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1、“营改增”对房地产企业税负与经营影响探究引言 营改后营业税被增值税代替，房地产企业适用的税率，以及企业税务核算均随之发生变化，进而影响企业税负。同时由于值税是价外税，不包括在销售收入中，从而使得销售收入下降；由于“营改增”后企业成本不再包括增值税进项税额，从而导致企业成本下降。收入与成本的改变最终会引起企业利涧的变化。 1 “营改增”对房地产企业的税负影响 1.1 “营改增”对房地产企业开发老项目的税负影响 房地产开发的项目周期一般为23年，对于房地产开发老项目来说已无法再完整取得开发过程中的全部增值税进项发票，无法抵扣进项税，所以可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税，但不可抵扣进项税额。
2、虽然和营改增之前的营业税税率相同，但增值税是价外税而营业税是价内税，实则是降低了房地产行业的税负。 1.2 “营改增”对房地产企业开发新项目的税负影响 “营改增”后房地产新项目（2016年5月后开工建设的房地产项目）采用一般计税方法适用11%的税率缴纳增值税，目前这些新项目大多处于建设期，尚未完工，也尚未对外销售。但是，即使税率从5%提高到11%，企业税负也是有可能将会下降的，因为按照“营改增”政策规定，房地产一般纳税人销售自行开发的房地产项目，除了可以按规定抵扣的进项税额外，还可以按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，这对房地产业来说，是从未有
3、过的税收政策。这个税收政策将会有效地保证房地产开发商税负的降低，因为在房地产企业土地出?金占成本的比例约为30%40%，大中型城市所占比例会更高，所以将这部分土地出让金在销售额中扣除，可以大大减少企业的税费负担。由此看来，对于房地产新项目的税负也是有望降低的。 2 “营改增”对房地产企业经营影响 “营改增，改变了企业经营成本、收入和税费等，从而改变了企业经营情况，由于企业利润率是根据企业收入与成本费用计算得来，因此，本文以企业利润率代表企业经营情况。“营改增”对房地产企业利润率的影响很难具体确定，因为“营改增”对企业利润多方面产生影响，其中主要包括以下几个方面：1）在营业税税制下，房地产销售收
4、入中包含营业税，而实行“营改增”后，销售收入不包含增值税，销售收入同比下降。例如，假设房地产企业的含税销售收入为S，那么“营改增”后，小规模纳税人不含税销售额=S（1十3%）=97.09%XS，房地产企业的销售收入比“营改增”之前下降2.91%：一般纳税人不含税销售额=S（1+11%）=90.09%XS，房地产企业的销售收入比“营改增”之前下降9.91%。所以“营改增”后不管是小规模纳税人还是一般纳税人，营业利润都会随收入的减少而减少；2）由于房地产企业的上游企业都已实行“营改增”，原先总成本中与各种购进成本有关的增值税进项税额不再是实际成本的组成部分，换言之，总成本将比实行“营改增”前少，这
5、对于利润将产生影响。假设实际税负变化不大，即使净收益数据的绝对水平不受很大影响，企业的利润率（利润令主营业务收入）数值会由于主营业务收入的减少而上升。然而，最终企业利润额是增加还是减少，主要取决于房地产企业的销售收入和成本费用的实际情况。 3 房地产企业应对“营改增”的策略和建议 3.1 重视增值税发票的合法取得 选择一般计税方法的房地产企业应对现有的合作商进行筛选和分类，尽量选取财务制度规范、会计核算健全的上游企业合作，完善合作商档案，在选择合作商时尽量与增值税一般纳税人合作，以便能直接取得增值税专用发票。而对于一些小规模纳税人合作商，在与其发生业务往来开具发票时，可要求对方找税务机关代开增
6、值税专用发票，争取通过各种合法的途径来取得可以抵扣的增值税专用发票。为了保证取得的增值税发票合法有效，可以派专人负责增值税专用发票的认证工作，加强对发票的管理。同时，还要知悉虚开增值税专用发票应承担的法律责任。 3.2 加强对财务人员的培训 “营改增”后房地产企业的会计核算变得复杂，税收政策的变化、新旧税制的衔接等问题是目前企业财务人员工作中的难题。在具体的会计核算中，相比之前的营业税，增值税的会计核算难度更大、更复杂，如增值税一般纳税人除了在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”，还增设了“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”等二级科目。这就要求企业的财务人员加
7、强对增值税会计核算知识的深入学习，熟悉“营改增”的相关税收政策，能准确地核算当期的销项税额、进项税额和应纳税额。 3.3 完善内部财税控制 房地产企业应建立健全的内部财税控制制度，积极在采购、销售、成本控制等环节做好税务筹划，尽可能地合理避税，降低企业税负。例如，在采购环节争取与一般纳税人供应商合作，以取得增值税专用发票来抵扣进项税额，减轻税负。在销售环节要对企业取得的每一项销售收入进行区分，以便能够分别核算，按照相应的税率来计算应纳税额和申报纳税。同时还要加强对成本费用的控制，尽可能地降低开发成本，提升企业的经济效益。 结语 房地产企业被纳入“营改增”的试点范围，既带来了机遇，又面临着挑战，对房地产企业的税负变革有着深刻的影响。企业可以通过加强对发票的管理和开发成本的控制，加强对企业财务人员的业务培训，充分利用“营改增”的税收优惠政策，通过科学合理的税收筹划来调整企业的纳税成本，规避不利影响，实现平稳、健康、长远的发展。