购物中心租赁行政经理SALM二级专业培训招商策略.ppt

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1、购物中心租赁行政经理SALM二级专业培训 招商策略,深圳 2010年5月8-10日,招商工具,2,3,招商手段,招商策略,1,内容,4,零售商扩张计划和选址条件,5,6,招商案例分析,7,租赁财务,招商谈判技巧,招商经理的工作目的最终是为了提高商业中心的价值,招商经理的责任 提升价值的过程 1.降低空置率 2.提升资本价值 3.调整租户组合 4.人流数据统计 5.增加销售额 6.机遇，可行性，招商策略 7.调租时的加租 8.专家意见和知识,招商的主要工作 1.建立目标租户名单 2.打电话给零售商 3.介绍项目，说服零售商考虑我们的项目 4.说服零售商签租约 5.讨价还价 6.跟踪 7.管理好各

2、种报告 8.客户的反馈意见 9.分享想法 10.训练有素和责任感,成功所要做到的 1.训练有素和责任感 2.给陌生人打电话 3.管理 4.交流 5.发表意见 6.坚忍不拔 7.有弹性 8.80%的零售商会说不 9.耗尽体力和精力 10.不断地与人打交道,1、招商工具 零售商数据库 业种、连锁直营/连锁加盟/个性店、零售商名称、联系人、电话、手机、email、开店计划、面积要求、备注-招商进展。 目标零售商名单 根据项目定位列出各个业种的目标租户名单。,招商书 1.市场定位：如：一站式区域购物中心，高档时装精品购物中心，中高档邻里购物中心，中高档生活品味商业中心 2.项目位置：项目地址，区域地图

3、 3.商圈界定：第一商圈，第二商圈 4.业态搭配：服装、休闲餐饮、洗衣店、书店、便利店 5.目标消费群：办公人群、住宅居民、旅游者、涉外人群 6.建筑特色：商业街、大盒子、底商、复式 7.项目介绍：整体项目规模，办公/住宅/酒店/商业，开业时间 8.开发商介绍：企业性质，其他房地产项目，项目合作伙伴 9.招商联系：招商处地址，电话，联系人,招商必备文件 1.招商书：市场定位、位置、商圈分析、业态搭配、目标租户、建筑特色、商业环境 2.租金表：每个商铺的租金、总租金测算 3.铺位图：用不同颜色表示不同的功能：餐饮、主力店、服装主题、服务类、儿童主题 4.承租意向书：下面详细解释 5.租赁合同：商

4、务条款（意向书）+法律条款 6.装修手册：租户装修审批、装修监督、装修验收 7.租户公约：下面详细解释 8.租户入住手册：下面详细解释 9.物业服务标准：下面详细解释 10.开发商的五证：营业执照、土地使用证、建筑许可证,补充：招商过程 1.联络目标零售商：利用前期制定的目标零售商名单、零售商数据 2.带看现场：亲临现场的考察意向铺位 3.确认可行性：铺位、硬件条件 4.租金和商务条款（意向书）谈判：下面详细讲解 5.签意向书交预定金：新的商业中心开业前半年就应该签意向书，而主力店和次主力店则应该在前期设计阶段就签意向书 6.签正式租约：通常在具备交房进场装修时签约付款，但通常租约沟通需要4-

5、6周 7.审查租户装修方案：并且收取装修押金、审查租户装修方案、监督装修、验收装修 8.开业典礼：公关活动、吸引消费者、保障租户同一时间开业,2、招商手段 拜访你的目标零售商 主动登门拜访本地有的零售商： （发出名片、招商书；回收零售商名片、产品目录） 购物中心 商业街 专业市场 底商,拜访零售展览会、设展台在招商会 本地 上一级城市、周边同级城市 海外 招商广告 媒体：报刊、杂志、广播等 网站：泛商网、本地商铺出租网等 广告牌：项目围板、主要公路、机场路等,电话 给陌生人打电话 80%的零售商会说不 耗尽体力和精力 不断与人打交道 Email 按照业种建立零售商email地址组，群发招商书电

6、子版，效率极其高 也可以和零售商数据库结合起来用，需要IT技术,3、招商策略 按顺序招商 招商顺序（先大后小） -主力店先行：溜冰场、美食广场、超市、百货、电影院等 -次主力店：反斗城、书店、折扣店、大型餐饮、日用品店等 -专卖店：银行、餐饮、服装、礼品、食品、服务类等等 按空调分区制定招商顺序： -分区招商，按照空调分区顺序招商，招满一个再启动下一个，以便降低运营成本（空调费、公共区域电费、保安、保洁等） 按时间段招商： 由于项目周边社区不成熟，大部分商家持观望态度。希望等项目成熟再进。 为了推动商家签约，按照时间段启动某主题招商，把零售商家领进有限的时间和空间，促使他们在我们制定的时间段内

