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1、第 1 页 工程部季度总结范文1 特征码 IMWPbzQtBaMNFUzmihdO 一、安全工作 (一)消防安全 1、认真做好消防安全检查预防火灾的发生。严格执行公司 消防工作周、月、季检制度,定期对各管理处消防设施设备运行 情况进行检查,及时督促管理处对维保单位维修保养工作的跟进,据 不完全统计二季度发现及督促及协助管理处处理消防设备隐患 及故障:金台管理处 10 次、都市经典管理处 12 次、城市新锐管 理处 4 次,保证我司所管理大厦、小区消防设施设备正常运行, 随时投入使用。对各管理辖区进行定期用火用电、消防通道占 用情况进行普查,发现问题及时向管理处提出整改建议。对消防 值班情况及人
2、员操作情况进行检查、规范,保证记录的真实性、 有效性,保证人员操作、报警的准确性、及时性。较好的杜绝了 火灾的发生,为公司规避了消防风险。 2、认真做好夏季防火工作。根据季节变化,及时制定关 于做好夏季防火安全工作的通知并下发各管理处,要求各管理 处严格按八条要求去做好夏季防火工作、作好夏季防火宣传工 作及宣传专栏,有效降低火灾发生的可能性,提高业主的防火意 第 2 页 识,丰富业主消防知识,达到物业管理公司与业主对消防工作的 共防、共管的目的。 3、贯彻电力公司安保XX7 号文件精神,搞好建筑消防专 项整治行动。在接到电力公司安保XX7 号文件和集团公司领 导批示后,我部及时根据我司实际编制
3、关于贯彻电力公司安保 XX7 号文件精神搞好建筑消防安全专项整治行动的通知,立 即下发各管理处。在余总和沈经理领导下成立公司专项整治领 导小组,在时间把专项整治行动开展起来。加强建筑消防安全管 理,坚决整治建筑消防违法行为和消除消防设施设备隐患,认真 做好我司夏季防火工作,进一步提高我司防控火灾的能力,有效 地预防和遏制火灾事故的发生。在公司领导的关心和督促下,专 项整治行动完成动员布署阶段,进入自查自纠的整治阶段,我部 将一如既往的抓好专项整治行动工作的开展,迎接市消防部门、 电力公司、集团公司的专项检查。 4、配合各管理处完成上半年的消防演练工作。和管理处一 起根据防火预案制定消防演练实施
4、方案,认真组织员工学习讨论 实施方案并预演。在此基础上 XX 年 4 月 27 日重烟管理处进行 上半年消防演练, XX 年 6 月 28 日金台管理处进行上半年消防 演练,XX 年 6 月 29 日城市新锐管理处进行上半年消防演练。根 据演练水平提出下一步消防工作的要求,消防培训的重点。发现 消防配套设施设备的不足,如在城市新锐管理处的演练过程中发 现消防监控室与备勤人员之间没有有效的沟通方式,为公司消防 第 3 页 设施的完善提供依据,为提高公司消防工作水平打下基础。 5、规范消防设施设备的维修保养。为使应急灯、疏散指示 灯系统的运行良好,确保火灾发生后每一个疏散指示灯、安全指 示灯、楼道
5、应急照明灯亮以引导业主(用户)有序地进行应急疏 散,减少人员伤亡制定应急灯、疏散指示灯系统保养规定并 配发相应的记录表格,对应急灯、疏散指示灯系统保养进行规范。 及时发现有问题的灯具进行修复,进一步提高消防设施设备运行 可靠性。 (二)设施设备安全 1、维修保养工作目标的建立。在一季度工作基础上建立 “以保养修”的设施设备运行管理宗旨和 “零锈蚀、零故障、 零报修”的设施设备运行管理目标。抓紧对设施设备工作原理 的了解、了解每一器件设计的目的和所起的作用的员工培训为 重点对维修员工技能、技术上进行检查,以提高对设施设备了解,把 “以保养修”的设施设备运行管理宗旨进行落实,提高设备运行 管理水平
