201509130接管验收程序建议(DOC).doc

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1、 项目接管验收程序建议(20159.30 ) 项目接管验收程序建议 - -1 1 - - savills m龙平址曲 目录 一、 接管验收执行标准 2 二、 接管验收原则 2 三、 接管验收小组及人员构成 3 四、 资料接收 4 五、 系统培训 5 六、 验收标准与验收内容 6 七、 遗留问题集中整改期 14 八、 接管验收配合/协助 15 九、 工程建设至交楼入伙阶段各个节点物业公司的位置 15 项目接管验收程序建议 - -2 2 - - savills H-A平址断 接管验收执行标准 1 1 建设部颁发的房屋接管验收标准。 2.2. 北京市颁发的北京市新建物业项目承接查验技术标准。 3.3

2、. 参考标准： （1 1） GBJ7GBJ7 建筑地基基础设计规范； （2 2） GBJ10GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范； （3 3） GBJ14GBJ14 室外排水设计规范； （4 4） GBJ16GBJ16 建筑防火设计规范； （5 5） 建筑工程消防施工及验收规范； （6 6） 木结构工程施工及验收规范； （7 7） 屋面工程施工及验收规范； （8 8） 电气装置安装工程施工及验收规范； （9 9） 采暖与卫生工程施工及验收规范。 二、 接管验收原则 1 1 建设工程全面竣工，并通过国家建设主管部门验收及“四方”验收。 2 2取得项目所在地规划、消防、环保等行政主管部门出具的认可或

3、同意使用证明。 3 3取得电力、生活水、排污水、供暖、供气、通讯、有线电视等专属部门的授权使用 证明。各系统建设符合规划要求并全面建成投入使用。 4 4 道路、绿地等设施建设符合规划批准文件，并全面建成投入使用。 5 5物业管理用房建设完成并通过“四方验收”。 6 6电梯、高压供电、二次水设施、压力容器、电子监控、卫星电视等共用设施取得相 应合格证书或批准文件。 项目接管验收程序建议 - -3 3 - - savills H-A平址断 7 7项目各警示类、提示类、禁止类、引导类等服务标识齐全，并符合国家相关法律法 规要求。 8 8 物业管理、使用资料齐全。 9.9. 房屋幢、户编号经有关部门确

4、认。 10.10. 如因客观因素未达到物业接管验收标准，可先实行“代管”，只负责成品保护和 日常清洁。 11.11. 接管验收前，建筑外墙应清洗干净，外墙、玻璃幕墙和外窗应完成渗水试验。 12.12. 接管验收前，所有建筑垃圾应清理完毕（包括吊顶、风管、给排水管道内等隐蔽 地方），所有施工污染应清理完毕（如水泥、油漆等），接管后，物业公司只负责表面 清洁。 13.13. 接管验收前，施工单位或设备厂家应向物业公司提供有关主要设备系统运行操作 培训。 14.14. 接管验收前，开发商应向物业公司提供完整的项目接管验收移交资料。 接管验收小组及人员构成 成立接管验收工作领导小组全面负责接管验收的统

5、筹安排工作。 1.1. 以项目负责人为领导负责接管验收的组织与管理工作。 2.2. 以工程部为主负责项目公共设备设施的接管查验工作。 3.3. 成立工程部、秩序维护部、客户服务部以工程部为主的分户联合查验分组负责所 有分户设备设施的查验工作。 4.4. 以秩序维护部为主负责消防设施、门锁和其它有关消防和秩序维护系统的测试及 所有钥匙的清点、核对、接受工作。 5.5. 以客户服务部为主负责绿化园林的接管验收工作。 savills H-A平址断 四、资料接收 1 1、 建设单位向业主或业主大会移交资料应符合现行北京市地方标准 DBJ01DBJ01- -5151- -2003 2003 建筑项目接管

