常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则.doc

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1、附件：常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则第一章 总 则第一条 根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例以及房地产估价规范、城镇土地估价规程等法律、法规和有关规定，制定本细则。第二条 在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。第三条 拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。第四条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁估价

2、的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第五条 被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。第六条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附

3、件一、附件二。第七条 拆迁估价以市场比较法为基础。一般被拆迁房屋适用基准价格修正方式估价，其基本公式为：被拆迁房屋估价价格为基准价格，对住宅是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格，营业用房是路线基准价格；为市场比较修正综合系数。对其它较为特殊的被拆迁房屋可采用其它市场化估价方法估价。第八条 基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅的

4、基准价格以市场比较法为主，结合收益还原法、成本法等方法测算得出。第九条 拆迁估价的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章 住宅拆迁估价第十条 成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为：1确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。2测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：标准房屋比准价格 = 可比实例价格 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n3）标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。交易情况

5、修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。3确定估价价格。各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为：被拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 FKi31实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。Ki32区位因素

6、修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。F楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整。成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。第十一条 非成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为：1确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。2测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：标准房屋比准价格 = 可比实例价格 标准房屋基准价格= （n为可比实例数

7、，n3）标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。3确定估价价格。各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为：被拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 Ki31实体因素修正系数，为标准房

8、屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。Ki32区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。非成套综合修正系数0.98。第十二条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。第三章 非住宅拆迁估价第十三条 非住宅中

9、的营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为：1明确区位路线。被拆迁营业用房的区位路线参见附件二。2确定基准价格。被拆迁营业用房的路线基准价格参见附件二。3确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定路线基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。其计算公式为：被拆迁房屋估价价格 = 路线基准价格 时间因素修正系数。该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。实体因素修正系数，系数确定参见附件七。营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。第十四条 非住宅

10、中的非营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为：1明确区位。被拆迁非住宅非营业用房区位参见附件一。2确定基准价格。被拆迁非住宅非营业用房基准价格参见附件三。3确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为：被拆迁房屋估价价格 = 区位基准价格 时间因素修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。实体因素修正系数，系数确定参见附件八。区位因素修正系数，系数确定参见附件八。第四章 其它拆迁估价第十五条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其路线基准

11、价增加5%。第十六条 土地性质为出让的营业用房，其路线基准价增加30%；土地性质为出让的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。第十七条 被拆迁底层营业用房距离高价街在0-15m(含15m)的，其路线基准价增加15%；距离高价街在15-30m(含30m)的，其路线基准价增加10%；距离高价街在30-50m(含50m)的，其路线基准价增加5%；距离高价街在50m(不含50m)的，其路线基准价不再增加。低价街修正后的路线基准价不高于高价街的路线基准价。被拆迁底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其路线基准价增加5%；次临街面宽达到或超

12、过主临街面宽的50%，不足100%的，其路线基准价增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其路线基准价增加15%。被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。第十八条 取得工商营业执照并作为营业用房使用一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：(1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照土地使用权为划拨的营业用房估价。(2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按以下公式计算：估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格营业年限权重+住宅（或非营业用房）估

13、价价格（1-营业年限权重）营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）/（拆迁年份-基准年份1990）第十九条 采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。应按照房地产估价规范的相关要求进行收益法估价。第二十条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合房地产估价规范的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成

14、新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。第二十一条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被拆迁房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：“地大于房”的土地面积 土地区位基准价格（单价）土地区位基准价格（单价）参见附件九。第二十二条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法估价其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第二十三条 凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务

15、的机构单独估价。第二十四条 拆迁估价中，室内装饰装修部分为独立的专项性质估价作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视估价具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。第五章 附 则第二十五条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。第二十六条 武进区、新北区区位基准价格、路线基准价格由区建设、物价、房管、国土等部门参照本细则拟定并报市建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。各辖市可参照本细则，结合本地实际情况制定具体细则。附件一：住宅和非营业用房区位划分表（一）市区（天宁、钟楼区）区位划分区位等级范 围一 类西横街东横街博