6、,杜绝设施设备重大事故的发生,保证设备的安全。在 余总到上海考察回来后,向工程部提出更高的设施设备运行管理 目标“零锈蚀、零故障、零报修” 。我部及时组织维修主管或维 修负责人进行学习,要求各自理定落实方案,为我司设备管理体 系建立打下基础。 2、检查方法的更新。针对电梯事故的多发,而工程部检查 工作时又未发现的现象进行分析和总结,对原有的检查方式进行 第 4 页 改进和完善。在原来只对机房、电梯主机进行检查的基础上,加 强了检查中乘坐舒适度、稳定性及噪声情况的检查,到轿顶运行 观察、底坑的查看。使问题得以发现,如都市经典电梯的保养问 题、城市新锐的电梯问题,督促维保单位提高维修保养水平消除
7、故障隐患。 3、易出问题节点汇总。因为设施设备绝大多数的故障都是 由于个别重要部件损坏造成,如二次供水系统的故障大多是由于 止回阀和电磁阀、液位计造成,烧电机多为交流接触器的触点拉 毛受损造成,电梯的故障多为光膜、门机、平层器、控制柜的各 种接触器造成。要求各维修部逐步建立设备故障台帐,进行易出 问题节点汇总,做到心中有数,加强此部位保养工作,提高设施设 备安全保障。 4、修保养工作的规范。我部针对入夏后电梯运行对环境的 要求及时制定了电梯机房空调管理制度,督 督促各管理处落实,从而保证电梯机房设施设备良好运行,控制 电梯机房环境温度,正常、合理使用、保养电梯机房空调。提高 电梯运行安全,规范
8、电梯机房空调的保养工作。对于我司能源使 用不合理情况,制定能耗分析管理制度进行规范,同时让维 第 5 页 修主管通过能耗分析发现设施设备的故障隐患。在以前大家不 知道自己的设备运行周期、运行频率,通过能耗分析各维修部基 本掌握了设备运行的基本情况。如水泵的运行情况,大家会根据 它的流量和功率、高区水箱水位的设置算出它的运行时间,结合 小区(大厦)用水情况算出运行频率、用电情况。当出现运行时 间过长、启动时间不对、用电情况不对时,就会主动去分析原因、 查找问题,从而提高人员对的设备认识,提高了设备运行安全保 证。 5、设备运行管理知识的普及。物业内部环境是一个相对封 闭的人造小环境,小区和大厦建
9、造标准越高,居住、办公条件越 高尚,与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、 空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素 对系统设备运行的依赖性就越强。设备运行成本在物业管理运 作中占有相当大的比重,尤其是大厦的设备运行管理。设备运行 管理的好坏,直接关系到业主和租户的利益,同时也关系到物业 管理企业的效益。用户(业主、租户)满意程度是评价物业管理 企业服务质量和管理水平的综合尺度,用户满意程度的直觉几乎 都与设备运行的优劣有关。为了提高设备运行管理知识的普及, 我部制定关于对物业设备运行管理学习的通知并下发 各管理处进行学习,严格要求维修主管或维修负责人学习并写读 后感
10、。提高他们对设备的管理水平,由他们对所管理维修员工进 行普及,以提高我司设备运行管理水平,增强设备安全保障。 第 6 页 (三) 人员安全 1、操作规程的检查。在工作检查中加强对维修员工操作规 程及保养规程的熟悉情况进行检查,以此督促维修部对员工规程 的培训工作,提高人员操作安全。开展同事之间的操作规程互相 抽背,做到操作的人人了解规程,个个知道规范的操作。保障了 人员的安全,实现了本季度维修操作无安全事故发生。 2、工具使用的规范。根据部分维修员工使用工具的不规范,加 强抽查和指导,使大家规范使用工具。如螺丝刀不能来撬、敲物 品,活动扳手应注意使用时的支撑点和受力点的选择。工具的规 范使用增
