存量房评估工作总结.doc

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1、存量房评估工作总结 区地方税务局开展 存量房交易税收征管工作的情况汇报自全系统开展应用房地产估价技术评估存量房交 易申报计税价格工作以来，杨凌示范区地税局高度重 视，明确目标，精心组织，采取有力措施扎实推进评估 工作的开展，现将情况汇报如下 一是及时汇报，取得支持。及时向示范区 政府主要 领导就应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税 价格工作的重要意义、总局、省局的工作要求、需要的 外部环境等情况进行了专题汇报，示范区 政府对该项工 作给予了全力支持，多次召集相关部门召开会议予以肯 定和鼓励，增强了工作的权威性。 二是健全机构，制定方案。成立了实施领导小组 ， 建立示范区管委会相关职能部门间

2、的协作配合工作机制。及 时制定了实施方案，明确了工作目标、工作任务、职责 分 工 和 具 体 方 法 ， 起草了存量房评估工作流程，制作了流 程图，严格按照规范性文件制定程序，制 定 了 杨 凌 示 范 区地方税务局存量房交易价格争议处理办法（试行）， 使各个环节有章可循，实现了组织、制度、职责和人员 “四保障”。 三是积极联动，加强配合。应用工作中，加强与1 省局的汇报联系，同时从工作方案的制定到人力资源的 配备，从评估公司的选择到各项信息的审定，从运行资 金保障到人员培训，每一个关键的工作节点都严格把 关 ， 积 极 为 应用 工 作 营 造 良好 的 运 行 环 境。 我局主管局 长带领

3、相关部门人员赴咸阳市地税局的实地学习，进一步提 高了我局相关人员对存量房评估推广工作的高度认识，明晰 了实际操作过程中的具体步骤，对我局存量房评估推广工作 深入开展起了重要的促进作用，同时在前期准备、信息采 集、等各个环节过程中，得到了房管、国土、规划等部 门大力配合，保证了房评工作的顺利开展。 四是扎实宣传，创造良好舆论氛围。在宣传方面， 我局通过报纸、电视，发放宣传资料等 各种方式宣传此 项工作的的必要性、重要性、以及陕西省存量房交易价 格申报评估系统的专业性、权威性，从而使广大纳税人 了解存量房评估机制的客观性、公正性，以树立存量房 评估工作的公信力 ，为评估系统上线创造良好的社会舆 论

4、氛围。 五 是 加 强 培 训 ， 奠 定 理 论 基 础 。 为确保推广工作的 如期开展，我局采取多项措施加强人员培养，我局对各直属 机构人员开展了存量房估价工作培训会。主管副局长向参训 人员简要介绍了存量房估价工作基本情况并提出了培训要 求；示范区局税政科和征信科分别就开展存量房估价工作的2 基本内涵、背景、意义、目的、工作流程、我局进展情况及 评估系统操作进行了详细讲解，为存量房估价工作在我局顺 利推广奠定了坚实的理论基础。 六是准确采集、精确导入，确保顺利上线。我局和评估 公司及时沟通后，就外包的具体业务、工作要求等内容进行 了详细的谈判，要求评估公司严格按照国家资产评估操作规 程、房

5、地产评估规范及相关法律法规、技术规范标准及合同 约定对杨凌示范区内所有小区数据进行准确采集、评估，并 对其所悉的价格、系数等数据严格保密。我局税政及信息人 员对测试系统的各个模块功能进行反复使用、测试，及时对 遇到的问题和软件公司人员进行沟通解决，尽量做到万无一 失，确保系统顺利上线。 七是措施得力，总体运行情况良好。2012 年 1 月 1 日， 经过数据成功导入， 参数设置后， 陕西省存量房交易价格申 报评估系统在全区范围内成功上线， 1 月 13 日首笔存 量房交易税款通过评估系统顺利入库。截止 2 月底共成 功评估交易 16 例，纳税人申报价格 万元，系统 评估价格 万元，增值额为 万

