昆明南市区区域报告[1].ppt

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1、昆明南市区区域报告,昆明中原策略中心 2010.7.27,昆明南市区区域报告,南市区定位及发育历程,区域房地产市场研究,区域发展预测,1、昆明市规划 2、南市区定位 3、区域发育历程 3、区域划分 5、南市区SWOT分析,1、区域房地产发展阶段 2、区域房地产市场现状 一级市场 二级市场 3、个盘分析 度假区别墅项目 新螺丝湾商贸城 4、客户分析,1、国家环境 2、昆明环境 3、南市区发展预测,南市区定位及发育历程,Part 1,昆明南市区区域报告,昆明市规划,总体发展思路： 把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。 片区简介： 东市区：昆明房地产开发最早的区域，

2、但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。 南市区：将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。 西市区：随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。 北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。 中心区：昆明商务、金融和文化中心。,南市区定位 -旅游度假、体育休闲新城,南市区范围： 北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。 南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲

3、的新城。 南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。,南市区发育历程 -滇池交通的发展,1953年初步规划图,昆明市为适应第一个五年计划的需要，在1955编制完成了昆明市城市初步规划设计。城市发展形态以向东、向北、向西发展为主，控制向南发展；城市过境交通仍为东西向，南市区交通道路少，发展落后。 上世纪80年代，昆明市规划设计工作从恢复到发展，城市按要求建立了系统的规划设计体系，在区南北边缘增辟过境干道二条（远期形成外环路），逐步形成“方格、环形、放射、过境”的道路系统。而规划以滇池

4、为中心，草海为重点，结合外围风景点组成风景游览区，极大地促进了南市区的发展。,1982年南市区交通,南市区,南市区,南市区发育历程 -滇池交通的发展,南市区,1996年南市区规划图,改革开放后，城市进入高速发展时期，1992年，滇池国家旅游度假中心宣布成立，这是全国首个紧靠市区的国家级旅游度假中心。滇池路因此而被世人瞩目，同时也成了众商家的垂涎之地。于是，滇池路迎来了第一批以餐饮、娱乐为主流的商家，商业气息慢慢在这片荒芜的土地上浓郁起来。 2003年，“现代新昆明”战略出台，在未来昆明的大规划中，滇池将成为新昆明的中心，“一湖四片”的设想为南市区的经济社会发展勾勒了壮阔的前景。正是新昆明战略的

5、制定者把目光投向了城市之南，由此才掀开了滇池路发展史上的“黄金时代”，也让南市的发展进入另一个篇章。,南市区,南市区现状,区域划分,昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：,滇池板块：以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘以住房为主，规模较小，开发的数量多，目前没有成熟的商业圈。 度假别墅板块：滇池度假片区，项目以纯别墅为主，价格高。 官南板块：西至徐家堆立交桥，东至昆明国际机场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业逐渐成熟。 昆洛板块：西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘的规模最大，如世纪城、新亚洲体

6、育馆，周边有家乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝湾商贸城，商业趋于成熟。,滇池路,昆洛板块,滇池板块,度 假别 墅板 块,官南板块,昆洛路,官南大道,南市区SWOT分析,优势（S）： 规划优势：被政府定位为昆明的次城，多个省级机关已搬迁到此，作为新建设的城区，在城市规划、市政配套等方面比老城区更科学合理。 景观优势：近邻滇池、西山，且旅游资源丰富。 楼盘优势：南市区整体楼盘档次较高，在居住物业的整体形象上好于其他区域。 土地优势：可利用土地规模巨大，已成为各开发商的主战场，供应量巨大，受关注程度高。,机遇（O）： 未来南区的交通和配套有望得到极大的改善。 巫家坝机场搬迁后，该地块可让已经形成

7、的商业圈有望得到进一步发展，而周边区域也不再受到机场影响和限制。 轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系。,威胁（T）： 呈贡新城在推动南市区发展的同时，也在一定程度上形成竞争。 市政、交通配套设施不完善，影响南市区生活的快速成熟；,劣势（W）： 部分区域农民房较多，环境较差。 交通、商业圈、生活配套。,南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生态旅游的打造为主。,1,3,该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，,2

8、,轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系,增加客源，南市区也将持续成为昆明新盘供应区；,小结,区域房地产市场研究,Part 2,昆明南市区区域报告,南市区房地产发展阶段 19992003年 房地产萌芽 1998年底，云南省政府转发国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的文件，规定1999年底前竣工的单位自建或购买的经济适用住房，要以现行成本价向职工出售。1999年，南市区也出现了最早的商品房-阳光花园。为滇池路片区的房地产开发拉开了序幕。 20042008房地产成长阶段 2003年8月的“一湖四片”现代新昆明城市规划建设发展的思路。吸引了越来越多的开发商的关