11、加了工具寿命,提高了使用的人身安全。 二、技术支持、技术指导 (一)大修及年检 1、重烟电梯大修及年检。重烟电梯大修是我司一季度就开 始作准备的项目,和三菱公司进行长时间的协商和沟通,在余总 和沈经理的关心下以一个合适的价格签定了维修合同。大修过 程中我部又进行了跟进,对大修进行验收,对后期发现 2 号梯曳 引机出现溢油现象,和管理处一起督促维修单位进行整改,使大 修基本达到我司要求。 重烟电梯年检,我部及时作好准备资料,向管理处提出加强 维修保养的跟进,使得到硬件保证。虽然货梯的导靴磨损和称重 出现小问题的情况下,通过和质检人员的沟通,使年检得以通过。 第 7 页 2、都市经典电梯年检。都市
12、经典电梯在年检前我部检查出 大量问题,通过向西子奥的斯公司发函两次,使问题得以解决,同 时促使西子奥的斯公司与质检人员的沟通和协调。我部及时作 好准备资料,使年检得以通过。 3、金台大修方案落实。金台大修方案从四月以来就进行制 定和报批,在管理处的大量工作下 6 月初得到集团公司的批准。 批准下来后又对实施方案进行多次的修订,最后落实管理处进行 实施。在整个过程中不断的在考验我们的专业知识和对市场的 了解程度。通过此次大修方案的落实使我部人员对维修资金的 使用有深入的认识。 (二)对外沟通和协调 1、城市新锐电梯整改、补偿链及导向轮的更换。此项工作 从一季度我部就开始进行与三菱公司进行沟通,三
13、菱公司不断的 找借口,进行拖延。在公司领导的支持下我部坚持长时间的与其 接触、谈判,最后使其对城市新锐电梯整改、补偿链及导向轮的 更换,保证了电梯的安全运行。在此项工作中我们保证重事实、 重合同进行具理力争,坚持目标实现,保持与对方沟通协调,不达 目的不罢休。 2、都市经典电梯维保合同的签订。经过对四家维保公司的 对比和接触,与渝苏电梯维保公司和西子奥的斯公司进行合同的 谈判、协商,最终选择了西子奥的斯公司进行维修保养。在维修 保养费的确定时,主要是余总和沈经理的高层沟通使问题得以落 第 8 页 实。我部对维修保养合同的细节进行专业起草,尽量规避风险。 3、宏声大厦设备管理的参观学习。在余总的
14、帮助下我部组 织了我司维修主管和工程部所有人员参观和学习宏声广场物业 设备运行管理的先进经验。回到公司后所有参观学习人员又进 行交流和讨论,大家都讲了自己的所见、所感。同时各维修根据 自己的情况进行相应落实。如正在进行设施设备标志挂牌、标 明阀门所管区域、标明管道介质流向、设备运行状态等工作 。同时要求参观人员写心得感受,提高我司设备运行管理水平。 (三)渝能会所的接管验收 在渝能会所的接管验收前后,配合管理处对设施、设备安装 以及室内外装修进行了跟进。对发现的不需发函的问题与晨阳 工程部和监理沟通,联系其整改。对售楼中心设施、设备实物接 管前的综合检查,对发现的问题分类、分系统进行了归类整理
15、。 设施、设备及部分资料进行了实物接管对遗留的问题,以情况说 明联系函的方式交与晨阳工程部签字认可。与晨阳工程部磋商 了设施、设备存在的问题以及具体整改的方式方法。对晨阳工 程部不能解决的问题发函给晨阳公司。联系晨阳工程部或施工 单位对排烟见机、水景观水泵止回阀、电梯、空调等设备在运 第 9 页 行中发现问题的处理。 (四)都市经典创优工作的参与 1、资料的准备。我部对都市经典创优资料中公共设施设备 的管理部分、消防部分进行整理和编写。作为工程部二季度的 一项重要工作进行,在此投入了大量的精力。有许多制度完全是 重新建立,对工程部制度建设起到推动作用。在三季度我部将都 市经典创优资料中的部分制
16、度进行修订进入工作手册,加大本部 门的制度建设。 2、现场问题的查找。在创优工作开展以来,我部对都市经 典管理处硬件设施中存在的问题进行查找,对存在的问题向管理 处提出并督促管理处进行整改。特别是影响形象的问题进行跟 进。 (五)技术指导 1、都市经典消防线路的恢复。对都市经典消防线路第五回 路的维修的同时对维修人员进行现场技术指导,从而促使维修部 提高消防设施设备故障的检修能力。教会他们检查的方法和技 巧,促使维修部对消防设施设备故障的解决能力提高。 2、重烟高区增压泵的恢复。主要是立足于让维修人员自己 分析设备功能,根据控制要求设计控制线路的能力,在高区增压 泵恢复使用功能后,我们的维修人