6、元，增值率 达 到 %。 从 这 两 个 月 的 运 行 情 况 看 ， 系 统 评 估 价 格较为科学合理，纳税人易于接受，截止目前没有发生 一起争议处理，总体运行情况良好。3 代：二手房才是楼市风向标2014 年 09 月 19 日 来源：21 世纪经济报道一直以来，房地产行业内的普遍认知是：一手房是楼市风向标，二手房是楼 市晴雨表。反观新房市场，北京的新建住宅在 4 月出现成交量萎缩的趋势，但新 建商品住宅的成交均价依然呈现上涨趋势，直到 7 月才出现环比下滑的势头。 一直以来，房地产行业内的普遍认知是：一手房是楼市风向标，二手房是楼 市晴雨表。 一手房的价格波动、 成交情况会对二手房市

7、场起到领涨或引跌的作用， 且一般新盘价格有浮动，其周边的二手市场一定会相应有所调整。 21 世纪宏观研究院认为，如今的北京楼市，二手房已经成为市场的主导，即 楼市的风向标。 具体原因如下：第一，2008 年开始，北京二手房住房交易总量就超过了新房 交易量，且根据 21 世纪宏观研究院的测算，这一趋势已逐步形成，预计 2014 年，北京二手房交易占全部交易量比重将超过 60%。 第二， 北京四环内几乎已经无地可供， 城区没有多少项目， 一手房多在郊区， 且项目分布分散， 很难代表整个北京楼市走向， 而二手房覆盖所有的城区和板块。 第三，借用网络语言来讲，一手房市场是“B to C”业务。开发商在

8、楼盘销 售中处于强势地位， 对开盘时间和价格操作能力较强，只要开发商的资金问题无 碍，市场下行时，可以捂盘不开，一手房成交量和开发商的销售策略息息相关。 但受不断飙升的高地价、限价等因素的影响，只要开发商的资金问题无碍， 一手房的房价只会是在一定空间内稳步上涨，且不完全受市场影响。 相反，二手房市场是“C to C”业务，也就是说二手房交易双方是平等的个 体，其最终成交价格是基于市场预期以及买卖双方通过平等的讨价还价方式达 成，是小业主对小客户市场博弈的结果，更能体现市场预期。 第四，在北京楼市的调控格局下，一手房市场产品类型更为多样，除了商品 住房，还有自住房、限价房、经济适用房等，一手房市

9、场受政策性住房的影响较 大， 一段时间的成交量上涨、 价格下跌或因自住房等相关政策性住房的集中签约。 北京二手房市场有回暖迹象 据 21 世纪宏观经济研究院了解，北京市二手住宅经历了 5、6 月份的成交谷 底、在进入 7 月份后逐步回暖。 8 月，北京市二手住宅网签 8405 套，环比增加 %，与去年同期相比下降 %，延续了 7 月的回升态势，成交量达到今年 4 月以来的最高水平。1 这一趋势也继续保持到 9 月，9 月上半月，北京市二手住宅网签量为 3543 套，较 8 月同期微增 %。 21 世纪宏观研究院认为，从当前的市场形势判断，未来一段时间内，北京市 二手住宅成交量回升的趋势将继续持

10、续。 首先，近期虽然成交量有所回升，但成交价格仍在低位稳定，在此窗口期， 无论是刚需还是改善性需求均具有相对较高的入市意愿；其次，继北京市首套房 贷市场出现利率九折优惠后， 近期交通银行% 资金 研报、 建设银行% 资金 研报针对首套房的贷款利率也出现不同程度的下调， 且不排除未来信贷政 策进一步松动的可能性； 此外， 房地产市场即将迎来传统销售旺季 “金九银十” ， 购房需求或受此影响进一步增加。 以二手房为风向标的北京楼市，可以通过二手房市场表现和数据了解北京楼 市总体情况和后续走势。 二手房的挂牌价， 业主入市情况、 成交面积意向等数据， 对一手房的销售定价、策略、产品定位乃至于土地区域

