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1、宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分）可行性研究报告 编制单位：江苏春天工程设计院有限公司 建设单位：海南儋州宝安房地产开发有限公司二一三年十一月目录第1章 总 论- 1 -1.1 项目背景- 1 -1.2 项目概况- 4 -1.3 结论与建议- 7 -第2章 项目建设的背景及必要性- 9 -2.1 项目建设背景- 9 -2.2 项目建设的必要性- 13 -第3章 房地产市场需求分析- 15 -3.1 我国房地产市场运行现状- 15 -3.2 我国房地产市场未来走势预测- 18 -3.3 海南省房地产市场现状- 19 -3.4 海南省房地产市场未来走势预测- 26 -3.5 目标人群与目标市
2、场分析- 33 -3.6 市场营销策略分析- 36 -3.7 市场分析结论- 38 -第4章 建设地点及建设条件- 39 -4.1 项目四至- 39 -4.2 建设条件- 39 -第5章 工程方案- 42 -5.1 工程概况- 42 -5.2 项目定位- 42 -5.3 总体规划设计- 43 -5.4 建筑设计方案- 44 -5.5 结构设计- 46 -5.6 给排水工程- 48 -5.7 消防系统- 51 -5.8 供电工程- 55 -5.9 空调通风工程- 58 -第6章 节能专篇- 60 -6.1 节能设计依据- 60 -6.2 建筑节能的重要性- 62 -6.3 遵循的原则- 63 -
3、6.4 建设项目采用的能源种类及消耗量- 64 -6.5 建筑项目总体设计与节能减排- 67 -6.6 建筑单体设计与节能减排- 71 -6.7 可再生能源利用- 80 -6.8 运行管理- 81 -6.9 实施节能减排增加的费用- 82 -6.10 建设项目节能减排结论与建议- 83 -第7章 环境影响评价- 85 -7.1 项目场址环境现状- 85 -7.2 项目建设与运营对环境的影响- 85 -7.3 环境保护措施- 86 -7.4 环境影响评价结论- 88 -第8章 项目组织管理- 89 -8.1 经营管理机构设置与职责- 89 -8.2 劳动定员- 90 -8.3 人员培训- 91
4、-8.4 经营方式- 91 -8.5 建设期的项目管理- 91 -第9章 项目实施进度- 93 -9.1 建设阶段划分- 93 -9.2 项目实施进度表- 93 -第10章 项目招投标- 94 -10.1 招投标管理的原则及依据- 94 -10.2 招标内容及范围- 95 -10.3 招标方式- 95 -10.4 招投标活动的工作程序- 96 -第11章 投资估算- 97 -11.1 投资估算的范围和依据- 97 -11.2 项目建设投资估算- 98 -11.3 项目投资资金筹措和投资使用计划- 101 -第12章 财务评价- 102 -12.1 评价的依据和基本数据- 102 -12.2 项
5、目经营收入和税金、城建及教育附加估算- 102 -12.3 总成本费用估算- 103 -12.4 财务评价报表（附后）- 104 -12.5 财务评价指标- 104 -12.6 财务评价结论- 105 -第13章 风险分析评估- 107 -13.1 项目主要风险因素识别- 107 -13.2 防范和降低风险的措施- 109 -第14章 研究结论与建议- 111 -14.1 研究结论- 111 -14.2 建议- 112 -I宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 第1章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分）1.1.2 建设单位
6、建设单位： 海南儋州宝安房地产开发有限公司简介：海南儋州宝安房地产开发有限公司是中国宝安集团股份有限公司旗下的子公司。中国宝安集团股份有限公司成立于1983年7月，1991年6约25日在深交所上市（股票代码：000009，股票简称：中国保安），中国宝安集团在产业经营与资本经营领域均取得了非凡的业绩，目前已形成了髙新技术、房地产及生物制药三大主导产业，旗下拥有包括中国宝安、马应龙、宝安地产三家上市公司以及二十多家全资及控股企业。2010-2012年，中国宝 安奐团连续三年被评为“广东上市公司综合实力10强”、“广东上市公司最具竞争力10强”及“广东上市公司最具投资价值10强”。 在世界品牌实验室
7、最新发布的“2012中国500最具价值品牌”排行榜中，中国宝安集团连续四年入围百强，名列第73位，品牌价值达到了172.82亿元。海南儋州宝安房地产开发有限公司是一家以房地产开发经营、旅游开发为主业的大型企业，拥有房地产开发资质，将房地产开发经营纳入首要的战略版图。公司现拥有一个务实、精干、进取的领导核心。有一批专业知识精深、工作作风严谨的中高级房地产项目管理精英团队。现有45名正式员工，其中具有本科以上学历的员工占员工总数的95%。公司下设六个部门：办公室、工程部、财务部、开发部、销售部。公司秉承“诚信立企，卓越筑家”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户
