总结2013郑州写字楼市场调研报告.ppt

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1、2012郑州写字楼市场报告 （初稿） 锦和添恒 2013年02月,沟通目录:,重点个案扫描,市场篇,郑州市场格局概况 写字楼市场概况 区域竞争格局,中心城区城市用地增长边界：东至京港澳高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。 政府主导城市外扩，建成多组团城市：规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；市区由中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成，采取“多中心、组团式”布局。 郑州中长期最有利的发展方向是东和北：西向和南向受到老工业区的阻隔，目前发展以工业为主；城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地收储容易的东区和北区。,小结：郑州市未来10年发展方向主要以东

2、、西、南三个方向为主，北部控制开发保护黄河湿地，从产品形态来看东区和北区是目前的区域认知度较强板块。,郑州市场格局概况,板块格局,二七商圈：中部第一商圈郑州最早的商业中心，传统百货、商场大多聚集在此； 碧沙港商圈：西区生活集中区，此区域的商业体量小、且商业品牌都比较小； 火车站商圈：中国三大服装批发基地之一，有20多年的历史，主要以服装批发和小商品批发为主； 紫荆山商圈：05年就开始发展，由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公，其政治、文化教育的气氛浓重； 郑东商圈：是政府重点规划及打造的新兴商圈，CBD及副 CBD中心均在此区域。,郑州市场格局

3、概况,商圈分布,CBD中央商务区，总用地面积约2平方公里，有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60栋高层建筑构成。商务氛围浓厚且商业配套较为成熟； 龙湖区域：在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖龙湖，龙湖周边作为CBD副中心，规划为国际性旅游度假、文化教育和高级居住区。 CGD以新省政府为核心，周边聚集了20多家政厅级单位，政务氛围非常浓厚； 高铁板块：缘于高铁站的兴建，众多开发商纷纷 来此区域拿地建楼，此板块的写字楼、商业体量庞大，目前处于开发建设中，此板块成熟预计还需要5-10年。,整个郑东新区板块CBD、龙子湖区、CGD、高铁板块、郑忭路板块构成；,郑州市

4、场格局概况,重点板块：郑东新区,写字楼市场概况,2012年写字楼销售排名,销售额超过2亿元的有11个，合计64.58亿元，占郑州市场份额的78.39% 销售面积超过1万的有14个，合计46.76万，占郑州市场份额的79.62%,写字楼市场概况,2012年写字楼销售企业排名,销售额超过4亿元的企业有4个，合计58.09亿元，占整体市场份额的70.51% 销售面积超过1万的企业有10个，合计47.93万，占整体市场份额的81.61%,甲A写字楼界定标准：体量在5万以上，标准层面积2000左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150/个以及其它智能化要求，售价不低于10000元/。 从图中可以看出郑

5、州整个写字楼的分布主要集中在东区，西区由于是老城市，受规划限制 ，目前写字楼项目较少且不集中。,区域竞争格局,郑州写字楼项目一览,东区写字楼竞争格局,区域竞争格局,从数据整理中能看出，郑州西区的写字楼开发较早，品质及配套普遍偏低，产品竞争力方面偏弱，整个东区的写字楼的品质相对西区高，并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现，从目前市场表现来看，尽管有些项目位置较偏僻，但产品配置水平仍较高。,区域竞争格局,产品配置情况,目前郑州重点在售写字楼主力户型面积分布区域差异性较大，西区、金水区写字楼项目主力户型主要集中在100-120平米左右，郑东新区主力户型面积较大，主要集中在150-200平米左右，

6、主要与项目品质与区域市场特点和客户特征有关。,区域竞争格局,户型面积情况,郑州市当前已入驻甲A级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块，由上表可以看出，租金水平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/天以上，其它甲A级写字楼租金水平通常在3元/天左右。 高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上涨”的趋势，随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定

7、幅度上涨。,区域竞争格局,租金水平情况,西区的写字楼价格870012000元/m不等，西区缘于老城区，地理及规划所限，写字楼的档次普遍较低，普遍是准甲级写字楼，且写字楼和住宅大多都混合在一起，无品质感可言； CBD和CGD的写字楼除了千玺广场（已交房）地标性建筑价格在45000-50000外，此区域的写字楼主流价格18000-20000元/m左右并且此区域的写字楼品质较高； 高铁区域的写字楼主流价格12000-13000元/m，此区域 的写字楼供应量剧增，开发商纷纷打出“价格战”，随着未来供应量更多的入市，这种“价格战”会更加激烈。,区域竞争格局,售价水平情况,从企业数量角度分析，郑州甲A级写

