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1、南昌写字楼市场调查,2008.6.10,南昌写字楼分布,南昌市写字楼四大板块，项目所在的市中心板块发展最为成熟,红谷滩板块,市中心板块,朝阳洲板块,高新园区板块,目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 市中心板块 以八一广场为中心的 朝阳洲板块 洪城路沿线周边 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 红谷滩板块 以新迁市政府为中心的 高新园区板块 以高新科技开发区为产业基地的 另外其他一片区也会有个别写字楼项目入市，但并未形成较为集中的商务区。例如青山湖的西格玛国际商务中心,市中心板块片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目
2、前最集中的核心商务区。,成熟度较高 市政及商务配套齐全,核心驱动力,未来发展趋势,租金：3065元/m2/月 售价：5000-12000元/m2,租金/售价,外围交通组织不畅，物业形象及内在品质已不能满足越来越挑剔的客户，停车位不足的情况突出，中高端客户物业可选择性少。,片区缺点,未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应稀缺，后续供应量有限；,租售状况,受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85以上；,市中心区典型写字楼扫描,朝阳洲板块该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域,片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区 市政配套设施较为完善,核心驱动力,未来发展趋势,租金：3
3、050元/m2/月 售价：4500-7000元/m2,租金/售价,片区无明显产业聚集优势，发展潜力有限。,片区缺点,未来5年内发展潜力不大,租售状况,出租率80%以上,高新园区板块片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业。,物业价格相对较低 产业结构稳定,核心驱动力,未来发展趋势,租金：2035元/m2/月 售价：4000-5000元/m2,租金/售价,由于片区的开发以政府规划为主导，办公物业的市场化程度并不高，入住企业结构单一，并以租赁为主，自成一体，对南昌写字楼市场整体格局影响不大。,片区缺点,相对封闭市场，未来市场化程度依然有限,租售状况,
4、出租率在70左右,红谷滩板块红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBD核心商务区，将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，目前阶段，片区商务尚处于起步阶段，企业迁移现象尚不明显,随着开发的逐步深入，商务配套日益完善，片区内物业价值的提升将呈明显的上升势头,核心驱动力,未来发展趋势,售价：5000-6000元/m2,租金/售价,商务市场尚处于起步阶段，相关配套不是很完善，人口不多,片区缺点,红谷滩片区在城市规划、政策支撑、市政资源支配以及开发商投入力度等方面具有不可比拟的优势。优势资源的整合将极大提升片区价值，对片区内物业的价值也会形成支撑，未来的红谷滩将是南昌市写字楼市场的焦点。,租售状况,目前尚无商业
5、写字楼项目投入使用 在售写字楼项目销售情况受政策影响几乎处于停滞,现有写字楼产品档次,物业规模：百米高双子楼，5层商业 物业性质：办公、商住两用 电 梯：国产电梯，无群控系统，数量少、速度慢 空 调：中央空调 大 堂：面积约50 ，旋转门进入 价格水平：租赁35元/ /月，售价10000元/ 进驻企业：以成长型中小企业为主 物业管理：简单的保安及保洁，无管理理念，物业折旧明显,重点 项目,财富广场写字楼产品档次较低，后期维护不善，交通拥挤，进驻企业小而杂乱，大大贬损项目核心地段价值,公共走道,大堂,总面积：35000 一楼：国际精品及化妆品区， 二楼：精品少女及女鞋区， 三楼：时尚淑女区， 四
