《重庆联想控股高端别墅项目2号地全案策划报告终稿PPT》(152页).ppt

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1、,贰号地块项目全案策划报告,二00八年三月二十六日,1,二、市场状况,三、项目定位,四、规划方案,五、产权分析,六、开发计划,一、项目概况,七、前期报建风险与对策,2,第一部分目录,一、项目前置条件分析,二、市场状况分析,三、项目定位,3,（一）企业特点及前期产品概况 （二）2号地高层对公司的战略地位 （三）项目开发条件分析,4,项目前置条件分析,联想控股作为一个集团化跨国企业，品牌知名度和美誉度都非常高，而融科智地凭借其强大的“联想品牌”背景，对于消费者来讲，这就意味着融科具备实力和知名度两个方面的优势。再则，联想作为IT企业也被列入高科技类，因此我们不能只讲联想的开发背景，而应通过科技含量

2、的突出和产品的创新来增加消费者的认同感与竞争对手区隔。,企业特点,5,项目一期融科蔚城于2005年8月正式开盘销售，产品形态包括13栋多层建筑和2栋小高层建筑。由于前期降价等方面的负面影响，销售周期较长，因此市场形象较差。自2007年6月重庆“新特区”及“直辖十年”等利好政策以来，一期产品在市场大环境下已全部消化完毕，但品牌形象的塑造还是一个长期坚持的过程。,项目前置条件分析,前期产品概况,6,项目二期融科海阔天空于2007年11月正式开盘销售，产品形态为五栋高层。由于该产品本身个性特色鲜明，在重庆市场上也具有较强的竞争优势，因此开盘销售已达即80，目前已接近销售尾声。海阔天空的成功销售对重庆

3、融科企业品牌的重塑及融科城项目整体形象的提升起到了较大的作用，使重庆融科回归一线品牌房地产开发企业阵营。,项目前置条件分析,前期产品概况,7,1、以高端别墅项目的启动促进了融科城大盘的品质及企业品牌形象的提升，三期别墅住宅即将于今年9月先行开盘销售； 2、以2#地高层住宅的快速消化来达到资金的快速回笼，计划于11月开盘销售，以稳定三期高端物业的持续销售，来保持整个融科品牌活力。 3、同时开发1号地块A组团别墅和四期2号地块高层住宅，采取了产品户型、面积等差异化路线，以拉开三期和四期的产品档次。 4、无论1号地块A组团别墅和2号地块高层住宅但产品有品质和价格的所区隔，同时在精神气质却保持一致，即

4、以蓝色财智思想者为其社会共性。,项目前置条件分析,2号地高层对公司的战略地位,8,融科城概念规划方案调整重点： 1.力求共享天然湖泊资源，将自然资源价值最大化地全履盖各类产品，规划以生动的滨水景观轴线从4#地到1#地，从1#地到2#地贯穿整个融科城。 2.尽量在各地块间平均性地平衡容积率，适度提高1#地容积率，保持2#地有市场竞争力的舒适容积率，在4#地等后续开发中动态调整容积率，力求融科城在保证竞力的情况下整体土地价值最大化。,项目前置条件分析,2号地高层对公司的战略地位,9,总体规划平面图,1号地,2号地,4号地,10,11,项目区位： 本项目位于重庆市北部新区经开园鸳鸯组团，金开大道与金

5、渝大道交汇处鸳鸯立交的西北角。该片区内以发展大规模物业为主，有龙湖蓝湖大社区、重庆奥林匹克花园、复地上城、爱加丽都、棕榈泉国际花园等知名品牌开发企业云集于此。,附：融科鸳鸯湖项目区位示意图,1、项目基础情况,12,地块东面为鸳鸯镇旧居民住宅群，紧临北部新区主要交通干线 金开大道。 南临鸳鸯路，与项目二期海阔天空和三期别墅群隔街相望。 西临鸳鸯镇还迁房，可远望龙王洞山脉和三期别墅群。 北临育才经开中学，教育氛围浓郁。,附：二号地块位置示意图,2号地概况： 本次定位地块属于融科鸳鸯湖项目2号地块，位于社区北侧，由鸳鸯路呈L形与大地块分隔开。该地块占地205亩，地块呈长条形，地势平坦，局部有小幅落差

6、。,13,项目开发条件分析,周边环境示意图（一）,14,周边环境示意图（二）,15,周边环境示意图（三）,周边环境示意图（三）,16,全案容积率的分配平衡表及建议,2号地基地条件： 地块经济技术可参考指标为：占地面积约13万方，容积率控制在2-3之间。一号地、二号地、四号地块综合容积率为1.8，各地块可以内部平衡。 二号地配套设施有：9班幼儿园（占地面积约3500 ）、农贸超市、垃圾收集站、集中商业街、集中地下车库（人防）、公厕、治安联防等。 限定条件为：建筑高度控制在100米以下；地块内部有市政排水管道穿过。,17,附：地块内部市政排水管道示意图,从地块总图可以看出，贰号地块比较方正，呈条形