8、字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业，因此随着郑州经济的不断发展，这一行业的租户比例还会有所提高。,区域竞争格局,成交客户行业情况,数据来源：同致行顾问部市场调研整理,数据来源：同致行顾问部市场调研整理,数据来源：同致行顾问部市场调研整理,数据来源：同致行顾问部市场调研整理,500以上客户：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，接近1000，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65。,区域

9、竞争格局,各行业需求面积情况,数据来源：同致行顾问部市场调研整理,从成交客户购买动机分析，写字楼购买者客户主要以投资为主，投资为目的客户占比65%，以自用为目的购买写字楼的占比35%。,区域竞争格局,成交客户情况,数据来源：升龙大厦、升龙广场、中科金座、上上国际中心等项目成交客户类型统计,投资型客户：因高铁区域的规划及发展，市场上涌现出大批的投资客，其中不乏大量的投机客，此类客户看中短期利益、快速的升值速度及较大的升值空间，例如某些客户希望6年内回收成本； 自用型客户：实力雄厚的自用型客户较为低调，且大部分为私企，集中在金融、外贸、工程机械、建筑、矿产等行业中，更关注产品的形象、品质及工程进度

10、； 共性：郑州客户对品牌的认可度较高，所以有时候，有些客户只认品牌却不关注实实在在的投资回报，例如郑州住宅市场保利的项目首次开盘销售600多套，建业的项目、升龙的以及绿地的项目都有忠实的追随者；因此，从数据上也能看到，在郑州，品牌开发商的房子好卖； 行业：通过对千玺广场的分析并结合本项目的客户情况，排名前五位的行业为金融、贸易，工程设计与咨询，房地产行业，矿产、冶金及公务员、事业单位； 来源：品牌开发商首先利用的应该是多年的客户资源积累与老业主资源，例如绿地、建业，还有升龙、亚新等，基本都有一个共同的套路，老业主先占便宜，开发商回资金，项目炒热，接着两条线，一条老业主传播，朋友介绍，一条借势推

11、广、宣传；在郑州本地，当地品牌开发商如绿地，建业都是自己销售，客户主要来源为路过、户外、朋友介绍及老业主，代理楼盘深圳的代理公司较多，如同致行、泰辰，也会采取行销模式，如二、三级市场联动，异地拓展等；,启示：未来在郑州，品牌开发商是代理业务的一个大方向，针对不同区域及产品，客户定位也要及时修正，但就目前本项目来讲，低调且实力雄厚的自用客户是未来的主要客户群体。,区域竞争格局,成交客户小结,市场总结,郑州写字楼市场目前表现在以下几个方面： 区域集中度高，多集中在郑东新区及金水区； 项目“井喷”入市，体量庞大，从目前情况看已经引发区域市场的价格战； 东区市场竞争激烈，产品皆为5A甲级写字楼，同质化

12、导致竞争更加激烈（如凯利、建正、中央广场等现在都是精装修），由此陷入产品品质恶性循环，却看不到更合理的规划、设计，理性的价值预期及人性化的本质服务； 同质化导致部分产品开始走差异化路线，如文化产业大厦及易元国际； 大量投资客目光转向并集中在高铁区域； 品牌及价格是高铁区域投资型客户的主要关注点； 品牌开发商以低于市场预期的价格入市，取得成功。,本项目相关建议： 建议一：做好产品细节并给予突出说明（尤其样板间），打消客户顾虑，进一步提升形象； 建议二：推广在强化产品附加值的同时，需要继续堆高形象度； 建议三：明确目前我们除了地段及产品附加值，最大的优势就是工程进度，结合工程进度来开展各项工作，如