11、供应会有巨大价值。 二手房市场表现先于新房 在以存量房交易为主的北京房地产市场，也将显现如下特点 1.二手房的购房需求逐渐回归刚需 根据链家地产的统计，二季度起，北京总价 300 万以下的房屋需求占比出现 较为明显的上升。从面积档位需求情况看，新增客户对 90 平方米以下中小户型 的需求有一定程度的增加。低总价小户型房源需求逐月攀升。 以 8 月为例，二手房住宅网签平均面积为 87 平方米，降至近 23 个月以来最 低。从各个面积单位的占比看，90 平方米以下的小户型成交占比为 %，较上 月上升 1 个百分点；140 平方米以上的户型占比为 %，比上月下降 个百分 点。 这也从侧面反映出刚需入

12、市的积极性在提高。 2.二手房市场表现先于新房 根据 21 世纪宏观研究院的测算，在本轮楼市下行的通道上，二手房的市场 先于一手房。 从市场下行情况来看，二手房市场反应更快，也更为明显。首先，二手房市 场先于新房市场萎缩。 二手房价早在 2013 年 11 月底就呈现下行趋势，且在 3 月小阳春出现小幅反 弹， 4 月开始， 北京的二手房房价就呈现连续 5 个月的下跌， 累计降幅达到了 13%， 其中，海淀区、东城区、昌平区二手房价跌幅排名前三。 反观新房市场，北京的新建住宅在 4 月出现成交量萎缩的趋势，但新建商品 住宅的成交均价依然呈现上涨趋势，直到 7 月才出现环比下滑的势头。2 与此同

13、时，二手房市场也先于新房市场恢复。 7 月以来，二手房市场出现止跌迹象，成交量逐步回升，预计此趋势将延续。 反观北京新建商品住宅，8 月出现回暖。8 月，扣除保障房与自住房后北京 新建商品住宅成交 7022 套，比 7 月同期上涨 %，比去年同期下降 %。 3.住宅租赁市场更为活跃 在存量房时代，租赁住房比例约占 1/3，在特大城市可能更高，比如美国纽 约 2/3 的房屋为承租人居住，日本东京更是占到 60%。 在北京迎来存量房时代之时，住房的租赁市场也更为活跃。目前，北京并未 有相关单位或机构详细统计过存量房数据，但根据 21 世纪宏观研究院实际走访 链家地产、 我爱我家等中介机构了解，北京

14、近年来的租赁成交量保持着持续上涨 的趋势。 侧重于存量房调控 综上所述，北京将进入以存量房交易为主的时代，21 世纪宏观研究院认为， 在全面了解存量房市场交易为主体的特征后， 积极规范北京的二手房市场非常重 要，建议 1.通过调整普通住宅价格标准等方式，减少二手房交易环节税收，促进存量 房入市交易流通。 2.北京可加快构建以出租房为主的房屋供应体系，一方面加大供应政策性租 赁住房，诸如公租房、廉租房，减少产权型保障房产品；另一方面，对出租房市 场进行规范管理。 根据国家统计局资料，北京的房屋租金自 2010 年以来一直保持持续上涨的 趋势，并已经连续 53 个月上涨。 3.规范房地产经纪人机构

15、，根据 21 世纪宏观研究院了解，北京的房地产经 纪机构较多且杂，很多中小房地产中介在二手房买卖、租赁市场上并不规范，以 租赁为代表， 存在中介机构借口缩短租赁合同期限， 以增加流通次数而获取收入， 从而增加承租人的租赁成本的情况。 在探讨以房产税为代表增加持有成本的税收时，要探索其可能对租赁价格的 推涨作用。3 人民币存量账户核实工作总结 从 2012 年 11 月起，XX 路支行按照市分行相关工作要求展开人 民币存量账户核实工作，前后历时一年多，现将我支行核实工作总结 如下 一、我支行核实工作情况 （一）总体情况 我支行自账户核实工作开展以来， 由专人负责账户实名制核查工 作， 严格扎实按