7、发展，易于建筑物布置；地块内总体地势平坦，开发难度小，利于安排各类物业形态；鸳鸯路绕西南两侧，利于布置社区商业，打造街区生活。,红色：市政排水管道（保护距离3m） 蓝色：排水涵洞 绿色：国防光缆、天然气、主管线、电信等,18,地块景观资源条件： 地块所处位置距离项目核心资源鸳鸯湖较远，湖景资源不充分。 地块可远眺龙王洞山脉，视野开阔。 地块西南侧近可享受融科三期部分临湖别墅群的景观，高处可远望蓝湖郡别墅社区。 地块东西两侧均临鸳鸯镇老居民住宅群，外部环境资源较差。 地块通过涵洞与一号地块相连，有鸳鸯湖活水流入地块内，但目前水流量较小，不足以支持大型水系的打造。,19,地块配套资源条件 教育配套

8、：育才经开中学、巴蜀学校、北大附中、鸳鸯中心小学等。 医疗配套：重庆医科大学第一附属医院北部新区医疗中心 及儿科医院经开分院等。 银行：建设银行、中国银行、华夏银行，位于北部新区管委会楼下； 中国银行、中国信用联社，位于本项目北侧的鸳鸯镇。 农贸市场：鸳鸯农贸市场位于本项目西北侧。 运动设施：蓝湖郡10000平米体育中心和200亩室外体育公园 、保利体育公园等。 商业配套：金山国际商务中心、西部建材城、汽博中心、奥林匹克花园畅谷商业街、龙湖蓝湖郡蓝调天街、棕榈泉国际花园商业街、爱加丽都商业中心等。 社区配套：一期拥有3430平米运动会所（包括室内游泳池、台球室、棋牌室、篮球场、羽毛球场、健身房

9、等），目前已引入世界500强韦德健身会所。商业街已引入社区的商家有移动营业厅、联通营业厅、有限电视网络营业厅、和平药房、干洗店、茶楼、文具店、服饰店、建材五金店、美容美发店、字牌店等20家社区服务性商业，重客隆超市也即将于5月开业。,20,区域内城市配套规划,2、区域发展规划,21,区域规划及分阶段实施 北部新区成立于2001年4月； 20012002年，政府招商引资，20012004年工业园厂区建设； 2004年，重庆经济发展向北，北部新区开发建设和招商引资出现疯长势头； 2005年，北部新区经济发展势头良好； 截止2006年，全区累计完成固定资产投资约510亿元，引进项目达到686个，合同

10、投资总额为599亿元。各项主要经济指标连续几年保持年均两位数以上的增长速度。 预计到2010年基本建成北部新区，工业产值达到1000亿元，加上经开区、高新区老区的500亿元，合计1500亿元，“再造一个重庆工业”，即相当于2000年全市工业总产值的规模。,22,区域内轻轨3号线各站点具体位置 （此站点位置由轻轨公司于2007年10月17日公布） 轻轨三号线规划修建时间：一期工程从南岸二塘到龙头寺火车站，2007年6月18日动工，预计2010年完，二期工程从龙头寺到江北机场，预计2008年动工，预计完工时间2011年。 轻轨三号线临近项目站点具体规划初定：,轻轨3号线线路图如下：,23,重庆私家

11、车保有量状况 根据重庆市交管局资料显示：2004年年底，重庆私家车的保有量累计接近20万辆，2005年6月底，重庆私家车的保有量累计达到25.27万余辆，2005年年底突破27万辆。2006年末，重庆私家车的保有量累计31.80万辆。 一个城市的私家车发展情况基本体现了一个城市新兴富裕阶层的发展情况，城市新兴富裕阶层无疑为重庆高档房地产项目的开发提供了丰富的客源；另一方面私家车拥有量的增加为人们出行提供了便利，扩大了消费半径，对近郊区物业的接受程度亦会逐步提高，这是重庆郊区楼市快速扩张的动因之一。,24,第一部分目录,一、项目前置条件分析,二、市场状况分析,三、项目定位,25,（一）重庆房地产

12、市场发展态势分析 （二）区域竞争板块特征分析 （三）区域在售竞争项目分析 （四）区域未来产品发展趋势,26,重庆城市发展规划,根据重庆市城乡总体规划（20072020年），构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以都市区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼，都市区空间结构为“一城五片、多中心组团式”。,27,重庆314部署,三大定位： 西部地区的重要增长极 长江上游地区的经济中心 城乡统筹发展的直辖市 一大目标：在西部地区率先实现全国建设小康社会目标 四大任务： 加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设； 切实转变经