17、员基本会制作简单控制线路。 3、城市新锐泵房照明节能改造方案分析。在工作检查中发 现泵房照明节能改造后应急灯不能充电的现象,进行分析和维修 第 10 页 部一同找到解决的方案。对维修部提出即要节能又不能改变设 施设备的功能。 (六)维修人员的面试及协调 1、 面试。维修员工招聘我部都要进行面试,但是由于要求 较高,只补充 7 名维修人员就前后面试近 70 人。对其他工作经 常有影响,但是我们保证把好进人关,一如既往坚持高标准为企 业选人、用人关。 2、人员的调配。本季度来我部根据各管理处的情况对现有 的维修人员进行合理调配,使各管理处的维修工作和前期介入工 作顺利进行。根据人员情况和能力,调刘
18、家勇到城市广场任维修 主管,负责前期介入和会所维护;调骆书正到渝能国际任维修主 管,负责前期介入和会所维护;调黎璞到阳光九里负责前期介入 工作;任刘全国为城市新锐维修负责人主持维修工作。根据渝能 国际会所维护工作量大技术要求高,从金台调陈永康到渝能国际 协助骆书正工作;根据刘家勇调走后城市新锐的技术实力可能减 弱的情况,从金台调余翔到城市新锐加强技术实力。 三、在建项目的前期介入 (一)城市广场 1、根据施工工程进度,逐步结合现场情况,咨询现场施工员 及安装负责人,对 r1 栋正在进行的内粉和外粉工作,与施工员窦 工和刘工一起随时进行咨询和现场监督,使我在窗户安装百叶窗 台面斜度、空调的安装位
19、置、墙面有无压光、露网阴阳角不直、 第 11 页 空鼓等有了全面的认识和提高,同时结合以前成熟物业小区存在 的整改情况,进行现场的督促和跟进施工,对 r1 和 r2 栋存在的 施工质量和使用材料等问题,逐步进行核实,对存在的不解进行 咨询和函告,以求了解落实解决。 2、针对给排水与消防设施设备的安装,在主动查阅相关资 料的同时,了解设备的性能、型号、及安装地点等相关技术指标,结 合实际情况,提出安装要求与整改意见,积极同消防安装负责人 江经理及水电安装负责人郑工进行现场交流,并结合实际施工情 况与设施设备的使用功能和以后物业接管后使用的利弊进行权 衡,以期达到对物管更有利,在消防水泵安装,屋面
20、防水与隔热层 的施工等,刘家勇同志总是身临现场,查看施工情况。在电梯安 装调试中,深入电梯机房及轿箱顶部和底坑,同电梯调试人员质 询、洽谈,调试方法、调试效果和作用,以期全面了解电梯的工 作状况。 3、结合现场安装及施工情况,对比 r1 栋与 r2 栋的相关进 度与施工质量,针对性的向现场施工人员提出各自的缺陷与不足,以 期达到及时整改,要求达到的质量标准和验收标准,告知施工人 员迟改不如早改。 通过近两个月的前期工作,我深感物业前期工作,特别是工 程施工与安装的前期工作的重要性,尤为突出,前期工作的好坏 直接关系到以后物管全面接管以后的服务质量。 (二)渝能国际 第 12 页 渝能国际:建筑
21、面积近 60 万平方米,集别墅、花园洋房、景 观高层和板式高层为一体。分三期建设,目前已动工的项 目有 t1、t4、t5、t6、t8、t9、s10-s13、一期地下车库和一 期售楼中心。针对现阶段设施、设备未大量安装的情况,二季度 的主要工作有以下几个方面。 1、对渝能国际整个建设项目概况进行了了解。 (1)对消防系统的了解:项目消防系统分为室内消防和室外 消防,室外消防给水水源为城市自来水,采用消防和生活合一用 水,进水管一条,管径为 dn300。室内消防采用临时高压制,在 车库和商场内设置自动喷淋系统,水泵房和消防水池设在 t4 楼, 水池容积为 843 立方米,t4 楼顶层设置 18 立