6、验收程序建议 - -4 4 - - 工程资料管理规程的规定。其包括： （1 1） 基建文件（A A 类）内容与要求 a a） 决策立项文件 b b） 建设用地、征地与拆迁文件 c c） 勘察、测绘与设计文件 d d） 工程招投标与承包合同文件 e e） 工程开工文件 f f） 商务文件 g g） 工程竣工验收及备案文件 h h） 其他文件 （2 2） 监理资料（B B 类）内容与要求 a a） 监理管理资料 b b） 监理工作资料 c c） 竣工验收资料 d d） 其他资料 （3 3） 施工资料（C C 类）内容与要求 a a） 施工管理资料 b b） 施工技术资料 c c） 施工测量记录 d

7、 d） 施工物资资料 e e） 施工记录 f f） 施工试验资料 g g） 施工质量验收记录 h h） 竣工验收资料 2 2、 各种设备设施的随机资料（包括但不限于：设备操作、使用说明书，设备维护保 养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性 能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录， savills H-A平址斷 安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。） 3 3、与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、 方案（图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电 室咼压及

8、继电保护试验记录等） 项目接管验收程序建议 - -5 5 - - 4 4、政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检 验、检测记录及或工作记录。 5 5、业主资料（适用时），已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。 五、系统培训 弱电系统 序号 培训内容 培训单位 培训时间 参加人员 1 消防报警自动控制系统、联动控制系统操作及 系统维护培训 厂家 （略） 工程强弱电、中控人员 2 闭路监控、安防系统结构、操作等内容培训 厂家 （略） 工程强弱电、中控人员 3 智能家居系统结构、操作等内容培训 厂家 （略） 工程强弱电人员 4 远程抄表系统操作培训 产家 （略）

9、工程强弱电人员 5 楼宇自控系统使用操作培训 厂家 （略） 工程强弱电人员 6 车辆管理系统使用操作培训 厂家 （略） 工程强弱电人员 7 有线电视系统、卫星电视系统操作培训 厂家 （略） 工程强弱电人员 电气系统 1 供配电系统结构、开关操作等基础培训 厂家 （略） 工程强电人员 2 感应式照明灯具使用操作培训。 厂家 （略） 工程强弱电人员 3 变频器操作培训 厂家 （略） 工程暖通、强电人员 4 电梯系统使用操作培训 厂家 （略） 工程强电人员 空调、暖通专业 1 VRV 空调操作、系统维护培训 集成商 （略） 空调、暖通、强电专业 人员 2 消防喷淋系统湿式报警阀复位培训及工作原理 厂

10、家 （略） 空调暖通、综合人员 savills H-A平址断 六、 验收标准与验收内容 兴创屹墅项目物业移交工作采取“三步走”方式进行： 1.1. 资料移交及使用培训阶段； 项目接管验收程序建议 - -6 6 - - 2.2. 功能查验及接收阶段； 3.3. 遗留问题整改复核阶段。 功能查验采取“系统查验”与“分户查验”相结合的方式开展。 查验标准及查验 内容入下： 1 1 高压开关安装工程验收内容 1 1 ）高压开关试验调整结果必须符合规范规定的标准，有调试报告。 2 2 ）绝缘材料：表面严禁有裂纹、缺损和瓷轴损坏等缺陷，部件齐全。绝缘电 阻100M100M 3 3 ）母线检查：导电接触面、

11、开关与母线的连接接触紧密；面接触、宽 50mm 2020； 10KV 10KV 125125。 4 4 ）电缆排列整齐，顺序正确，绑扎可靠，弯曲半径 1010 倍电缆直径，直埋电 缆排列平行间距 10K10KV V 以下为 0.1m0.1m，垂直线吋减半，10kv10kv 以上为 0.25m0.25m。 savills H-A平址断 5 5 ）母排弯曲部份无缺口和裂纹、焊接的焊缝无凹陷、裂纹、遗留焊药和未焊透 缺陷。 项目接管验收程序建议 - -7 7 - - 6 6 ）高压、低压、通讯电缆应分槽敷设，电缆和母排支架安装和接地可靠，所有 金具均作防腐处理。 7 7 ）电缆槽、钢管，防护罩安装正

