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1、一、深圳南山地块基本情况（一）地块位置地块位于深圳市南山区东滨路于南光路交汇处，属于南油工业区范围内，为原永新印染厂厂址，周边分布有锦都、世纪广场等由工业厂房改造的服装批发市场，交通便利。地块东面为在建房地产项目，北面为美丽湾小区，南面紧邻东滨路（面对大南山），西面为南光路。目前，地块已经围闭，土地平整。本案（二）周边配套周边配套完善，地块西侧有一变电站（据了解或存在拆迁转移可能）。周边学校有：南山实验学校荔林中学部（省级重点）、南山实验学校鼎太分部、南山弘基学校、北师大南山附小、南海小学、南园小学等；商业配套有蛇口沃尔玛、南油人人乐、南油文化广场、南油顺电、苏宁电器、信和春天、海雅百货、海岸
2、城等；公交线路有20余条途径地块；医疗设施完善。二、南山区在售住宅房地产概况南山区现在售住宅项目相对罗湖区、福田区较多，待开发地块也相对较多，新项目主要集中在后海片区、前海片区及蛇口片区，该3个片区产品面积区间大致在80-200方之间的2-4房为主，有少量50方左右1房产品。其中后海片区产品均价最高，都在40000元/以上，其他多在30000元/左右。另南山中心区住宅产品小面积居多，带装修出售的情况相对较为明显，价格在26000-30000元/之间。客户群体以30-40岁的3口之家居多。（一）南山区在售住宅项目主要分布（二）南山区各在售项目基本情况片区项目名项目地址开发商总户数产品类型面积区间
3、价格装修情况备注前海田厦.翡翠明珠大厦南海大道与桃园路交接处深圳市田厦实业股份有限公司 1376住宅商业综合37-150(1-4房）29000元/毛坯（小户型装修）大量回迁房鼎太风华奥斯卡南山前海路与桂庙路交汇处鼎太房地产开发（深圳）有限公司236（8期）住宅137、143、180（3-4房）均价30000元/毛坯 大社区，成熟四季丽晶南山南新路与金鸡路交汇口东南(南山图书馆旁）深圳市恒隆泰房地产开发有限公司 214住宅商业综合26-60（1-2房）26000-29000元/精装修东方银座公馆南山前海路与学府路交汇处以东 深圳市南山罐头厂有限公司374住宅商业综合50（1房），60（2房）28
4、000-29000元/精装修50户型送60000元家私岸芷汀兰南山科技园南区滨海大道与科技南路交汇处（临近南山外国语学校）深圳市利安投资发展有限公司305住宅89-170（2-3房，4房复式）42000元/精装修中国风南油片区铭筑南山前海路东、东滨路南大南山公园北登山口处（大南山森林公园旁）深圳市荔芳园房地产开发有限公司 432住宅商业综合83-89（3-4房）29000元/毛坯 南油片区城市山林南山大道与东滨路交汇处南侧（蛇口沃尔玛沿东滨路西行1000米深圳市华联置业集团有限公司816住宅155、162、2024房32000元/成熟社区后海宝能太古城南山工业八路与中心路交汇处宝能地产股份有限
5、公司2295住宅、都市综合体114-1173房及1564房140-1703-4房，88复式45000元/三湘海尚南山深圳湾科苑大道与东滨路西南侧（后海小学附近） 深圳市三新房地产开发有限公司1107住宅175、2084房，后续有80多方小户型50000-60000元/曦湾南山后海湾片区，东滨路以南，后海滨路以东（海岸城附近）深圳市富力投资有限公司196 住宅、别墅89复式小三房，178-218别墅，洋房30000万/（09年，现已售罄）别墅10万/89复式加赠送面积后最高可达154；别墅实用面积为400-500蛇口花园城五期南山沿山路东，南海大道西，工业八路南深圳招商房地产有限公司326住宅5
6、2-138(1-3房）均价3.5万大型城市生活小区，生活配套齐全半山海景.兰溪谷（二期）工业大道与工业四路交界西南深圳招商房地产有限公司903住宅71-208(1-4房）338（4房别墅）均价4万毛坯人造溪谷园林，半山景观资源半岛城邦花园(二期)南山区蛇口东角头金世纪路深圳南海益田置业有限公司1893住宅66-420(1-4房）均价3.8万海岸半岛楼盘，大型生活小区老街新寓渔村路与蛇口老街交汇处瑞意置业顾问144住宅29-35(1房）均价1.6万价格较低，旧宿舍翻新而成，生活配套完备鸿威海怡湾畔花园南山科苑南路与招商东路交汇处深圳市海怡湾畔房地产开发有限公司959住宅59-142(1-3房）2
7、50（复式）均价1.7万全海景万豪.月半山南山蛇口小南山下（南山兴海大道月亮湾小学旁）深圳市万豪商业物业管理有限公司361住宅35（1房），60（3房），90（复式）1-3房28000元/，复式30000元/起价小户型大空间三、深圳南山地块周边在建或待建地块情况南山区待开发地块相对罗湖区、福田区较多，其中多为商住综合体，塔楼居多。预计未来1.5-3年期间货量供应量相对较大，但考虑到南山区现在售项目去货速度较快，且多个楼盘已经处于尾期销售状态，区域性总供货量基本与现在保持相当。四、深圳南山地块规划及产品定位（一）定位城市综合体：商业、住宅、活动空间为一体的中高端社区。（二）住宅产品面积区间建议根据周边在售及售罄楼盘的基本情况及地块基本数据，建议采用以下面积区间。产品类型面积段间隔公寓35-601房0厅、1房1厅、1方厅及2房2厅平层洋房/复式60-902房2厅、3房两厅平层洋房150-1804房2厅2204-5房（三）住宅产品装修情况建议公寓产品精装修，60方以上产品毛坯出售。（四）定价建议根据地块现状初步估计地块在未来2年上市，若保持现有市场状态，预计价位在40000元左右（毛坯）。营销部2010年1月10日