16、照市分行要求进行实名制核查工作， 共完成了约 3600 户账户核实工作。其中，核实为真实的账户数量为 1240 户，不存在 虚假、假名、匿名的账户，无法核实账户数量为 1500 户，在核实过 程中撤销了 832 户（6 月份双零账户清理完成） 。 账户核实数据中，第一代居民身份证客户为 1323 户，第二代居 民身份证客户为 2050 户，军人身份证 18 户，户口簿客户 28 户，其 它类证件 240 户，港澳台通行证客户 5 户。 （二）核实过程 去年底至今年 4 月初， 市分行下发的待核实账户数据仅提供了客 户号信息，我们主要通过柜台 PIDM 身份核查系统查询客户是否在我 行留存身份证

17、影像，针对未留存影像部分的客户，通过柜台查询客户 联系方式，专人电话邀约客户前来办理。 4 月份起，市分行下发的待核实数据提供了客户的证件类型、证 件号码及账户余额。我们根据市分行新下发的文件进行了策略调整。 将数据分为既有 15 位又有 18 位的部分且余额不为 0 的部分、只有 15 位身份证的部分且余额不为 0 的部分、余额为 0 的部分；然后依 次按顺序进行核查工作。 针对既有 15 位又有 18 位的部分，我们先在 PIDM 系统查询客户 18 位身份证是否核实为真实，为真实的将联网核查头像打印出来后 标注核实类型后扫描至 15 位身份证客户号下，共完成了 375 户账户 核实。 针

18、对 18 位身份证未核实的客户和 15 位身份证未核实的客户， 一 方面我们通过系统调阅出的联系方式联系客户前来核查， 另一方面通 过系统查询客户开户时间翻阅传票核查客户身份证复印件。 但是由于 客户留存的联系方式有误，大部份客户无法联系。大客户客户开户时 未留存身份证复印件，通过翻阅传票完成核实客户仅为 50 户。 随后，市分行下发“与理财客户核对一致” 、 “与信用卡客户核对 一致” 、 “与贷款客户核对一致” 、 “与社保客户核对一致” 的客户数据， 我支行通过打印联网核查头像作标注扫描至客户号的方式完成核实， 共完成 200 户账户核实。 在账户核实过程中， 针对我支行不能直接更新核实

19、结果为 “真实” 的客户， 一方面利用客户前来办理业务的机会要求客户提供身份证进 行核查，另一方面通过系统中的客户联系方式电话邀约客户前来核 查，共完成了 615 户账户核实。 对于无法联系的客户， 我们在反洗钱系统中记录联系客户的情况 后经过两次对外通告在 PIDM 系统中将核实结果更新为“无法核实” 。 我支行共有 1500 户无法核实客户， 这部分客户大多数为 2007 年以前 开户的客户，未在我行留存身份证复印件，在我行留存的联系方式发 生改变无法联系客户。 二、核实过程中发现的问题及整改情况 1、核心系统中客户的联系方式大多数都不是真实有效的电话号 码， 以至于在需要联系客户的情况联

20、系不上客户本人。 对于此种情况， 我们要求柜员在条件允许的情况下及时更新客户信息。 2、出现了新开户未及时核实的情况。主要反映在开户证件不是 身份证， 柜员未扫描证件影像所致。 主要由于新入行的柜员对于 PIDM 系统的操作要求掌握不全面导致。针对这种情况，已联系客户前来更 新，并针对 PIDM 系统的操作规范展开培训，杜绝以后出现类似情况。 3、无法核实的客户中，大部分客户近年未与我行发生业务往来， 即使电话联系上客户，客户也不愿前来核查。对于此种情况，我们只 能耐心的向客户解释账户核实的重要性， 客户不愿前来我们也无能为 力。 三、未来的工作要求 鉴于无法核实的客户数量多， 其中部分客户是因为无法联系客户 的原因导致， 我们要求前台柜员持续对前来办理业务的客户采集身份 证电子影像并正确保存，杜绝新增未核实数据。