13、推广造势及销售节点安排。 战略：后期销售以自用客户为主，因此细节、形象与工程进度显得更加重要。,目录:,重点个案扫描,市场篇,个案扫描高铁商圈-绿地中心,个案扫描绿地中心,北塔标准层,北塔17/31/45F,北塔9/23/37/51F,北塔16/30/44F,产品特征项目标准层为16户，层高4.2米，整层面积为4400，单个户型面积从190-440。同时楼栋每隔6层有挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层仅6户，占据两个对角位置，剩余两个对角位置为镂空的空中花园，该楼层单户户型面积约500,推广项目推广采取四大媒体，网络、户外围挡、道旗、电话邀约短信等多种渠道进行造势宣传。项目重点宣传其地标中心建筑

14、、绿地品牌、投资价值等。,个案扫描绿地中心,小结绿地中心凭借中原第一双塔高楼、新东站核心区位优势、顶级办公配置提升了项目的品质和物业投资价值，加之首次开盘定价不高，在办公楼云集的新东站地区极具竞争优势。随着高铁的开通和新东站区域的的成型，未来区域的辐射力和影响力将得到较大提升，区域内写字楼的的升值潜力将日渐显现，因此本次开盘吸引了较多的客户投资。 目前项目周边竞品较多，区域内写字楼产品处于供过于求阶段，同质化较为严重但本项目凭雄厚的开发实力、高端的办公配置，极具竞争力的价格取得热销，为其他写字楼项目提供了良好的参考。,个案扫描高铁商圈-升龙广场,物业类型与开发阶段项目规划总建筑面积达60万平方

15、米。地上145层为商业（其中B-11为2层商业）、主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，4层（部分地块6层）及以上由2栋150米高层5A智能写字楼、2栋100米5A甲级办公、1栋45米高甲级办公楼、1栋五星级希尔顿酒店、2栋酒店式公寓等在内的8栋公共建筑组成，地下规划为3层, 除地下一层为部分商业外，其他为可停约3400辆机动车的车库。项目一期推售B11地块2栋5A甲级办公楼。,个案扫描升龙广场,产品现状B14块房源于12年10月27日开盘 客户B14块房源成交客户以投资客为主，约占90%,以私营企业主居多。客户来源以郑州本地散客为主，约占80%，地市客户集中在周口和濮阳（

16、每月都有成交）。 未来动作项目预计3月下旬开盘，开盘价格未定，全年销售目标约13亿。,个案扫描升龙广场,推广项目本次所推房源于12年9月6日开始宣传，推广诉求语以“王者登场”“王者当道，万商来朝“高铁站前零距离150米5A写字楼”，100-3400商务空间等宣传项目。截止开盘当天共投放11次。当前无地市拓展计划。,个案扫描文化产业大厦/汇艺中心,A,B,营销推广项目于2012 年4 月8 日售楼部正式开放，6 月16 日首次认筹。4 月12 日开始报广推广，以“惊艳 中国高铁之心 一览全球商务”为推广语，地段和产品为其核心宣传点。项目4月份在大河报等报刊上投放了3 次整版广告，意在对项目进行大

17、范围的知名度推广。认筹前期阶段报广较少，仅大河财富一版，外加户外墙体广告，项目推广形式较单一。,个案扫描文化产业大厦/汇艺中心,产品现状底层商业自持，B座18-21层已售，23-24层会员招募中，享受五万抵十万优惠，目前排卡20个左右，开盘时间未定。 客户成交客户以郑州本地投资客为主，地市客户较少且分布较为分散。大客户为老板关系客户。 未来动作受周边绿地中心和升龙广场影响较大，13年开盘时间、价格未定，开盘价格未定，无地市拓展计划。,个案扫描火车站商圈-正弘凯宾城,产品设计1#（南楼）37 层，平层布局4 梯22 户，整层面积900 左右； 2#（北楼）分为两个部分，分别为37 层和45 层，

18、其中37 层为平层4 梯22户，标准层面积在900 左右；45 层的为平层8 梯28 户，标准层面积在1500左右； 写字楼产品37 层的物业高度在135 米左右，45 层的产品物业高度在150 米左右，且楼顶均规划有停机坪；产品规划层高为3.1 米，为SOHO 办公型，各分割单元均预留上下水；户型面积以45-50 为主，另外还有部分70-81 产品；,个案扫描正弘凯宾城,推广项目自8月16日首次报广至开盘共投放35篇，多以正版、封面封底亮相，项目诉求以“正弘归，二七兴”，“新版中原新二七，谁来代言正中心”，“二七NO.1，只看正弘”，“岂止是品牌服装商场，更是二期商贸中央区”诉求以地段、品牌