12、确，接地可靠，盖皮，及标志无遗漏。 8 8 ）电缆管道汋与其它热力设备平行时应2m2m 垂直交叉时o.5mo.5m。 9 9 ）母排连接与电缆头终端：母排的连接应紧密可靠，打孔及结合面处理合乎要 求。母排相位排列合乎系统图要求；坚固件无缺损，防松垫图压平；电缆终端头压 接牢固、安装牢固、端子无应力、钢带接地，施工合乎规范要求；绝缘包扎合乎规 定，表面光滑，相色正确。 1010 ）实验： 绝缘测试，吸收比合乎标准；首端及末端相位核查结果应正确。 1111 ）记录表：配电室供配电系统验收记录表 3 3、配电柜（盘）动力柜验收内容 1 1 ）柜（盘）实验调整结果复合施工规范要求。 2 2 ）柜（盘）

13、内设备的导电接触面与外部母线连接：导线接触面、开关与母线连接 必须接触紧密，用 0.05 0.05 x 10mm10mm 塞尺检查，线接触的塞不进去；面接触宽 50mm50mm 及以 下时，塞入深度不大于 4mm4mm 接触面宽 60mm60mm 以上时，塞入深度不大于 6mm6mm 3 3 ）柜（盘）组立：柜（盘）与基础连接紧密，固定牢固，接地可靠；盘面标志牌， 标志框齐全、正确、清晰；小车、抽柜推拉灵活，无卡阻碰撞；接地触紧密，调整 正确小车、抽柜、动、静触头中心线调整一致，接触紧密：二次回路切换接头或机 械、电气联锁装置动作正确、可靠；油漆完整，盘面清洁柜（盘）内无染物，小车、 抽换性能

14、好。 4 4 ）接地与接零：连接紧密、牢固，接地（接零）线截面选用正确。 5 5） 记录表分层配电箱柜验收记录表 savills H-A平址断 4 4、机电工程验收内容 1 1） 暗线敷设必须配护套管，严禁将导线直接埋入抹灰层内，导线在管内不得有接 头和扭结，吊顶内不允许有明露导线。 2 2） 电源线与通讯线不得穿入同一根线管内。电源线及插座与电视线及插座的水平 间距不应项目接管验收程序建议 - -8 8 - - 小于 500mm500mm 3 3） 安装电源插座时，面向插座应符合“左零右相，保护地线在上”的要求，有接 地孔插座的接地线应单独敷设，不得与工作零线混同。 4 4） 连接开关螺口灯

15、具导线时，相线应先接开关，开关引出的相线应接在灯中心的 端子上，零线应接在螺纹的端子上。 5 5） 导线间和导线对地间电阻必须大于 0.5M0.5MQ。 6 6） 厕浴间应安装防水插座，开关宜安装在门外开启侧的墙体上。 7 7） 灯具、开关、插座安装牢固、位置正确，上沿标高一致，面板端正，紧贴墙角、 无缝隙，表面洁净。 8 8） 电气工程安装完工后，应进行 2424 小时满负荷运行试验，检验合格后才能验收 使用。 9 9） 工程竣工时应向用户提供电路竣工图，标明导线规格和暗线管走向。 5 5、 消防火灾自动报警系统查验内容 1 1） 消防水泵等消防用电设备电源（包括直流备用电源）的自动切换装置

16、应进行 3 3 此切换试验，每次均正常。 2 2） 火灾探测器（包括手动报警按钮）和火灾报警控制器，实际安装数量的 100%100% 比例，进行模拟火灾响应和故障报警试验。 3 3） 室内消火栓的功能验收应在出水压力符合国家有关建筑防火规范的条件下， 进 行下列功能抽验。 作泵、备用泵转换运行 113 3 次。 savills H-A平址断 防控制室内操作启、停泵 1313 次。 火栓操作启示按钮 5%105%10 的比例抽验 4 4） 自动喷水灭火系统（含湿式、干式、干湿式、雨淋、喷雾等）抽验下列控制功能。 工作泵、备用泵转换运行 1313 次。 消防室内操作启、停泵 1313 次。 水流指