6、楼：男装区， 五楼：童装，家居用品，休闲运动区， 首层商铺经营现状： 昭示强的西南侧商铺引入国际品牌商家，内部主题区域空铺待租占大部分，北侧商铺租赁给档次较低的社区商业，极大地降低整体商业的高档。 财富广场群楼商业定位为南昌最高端的百货广场，实质并未达成此目标。当初商铺以小产权销售的方式，导致商业无法统一经营管理，大大贬损商业核心地段的物业价值。,裙楼商业,裙楼北侧商业,财富广场群楼大型百货商业，定位南昌最高端商业，实际引入部分国际品牌商家，北侧及内街商铺大量空置或引入低档社区商业业态，大大拉低整体商业档次,重点 项目,广 场 南 路,重点 项目,恒茂国际中心规模偏小，整个综合体突出住宅功能；
7、群楼商业大部分空置商务氛围及配套不足；大堂入口背离主干道昭示性差，尊贵感弱。注定无法成为城市名片。,地理位置： 八一广场附近，城市中心位置 规模： 恒茂国际中心总建面7.2万， 仅占恒茂国际华城总体量的14% ， 综合体突出住宅功能。,写字楼,写字楼进入动线,大堂入口,空置商业,1、背对主干道的大堂入口 2&3、酒店式公寓装修风格 大堂 4、首层电梯厅 5、标准层电梯厅,4,1,2,5,重点 项目,3,恒茂国际中心产品档次偏低，从空间打造到产品软硬件配置上均未达到甲级标准。目前是南昌市场上品质最高的写字楼，新近投入使用，商务氛围不成熟，仅吸引了一批中高端企业进驻。,地址位置：北京西路88号，省
8、政府、省人大对面， 建筑面积：31000平方米 高 度： 100多米，30层（地下两层） 入住时间：1997年7月 入驻企业：诺基亚、ABB、IBM、联想、西门子、北大方正、中美史克、东大阿尔派、美的电器、TCL、申银万国证券、中海运、太平人寿保险等50多家公司。 物业管理：江信物业管理有限公司。 经营模式：只租不售，统一运营。 租金水平：65-70元/。据调查，目前仅有两间小单位出租。若需租大面积需排队待租，租金包括物业管理、水费、税费等。,重点 项目,江信国际大厦南昌高端写字楼的代表，进驻南昌的国内外知名企业基本聚集在此，但物业使用年限达10之久，产品档次与配套无法满足现代企业需求，但市场
9、上并无更好的物业可供高端客户选择,大堂形象差、空间小、层高低 企业形象展示的需求无法满足,南昌写字楼的大堂空间较小，层高多为单层高度，装修档次一般，无明显风格特征 大堂内基本设置简易接待台，但对来访客户基本不进行监测，无安全维护意识 大堂内基本无商务服务中心 07年投入使用的恒茂国际中心大堂装修成酒店式风格，无法体现纯粹高端的商务气质。,产品特征,停车位严重不足，通常办公楼应该满足100平方米0.5个以上停车位。南昌目前市场上投入实用的写字楼基本无法达到这个标准。 商务配套较为缺乏。现有办公楼配套，缺乏会议中心，商务餐饮等配套。企业办公不便利，成本较高。,停车位少、配套设施差 企业使用舒适度无
10、法满足,产品特征,物业管理主要是发展商或本地物业管理公司； 物业管理仅限于简单的保安和保洁服务； 大厦人群进出管理及深度的物管服务无法保障。,物业管理档次差、物业折旧速度快 企业办公环境及物业服务无法保障,产品特征,甲级写字楼电梯单部服务面积通常在50006000平方米/部。目前南昌写字楼基本低于这个水平。 电梯多选用知名品牌的国产电梯。电梯效率不高。上下班电梯使用高峰期，长时间等电梯是常态，严重影响入驻企业的办公效率。,电梯数量少，综合运载能力弱 大大降低入驻企业办公效率,产品特征,市中心已投入使用的写字楼，主要有以下几个方面有待改善： 层高(净高)低,大堂形象差 电梯数量少,单部服务面积过
11、大 停车位少,商务配套设施不全 物业管理档次低 处于城市商业中心地段，交通压力,商务市场：1.南昌商务市场发展水平偏低。写字楼物业硬件和管理水平偏低是写字楼物业的硬伤。,写字楼市场租赁及客户情况,目前南昌市场写字楼租售情况良好,租 售 率 高,金融投资类客户以及大型信息技术类企业客户价格承受能力强，主要选址标准是高端标志性物业,客户主要关注点： 市区最标志性，传统认知最高办公楼 硬件配置较高的办公楼 交通便捷，位置优越,江信国际是南昌市场最具代表性写字楼，作为97年投入使用，当年产品档次最高的写字楼，一直是南昌最高端企业客户集聚的办公场所。 入住企业以金融投资类企业以及大型的信息技术类企业为主
12、： 金融投资类：江西国际信托投资公司、太平人寿保险、申银万国证券、南昌市商业银行等。 信息技术类：NOKIA、TCL、方正电脑、IBM、SUN等 。,新崛起的高端标志性物业，对金融投资类、实业及集团类、房地产类公司吸引力明显,恒茂国际中心作为新投入使用的高端标志性物业，对高端客户的迁移作用明显； 金融投资类、实业及集团类、大型房地产类、信息科技类公司资金实力雄厚，纷纷入驻该项目；打破了高端客户仅能选择江信国际大厦的单一局面。 可见高端客户在选择高端标志性物业时，对办公楼的综合素质也非常关注,客户主要关注点： 昭示性强、形象高端、品牌开发商开发市场口碑好 办公楼综合素质高 大型综合体物业,恒茂国