19、、多功能用途、小面积低总价为主，以二七商圈核心区域打造项目投资价值。,个案扫描正弘凯宾城,小结项目12月1日1#办公楼开盘效果较好，主要是前期项目准确的产品定位及客户定位，采取积极的营销手段锁定有效客户，同时做好充分的客户积累及开盘前的各种细节准备。具体主要有以下几个方面原因： 1.位于火车站和二七商圈核心，客户基础丰富；前期蓄客300余组； 2、产品以33-49平米小户型为主，总价适中，主要面对周边个体经营户，产品定位和客户购买力吻合； 3、紧邻火车站和未来地铁1号线，虽然目前区域内交通不佳，但后续改善空间大，投资价值高； 4、项目开发商的品牌优势明显；,个案扫描花园路商圈-兰德中心,个案扫

20、描兰德中心,产品兰德中心此次推出房源户型面积适，大多数为 116-117 ，部分为 280 ，户型方正，框架结构，毛坯交房客户可以根据自己需要装修和更改间布局。,个案扫描兰德中心,小结：兰德中心位于郑州市花园路与丰产路交汇处，地理位置优越，交通便捷，周边配套非常成熟，是传统的商务办公聚集地，商务氛围浓厚。项目1.8万方的商业，将进一步带动周边的商业经营，拓展花园路农业路商圈的辐射力。推售房源面积适中，规划合理，加之该区域内写字楼竞争相对不太激烈，因此吸引了众多的投资、自用客户，开盘取得了良好的销售业绩。,推广兰德中心年内共计报广 9次，“大都会地标，唯此兰德中心”“毫无疑问市甲级写 字楼，对于

21、企业来说价值更高”“相信中心的力量”宣传项目区域优势及端品质。,个案扫描文化产业大厦/汇艺中心,A,B,营销推广项目于2012 年4 月8 日售楼部正式开放，6 月16 日首次认筹。4 月12 日开始报广推广，以“惊艳 中国高铁之心 一览全球商务”为推广语，地段和产品为其核心宣传点。项目4月份在大河报等报刊上投放了3 次整版广告，意在对项目进行大范围的知名度推广。认筹前期阶段报广较少，仅大河财富一版，外加户外墙体广告，项目推广形式较单一。,个案扫描文化产业大厦/汇艺中心,产品现状底层商业自持，B座18-21层已售，23-24层会员招募中，享受五万抵十万优惠，目前排卡20个左右，开盘时间未定。

22、客户成交客户以郑州本地投资客为主，地市客户较少且分布较为分散。大客户为老板关系客户。 未来动作受周边绿地中心和升龙广场影响较大，13年开盘时间、价格未定，开盘价格未定，无地市拓展计划。,个案扫描佳田国际广场,产品设计佳田国际广场一期为28 层写字楼，大堂出入口人车分流，入户大堂10 米挑高，大堂面积为700 ； 1-3 层为裙楼商业，建筑面积约9600 ；4-28 层为写字楼，平层5 部电梯， 产品设计90-1400 灵动分割，单元分割为90-110 、120-145 、125-150 、180-195 、190-210 ；平层形状规则，布局简单，二期以商务独栋为主；,个案扫描佳田国际广场,一

23、期写字楼,个案扫描建业五栋大楼,产品设计A 座14 层，标准层面积1700 、层高4.1 米，大堂挑高9 米，8 梯11 户布局，单套面积区间为79-318 ，主力户型为79-134 ；B-E 座13 层，标准层面积约1600 、层高3.9米，大堂挑高5 米，5 梯9 户布局，单套面积区间为111-250 ，主力户型为111-229 。,个案扫描建业五栋大楼,A,B,C,D,E,A 栋标准层面积（1712 ）,B、C、D、E 栋偶数层,B、C、D、E 栋奇数层,个案扫描基正聚源国际,东塔,产品设计项目为双塔结构，分东、西两塔，均为15 层，1-2 层为商业，3-15 层为办公 用房，业态规划，