17、示器，闸阀关闭器及电动阀等按安装数的 10%3010%30 的比例进行末端放 水试验。 项目接管验收程序建议 - -9 9 - - 5 5） 固定灭火设备（泡沫、二氧化碳、干粉等），按 20%3020%30 的比例抽查下列控制功 能。 人工启动和紧急切断试验 1313 次。 与固定灭火设备联动控制的其他设备（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关 闭防火阀、 落下防火门等），试验 1313 次。 抽一个防护区的瓶组进行喷放试验。 6 6） 电动防火门，防火卷帘门，通风空调和防排烟设备应按 10%2010%20 的比例抽查人 工开、闭、联动控制实验。 7 7） 火灾事故广播应按 100%100%勺比

18、例进行以下功能试验。 在消防控制室内进行选层广播。 共用背景音乐与消防紧急广播进行强行切换试验。 备用扩音机功能试验。 8 8） 消防通讯设备进行通话功能试验。 9 9） 验收表消防自动报警控制系统测试表、消防自动报警系统验收记录表。 & & 给排水管道基本要求 1 1） 水表进水管前应装有阀门，水表与管道连接应采用活接头，各种阀门安装应便 于操作及维修，并符合设计及业主的要求。 2 2） 地漏安装必须平整牢固，与管件连接处四周必须密封并低于排水表面。 3 3） 卫生间、厨房间墙地面应做防水处理，管道敷设不得破坏原有防水层，如遇防 savills H-A平址断 水层破坏，还必须重新做防水处理。

19、 4 4） 各种管道不得改变原有性质。 5 5） 给排水管道质量要求、试验方法及判定： a a） 管外径在 25mn25mn 以下的绘水管道，在转角、水表、水龙头、角阀、管道终端 100mm100mm 处及螺纹连接处应设管卡，管卡安装必须牢固。 b b） 管道与器具、管道与管道连接应严密，不得有渗漏现象，管道坡度应符合设计 要求。 c c） 水管安装与电源和燃气管道的距离应不小于 50mm50mm 项目接管验收程序建议 - -1010 - - d d） 给水管道在隐蔽前，必须经压力试验，压力 0.6Mpa,0.6Mpa,保 1010 分钟无渗漏。 要全数检验，以目测、手感、通水、卷尺测量等方法

20、检验，各项均应符合要求 为合格。 6 6 ）验收记录表生活给水系统验收记录表、生活排水系统验收记录表、中水 系统验收记录表、消防水系统验收记录表、给排水机、消防水系统机电工程验收 记录表 7 7、 防水工程验收要求 1 1） 防水施工宜用于涂膜防水材料。 2 2） 防水材料性能应符合国家现行有关标准的规定，并应有产品合格证书。 3 3） 基层表面应平整，不得有空鼓、起砂、开裂等缺陷。基层含水率应符合防水材料的 施工要求。 4 4） 防水层应从地面延伸到墙面，高出地面 250ram=250ram=浴室靠淋浴头墙面的防水层高 度不得低于 1800 1800 mmmm 5 5） 防水水泥砂浆找平层与

21、基础结合密实，无空鼓，表面平整光洁、无裂缝、麻面、起 砂,阴阳角做成圆弧形。 6 6） 涂膜防水层涂刷均匀，厚度满足产品技术规定的要求，一般厚度不少于 1.5mm 1.5mm 不露底。 7 7） 涂膜表面不起泡、不流淌、平整无凹凸，与管件、洁具地脚、地漏、排水口接缝严 密收头圆滑不渗漏。 savills H-A平址断 8 8） 防水工程完工后，必须做 2424 小时蓄水试验。 9 9） 验收记录表屋面工程验收记录表、幕墙工程验收记录表、分户设备实施 验收表 8 8、 卫生洁具设备设施验收内容 1 1） 卫生器具的品种、规格、外型、颜色应符合设计要求，管材、管件、洁具等产品 质量应符合国家规范、

22、标准的规定。 2 2） 管道安装横平竖直，铺设牢固、无松动，坡度符合规定要求。嵌入墙体和地面的 暗管道应进行防腐处理并用水泥沙浆抹砌保护。 3 3） 冷热水安装应左热右冷，安装冷热水管平行间距不小于 20mm20mm 当冷热水供水系 统采用分水器时应采用半柔性管材连接。 项目接管验收程序建议 - -1111 - - 4 4） 龙头、阀门安装平正，位置正确便于使用和维修。 5 5） 各种卫生器具与台面、墙面、地面等接触部位均应使用硅酮胶或防水密封条密 封，各种陶瓷类器具不得使用水泥砂浆窝嵌。 6 6） 浴缸排水口应对准落水管口做好密封，不宜使用塑料软管连接。 7 7） 给水管道与附件、器具连接严