13、济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐； 着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会； 全面加强城市建设，提供城市管理水平。,28,29,30,31,宏观政策环境,2005年5月，针对房地产市场发展中出现的有关问题，国务院提出了八条调控措施，次年国务院又出台了“国六条”政策，对解决当时的有些问题起到了一定的作用。2007年，全国房价的普遍上涨，国家的6次加息，利用经济杠杆促进房地产市场健康稳定的发展，同时土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等等，这些政策的出台都将会给房地产市场带来积极的影响。重庆政府出台了以套内建筑面积作为计价依据来规范市场，积极出台系列监管政策，严禁商服用房

14、类的商场、农贸市场在预售期间分零销售，办理预售许可证后20天之内必须进行发售，防止恶意捂盘、哄抬价格等现象的发生，保障重庆房地产市场稳定持续健康的发展。,32,重庆经济环境,直辖以来，重庆经济增长持续高速发展，2007年经济增长再创新高，总量突破4000亿元，达到4111.82亿元，增长15.6，是直辖十年以来增长最快的一年。城镇居民可支配收入大幅度增长，达到18.5。房地产市场持续稳定健康发展，2007年我市房地产开发完成投资849.90亿元，同比增长35，较2006年提高了13.4个百分点，房地产投资占全国固定资产投资的26.9，比重合理。大规模的旧城改造，人口持续增长，城市化率不断提高都

15、给城市发展带来了利好因素。,33,数据来源：重庆市统计局 单位：亿元,重庆GDP产值持续攀升，20002007年年平均增速为14.5。2007年4112亿元，同比增长15.6，高于全国水平4.1个百分点。,重庆市GDP增长走势,34,重庆城市人口发展走势,数据来源：2007年重庆市统计年鉴 单位：万人,重庆现有户籍人口3200万，1200万城市人口，农村人口有2000万，重庆目前的城市化率46.7。通过实施城乡统筹，到2020年，我市城市人口会超过2200万，农村人口会下降为1000万，整个城市化率会达到70以上。,35,重庆城市居民生活水平,数据来源：重庆市统计局统计月报 单位：元/年,20

16、07年全国城镇居民可支配收入13786元/年，同比增长12.2。重庆城镇居民可支配收入13715元/年，同比增长18.5，重庆城镇居民可支配收入与全国水平基本持平。,36,2007年重庆市土地成交面积与2006年持平，而土地成交金额较去年上涨92，将拉动未来房价的上涨。 2007年商品房住房贷款较2006年增加99.6，空置面积有所下降，市场需求日趋旺盛。 2007年主城区住房竣工面积1796.19万方，增长4.1，住房市场供应充足。 外地品牌企业增多，提高重庆房地产开发行业的整体水平。,市场供应,37,重庆市房地产开发投资额走势,数据来源：重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报 单位：亿元,2

17、007年全国房地产开发投资额为25280亿元，同比增长30.2，重庆房地产开发投资额为850亿元，同比增长35，高于全国水平4.8个百分点。,38,2007年重庆市房地产开发投资额结构,2007年重庆市房地产开发投资完成金额为850亿元，其中住宅完成512亿元，所占比例为66。,39,重庆市房地产施竣工面积走势,数据来源：20002007年重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报 单位：万方,2007年重庆市房地产施工量为2253万方，同比增长1.3，竣工面积为10579万方，增长19.3。按照国际有关惯例，竣工、施工面积之比大于1：4表明开放状况总体合理，重庆历年竣施比总体大于1：4，但近两年有

18、所下降。,40,重庆房地产交易,近年来随着我市国民经济的稳步快速增长，商品房消费市场成长显著，带动房地产交易量价的齐升。20002007年商品房成交量年均递增22.7，其中住宅交易量年均递增23.5，略高于总体增长的幅度，商品房成交均价年均增长6.1，其中住宅均价年均增长8.3，增长幅度高于总体水平。 重庆获准成为“新特区”利好因素，带动2007年商品房交易量的大幅度上涨，2007年重庆市主城区交易面积2291万方，同比上涨51.5，商品房交易均价为3109元/平方米，同比上涨13.5，首次突破3000元大关，量价均为历史最高点。（备注：此为建筑面积均价）,41,重庆市主城区商品房交易量走势,

19、数据来源：重庆房地产交易报表 单位：万方（建面）,2007年重庆主城区交易面积2291万方，同比上涨51.5，其中住宅成交2093万方，同比上涨53.9，商服用房成交87万方，同比下降10，办公用房成交38万方，同比下降4.5。,42,重庆市主城区商品房交易价格走势,数据来源：重庆房地产交易报表 单位：元/平米（建面）,2007年重庆主城商品房交易均价为3109元/平米，同比上涨13.5，其中住宅交易均价为2959元，同比上涨15.3，办公用房交易均价为3875元，同比上涨3.9，商服用房交易均价为6160元，同比上涨26.5，涨幅最为明显。,43,重庆房地产市场发展总体判断,重庆314部署和