8、型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。凭借卓越的操作水平，为客户提供优质的产品，本着“以人为本，提高居住水平”的原则，从市场定位、产品规划设计、营销策略、物业管理、售后服务等各个环节精雕细琢，坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展，不断为广大居民塑造精品工程。1.1.3 编制依据1、国家及海南省现行有关技术标准、设计规范；2、建设项目经济评价方法与参数第三版之要求；3、建设项目可行性研究报告编制指南试行本；4、建设部2004年颁发的建设工程项目管理试行办法；5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性
9、条文；6、海南国际旅游岛建设发展规划纲要；7、省政府第18次常务会原则通过的海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见（琼府200874号）；8、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.4 项目提出的背景与理由1、项目提出的背景现阶段在“限购令”下，海口、三亚的房地产市场火速降温。而离岛免税政策的实施，将使海南的土地价值再次凸显，对于不受限购令影响的儋州来说，离岛免税无疑是一剂 “强心剂”，大量涌入的游客、投资必将带动儋州城市的全面升级。目前，儋州在区位条件、基础设施等方面已汇集了诸多优势，依托西环高铁、儋州机场、田字形高速以及洋浦的发展，儋州将与海口、三亚形成了3小时“旅游经济生
10、活圈”。以优质的城市发展平台为基础，宝安山水龙城住宅小区紧握城市稀缺生态资源和优势，将城市功能进一步完善和加强，一座建于海南西线中心的住宅小区正傲然崛起。2、项目提出的理由（1）市场需求的需要住房是人类生活不可缺少的组成部分，目前我国城市居民的“衣、食、行”已基本不成问题，只有“住”的问题还处于低档水平，在目前和今后一个较长时期内，住房仍然是我国供不应求的产品。我国取消福利分房后，城市居民的住房主要由房地产业提供。目前需要购买住房的人很多，其中有住房的人要改善住房条件的需求占很大的比例，而且改善居住条件的愿望非常强烈。同时，随着国家城镇化战略的实施，大量进入城市的新居民也需要住房。据调查，海南
11、商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、外省市和境外人士购房等方面。（2）利用当地的特色资源，将资源优势转化为经济优势儋州地区有良好民俗文化风貌，有独具特色的热带海洋，有独特的优质海景景观资源，这些都是本区特殊的资源优势，在保护的基础上对其进行适度的开发建设，深入分析研究景观特质，使建设用地能采撷自然之精华，吮吸大地之灵气，从而物尽其用，地尽其宜，优化配置土地，将资源优势转化为经济优势，将促进当地经济社会发展。（3）优化经济结构实现产业转型目前建设地主要以第一产业为主，项目的建设将旅游业作为优先发展和大力扶持的第三产业，以促使传统农业社区向田园式旅游社区转化。项目建设符合海南省国民经济和社会发
12、展规划、符合海南省旅游发展规划，项目不仅具有显著的经济效益，同时具有显著的社会效益，项目建设是必要的。（4）充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应，促进区域经济的发展海南建设国际旅游岛借助国际视野和国际经验及国际化思路和理念，向国际市场、打造真正具有国际水准的旅游产品，以实现海南岛建设成为国际旅游岛的宏伟目标。海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决策，其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑是巨大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇，分析资源的稀缺性，把有限的资源配置好，最大限度的开发岛内外市场，去争取机会，把握这次机会，必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海
13、南省旅游房地产的发展趋势，将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应，通过项目的建设和营运，带动项目建设地周边地区社会经济发展。（5）项目为企业带来较好的经济效益本项目地位优越，交通方便，项目定位合理，建筑方案新颖，区内配套设施完善，营销策略恰当，为项目的成功创造了有利条件，也必将为企业带来较好的经济效益。1.2 项目概况1.2.1 项目地点本项目选址儋州市那大城区西片区B0209地块，位于儋州市主城区西北、花果山公园，南临环湖路，东临S308国道。1.2.2 建设内容及指标 总用地面积：56707.42m2（85.061亩）；总建筑面积：68222.18m2；建筑占地面积：6358.27m2；
14、容积率：1.20；建筑密度：11.22%；绿地率：39.8%；住户户数：868户。车位：639辆(机动车位)，720辆（非机动车位）项目主要建设内容，新建9栋住宅楼（64517.93m2）、综合用房（3504.17m2）、配电间（200.08m2），包括给排水工程，空调工程，道路、广场，电气工程，绿化工程、景观水系等设施。1.2.3 建设条件1、外部条件2011年3月28日，十二五规划正式确定海南西部机场落户儋州。据了解，预投资815亿元的儋州国际机场计划、预投资1015亿元的洋浦儋州琼中万宁高速公路、预投资250300亿元的西环高铁等，儋州市一批重点重大项目被列入海南省“十二五”规划，儋州的