23、密，通水无渗漏。 8 8） 排水管道应畅通，无倒坡，无堵塞，无渗漏。地漏篦子应略低于地面走水顺畅。 9 9） 卫生器具安装位置正确、牢固端正，上沿水平，表面光滑无损伤。 水电管、暗管辅设前，应开槽后在开槽内做完防水涂料后再进行管件辅设。 1010） 卫生洁具安装质量要求，试验方法及判定： 外表面应清洁，无损坏。安装应牢固，不得松动，给排水畅通、不堵； 各连接处不得渗漏，阀门开关灵活。 给排水管不得有凹凸弯扁现象。 排水管坡度应符合设计或规范要求， 地漏坡度满足排水要求不倒泛水， 无渗漏。 座便器应用配套法拦固定安装，并用硅酮胶连接密封，底座不得用水 泥砂浆固定，浴缸排水必须用硬管连接。 sav

24、ills H龙平崖断 要全数检验，用目测、手感、泼水、渗漏试验等方法检验各项均符合要求为合 格。（渗漏试验，便器高低水箱应盛水至扳手孔以下 10 10 mnmn 处；各种洗涤盆，面盆应盛至 溢水口；浴盆应盛至不少于缸深的三分之一， 水盘应盛至不少于盘深的三分之二。 试验 时间不少于 2 2 小时。） 11 11 ）验收表：分户设备设施验收记录表、公共卫生间设备设施验收记录表 9 9、 装饰系统验收内容 1 1） 水刷石表面应石粒清晰分布均匀紧密平整色泽一致应无掉粒和接槎痕迹。 2 2） 斩假石表面剁纹应均匀顺直深浅一致应无漏剁处阳角处应横剁并留出宽窄一 致的不剁边条棱角应无损坏。 3 3） 干

25、粘石表面应色泽一致不露浆不漏粘石粒应粘结牢固分布均匀阳角处应无明 显黑边。 4 4） 假面砖表面应平整沟纹清晰留缝整齐色泽一致应无掉角脱皮起砂等缺陷。 5 5） 装饰抹灰分格条（缝）的设置应符合设计要求宽度和深度应均匀表面应平整光 滑棱角应项目接管验收程序建议 - -1212 - - 整齐。 6 6） 有排水要求的部位应做滴水线（槽）滴水线（槽）应整齐顺直滴水线应内高外低 滴水槽的宽度和深度均不应小于 10mm10mm 7 7）装饰抹灰工程质量的允许偏差和检验方法应符合表 1 1 的规定 项次 项目 允许偏差（mm） 检验方法 水刷石 斩假石 干粘石 假面砖 1 立面垂直度 5 4 5 5 用

26、 2m 垂直检测尺检杳 2 表面平整度 3 3 5 4 用 2m 靠尺和塞尺检杳 3 阳角方正 3 3 4 4 用直角检测尺检杳 4 分格条（缝）直线度 3 3 3 3 拉 5m 线不足 5m 拉 通线用钢直尺检杳 5 墙裙勒脚上口直线 3 3 一 一 拉 5m 线不足 5m 拉 通线用钢直尺检杳 savills 平址斷 1010、 门窗施工验收内容 1 1） 金属门窗表面应洁净平整光滑色泽一致无锈蚀大面应无划痕碰伤漆膜或保护层 应连续。 2 2） 铝合金门窗推拉门窗扇开关力应不大于 100N100N。 3 3） 金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满并采用密封胶密封密封胶表面应光滑 顺直无裂纹