20、一圈两翼建设将加快城市化进程和产业结构调整，带来的经济和政策效应在未来一段时期内能较好冲抵宏观调控、货币紧缩、通货膨胀等影响，是重庆地产业的强心剂。由于一级住宅市场和居住性消费持续占据主导，重庆房地产市场仍然处于成长期，总体将呈现出需求旺盛、价格盘升、行业集中度提高的上升态势。,44,2008年重庆房地产市场预判,2008年重庆主城区供应房源充足，从去年批准的新建商品房中可以推出预计有700万方将于今年上市；加之今年新规划1000多万方；因此预计今年总供应量在2491万方左右。 由于目前已出让土地楼面地价居高不下对于2008年的房价有一定的支撑。 满足低收入家庭的保障性住房比例提高，对中低端项

21、目具有一定的冲击力。 国家多项宏观调控政策限制投资需求。目前已有部分开放商降价销售已影响到市场的整体信心；此外全国一线城及知名开发商房价的下跌，使得市场观望氛围日趋浓厚。 预计重庆今年经济增长速度达12，由于城镇化带来对主城商品房的需求增大和交通环境的改善使得宜居条件增强，因此预计市场需求将有所增加，居民收入提高，商品房的购买能力也增强。,45,随着国家多项宏观调控政策的陆续出台，特别是明确以“户”为单位执行房贷新政及第二套住房认定标准的明确, 使房地产的投机交易大大减少。但另一方面随着重庆经济的不断增长及城乡统筹试验区的影响，重庆本地消费刚性需求仍然大量存在。这跟项目本身目标客户群（投资/自

22、住）的定位相关，因此我们判断：今年重庆房价将不会出现2007年下半年阶段性大涨的状况，2008年重庆房地产需求将回归理性，倾向于乐观的理性上扬趋势。,2008年重庆房地产市场预判,46,47,未来两年内，北部新区产品市场竞争的主力板块集中在： 鸳鸯组团 大竹林组团 人和组团 金山组团 礼嘉组团,48,大竹林组团： 产品特色为自然生态、江景资源、内部园林景观打造较好、产品创新。目前该组团在售项目较少，仅有金科十年城和龙湖江与城两个项目，此项目于2007年下半年正式面市，一期推出产品均为花园洋房，由于产品品质较高且又为重庆本地知名品牌开发商，因此出现开盘售罄的局面且销售单价又创新高。未来两年内，该

23、组团两个项目主要推出产品为叠拼别墅、花园洋房和精装修高层。,49,人和组团： 产品特色为自然生态（照母山植物园、自然湖泊资源）、产品附加值空间的增大、内部园林景观最大化、地段相对成熟（离开城市，但城市又近在咫尺）、社区配套及交通配套相对完善。目前该组团在售项目多为高层项目且定位较高，如金科东方雅郡、恒大华府、重庆棕榈泉国际花园等，大部分项目都以高标准的精装修产品面市且定价较高，也赢得了市场的高度认同。未来两年内，该组团各项目的主流产品仍然为精装修高层。,50,金山组团： 产品特色为大社区大配套、周边配套较为完善、远离城市、产品大众化。目前该组团在售项目较多且产品丰富，如复地上城、重庆奥林匹克花

24、园、爱加丽都、和黄陡溪项目、保利高尔夫、绿地翠谷等。该区域高层产品大众化趋势明显，未来两年内，主要还是以普通高层、多层产品、联排别墅产品为主。,51,鸳鸯组团： 本项目所处鸳鸯组团的产品特色为远离城市、产品大众化、景观资源条件好、高端物业营造的高品质生活氛围。,礼嘉组团： 目前该组团基本尚未开发，龙湖悠山郡将于2008年5月面市，产品形态为独栋别墅。,52,对比四大组团的产品特色来看，我们认为，本项目应充分延续鸳鸯组团一个较成熟的高端物业居住氛围，将生态、景观作为延续高端物业的核心手段来作为本项目的竞争优势来与其他项目区隔。,53,北部新区目前已经完成第一轮以高端住宅为主的房地产开发高潮，如龙

25、湖蓝湖大社区已开发完毕；随区域配套的逐步成熟，目前区域的高层之战刚刚拉开，如大竹林组团龙湖江与城、金科十年城；人和组团金科东方雅郡、恒大华府、重庆棕榈泉国际花园；金山组团复地上城、重庆奥林匹克花园、爱加丽都等未来12年内均有大量高层住宅面市。,54,竞争项目与本项目的区位关系,55,区域竞争项目产品特性分析 区域楼盘以寻求建筑风格差异化为卖点，以中式、意大利风情、欧式、现代为主的建筑风格大行其道。未来产品以现代为主，并融入异域元素符号的建筑风格发展。 区域竞争楼盘在景观打造上主要以人造景观为主，以产品创新作为项目核心竞争力。 目前区域内在售各项目在环境营造、户型设计、物业服务、总价控制等方面下