15、城市价值更加凸显，经济腾飞指日可待，已然成为2011年最具潜力和令人期待的城市。2、交通运输条件依托西环高铁、儋州机场、田字形高速以及洋浦的发展，儋州将与海口、三亚形成了3小时“旅游经济生活圈”。3、电力、通讯、给排水条件项目区已建立起完善的供电系统、供水系统、排水系统，松涛水库是该区域主要的供水水源。污水处理系统已建立起来。1.2.4 项目投入总资金及资金筹措经估算，项目总投资为31500万元。资金筹措方案：其中11500万元建设资金来源于业主自筹解决。其余20000万元通过银行贷款解决。1.2.5 主要技术经济指标表11 主要技术经济指标表序号项 目单位指 标备注1建设规模1.1用地面积5
16、6707.421.2总建筑面积68222.181.3容积率1.201.4绿化率%39.81.5建筑密度%11.221.6设计居住户数户8681.7停车位个1359639辆(机动车位)720辆（非机动车位）2项目定员人503项目总投资万元315004房屋销售收入万元13978.88经营期平均5房屋销售税金及附加费万元768.84经营期平均6利润总额万元1431.87经营期平均7总投资收益率%7.828投资利润率%4.559销售利润率%17.70所得税前10财务内部收益率%13.55税前10.1投资回收期年3.18税前10.2财务净现值万元2610.95税前10.3盈亏平衡点%5811项目资本金净
17、利润率%7.681.3 结论与建议1.3.1 结论本项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行。本项目建成后，对儋州市西城区良好的整体形象开发创造，区域开发品质的提升，基础设施水平的提升、实现儋州市西城区发展目标具有较大的推动作用，具有良好的社会效益和国民经济效益，项目可行。1.3.2 建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面的工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的
18、质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目
19、早日上马，早日竣工，早见成效。第2章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 符合国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，
20、有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：（1）保持旅游房地产平稳健康发展。积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。（2）旅游房地产。充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区、酒店及
21、旅游配套设施的建设。开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需求。积极发展酒店、度假村等经营性房地产。大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。（3）规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，建立
22、健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2 海南国际旅游岛建设发展的背景2009 年12 月，国务院通过了海南建设国际旅游岛建设。“国际旅游岛”是海南省委省政府当前着力推进的海南岛建设目标。所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。 另外，海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅
23、游岛”的基本内涵定位为“三新”，即新目标，实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在此基础上，2010 年，海南省委、省政府又出台了关于加快推进国际旅游岛建设的意见以及相关规划，提出“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。基于以上概念，“国际旅游岛”建设的阶段性目标就是经过10 年的努力，到2020 年力争使海南成为国内政策最开放、体制机制最灵活的旅游特区。2010 年，海
24、南国际旅游岛建设发展规划纲要通过审批。（1）指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，深化改革，扩大开放，构建更具活力的体制机制，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路；积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和
25、谐之岛。（2）战略定位我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。国家热带现代农业基地。（3）发展目标到2020 年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高，旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680 万人天次，旅游总收入1240 亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。全省人均
