杂，除了物业效劳管理外，还有较强的经营 管理 工作，因此本工程物业管理的组织构架较为特殊。1 、根本组织机构建立的模式本工程根据以上实际运作的要求和运作模式的要求
5、适合于采用线矩形模式。2 、本工程的根本组织机构图总经理 品牌物业参谋3、工程物业效劳各部门工作耳2贵及丿1 、品牌物业参谋k管理及酒店经营管埋苕祠k员结构委派资深参谋担任主要职责|为定期分析客户群所提供的I务及绍营状况报告,不定期地抽查各部门的工作， 并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。品牌物业参谋也直接接受总经营及客户部经理的咨询。该部门一般需12名资深参谋2、工程部该部门主要是执行本工程物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种12 人。3 、绿化保洁部该部门主要是负责本工程公用、共用部位绿化， 环境卫生
6、的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。该部门一般需 45人，绿化人员1人。4 、保安部该部门主要对本工程日常经营秩序及生活秩序的维护，负责工程业主及使用者的生命及财产平安， 并对周围影响楼区生活噪声及设施 进 行及时去除，直接接受物管部经理领导。该部门设保安队长 1 人，保安人员 3 人。5 、酒店部 该部门主要负责对本工程酒 店公寓局部的客户档案管理， 负责该 局部物业的出租经营及日常 钟点式经营。 该部门设置主管 1 名，工作人员 56 人，主要在前 台。6 、商业部 该部门主要负责对本工程在 交房后对商铺进行招商及出租， 及对 商铺、物业及商铺客户档案的建 立与管理， 直接接受经营部主
7、管领导， 该部门设置档案管理人员 1 名， 商铺招商及出租人员 2 名。7 、多经部 该部门主要负责本工程在交 房后对一些有偿效劳工程的实施， 如 家政、装修等直接接受经营 部主管领导。该部门设置人员 2 名。8 、财务部 该部门主要负责本工程物业 管理运行日常财务工作， 同时负责经 营部的财务手续办理。直接 接受总经理领导。 该部门设置会计 1 名，出纳 1 名。三、本工程物业管理运作条件1 、在销售现场提供物业管理场所；2、明确本工程定位以制定前期物业管理效劳协议；3、一定数量的启动资金；4、明确后期物业管理制作方案。第三局部物业管理介入时机和介入方式一、本工程物业管理介入时机物业管理前期
8、介入， 可以把物业管理公司自身积累的一些物业设 计、管理以专业经验融入到工程的设计中去， 这样可以弥补物业开发 中 的各种缺陷， 进一步满足业主的需求， 使难点提前得到妥善的解决， 还 可以全面了解物业， 并为以后管理作好准备。 为了提高该工程的质 量， 打造良好的楼盘品牌， 建议物业管理在工程开发前期及销售期就 介入， 让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。二、本工程物业管理介入方式 物业管理在工程开发前期介 入，介入方式大致分为以下几种：1、在现场销售中，销售人员对客户的接待效劳；2、保安效劳；3、提供专门关于物业的咨询台。第四局部常规效劳和特约效劳一、常规效劳客户交纳物业管理
9、费后，所享受的效劳包括：1、清洁卫生；2、平安保卫；3、房屋维修；4、房屋管理；5、电梯升降；6、报刊发放，文件传递；二、特约性效劳为了提升本工程物业管理品质， 物业公司多经部开展的一些有偿效劳，如：1 、餐饮效劳；2、商务办公；3、家政；4、装修；5、医疗效劳；第五局部本工程物业经营管理内容一、本工程酒店公寓的经营效劳 本工程酒店公寓的经营效劳 包括：1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车月收取停车费用；2、 产权式酒店按三星级酒店标准间 100 元/天的价格执行， 每年 出 租率按总数的 40%计算，与客户按 6:4 分红，客户占 60%，出租率 超 过 40%的局部由物管全部收
10、入。二、本工程商铺的经营效劳商铺的经营效劳主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/ rf,二层租金为 34元/卅，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。第六局部本工程物业管理运行本钱收益估算、物业管理运行本钱工程名称金额元备注物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1 名，一般管理人员2名，职员27名物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500兀效劳运行本钱96480总户数402户，以20元/户月支 r f合计589720出、收益计算工程名称金额元备注物业管理费287568总户数402户，按1.2元/讦月收取车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月车 标准收费一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67兀/卅收取租人二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/卅收取酒店595680租金酒店按每年出租率40%，每天标间费为100兀计算合计1037158二、利润计算利润=收入计算-物业管理运行本钱=1037158589720=447438兀