22、方高位水箱一座。 报警系统采用的是北大青鸟产品每栋塔楼均设一台小型区域报 警器和集中报警器与 t5 楼联动报警主机联网。 (2)对电梯系统的了解:板楼采用蒂森电梯,每单元配置 2 台 速度为75 米/秒,塔楼采用天津奥的斯电梯,每栋配置 3 台速 度为 2 米/秒 (3)供配电系统的了解:全小区 9 个变电所,变压器总装机容 量为:11750kva.t5 设开闭所一间,采用双电源 10kv 二回路专线 第 13 页 引入.其中变压器 18 台:630kva 的 4 台,500kva 的 3 台,800kva 的 1 台,分别设置在 t2、t5、t6、t8、t10 和地下车库。 (4)对弱电、智
23、能化系统的了解:电视系统设备间设在 t5 楼。 每栋入口设可视对讲主机,住宅内设可视对讲分机,分机带 4 路 报警,实行一户一密码。 2、对现建项目概况进行了了解,包括结构类型、层数、层 高、建筑面积、施工单位、监理单位、以及主要负责人的联系 方式的了解和记录。 3、对一期工程 s10-s13 进行了查看,了解其户型结构、空 调安装位置、管井、电井以及管道的预留孔洞。跟进了 s13 户 型分隔、墙面抹灰,以及现阶段电梯安装底层主排污管的预埋。 4、对 s13 墙面空鼓,烟道裂纹、电梯机房未预留插座、空 调安装位置、卫生间通风、预埋的吸顶灯盒过高、阳台栏杆跨 度太大以及售楼中心设施、设备安装中存
24、在的问题上报工程部 发函晨阳公司。 在二季度前期介入的工作中,还存在许多不足的地方。比如:同 晨阳工程部的沟通和自身知识的不足,带来了对前期问题的发现 不及时和不能发现。我相信在以后的工作中有公司的大力支持 和帮助以及近期与晨阳工程部交接售楼中心的过程中,同晨阳工 程部的沟通已不存在大的问题。至于自身知识的不足,我会加紧 学习各方面的专业知识和各种规范。来完成公司交给我的各项 任务。 第 14 页 (三)阳光九里: 1.了解阳光九里大同小区的各种施工图纸.熟悉了 a1.a2.c1.c2.c3.b1.b2.d 栋车库的设施和水电施工图. 2.了解了小区各栋楼的对讲系统.消防系统.车库收费系统 等
25、设备的安装位置和数量. 3.了解了电梯型号.闭路监控型号和安装单位. 4.了解了供配电.消防.电梯.给排水.强弱电.智能系统等设 备的安装位置和数量. 5.了解了小区的各栋楼的施工进度.参加了业主方的工程会 议. 6.跟踪了门市 7.8 号内装饰情况.并协助施工方业主监理对 售房部进行了交房敛收. 7.跟踪了 c 栋内外墙抹灰质量.给排水安装质量.塑钢门窗 安装质量 8.协助监理业主.施工方对 c2 进行拟敛收. 9.协助了解业主整理了房屋敛收表格. 10.协助施工方和监理对 c 栋给水试压. 11.参加了施工现场会议讨论了 c 栋 1.和 4 户型排水立管 的安装情况. 12.跟踪了解放军后
26、勤检测中心对 b17 层楼板进行检测. 存在的问题: 1.a1.6f 楼梯口未留开关盒. 第 15 页 2.a2.17 楼电梯外召预留孔错位. 3.c 栋有部分烟道断裂. 4.c 栋给水立管生锈严重. 5.c 栋卫生间窗户不能关严如 c1.5f.4 户型. 6.c 栋房间有空鼓 7.b 栋电梯前室无消防报警按钮和消防电话插口. 四、人员培训 1、定期培训。我部坚持每周三定期的维修主管培训工作的 进行,从受训人员当前需要补充的知识出发,理定专题和培训计 划结合进行培训。同时对工作检查出现的普遍问题进行针对性 的培训。消防培训。对维修部进行消防设施设备培训,以解决设 备为目的。对保安队员进行中控室设备操作培训,以能正确操作 消防设备为目的。现场培训。针对部分维修部存在的问题进行 现场培训,以解决维修部的实际问题目的。此三项培训的深入将 会有效的解决我部所事务基本问题。 五、存在的问题 1、前期介入的工作中,还存在许多不足的地方。比如:同晨 阳工程部的沟通,带来了对前期问题的发现不及时和不能发现。 2、本部门人员规范意识不强。 3、工作效率不高。 4、对外设备的管理不够。 第 16 页