26、生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。2.1.3 “旅游地产”与“第二居所”概念带动儋州地产明媚的阳光、清新空气、浪漫温馨的暖冬等等这些花果山公园得天独厚的气候环境，为旅游地产的发展提供了沃土。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。每年11月份开始，就有大批的老人为了躲避北方的严寒，从北方来到海南岛过冬，这些人被称作“候鸟型”买家。在海南的各大城市中，这些老人更青睐于沿海城市，这里的生活配套更齐全，更适合居家。2.2 项目建设的必要性2.2.1
27、 发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着陵水经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入 人们的生活。海南已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设本项目带来了良好的契机。2.2.2 项目建设能促进当地经济和社会的发展项目实施后的营业收入由娱乐、住宿、游览及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高
28、品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时花果山公园项目的建设，可为当地农民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的快速发展。2.2.3 项目建设是儋州市创建国家优秀旅游城市，开发儋州市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要儋州市市委、市政府把旅游业作为一个重要的龙头产业，决心花大力气进一步建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处地区，环境优美，交通方便，能很好地带动项目
29、的开发建设。2.2.4 项目的建设有利于旅游转型升级。海南国际旅游岛已进入实质性建设阶段，单一的度假酒店、单一的旅游景点和简单的旅游地产项目不足以支撑国际旅游战略，需要一批具有本土特色、国际品质、符合国际旅游惯例、能满足吃、住、行、游、购、娱综合功能的复合型旅游产品。第3章 房地产市场需求分析3.1 我国房地产市场运行现状一、房地产开发投资完成情况2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%（扣除价格因素实际增长19.7%），增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.
30、7%。1-9月份，东部地区房地产开发投资34413亿元，同比增长18.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点；中部地区投资13127亿元，增长20.0%，增速提高0.6个百分点；西部地区投资13580亿元，增长24.3%，增速与1-8月份持平。1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长15.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点；其中，住宅施工面积443102万平方米，增长12.5%。房屋新开工面积144900万平方米，增长7.3%，增速提高3.3个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长6.4%。房屋竣工面积52706万平方米，增长4.2%，增速回
31、落0.4个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，增长1.4%。二、商品房销售和待售情况1-9月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%， 增速比1-8月份回落0.1个百分点；其中，住宅销售面积增长23.9%，办公楼销售面积增长32.8%，商业营业用房销售面积增长10.8%。商品房销售额54028亿元，增长33.9%，增速比1-8月份回落0.5个百分点；其中，住宅销售额增长34.5%，办公楼销售额增长45.1%，商业营业用房销售额增长22.9%。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款60
32、82亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。1-9月份，东部地区商品房销售面积42405万平方米，同比增长25.7%，增速比1-8月份回落1.1个百分点；销售额33615亿元，增长36.7%，增速回落1个百分点。中部地区商品房销售面积21316万平方米，增长23.6%，增速提高1个百分点；销售额10226亿元，增长33.6%，增速提高0.9个百分点。西部地区商品房销售面积20663万平方米，增长18.3%，增速提高0.8个百分点；销售额10187亿元，增长25.8%，增速回落0.3个百分点。9月末，商品房待售面积44636万平方米，比8月末增加280万平方米。其中，住宅待售面积增加127