9、注，南市区的开发量增加，物业类型增多，有多层、小高层、高层、花园洋房、纯别墅、公寓、商铺等，南市区的发展也开始向区域东部扩展，并出现大型项目，如世纪城、新亚洲体育城、滇池卫城、大商汇等。 2009至今 房地产逐渐成熟阶段 在经过2008年楼市低迷后，2009年房市开始反弹，让开发商充满了信心。同时，昆明南市区商业不断发展，新螺蛳湾、南亚风情、中央金座等项目的建设，提升了南市区的商业价值，也吸引了更多本地以及外省人在本区域的投资。随着交通道路的建设，区域内项目增多，附加值不断提升，配套设施不断完善，南市区的房地产市场越发成熟。,南市区房地产市场研究 房地产发展阶段,区域房地产市场现状 一级市场,

10、09年至10年6月，昆明市土地招拍挂情况：南市区供应量最大，未来居住、商业放量多,从一级市场来看，南市区土地成交活跃，一方面是地域发展和城中村改造，另一方面也与昆明出台的城市规划有关，未来南市区的项目将多于其他片区。 主城区内南市区、东市区是主要供给区域，也是昆明开发热点区域； 南市区主要由居住、商业用地组成，未来南市区居住、商业氛围会逐渐浓厚；,09年至10年6月南市区成交土地业态结构,区域房地产现状 二级市场,2009年二级市场情况：南市区开盘项目最多,市场供给以南市区为主导，占到整个市场比例的43%，供给10884套房源。 09年的南市区的总体消化量为20657套，月均消化1721.42

11、套。成交趋势明显上升。,09年昆明项目开盘情况,2009年月南市区成交情况,2009年区域各业态开盘供应构成,2009年南市区产品特点：以多层、高层为主力,区域房地产现状 二级市场,南市区开盘项目最多，共有32个项目在09年开盘，其中，以多层、高层为开盘主力。从09年供应来看，昆明市的小高层、高层项目会更加向南市区集中，南市区在2010年依然是昆明市的项目集中区。,区域房地产现状 二级市场,2010年16月南市区开盘项目,2010年上半年，南市区开盘13个，以小高层、高层为主小高层，价格在600011000元/，别墅项目由于数量的减少，价格有所上升。,随着昆明城市建设规划，南市区已经成为昆明开

12、发热点区域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业氛围会逐渐浓厚，配套设施建设更加完善，房地产市场趋于成熟。,个盘分析 -04年07年南市区纯别墅项目分析,渡假区是整个昆明别墅物业最集中和供给量最大的区域，从项目规模来看，滇池卫城是本区域别墅项目中规模最大的楼盘，总占地面积3000多亩，从04年一直滚动开发到07年 随着纯别墅项目的限批，渡假区纯别墅物业呈逐年递减，但片区临近滇池，西望西山，区位优势突出，适宜开发高档物业，作为昆明市别墅物业最为集中的区域，未来该片区别墅供给量并不会消失，但更多的是作为混合性物业的组成部分来推售。,未来别墅将作为混合物业

13、组成部分推售,别墅等高档住宅的目标客户群主要是一些高收入者，年龄一般在40岁左右的中年为主。这部分人一般有老人和孩子，加上保姆等工人房，5房或者6房已经够用。 独栋别墅私密性最高，有自家独立的庭院，但相对来说，总价价高，其定位客户群体范围不大，双拼则较联排别墅价位低些，但私密性不如联排别墅，所以一般别墅联排房源是较受消费者欢迎的，价位和私密性都适中，从联排别墅的客户群来看，主要还是以高收入人群为主，对于滇池渡假区这个别墅最为集中的区域来说，产品以联排别墅为主可以最大限度的开拓客户群，缩短项目销售周期，降低风险。,主力户型,别墅主力户型以200300平米为主,南市区纯别墅的房价从2004年到20

14、07年一直呈现出上涨的趋势，其房价上涨的速度远远高于昆明市区整体房价上涨的平均程度，2004年已经达到了5000元/左右，而到了07年已经接近一万，这一方面是因为滇池渡假区在整个昆明独特优越的地理位置，另外一个重要原因在于国家停止审批纯别墅用地，使得已批的纯别墅项目得到巨大的升值潜力。,价格,南市区居民职业分类比例图：企事业单位人口最多,从南市区的人群职业状况来看，个体工商户、小商贩是该区的主力人群，分别占到区域总人口的22%、17%，主要是因为区域中大量的专业市场及商贸集散地而自然聚集形成。企事业单位人口总量占区域总人口26%，主要是因为南市区大量的政府机关、事业单位住宅小区，主要集中于滇池