13、际中心入驻企业分类,信息技术、企业服务类中小型企业价格承受能力相对弱，主要选址标准是城市中心显著物业,财富广场聚集了大量的小型企业，入住企业数量约100家 主要依托城市核心位置的优势，昭示性强，知名度高，吸引大量小型企业 小面积划分出售及租赁，进入门槛较低，满足小型客户办公需求。基本企业需求面积在150以下，办公人数20-50人之间。 信息技术类、服务类企业集聚效应明显，且这些企业中较大部分是全国企业驻江西的分公司,客户主要关注点： 城市中心地段 昭示性强，知名度高，外在形象一流 由于内部办公环境一般，价格相对适中,相对于江信国际大厦、财富广场等办公楼，国贸广场位置稍差 客户以贸易进出口类企业
14、为主，与江信国际大厦、财富广场等办公楼形成明显差异 主要得益于办公楼小面积划分对外出售，主要客户为中小型企业，面积划分满足客户需求 通常物流贸易进出口企业价格承受能力较强，聚集效应明显，但南昌二线城市特性决定此类企业普遍规模较小，价格承受能力普遍不高，但集聚效应明显,物流贸易类中小型企业价格承受能力弱，集聚效应明显，主要选址标准城市中心位置,客户主要关注点： 城市中心位置 行业聚集性强 物业档次中等，价格相对适中,南昌市企业客户办公选址综合要素分析,江信国际广场,恒贸国际中心,财富广场,国贸广场,调查显示，75.6%的写字楼客户群选择在市中心商务区办公，客户对于地段的需求较高。 随着南昌经济的
15、飞速发展，国内外一批制造业企业和大商贸企业相继落户南昌。他们在市中心可以选择的高端标志性物业仅江信国际商务大厦（1997年投入使用），使用年限较长决定了其物业对办公品质的限制。 目前市场上的写字楼均未达到甲级标准，无法与知名企业的形象相匹配,商务市场：2.知名企业的需求对南昌写字楼市场提出了更高的要求。,未来写字楼市场发展,目前市场在售写字楼项目产品档次并无明显提升，受政策影响投资客退出市场，销售情况明显转淡,2008.5月份市场在售写字楼项目存量为97682,联发广场,国际金融中心,中航国际广场,新地中心,功能： 五星级酒店 甲级标准写字楼 商业 规模： 38层180米高的双子塔,功能： 住
16、宅 酒店式公寓 写字楼 商业 规模： 4栋33层公馆住宅 1栋48层超高层建筑,功能： 公寓 酒店 写字楼 商业 规模： 主楼高180-200米,功能： 公寓 写字楼 商业 规模： 写字楼49层高194米,未来三年内已知将入市写字楼集中于红谷滩片区，均为高端综合体中的标识性写字楼,红谷滩片区高端综合体中的写字楼，产品档次提升较快，对于带动南昌商务市场的发展有一定的促进作用,红谷滩是未来的中央商务区（CBD），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移,红谷滩规划总占地面积约16平方公里，由庐山南大道、昌龙高速路和南昌大桥及南斯友好路围起来的面积，约9平方公里，规模的核心区占地为3.35平方公里，
17、总建筑面积约9.72平方公里。 红谷滩中心区以商务、办公、信息、商业文化和居住为一体的新城市中心商务区（CBD） 目前规划的土地用途、功能规划略显单一，基本全是商务、商业、居住用地,红谷滩中心区路网建设基本到位，大型公共设施建设中，沿江高层住宅建设率先启动，住宅全面开发，但入驻率不足40% ，片区人气不足。公建办公物业投入使用，商务商业开发处于启动阶段。,红谷滩在开发过程中，率先开发了沿赣江的一线江景高层物业，已建住宅市场入住率不足40%。 市政府办公大楼投入使用，公建办公大楼红谷大厦、建设大厦、办证中心等也投入使用。 沿江率先建设了号称亚洲最高的摩天轮，以此作为标志性建筑，引领整个沿江带的绿化建设，但到目前看，效果并不明显； 沿江高速大道的规划，使市民对于沿江绿化带的使用功能效果有所下降； 目前红谷滩缺乏一个具备真正能实现城市生态、休闲的功能区域；,南昌写字楼市场分析结论,南昌写字楼市场结论,南昌写字楼市场处于初级发展阶段,红谷滩CBD是南昌未来写字楼发展的集中区域，前景广阔，但目前发展尚处于无序阶段，,目前市场写字楼层次低，不能满足高端需求，随着经济发展，对高端写字楼需求明显提升,未来两、三年供应量大，品质提升、市场竞争激烈,