16、爱路椿庭桥红梅路元丰桥琢初桥弋桥市河南市河运河怀德桥怀德北路西横街二 类一类以外，芦墅路关河西路关河中路关河东路小东门桥关河（护城河）延陵中路桃园路和平北路同济桥劳动西路怀德北路常春弄南运桥西仓街运河宣家弄芦墅路三 类二类以外，长江中路铁路通江南路飞龙东路丽华北路光华路兰陵北路迎宾路清南路白荡河长江中路四 类三类以外，龙江中路龙城大道三联桥横塘河铁路青龙路政成桥延陵中路采菱河中吴大道龙江中路五 类四类以外，兰陵、茶山、红梅、五星、永红等街道六 类五类以外，天宁、钟楼区其它地区（二）戚墅堰区区位划分区位等级范 围一 类南至运河，北至铁路，东至公交七路车回车场，西至机厂工农桥二 类一类以外，运河以

17、南至中吴大道以北，河东路至河苑西村；铁路以北至段前路以南，沈家塘至机厂地道口三 类二类以外，丁堰、潞城以及戚墅堰区其它地区（三）新北区区位划分区位等级 范 围一 类龙城大道以南-沪宁铁路以北-长江中路以东-老藻江河以西区域二 类龙城大道以北-河海路以南-新藻江河以东-老藻江河以西区域三 类河海路以北-黄河路以南-新藻江河以东-老藻江河以西区域四 类黄河路以北-高速公路以南-新藻江河以东-老藻江河以西区域五类甲圩塘、百丈镇区范围，龙虎塘、新桥、薛家非镇区范围乙圩塘、百丈非镇区范围，小河、孟河、罗溪、西夏墅、安家、魏村28附件二：营业用房路线级别划分与路线基准价格对照表等级路 段路线基准价(元/M

18、2)一南大街：延陵西路-弋桥17000延陵西路东段：和平北路-杨柳巷（含文化宫广场）二博爱路：和平北路-晋陵中路北大街：延陵西路-东西横街15800和平北路：博爱路-关河中路晋陵中路：延陵西路-青果巷青云坊：南大街-晋陵中路公园路：双桂坊-延陵西路三延陵中路：和平北路-红梅路晋陵中路：延陵西路-博爱路13800延陵西路西段：杨柳巷北口-怀德北路局前街：北大街-和平北路东西横街：怀德北路-化龙巷化龙巷：东横街-局前街小河沿：局前街-延陵西路 县直街：局前街-延陵西路官保巷：北大街-晋陵中路和平北路：博爱路-麻巷四鹤园路：局前街博爱路早科坊：延陵西路-西瀛里11500广化街北段：弋桥-广化桥太平桥

19、路：关河中路-博爱路双桂坊：南大街-晋陵中路西瀛里：南大街-杨柳巷怀德北路：西横街-西直街新民里：和平北路-新丰东桥晋陵中路：青果巷-吊桥路五青果巷西段：南大街-晋陵中路西直街东段：西吊桥-怀德北路10500麻巷：和平北路-延陵中路晋陵中路：吊桥路-同安桥关河东路：和平北路-小东门路新民路：小东门桥路-新东风桥叉路口吊桥路：广化街-和平北路晋陵中路：博爱路-关河中路健身路：关河西路-西横街县学街：局前街-文化宫广场 西瀛里：杨柳巷-西吊桥和平北路：麻巷-运河武青北路：和平北路-小东门路关河中路：太平桥路-和平北路延陵中路：红梅路-桃园路怀德北路：西新桥-西横街邮电路：延陵西路-西横街北直街：关

20、河西路-东横街六劳动西路：怀德北路-和平中路怀德中路：劳动西路-西直街9500中山路：和平北路-博爱路杨柳巷：延陵西路-西瀛里广化街南段：广化桥-劳动西路小东门路：武青北路-关河东路罗汉路：和平北路-红梅路怀德中路：劳动西路-勤业路红梅路：和平北路-延陵中路关河路：太平桥路-西新桥青果巷东段：和平北路-晋陵中路七新市路：芦墅路-怀德北路东下塘：广化街-和平北路8500永宁路南段：关河中路-铁道地道口清潭路：劳动西路-长江中路兰陵北路：劳动西路-光华路晋陵南路：劳动西路-光华路怀德中路：勤业路-长江中路劳动中路：龙游路-和平中路武青路：天宁寺-关河光华路：龙游路-兰陵北路和平中路：同济桥-光华路