24、1-2 层约6757 商业空间，3-15 层约32972 办公空间。 本次推出东塔3-12 层。东塔为10 梯8 户布局，标准层面积1200 ，共计房源80 套，面积区间：102-197，东塔设有一个休闲书吧，空调、新风系统分户计量控制，设计较人性化,个案扫描基正聚源国际,13-15 层标准层户型图,3-12 层标准层户型图,个案扫描凯利国际中心,A,B,产品设计项目规划两栋120 米写字楼，A 座（东板楼）29 层，平层布局11 梯8 户，整层面积2000 左右；B 座（西塔楼）28 层，双核心筒结构，平层布局9 梯10 户，整层面积2000 左右； 写字楼产品自4 层至顶层，1-3 层为商

25、业配套，其中A 座4 层配备会议室，B 座顶层为 停机坪；产品外墙以玻璃幕墙为主，增强室内采光和建筑品质。,个案扫描凯利国际中心,小结整体来说项目位于写字楼产品地段极佳的高铁片区，但受到当前办公市场的冷清及区域白热化的价格战竞争，项目入市后的去化将面临挑战，采取求同存异的营销方式将是下一步策略。,个案扫描易元国际,产品设计A、B 座均为27F，楼宇内部为中央空调，采用智能化办公设备；1F-3F 为裙带商业，共373 间，面积区间在60 140 ；A 座物业高度在110 米左右，10 梯20 户，整层面积为1427 。其中4F-13F 为SOHO办公产品，面积区间在60 110 ，其中14F-2

26、7F 为五星级易元衡山国际酒店； B 座物业高度在107 米左右，14 梯16 户，整层面积为2408 。4F-27F 为写字楼，面积区间在110 -140 ，可以自由分割。,个案扫描易元国际,A 座：户型编号1、6、11、16 面积在110 左右， 剩余分割户型的面积在60 -70 左右,B 座：户型编号为1、8、9、16 的面积在140 左右， 剩余的分割户型面积在110 左右；,个案扫描亚新广场,产品设计项目大堂挑高13.8 米，面积1500 ，其中1-5 层为商业，6-24 层为写字楼，标准层高4.0 米，标准层面积为1800 ，平层12 户，8 部电梯，内有中央空调、新风系统以及配套

27、网络地板。商业部分为8 部电梯，其中1 层规划为证券、银行等金融机构；2 层为员工餐厅； 3-4 层为中西式餐厅，5 层包括会议中心、会所、游泳池等休闲娱乐设施。,个案扫描亚新广场,营销活动10月12日，胡润先生亲自主持了财富论坛，揭榜了河南位列财富榜前十的企业家及18位“2012胡润百富榜”企业家。之后与与大河报总编辑王守国先生、河南省房地产业商会秘书长赵进京先生、第一太平戴维斯Jacob先生、招商银行郑州分行副行长董馥琴女士、亚新广 场总经理张风雷先生等嘉宾进行了深度对话。,个案扫描亚新广场,个案扫描正岩铂兹中心,产品设计产品布局为平层10 梯13 户，户型面积在97-242之间，以118

28、 的为主力户型，占比近39%，8*9 米大跨度柱距，充分节省了空间资源； 从平面图上看，平层对称分布，北侧和南侧面积相对较大，均在242 左右；中间户型面积较小。,个案扫描正岩铂兹中心,个案总结,2012年9月份以后东区写字楼项目出现“井喷”入市，出现了严重的产品同质化现象，在巨大压力下，资金有限或急于回笼资金、以及区位或产品不佳的项目，将被迫选择价格战，且呈现愈演愈烈之势。 2013年春节过后，东区写字楼项目普遍采取观望态度，尽管大都制定了全年的销售任务，但就近期开盘时间价格均未对外公开，13年市场不容乐观。 在巨大的市场压力下，开发企业和购房客户都逐步下调写字楼价格预期；但同时，结构性的机会依然存在： 1.郑东板块的低成本项目或大体量项目（依托区域、以价格战突围市场）。 2、郑东板块的（准）现房项目（当风险激增时、现房或可成为竞争王牌）。 3、洞察中原经济区建设大势并率先走出去的项目（积极进行地市拓展计划，抢先接触地市进 郑企业）。,THE END! THANKS!,