15、路片区。而滇池渡假区内人群相对于区域人口总量较少，仅占到区域人口的3%左右。 由于滇池渡假区的特定物业类型，决定该区人群多为高收入者，主要集聚了南市区的企业高级管理人员、政府中高级官员和个体工商户，零星的其它职业者和其它市区高收入人群。,客户,个盘分析 -南亚风情第一城,关注原因：97.8万平方米南市区核心地段最大的城市综合体，市场关注度高，开盘销售率高达100%.,项目分析,项目卖点 区位：省级政治经济中心，周边有良好的道路建设、治安环境、政务资源。 交通：南亚风情第壹城紧临滇池路，与城市规划轻轨5号线连接。距二环路1.8公里。 配套：引进了金牛幼儿园，家乐福、金鹰中心、写字楼、国美电器等综

16、合配套。 商业区：本区域内尚无成熟的商业圈，该项目将带动该区域商业的发展。 项目不利因素 与一环中心商业圈相比，聚集力较弱 虽然本项目位于省级政治经济中心，但是离昆明市一环成熟的商业中心有一定的距离。对于到南亚风情比到一环中心距离远的消费者，可能会考虑到交通时间的增加，而选择在市中心购物。 区域商业价值需由本项目提升 区域内尚无较成熟的商业区，区域的价值，需要时间去提升。,营销方式,销售情况 一期：2009年12月6日开盘，推出644套住宅，均价7600元/ ，6小时全部售罄。 二期：2010年1月3日开盘，推出282套住宅，均价8600元/ ，2小时全部售罄。 三期天幕别墅：2010年1月1

17、7日，推出40套别墅，均价11900元/，2小时销售量达45%。 C座写字楼：2010年4月25日开盘，推出155套写字楼，均价1.1万/ ，2小时全部售罄。 峰尚mall：2010年7月18日开盘，推出214个商铺，均价3万/，2小时全部售罄。 营销方式 房交会以及前期大量的宣传、广告提升了市场关注度，配合已经成功引进的大型商业运营商以及大牌公司的入住为项目增添更多人气。在项目销售结束后，依旧在市场中投入广告，一方面是为后续开盘和商业聚集人气，另一方面是为了建立企业品牌，为扩大市场做铺垫。,个盘分析 -新螺蛳湾国际商贸城,关注理由：是2008年昆明重点招商引资项目，被列为云南省重点工程。,项

18、目分析,项目定位： 该项目立足于省、政府“提升昆明经济，调整城市建设及产业结构，发展商贸流通”的战略考虑，建立在“中国西部大开发”和“中国-东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上，以“义乌第六代模式”为蓝本，打造全方位物业功能的国际商贸城。 优势： 毗邻大学城，学生是稳定的消费群体，并且大学生消费习惯的影响力和辐射能力都很强。 地州辐射，昆明城市建设的外扩、客运站的搬迁，能带动地州乃至外省的消费者人流量，对商业的销售带来拉动。 劣势： 消费习惯：目前昆明消费者的多集中于一二环中，在短时间内转变比较困难，且项目所在地离市中心比较远，需要强势的营销宣传才能吸引客流。 交通：目前交通设施正在建设，项

19、目的人流量和商业氛围还不够成熟，至于未来可能存在的东南亚市场的辐射，对于现在来说还不确定。,营销策略,营销策略： 商铺价格策略：差别定价 优先、优惠老螺蛳湾和云纺市场搬迁范围内的经营商户；对经营不善的商户每年实行15%的淘汰，注重经营。 产品策略： 根据经营户申报的资料，把商品属性、用途相似的商品组合在一起，按照有利于繁荣市场，方便经营的原则，确定各层的经营业态。 渠道策略： 招商新闻发布会、电视、户外、大型活动、房展会等；并借昆明市政府对螺蛳湾商业片区业态升级改造的规划，强势宣传推广新螺蛳湾“一年招商、两年培育、三年繁荣”的目标 促销策略： 免租一年；租赁期慢经营户有优先承租权和认购权；差异

20、化促销，优先级商户比普通级商户每平方米每月21元的优惠。 分析： 作为商业项目，客户的关注点是投资回报率，该项目在营销中的重点将打造良好的商业运营环境、发展前景好作为诉求点，迎合客户需求。,南市区客户分析,首改、再改客户为主，少量首置和城中村改造客户。 政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力； 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个豪宅区。 区域项目开发时间晚，楼盘较新，有较好的人居环境，所以客户以改善性需求为主。