33、万平方米，办公楼待售面积增加1万平方米，商业营业用房待售面积增加68万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-9月份，房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款14568亿元，增长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33674亿元，增长18.4%；其他资金39195亿元，增长37.7%。在其他资金中，定金及预收款24281亿元，增长36.1%；个人按揭贷款10297亿元，增长45.8%。四、房地产开发景气指数9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.25，比上月回落0.04点。3.2 我国房
34、地产市场未来走势预测国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2012年我国人均GDP达到6094美元，今年我国人均GDP将超过6400美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。根据房地产市场需求，预测未来几年房地产开发投资会稳步增长，但增长幅度会稍微下降。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在未来几年内加大投资力度，开发投资将稳步增长，预计房地产开发投
35、资会继续增速。由于市场需求仍然较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期和开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计未来几年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市其房价可能会以较快的速度增长。因此，对于诸多房产商来说，未来几年仍然是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。3.3 海南省房地产市场现状2013年前三季度，我省房地产投资增长较快，房屋销售面积持续高位增长，新开工面积略有增长，到位资金相对充足。但与此同时，土地成交购置面积与土地成交价款等先行指标下滑明显，可能是全年房地产投资增速稳步回落的讯号。一、房地产开发市场运行的基本情况（一）房地产开发投资在波动中维
36、持较快增长前三季度，海南房地产开发完成投资814.45亿元，增长31%，增速比去年同期下降2.8个百分点，比1-8月提高0.2个百分点，全省房地产开发投资增速高出固定资产投资5.8个百分点。住宅投资增速明显高于房地产开发投资。前三季度，住宅投资690.47亿元，增长39.6%，占房地产开发投资的84.8%，比重同比提高5.2个百分点；办公楼投资8.37亿元，增长93.2%，占房地产开发投资的1%，比重同比提高0.3个百分点；商业营业用房投资46.91亿元，增长13.9%，占房地产开发投资的5.8%，比重同比下降0.8个百分点；其他投资68.70亿元，下降15.9%，占房地产开发投资的8.4%，
37、比重同比下降4.7个百分点。西部地区房地产开发投资增长势头强劲。前三季度，东部地区房地产开发完成投资636.25亿元，增长25.4%，增速比1-8月提高0.7个百分点；西部地区完成投资135.08亿元，增长78.5%，增速比1-8月提高1.6个百分点；中部地区完成投资43.12亿元，增长10.8%，增速比1-8月下降9.9个百分点。从完成投资总量上看，三亚市完成投资219.45亿元，位列第一，同比增长31.5%；海口市完成投资171.74亿元，全省第二，同比增长38.3%；陵水县投资72.23亿元，增长3.4%；琼海市投资70.67亿元，增长1.8%；万宁市投资60.16亿元，增长52.5%；
38、澄迈县投资59.79亿元，增长1.3倍；文昌市投资42亿元，增长11.9%。 （二）房屋施工面积增长快速，竣工面积下降明显，新开工面积略有增长前三季度，海南房屋施工面积为5691.54万平方米，增长24%，增速比1-8月提高2.7个百分点。其中，住宅施工面积为4781.2万平方米，增长20.6%，增速比1-8月提高1.9个百分点。施工面积增长速度比房地产开发投资速度低7个百分点，运行趋势基本保持一致。前三季度，海南房屋竣工面积为400.76万平方米，下降7.5%，增速比1-8月下降7.5个百分点。其中，住宅竣工面积为328.23万平方米，下降6%，增速比1-8月下降3.7个百分点。前三季度，我
39、省房地产新开工项目个数为72个，比去年同期减少10个。我省新开工面积为1311.73万平方米，比去年同期略增3.4%，抑制了从年初到8月的回落势头。其中，住宅新开工面积为1114.88万平方米，增长6.1%，增幅比房屋新开工面积扩大2.7个百分点。（三）土地购置面积与土地成交价款双双回落前三季度，海南房地产开发土地购置面积为176.66万平方米，同比下降23.8%；本年土地成交价款为18.86亿元，同比下降30.4%。企业购买土地意愿的下降直接反映在土地交易等相关指标大幅减少，可能预示着后续房地产项目投资的乏力，可能导致全年房地产投资增长稳步放缓。（四）房屋销售高位开局、增速逐步回落今年海南房