26、足工夫，以期望通过打造综合品质过硬的产品获得市场认同。 由此可以看出：产品附加值成为争夺市场的核心要素。,56,从区域内后续推出产品可看出，未来产品形态以高层为主，预计在2008年下半年，区域内将开始以金科、复地、奥园、爱加丽都、棕榈泉为首的高层产品开发热潮，产品同质化竞争会非常激烈。产品大众化的发展趋势明显，使交通和配套成为未来消费者在该区域购房的首要考虑因素。,57,通过对区域竞争市场的深入调研，我们认为鸳鸯湖贰号地项目未来高层产品的主要竞争对手为： 重庆奥林匹克花园（该项目2008年推出的为五期红城） 复地上城（该项目2008年推出的产品为花园洋房和联排别墅，但后期有大量的高层产品推出）

27、。 爱加丽都（该项目预计2008年推出的为高层产品） 而金科东方雅郡、重庆棕榈泉国际花园、龙湖江与城、金科十年城都推出产品为精装修高层且档次较高；恒大华府推出的为大平层产品。以上项目产品特色较为鲜明，与本项目产品区隔较大，因此存在竞争的可能性不大。,58,第一部分目录,一、项目前置条件分析,二、市场状况分析,三、项目定位,59,（一）目标客户群定位 （二）项目SWOT分析 （三）产品定位 （四）总体概念定位 （五）价格定位 （六）营销策略,60,通过对三北区域现实高层消费者和潜在消费者的定量分析及2007年11月潜在消费者座谈会定性分析的结论来看，本项目的目标客户群定位如下：,（一）核心客群

28、（1）工作于闹市，对自然、生活、环境向往，愿意远离城市喧嚣，喜欢安静的环境，对居住品质进行“全新换代”。 （2）他们有思想、有主见，认为时间+交通=生活品质，如公务员、公司高层、白领、教师、医生等。 （3）他们一般较为年轻，3045岁左右，已经成家，有未成年小孩，收入较高，职业呈稳定增长态势。,61,（二）重要客群 （1）对升值潜力高的产品敏感度高，跟着重庆发展的大方向走。 （2）看中经开富人区带来的社会地位，看中好的环境带来的升值潜力，以期望获得相应的声望或产品增值收益。 （3）如近郊客户、异地来渝投资客户等，这些人总体实力较强，对区域的概念不明显，跟着政府或大环境走。,62,（三）辅助客群

29、 （1）喜欢自然、生态的生活环境，喜欢湖、山带来的环境之美。 （2）他们务实、理性，不轻易被打动。 （3）如退体后的老年人，他们把这里当成未来安身之所。,63,2号地本身应该是大盘属性。大盘由于体量巨大，单一细分市场将无法满足项目消化，同时由于本案规模与资源的特性，在未来将具有较强的号召力，会吸引比较宽泛的目标人群。因此，贰号面向的将是对三北区域电梯住宅具有较高购买兴趣的主力人群，这些人群选择三北区域购买住宅主要是追求良好的生态环境，是对更高生活品质的要求，价格低不是主要原因。,64,目标客户群价值判断： 根据消费者调研发现，客户购买本项目最看重的三大因素为：区域环境好、空气好；拥有天然湖泊、

30、升值空间大。在这三个因素中，环境、空气、湖泊是客户提及率最高的因素要点。 根据客户需求：我们把目标客户定位为追求生态化高品质生活的城市新兴/中坚阶层。此部分客户家庭年收入在10万左右。这一客户定位相对宽泛，但比较适合本案的规模体量和质素条件，但在贰号地块的后续每一期开发中，可对当期进行细分定位。,65,66,2、地块因子分析,67,3、产品竞争格局,金科东方雅郡、棕榈泉国际花园定位为高档精装修住宅产品。本案所处区域、开发商品牌及产品优势均比不上这两个项目，所以考虑在此基础上往下一档次发展。 爱加丽都、复地上城定位为中档住宅产品。项目区域、周边环境、开发商口碑产品非常相似，但本项目开发商实力、自

31、然景观优于这两个项目，可以考虑在中档基础上往上发展。 重庆奥林匹克花园、协信柠檬郡走中高档路线，与本案相比，三个项目或在开发商口碑、或在区域地段、或在自然资源上有自己独特的优势。 建议贰号地以联想背景、产品创新、自然资源的整合实现中高档次产品形象。,68,4、从开发公司战略安排角度考虑 按目前重庆房地产市场发展状况来看，本项目未来发展前景良好。目前经开区成交土地的容积率以2-3居多，而项目鸳鸯湖项目综合容积率为1.8，此方面上均具有一定的优势。 按项目做满容积率的算法来看，全案总开发量约110万方；目前一、二期产品体量少，实现总利润低，三期占项目近一半的土地为作别墅开发，利润大，但周期性长。为