21、延陵中路：桃园路-朝阳桥关河东路：小东门路-丽华北路椿桂坊：和平北路-元丰桥西直街：新市路-怀德北路桃园路：和平北路-延陵中路鲜鱼巷：延陵西路-周线巷周线巷：晋陵中路-正素巷八天皇堂弄：北直街-东横街晋陵中路：关河路-飞龙东路7500丽华北路：光华路-飞龙东路芦墅路：新市路-关河西路关河西路：通江南路-芦墅路西河沿：怀德中路-广化街元丰巷：元丰街-桃林路通江南路：关河西路-飞龙东路光华路：丽华北路-龙游路青山路：关河路-地道口勤业路：怀德中路-长江中路工舍路：江春路-兰陵北路正素巷：延陵西路-青果巷民丰路：广化街-劳动西路泰安里：怀德中路-泰安桥桃林路：桃园路-元丰巷飞龙东路：通江南路-丽华北

22、路怀德中路：长江中路-运河武青路：丽华北路-关河和平中路：光华路中吴大道会馆浜路：劳动西路-木梳路兰陵北路：光华路-中吴大道晋陵南路：光华路-中吴大道劳动中路：龙游路-丽华北路长江中路：清潭路-怀德南路一类地区不在主干道上的营业用房九大仓路：三堡街-勤业路竹林南路：飞龙东路-关河东路6600新堂路：飞龙东路-永宁路永宁路：飞龙东路-铁道地道口清凉支路：和平中路-光华路竹林西路：新堂路-竹林南路竹林东路：竹林南路-丽华北路广成路：江春路-清潭路清凉东路：龙游路-和平中路龙游路：劳动中路-光华路怀德中路：运河-白云路迎宾路：兰陵北路-江南春宾馆丽华北路：光华路-中吴大道荆川东路：长江中路-荆川路长

23、江中路：清潭路-中吴大道新市路：芦墅路-关河西路通江南路：龙城大道-飞龙东路西仓路：大仓路-米市河关河西路：长江中路-芦墅路勤业路：长江中路-大仓路长江中路：怀德中路-勤业路兰陵北路：中吴大道-新312国道晋陵中路：龙城大道-飞龙东路延陵中路：政成桥-朝阳桥青龙西路：飞龙东路-虹景路星园路：勤业路-长江中路二类地区不在主干道上的营业用房十木梳路：怀德中路-清潭路白云路：怀德中路-龙江中路5800浦前东路：和平中路-光华路木清路：会馆浜路-清潭路大红旗路：通江南路-西新桥新村中吴大道：丽华北路-长江中路劳动中路：丽华北路-凤凰路新堂路：龙城大道-飞龙东路竹林北路：龙城大道-飞龙东路富强路：浦前东

24、路-中吴大道清凉支路：光华路-中吴大道锦绣路：通江南路-晋陵中路怀德中路：白云路-龙江中路青龙西路：虹景路-龙城大道清潭路：长江中路-荆川路三堡街：大仓路-长江中路勤业路：长江中路-龙江中路和平中路：中吴大道-新312国道长江中路：勤业路-关河永宁北路：龙城大道-飞龙东路星园路：白云路-长江中路十一飞龙路：铁路-关河西路中吴大道：菱港桥 -丽华北路5100宣陈路：陈渡路-中吴大道荆川路：中吴大道-清潭路陈渡路：怀德中路-紫荆西路运河路：龙江中路-长江中路中吴大道：荆川路-长江中路草堂路：荆川东路-荆川里小区凤凰路：劳动中路-中吴大道长江中路：关河-铁道延陵中路：政成桥-青洋路劳动东路：凤凰路-

25、青洋路丽华北路：中吴大道-新312国道龙城大道：泰山路-竹林北路长江南路：新312国道-中吴大道清潭路：荆川路-陈渡路东方西路：青龙西路-横塘河三类地区不在主干道上的营业用房十二中吴大道：龙江路-荆川路飞龙路：铁路-龙城大道4600龙江路：龙城大道-中吴大道劳动东路：青洋路-清柏路凤凰路：中吴大道-新312国道怀德南路：中吴大道-邹傅路龙城大道：泰山路-龙江路龙城大道：竹林北路-青洋路东方西路：青洋路-横塘河长江中路：龙城大道-铁路青洋路：龙城大道-中吴大道星园路：白云路-龙江中路西林路：怀德南路-华林路飘香路：长江中路-龙江中路延陵东路：青洋路-大明路中吴大道：菱港桥-青洋路青龙西路：龙城大