21、,南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因素使本区域成为昆明人置业首选；,1,2,3,4,企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；,滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右，这个区域也是昆明的首个豪宅区。,小结,南市区项目以多层、高层为主，09年10年上半年，区域土地供应量大，其中以居住和商业为主，可预见该区域住宅和商业市场将逐渐成熟。,区域发展预测,Part 3,昆明南市区区域报告,区域发展预测 国家环境：2010年政策以稳定为主,2009中国区域金融运行报告指出：2010年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加

22、快转变经济发展方式的关键一年。央行将根据新形势、新情况，贯彻落实好适度宽松的货币政策，着力加快经济发展方式转变和经济结构调整，保持经济平稳较快发展。 2010年作为“十一五”规划的最后一年，将会加快各项原定计划的落实与执行，预计国家整体宏观政策持续实行积极财政策和适度的宽松货币政策，同时对部分行业进行针对性微调；房地产作为国民经济的主要组成部分，在调控过程会以稳定为原则，而不是大力打压，从而影响到整体经济大势发展。 从数据来看，09年到房地产开发资金同比增长44.2%，09年末全国主要金融机构商业性房地产贷款同比增长38.1%，这意味这09年沉淀在房地产行业的资金比08年要凶猛很多，这些投资是

23、需要在2010年收回来的。因此2010年房地产行业整体相对还是谨慎乐观的，但是如果2010年房地产投资放缓后，2011年将面临房地产行业的结构调整。,区域发展预测 昆明房地产环境,昆明城中村改造项目或带来销售压力 昆明2010年规划中明确提出“城中村”改造新开工建筑面积达800万以上，同时确保新建保障性住房2万套以上，由此可见土地供应量将大幅上升。 城中村项目中商业物业体量庞大，预计在今年下半年或是明年，有可能出现城中村住宅及商业物业集中放量的情况。大量的市场供应之下，开发商面临的销售压力剧增。因此，每一个商业项目在推出之前，势必需要对市场需求及消费能力、客户群体进行详细定位后，再行决定销售政

24、策，以此规避风险。 城市化进程加快，有利于房市发展 2009年整体经济发展情况良好，且发展速度高于全国平均发展速度，昆明正处于高速发展阶段，2010年城市化进程将进一步加快，有利于房地产市场的整体发展。,房地产企业间竞争加大 2009年初大量外来大型开发商入滇，一方面是城中村改造的吸引，另一方面则是云南丰富的旅游资源的吸引外来开发商从昆明市区作为发力点，打造品牌，抢占市场，使市场中房地产企业间竞争加大。品牌发展商的进驻，势必加快昆明房地产的发展进程，同时也将出现更具竞争力的楼盘。 成交量可能减少，房价或小幅上涨 2010年4月份新政出台之前，昆明受2009年“疯涨”行情的影响，成交量一直不错，

25、但是新政后成交量明显下降，市场观望态势加大，成交量可能萎缩。另一方面，房地产调控很可能维持在目前的状况，对于房市的调控是以稳定为主，所以昆明房价在保持稳定同时可能会出现小幅上涨。,区域发展预测 昆明环境,区域发展预测 南市区房地产市场,交通将增加南市区的便利度 轻轨的建设，将打破区域间距离的隔阂，增加南市区的客源，在建的轻轨中，有5条伸入南市区，围绕着轻轨沿线的商业、娱乐、休闲、住宅等建设项目将会加速发展，沿线的商、住项目都将大幅升值，价格或将上涨。 商业氛围逐渐成熟 新政之下，很多城市的开发商和投资客已经开始把开发的重心从住宅市场转向商业地产，同时，从南市区商业用地的增加，可以预见该区域商业

26、将逐渐成熟。,区域发展预测 南市区房地产市场,区域价值提升 随着南市区居住和商业分为的逐渐成熟，区域内配套设施和交通建设不断完善，南市区房地产市场被更多的客户所关注，区域内项目的建设以旅游、生态、休闲为主，今后区域价值会随着外在和内在因素的改善而得到提升。 房地产市场活跃 根据2009年至2010年6月土地成交数据来看，昆明市五大片区中，南市区土地成交量最多，且由于区域本身范围大，可以利用的土地多，所以未来南市区楼盘放量大，房地产市场活跃。,1,2,3,4,南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。,总结,该区域的房地产开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律，项目业态齐全，其中以多层为主。,区域可利用土地规模巨大，供应量大，受关注程度高，未来配套设施的交通建设的完善，将提升区域价值，南市区也将持续成为昆明楼盘供应的热点区域。,个体工商户、小商贩、企事业单位者是该区的主力人群，由于轻轨的建设，将打破区域间的隔阂，增加南市区客源。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,