40、屋销售迎来开门红，1-2月累计房屋销售面积为129.25万平方米，同比增长62.2%。一季度房屋销售面积为260.17万平方米，增长39.1%。上半年，房屋销售面积为572.21万平方米，增长38.9%。前三季度，房屋销售面积为825.94万平方米，增长30.1%。年初开始，住宅销售面积增速一直略高于房屋销售面积增速。前三季度，住宅销售面积为802.14万平方米，增长31.1%，增速比房屋销售面积要高1个百分点；占房屋销售面积的比重为97.1%，比重同比提高0.7个百分点。从当月销售面积来看，从3月份至5月份，全省当月销售面积呈逐月下降态势。3月份销售面积为130.92万平方米，同比增长1.1
41、倍；4月份销售面积为99.74万平方米，同比增长69.4%；5月份销售面积为84.89万平方米，同比略降1.3%。6月份因保障性住房的纳入，当月销售面积反弹至127.41万平方，同比增长18.1%。7月份当月房屋销售回落至最低为64.82万平方米，随后8、9月逐月增长，8月份销售80.76万平方米，9月销售108.15万平方米。考虑到除保障性住房外的纯商品房销售持续下降趋势以及去年保障性住房的大量销售造成同比基数较大的两方面因素考虑，预计全年房屋销售增速仍有进一步回落的趋势。分地区看，西部地区销售增长较快。前三季度，西部地区销售面积为150.01万平方米，增长82.8%；东部地区销售610.9
42、5万平方米，增长21.4%；中部地区销售64.97万平方米，增长31.5%。从销售总量上看，海口市销售238.61万平方米，位列第一，增长23.2%；三亚市销售131.38万平方米，增长8.2%；琼海市销售71.24万平方米，增长30.6%；文昌市销售64.01万平方米，增长3.7%；澄迈县销售61.78万平方米，增长62.4%；陵水县销售58.84万平方米，增长56.2%；万宁市销售46.87万平方米，增长37.2%。（五）本年到位资金相对充裕前三季度，本年到位资金为1244.86亿元，增长31.3%，与房地产开发投资增速基本持平。随着房市调控新政“国五条”的发布，对房地产市场信贷政策进一步
43、锁紧，资金来源中国内贷款较去年相比增速明显下滑。前三季度，国内贷款为220.72亿元，同比增长6.5%，增速比去年同期下降89.7个百分点；利用外资0.1亿元；自筹资金480.7亿元，增长17.2%；其他资金543.34亿元，增长68.1%。较好的销售形势大大缓解了企业的资金压力，由销售带来的定金及预付款呈现较快增长。前三季度，来源于定金及预付款的资金为380.8亿元，同比增长45.4%，占本年到位资金的30.6%，比重同比提高1个百分点。二、 当前全省房地产开发市场需要关注的问题（一）土地成交量等先行指标明显回落，投资后劲略显不足受新开工项目个数减少的影响，前三季度我省房屋本年新开工面积较去
44、年同期明显下降。新开工项目个数比去年上半年减少10个，新开工面积与去年基本持平。同时，本年购置土地面积与本年土地成交价款分别比去年上半年下降23.8%与30.4%，土地成交指标大幅下降。在国家出台“新国五条”政策的影响下，房地产企业多持观望态度，土地购置意愿下降，项目开工积极性较低，并且减缓在建工程进度，这将影响后续房地产开发投资力度，造成后续投资乏力，不利于房地产开发的平稳健康发展。（二）去年保障房销售占比较大，后续房屋销售增速有回落势头前三季度，我省保障房销售面积为194.16万平方米，增长6.8%，占房屋销售面积的23.5%，占比较去年同期下降5.1个百分点，反映了今年纯商品房的销售情况
45、较去年好转。但是，去年第四季度保障房销售面积为108.88万平方米，占第四季度房屋销售面积的36.7%，今年在库的保障房项目可供销售的面积比去年少，加之去年第四季度纯商品房销售情况良好，预计全年房屋销售面积增速呈回落态势。国务院2010年1月公布的关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南国际旅游岛建设的目标定为：到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。此前，受海南省政府出台的国际旅游岛建设规划的带动，海南省房地产建设已逐渐进入高潮。在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房
46、地产业成为海南省经济发展的助推器。统计数据显示，2009年以来，海南房地产开发继续保持较快发展势头，体现出海南作为建设中的国际旅游岛和最佳人居环境地，对楼市投资者和消费者的吸引力越来越强。3.3.1 各大地产发展商抢滩海南市场北京首创、深圳万科、富力地产是国内地产的几大巨头，近年开始大举进驻海南，它看重的是海南地产的灿烂前景和目前较低的土地价值，富力集团已经在海口西海岸取得了近2万亩的土地储备。大企业集团大手笔投入海南的房地产市场，并不会加剧市场竞争，反而会提高海南地产的整体形象，能吸引到更多的岛外人士来海南购房，对海南房地产市场整体是利好，海南的旅游、度假地产概念将越做越大。大企业集团的进入不只带来巨额的资金，他们全新的开发理念、国际化的社区规划、时尚的现代建筑、专业的物业管理，将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。3.3.2 岛外人士仍是购买海南商品房的主力军据海南省住房和城乡建设厅统计，2011年海南旅游房地产呈现建销两旺的局面，截至10月底，已销售419万平方米