27、。 4 4） 金属门窗扇的橡胶密圭寸条或毛毡密圭寸条应安装完好不得脱槽。 5 5） 有排水孔的金属门窗排水孔应畅通位置和数量应符合设计要求。 6 6） 钢门窗安装的留缝限值允许偏差和检验方法应符合表 2 2 的规定。 项次 项目 留缝限值 （mm） 允许偏差 （mm） 检验方法 1 门窗槽口宽度、高度 1500mm 3. 5 项目接管验收程序建议 - -1313 - - 2 门窗槽口对角线长度差 w 2000mm 一 5 用钢尺检 2000mm 6 3 门窗框的正侧面垂直度 一 3 用 lm 垂直检测尺检杳 4 门窗横框的水平度 一 3 用 lm 垂直检测尺检杳 5 门窗横框标高 一 5 用钢

28、尺检 6 门窗竖向偏离中心 一 4 用钢尺检 7 双层门窗内外框间距 一 5 用钢尺检 8 门窗框扇配合间隙 w 2 一 用钢尺检 9 无下框时门扇与地面问留缝 4-8 一 用钢尺检 7 7）验收记录表：分户设备设施验收记录表、分层公区设备设施查验表 savills H龙平址断 1111、 绿化工程验收内容 1 1）合格苗木必须符合以下标准： 乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象。 乔灌木种值位置适当，高低错落有致，外形美观，造型、修剪合理。 乔灌木规格符合设计要求。 枝叶无病虫害，无蛀害虫。 . .乔木保护措施得当，有护树架，无倒状、摇动现象。 . .无裸露土面，草坪及地被植物杂草率满足

29、北京市绿化养护 B B 级标准。 . .施工场地无残留垃圾、余土 2 2） 不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。新补种部分，要 从补种工作完毕起重新计算养护期 3 3） 验收记录表：绿化景观系统验收记录表 1212、 有线电视系统验收内容：执行有线电视系统技术规范 。 1313、 闭路监控及安防系统验收内容：执行民用闭路电视监控系统技术规范 。 项目接管验收程序建议 - -1414 - - 1414、 智能家居系统验收内容：执行建筑电气装置施工及验收规范 。 1515、 车辆管理系统验收内容：执行建筑电气装置施工及验收规范 。 1616、 远程抄表系统验收内容：执行建筑电气装

30、置施工及验收规范 。 七、遗留问题集中整改期 计划自 _ 年 _ 月 _ 日起至 _ 年 _ 月 _ 日结束。 _ 年 月 _ 日期间为整改复核期。（需与开发商及总包、分包确认）项目接管验收程序建议 - -1515 - - savills H-A平址断 八、接管验收配合/ /协助 1.1. 发展商除提供接管验收时的一般配合外，物业公司还需要开发商以下的配合 / /协 助： 2.2. 保修合同的谈判。工程质量问题责任确定，维修实施以及工程尾款給付（须物业 签字认可后，以免因质量问题无法追究施工单位维保责任） 。 3.3. 3.3. 对口政府职能部门负责人的沟通（供电、热力公司、环保、消防、自来水

31、公司、 天然气公司等）。 4.4. 能源收费标准的谈判。 九、工程建设至交楼入伙阶段各个节点物业公司的位置 物业公司为配合开发商在住宅建设周期从建设阶段至业主入住 （交楼入伙），由 物业公司参与的各个主要工作时间节点叙述如下，详见系统工程验收流程图。 以上建议内容，供贵司参考使用。 第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司 20152015 年 9 9 月嘉德艺术中心项目物业服务运营管理建议 1616 savills 第一龙平址話 系统工程验收流程图 施工单位总包 准备资料 产品合格证、质保单 1 产品安装、维修、使用说 明 一 产品产地、品牌 项目调试方案（设计师认 可） 项目调试记录（监理签 字） 隐敝工程记录 产品易损件留用及采购 r 指南 政府资质部门验收使用 证明 监理评估报告 项目竣工图 1 _ 项目保修、保养合同 市质站占 I I - 市质一验收 f 存在问题整改 报检 1 F 1设计师 验收 物 公 填 项目合格H鉴 验 业 司 写 证 收 清单 存在问题整改 验收合格 物业接管验收程序 业主收楼程序 装修管理程序 项目总包交验签字 发展商收验签字 监理交接签字 物业公司签字 问题整改 * 资料汇总 发展商备案 备忘录