32、了缩短开发周期，实现销售率，建议贰号地块主要发展面向城市中产阶级的中高档高层产品，达到资金的快速回笼。,69,为延续项目二期海阔天空在重庆市场上所塑造的高层低密度的高品质社区形象，基于目前及未来区域内竞争项目的容积率及建筑密度的考虑，因此建议：贰号地项目定位为中高端高层社区（销售均价不得低于5200元/平米）。贰号地总体容积率控制在23之间：首期开发产品容积率应尽量降低，可控制在2左右；后期开发产品可根据北部新区城市化进程的速度来调整和平衡总体容积率的问题。,由于2号地案名定为“海阔天空二期”，因此在建筑风格上与海阔天空传承且协调；在规划形式和产品方面延续海阔天空的品质。,70,楼型配比建议：

33、 目前本区域内主要竞争项目及重庆市场上新推出中高端高层项目楼型配比主要以一梯三户、一梯四户和一梯五户为主，最高不超过一梯六户。基于本项目的中高端定位，为充分体现高层低密度的产品品质及景观资源利用最大化的原则，楼型建议主要以 一梯三户和一梯四户 为主，最高不能超过一梯五户；建筑高度上应追求建筑梯度的变化及建筑之间的空间关系，将18层、25层、33层相结合以达到对景观资源的最大合理充分利用，保证整体产品的均好性及性价比。,71,户型面积控制区间建议： 基于二号地块本身的定位，如根据目前市场上供应的同结构户型按经济型、舒适型、享受型来划分，那么本项目定位应属于舒适型，即在保证户型功能、空间舒适的前提

34、下兼顾面积的经济性能，建议以三房作为主力户型，两房和四房为补充的多产品结构形态。,72,补充：一室一厅户型在首批组团内暂不考虑，后期组团可根据市场的变化情况及北部新区区域配套的完善程度来作适当的调整。,本项目户型配比及面积控制区间建议,73,1、建筑灰空间的处理： 公共空中花园、阳光电梯厅、建筑顶部空中退台、建筑低处3-4层退台式电梯洋房等 2、户型灰空间的处理： 空中院馆、入户花园、一步式阳台、转角飘窗等,增加产品附加值建议,74,从整个重庆市场来看，高层住宅供应量较大，高层市场是重庆房地产主流市场。所以在产品形象的定位上，我们应该考虑两点： 与城市中心高层相区别 与同区域内高层产品相区别,

35、75,与城市高层产品相区别： 社区花园、阳光、清新的空气、生态环境与相对高的性价比是这些城市中心高层最大的区别，也是最吸引消费者从城市中心走向次中心的最大动力。,76,与区域内高层产品相区别： 从区域产品来看，各项目都以各类风情产品作为产品差异化卖点。景观资源一般以人工造景为主，仅少数产品拥有单独的湖或山自然资源。因此，利用项目自身的湖山优势营造自然生活方式，是与同区域内高层区别的有效手段。,以自然、湖水诠释出纯生态的意义，将生态与阳光提升至一个新的高度，与同区域内的产品作品质上的区分。,77,项目核心卖点概念提炼： 基于公司作为联想科技企业的背景及本项目具有湖景、山景等双重自然景观资源优势，

36、因此建议：将“科技智能化”和“生态”作为贰号地项目核心卖点的主要概念，产品设计可由此基础上选择两个点来进行延展和诠释。科技智能化如：社区网络平台、千兆光纤等；生态：应充分考虑和利用项目现有湖景、山景资源，扩大景观面。,备注：具体内容尚未确定，最终根据成本和客户喜好等方面的因素进行选择性使用。,78,定价说明,本项目价格确定根据目前区域和竞争区域来看，其在产品的发展以及销售时间等方面均与目前区域的项目有直接的竞争。 通过市场比较法确定的基础上，本项目预计在2008年11月正式开盘销售，采用保守上浮空间平均上浮10%左右的方法来确定销售平均价格。 备注：现在只能制订定价原则，到接近开盘时才能制定比

37、较准确，更符合当时市场情况的价格。,79,市场比较法,80,可参考项目均价,（单位：元/平方米）,根据市场比较法，我们计算产品当前可比售价：5200元/平米。 备注：以上项目部分为精装修产品，以上价格均为清水房价格（除去精装修价格）。,81,基于目前北部新区经开板块商业发展的现状及本项目全案规划的要求来考虑：建议贰号地商业总体量控制在1000015000平方米之间，其中在临金开大道区域考虑集中商业以提升本项目人气，而在临鸳鸯路区域可适当考虑部分社区商业以满足小区内业主的生活需求，首批组团应慎重考虑商业用房的问题。,82,组团分期开发次序考虑遵循以下原则： （1）便于施工组织，互不干扰的问题；