26、道-青洋路十三青洋路：中吴大道-新312国道龙江南路：怀德南路-新312国道4300中吴大道：青洋路-京杭运河龙城大道：青洋路-大明路大明路：龙城大道-延陵东路劳动东路：清柏路-京杭运河怀德南路：邹傅路-新312国道四类地区不在主干道上的营业用房十四五类地区不在主干道上的营业用房4100十五六类地区不在主干道上的营业用房3900戚墅堰区一等延陵东路：工农桥沿江高速圩墩大桥7000二等车站路、成济路、圩墩路、泡桐路（地道以南）劳动东路：戚大桥-潢河桥5400三等街东路、火炬路、小铁路、戚老街（东街、中街、西街）、工房三区十字路（东至小铁路、西至机厂大门、南至戚大街、北至地道口）五一路：铁路-段前

27、路 段前路：五一路-机厂北厂道口环卫路：五一路-东方小学 牌楼巷：延陵东路-六角亭4800四等丁堰、潞城的主要干道、潞城新街戚墅堰区一类地区不在主干道上的营业用房4300五等戚墅堰区二、三类地区不在主干道上的营业用房4000附件三：非营业用房基准价格表1天宁、钟楼区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格(元/m2)类别区位级别一类二类三类四类五类六类出让划拨出让划拨出让划拨出让划拨出让划拨出让划拨钢混结构（框架）一级269024202390215021201910192017301720155014401300二级25202270222020001950176017501580155014001

28、2701140钢混结构（排架）一级252022702220200019501760175015801550140012701140二级240021602100189018301650163014701430129011501035全钢结构一级252022702220200019501760175015801550140012701140二级241021702110190018401660164014801440130011601040砖混结构一级237021302070186018001620160014401400126011201010二级2300207020001800173015601

29、53013801330120010509502戚墅堰区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格(元/m2)类别区位级别一类二类三类出让划拨出让划拨出让划拨钢混结构（框架）一级169015201600144014401300二级152013701430129012701140钢混结构（排架）一级152013701430129012701140二级140012601310118011501040全钢结构一级152013701430129012701140二级141012701320119011601040砖混结构一级137012301280115011201010二级13001170121010901

30、050950注：（1）上列基准价格已含厂房及全部附属设施（总图范围内除生产设备外）所有费用。（2）当容积率P1时，按所在拆迁区位基准价格乘以修正系数K计算：修正系数K=0.35+0.65/P。3天宁、钟楼区一般办公、教育、医疗等非营业用房基准价格(元/m2)区位一类二类三类四类五类六类基准价格4500405035503200238018504戚墅堰区一般办公、教育、医疗等非营业用房基准价格(元/m2)区位一类二类三类基准价格260022501850附件四：标准房屋限定条件（一）标准住宅房屋（成套）为客观确定被拆迁房屋市场价格的基准价格，估价机构对每一拆迁项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由

31、估价机构根据具体情况设定，实体标准如下：1结构类型：混合结构、单元式住宅二等；2层次：多层住宅楼中的标准层；3建筑面积：50M280M2；4套型与朝向：成套，一间卧室朝南；5成新：八成新；6建筑年代：1980年1995年间；7装修：一般装修（水泥沙浆地面、普通涂料墙面及平顶、钢木门窗，普通水卫电照）。（二）非住宅具备使用条件的标准房屋其中营业用房标准房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房；非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为主，少量教育、医疗、图书室馆等公共性的用房。1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等；2. 层次： 非营业用房：多层建筑中的标准层，

32、工业及仓储用房除外；营业用房：一层；3. 成新：六成新；4装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。附件五：可比实例选择要求及说明1可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位相同、与设定的标准房屋建造年代相近且地理位置邻近；2可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；3可比实例应与标准房屋的面积、环境相当；4可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；5可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；7选用的可比实