38、（2）分区景观及分期投入使用的问题； （3）统一协调和分区管理的问题。 二号地一期将延续海阔天空所重新塑造的市场形象，因此将一期区域考虑在海阔天空对面；将东南面用地考虑为最后开发的区域（五期位置）。目前二号地的关键问题在于确定一期的位置和开发次序，因此二、三、四期的位置和顺序可灵活根据市场情况进行调整。,83,附：分期开发次序示意图,84,取势依靠世界高科技品牌的品牌势力，利用高举高打的品牌运作策略，营造“联想在世界，融科在中国”的品牌事态，在市场形成强大的蓝色地产品牌形象，形成品牌的差异化。以联想世界品牌的高度，融科中国蓝色地产的品牌形象取势。（取势要高，谋局抓住联想品牌的核心价值，通过联想

39、品牌的内部渠道，采用圈层营销的方式，建立蓝色客群阵容，形成独特的客群差异化，图谋蓝色客群的割据形式。,一、取势，谋局,85,原则：预则立，不预则废 市场预判遵循三大谨慎原则 谨慎看待政府宏调利弊，避免盲乐。 谨慎看待业内主流的市场判断，避免盲从。 谨慎渐判市场走势，避免盲动。,二、2008年市场四形四策,预判目的： 清形式，御宏调，明策略，加大今年实现目标的权重，减小市场风险，确保今年目标的实现。,86,震荡微扬先量后价，低开高走，少量多推，小步快跑 震荡微降品牌拔高，低开微升，以优带次，以低促高 蓄势上扬大量入市，抓住时机，低开高走，量价齐上 拐点下挫先次后好，存量优质，品牌拔高，低价快销,

40、2008年四大策略,87,创品牌、建客群、推产品、促销售 品牌差异化策略依托联想母品牌，高举高打，强快高的建立市场品牌。 客群的差异化策略针对蓝色客群，利用圈层营销，公关在前，服务先导，建立独特的差异化蓝色客群阵容，形成独特的客群差异化，做自己的蛋糕。 产品的差异化策略以点破面，以别墅促大盘，塑造融科智地千亩低密度大盘的高品质产品形象。 销售差异化策略根据市场四大走势及四大策略原则，细维客户，测度容量，形成条件，快速落袋，以灵活权变的销售策略，以确保公司任务通过销售得以实现。,三、营销总策略,88,营销战略的关键点,品牌之势至高，大盘之器至质，客群之阵至异，产品之利缘,89,营销执行的关键点,

41、价格涨惠至速，现场氛围至适，渠道公关至信，开盘择时至宜，客户测度至准，销售落袋至狠，资金控制至度,90,第二 部分目录,一、规划设计,二、结构分析,三、平面分析,四、立面分析,91,1、规划设计 2、规划结构分析 3、户型平面选型 4、立面 5、建筑细节,92,总体规划要求 产品形式 公建配套 规划设计演变过程 方案深化思路 方案深化过程 定稿方案 经济技术指标,93,总体规划：由于融科海阔天空在重庆市场口碑较好，很大程度上提升了公司形象，为了延续这种良好的态势，2#地项目设计纯粹的纯高层低密度社区，打造集中商业内街及沿鸳鸯路底商。 景观设计：创造大尺度的景观空间，达到户户均有良好的景观视野。

42、 交通组织：实现真正意义上的人车分流，小区车辆主要停入地下车库，局部布置 地面停车位。 楼盘展示规划：为了与海阔天空项目连成一体，一期开发选择该项目相临地块，并将主入口及示范区布置在该侧，以延续海阔天空的销售影响力。 满足国家和重庆本地相关的规划要求,总体规划要求,94, 高层住宅 立面：现代典雅的风格特征，屋顶造型力求简洁，并保持丰富的天际轮廓线。 户型：以三房两厅两卫为主，户型方正，面积宽松、舒适。户户均有较好的向阳面、南北通透，通风采光好。 产品：板、点结合，进深适宜，主力为一梯三户、一梯四户。 景观：保证每个户型都拥有景观观赏面。 朝向：结合景观朝向，尽量保证户户有足够的向阳面。,产品

43、形式,95, 会所 利用海阔天空已有的销售中心。 销售示范区 示范区的范围包括临时样板楼、主入口景观示范区。 合理组织销售示范区的参观路线，与景观园林融为一体。,公建配套,96, 商业建筑 充分利用地段未来的商业价值，合理安排不同业态的商业，考虑沿街底商及集中商业内街两种形式，规模约40000平方米。, 幼儿园 本地块幼儿园放到1#地块布置。,公建配套,97,融科城整体规划（容积率平衡）,98,融科城整体规划（容积率平衡）,99,融科城整体规划（容积率平衡）,100,2#地规划设计的原则,根据公司经济测算结果确定2#地块的规划设计按照容积率2.6左右考虑。 故设计院所做的每种方案均是在此条件下

44、进行的。,101,2#地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案一）,规划特点：短板+点式高层设计，围合成两个中庭。100米高层短板经济性较差。,102,2#地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案二）,规划特点：洋房+高层组合产品设计。内向型景观资源缺失，外部资源难以支撑。,103,2#地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案三）,规划特点：点式+短板100米高层设计。大中庭景观有亮点，100高层短板经济性差。,104,2#地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案四）,规划特点：洋房+高层产品组合设计。小组团景观有一定亮点。,105,幼儿园：位置确定为地块的西北角，与外界的还迁房形成一定的阻挡

45、。 北边高层区：采取两梯三户的板式建筑形式；面积以大户型为主。主采光面超大间距，以保证良好的景观视线。 南部高层区：采取单塔的建筑形式，并错位布置，尽量保证每个户型均有景可观。 东南角高层区：采取联体板式建筑形式，将小区与还迁房完全隔离开。 商业：在小区主入口周围集中布置商业街，与海阔天空一期连成一个整体。 园林景观设计：营造超大中庭景观，增强景观的层次感和舒适感。,方案深化思路,106,方案深化过程,总图规划深化原则：延续海阔天空产品的形式，尽量的采用板式结构，楼型主要为一梯三户和一梯四户。,107,方案深化过程,调整原因：由于受面积总量的控制，南面调整为点式一梯三户或一梯四户楼型。,108

46、,经过了多次沟通及反复研究，项目规划方案最终定稿。 此方案充分考虑了地块价值、产品类型、朝向、景观、楼间距、户型配比、楼宇价值、开发节奏及销售要求等全方位因素，为今年开盘热销奠定了坚实的基础。,定稿方案,109,鸟瞰图,110,不同容积率及车库比的利润率分析,根据产品定位及公司利润目标综合考虑，车库配比为1：0.3设计,111,技术经济指标,112,交通分析 景观分析 园林意向 配套公建 销售展示,113,交通分析,114,规划总停车位按照规范1个/300设置。 地面停车位数按照规范不少于总停车位的10，其余放入地下车库，在条件允许的情况下，尽量多设计地面停车位（20），以降低成本，增加利润。

47、,交通分析（地下车库）,地下车库,地下车库,115,景观设计：围绕“山”、“水”的主题，融合自然山水的意境及几何构图手法，将山体空间、水体空间、建筑空间和道路空间融合在一起，化无序为有序，在有序中求变化，体现一种韵律与节奏之美感。充分利用地形条件，在小区中心营造一个小山丘，创造住宅小区的山地楼盘特色。 景观设计与住宅建筑规划有机结合，充分考虑住宅景观的均好性，以最大价值的实现景观为居住小区带来的高附加值。 景观功能性规划：要合理安排儿童游戏场、老年人活动场地、阅读交谈空间、慢跑路径、中小型集会广场等功能 兼顾景观建造成本的经济性。,景观分析,116,园林意向,117,园林意向,118,园林意向

48、,119,配套公建,商业,商业,由于市政规划的轻轨车站位于本地块旁边，这对以后的商业街的形成提供了支撑，但具体形态可在后期开发的时候再调整。,120,配套公建,人防区域,本地块需建设人防面积约20000平方米，其中包含1#地A组团的人防也移到本地块通过地下车库形式解决。 人防设置区域如左图。,121,销售展示,初步估计：样板示范区位置,示范区位置选取原则： 1、临时样板间； 2、靠近小区大门，靠近销售中心，靠近首栋住宅； 3、尽量与溢洪道、地下车库、综合管网不交叉； 4、有良好的展示性。,122,销售展示（示范区功能分区示意）,入口景观大道（永久性景观）保证该景观大道宽20米以上,样板房示范区

49、,景观广场示范,示范区范围约8000平米,临时停车场,大面水景（永久性景观）,景观墙遮挡,123,户型设计要点 户型配比 户型分布与亮点介绍 周边楼盘户型分析,124,户型设计多样化，以满足高端客户不同功能需求。 户型设计人性化，功能分区合理；保证各功能用房的采光与通风；住宅空间布置舒适宜人。 板式高层：户型以中大户型为主，采用两梯两户、两梯三户设计；大面宽短进深、全明设计、充分考虑户型亮点设计（如入户花园、大主卫、衣帽间、空中庭院、飘窗等）。 点式高层：户型以中小户型为主，采用两梯四户、两梯六户设计。户型设计要尽量的避免暗卫暗厨。,户型设计要点,125,户型配比,126,户型亮点介绍,全明设计、通风采光良好 主卧配置卫生