33、例的数量应为3个及以上数量；8选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%；9每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%。附件六：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表（一）交易情况修正系数由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。（二）交易日期修正系数该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。（三）房屋实体因素修正系数1实体因素修正系数（1）住宅结构因素修正系数a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式:1（可比实例建安工程重置价格单价标准房屋建安

34、工程重置价格单价）/4500100 b.标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式:1（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）/4500100（2）住宅成新因素修正系数表 待估房屋 成新率标准房屋30%-39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-101101-105（3）住宅朝向因素修正系数表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间朝南修正系数969899100101102（4）住宅功能修正系数表修正因素平面布置设备及设施采光通风取值范围98-10098-1

35、0098-10099-100（四）房屋区位因素修正系数1区位因素修正调节系数评分表序号因素项目内容标准分考察项目评分等级一等二等三等四等1自然环境10自然景观、风向a116-6.55.5-64.5-5.54-4.5空气污染、噪音、水文a126-6.55.5-64.5-5.54-4.52规划设计10建筑或小区布局a215-5.54.5-53.5-4.53-3.5建筑密度、外型等a224-4.53.5-42.5-3.52-2.5绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a234-4.53.5-42.5-3.52-2.53物业管理10物业管理情况a3111.5-12.510.5-11.59.5-10.58.

36、5-9.54交通条件30离市中心区的距离a4116.5-15.514.5-13.511.5-12.59.5-10.5离市区主干道的距离a4211.5-12.510.5-11.59.5-10.58.5-9.5公交线路情况a4310.5-9.58.5-9.57.5-8.56.5-7.55教育医疗设施20所在学区学校情况a5112.5-13.511.5-10.58.5-9.58.5-7.5医院及医疗机构分布情况a5211.5-12.510.5-11.59.5-10.58.5-9.56商业配套设施20重要商业配套设施a6124.5-25.521.5-22.519.5-20.517.5-18.52区位因

37、素调节系数评分等级说明表序号因素项目内容考察项目一 等二 等三 等四 等1自然环境自然景观公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。环境污染空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。2规划设计建筑或小区布局布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局稍好，排列整齐。布局一般。任意布置、拥挤。建筑密度与外型等建筑密度在

38、30%-40%，外型美观。建筑密度在40%-50%，外型比较整齐。建筑密度在50-60%，外型陈旧。建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱。室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，基本无公共活动空间。无绿化，无公共活动空间。3物业管理物业管理情况。全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。4交通条件离市中心区的距离位于一、二类区位(离市中心区近)位于三类区位(离市中心区较近)位于四类区位(离市中心区较远)位于五、六类区位(离市中心区远)离市区主干道的距离离市区主干道的距离在500米以

39、内。离市区主干道的距离在500-1000米之间。离市区主干道的距离在1000-2000米之间。离市区主干道的距离在2000米以上。公交线路情况距离公交站点100米内，有3条以上重要公交线路。距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在200-500米之间。距离公交线路的距离在500米以上。5教育医疗设施所在学区学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院1000米以内。距市级及以上医院1000米2000

40、米。距市级及以上医院2000米2500米。距市级及以上医院2500米以上。6商业环境重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。在800米范围内有大型商场，基本满足生活需求。在800米范围内基本上只有零散的商业网点。3基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅区位因素调节系数K其中f12，f23，f31，f43，f52，f61。注：实体因素修正系数采用连乘方式计算。附件七：营业用房路线基准价格修正方式的综合修正系数表（一）时间因素修正系数该

41、系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。（二）实体因素修正系数1结构因素修正系数表标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式：100（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）10-22成新因素修正系数表 待估房屋标准房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上六成新80-9096-99100-102103-1043底层营业用房进深修正系数 底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下： 等于10m，调节系数为1.0； 大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03； 大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07； 大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11

42、； 小于4m，调节系数为1.14。 底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进路线基准价格的70%计算；第三进按第一进路线价的60%计算。（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）4二层以上营业用房层次因素修正系数说明二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：路线基准价底层100%，二层取70%，三层取50%，四层及四层以上、地下室取40。带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：路线基准价以底层为100%，二层取80%，三层取60%，四层及四层以上取50%，地下室取60%。附件八：非营业用房区位基准价格修正方式的综合修正系数表（一）时间因素修正系数该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。（二）实体因素修正系数1非营