7、作出决定。,促租优惠： 若要吸引连锁店及品牌店等商家提前落实租约，可以考虑提供以下优惠： -于指定日期前签定租约首六个月免租期； -于指定日期前签定租约可获额外一个月免租期； -同时承租两个或者以上商铺可获首年减半管理费优惠； -租户介绍新租户可获得首3个月管理费优惠； -一年免费外墙广告位； -一年免交管理费及空调费； -提供装修津贴予部分重点商户； -采用保底分成或者纯提成的租赁条件 当这些连锁店及品牌店落实后，其他商户便闻风而动，起到带动和推广作用。,促租策略,业主目标： A:要求现金流好 -零售商3 想要两年时翻修，缺资金 B：要求资产增长 -零售商1 有可靠的资金、不急缺资金，希望资

8、产增值，并且两年后利于基金收购评估 C：要求总收入回报 -零售商2 看中租金回报,统一说词（项目优势劣势机遇威胁分析）,1）强调项目的优势 例如：位置、交通便利、人流、消费力、建筑设计、停车位充足、开发商实力、后期运营管理专业、有主力店聚焦人流、尤其是提到已经签约或者意向书的主力商家。 2）解释项目未来机遇（可变机遇为优势） 例如：未来市政规划、未来规划区域人口、未来区域内人口组成-办公人群、高档住宅、旅游人群、市场的空白点,3）了解本案的劣势（但有些劣势是会转变成优势的，要了解） 例如：目前位于新商圈，周边人流太少，需要培养商业氛围，公交车线路少、租金定价较高 4）了解本案的威胁（竞争对手分

9、析） 例如：区域内有其他新商业项目竞争，周边租金价位普遍低于本案、并且小业主居多等,4、零售商扩张计划和选址条件 不同业态对硬体的要求 主力店超市：柱距8米，框架结构，进深20米、楼板承重、多条电话线用于收银、上下水、层高4-5米、卸货区、空调、厨房排烟、隔油池、内部厨房、电力 中式正餐：上下水、排污管道、电、煤气、中央空调、新风、排烟、厨房排烟、隔油池、电话线、快带、消防设施、卸货区、停车位、垃圾处理、店招牌位置 中西快餐：有的不需煤气、轻度排烟、垃圾处理、排污水管、上下水、电、空调、隔油池、电话线、宽带、消防、卸货区、停车位、西餐厅（150-350千瓦） 面包房：烤箱对电力要求大（70千瓦

10、）、上下水、货车停车位、消防、排污水管 咖啡厅：多条上网插口、上下水、电、空调、停车位。 美容美发：上下水、电、店招位置 牙医诊室：特殊下水道用于医用污水处理、上下水、电、空调 银行：保险箱存放区、保安车停车区、电话线多条、停车位 药房：临街商铺、独立出入口便于24小时营业,5、招商谈判技巧,租约谈判涉及内容： 商务条款 -商务条款通常为意向书的内容 -应该由招商经理完成 -租赁条件见下节,租约谈判不涉及内容： 法律条款 -法律条款通常体现在租约中 -应该由双方的律师完成 -双方的责任和义务,目前中国租约谈判的误区，招商经理代替律师谈法律条款，双方都不请律师等,租赁条款 商务条款（意向书内容）

11、 1 使用面积NLA，建筑面积GLA，使用率 2 租金：RMB元/平米天 或 保底流水抽成 3 租期：年（市场向上-短租期，市场向下-长租期） 4 起租日期 5 免租期（装修期）：23个月 6 调租 7 付款方式：押三付一 8 预定金：一个月的租金 9 物业管理费：RMB元/月 10 市场推广费： RMB元/月 （租金X？%） 11 营业额认定，租金折扣，税收，公共区域维修，营业时间，市场行销基金,租约谈判 定义 尽力从你这方来影响对方的行为（主动地） 解决双方冲突的一套方法（当对方对已经接受了的妥协又改变了要求 时而产生了冲突） 与另一方谈判时为了达到解决问题的目的 条件 双方一定要推动谈判

12、向前进展 双方对于继续发展的双方关系都认同并有兴趣,谈判中的八个步骤 准备 （12条） 争论 （讨论） 信号 提议 打包 讨价还价 结案 同意签约,准备 1）制定你的L.I.M.目标： 你的利益： 想要 Like 企图Intend 必须Must 找出对方的L.I.M.目标： 对方的利益：想要 Like 企图Intend 必须Must,例子： 你的目标： -想要5年租期的租约 -并企图每年涨租金5-7% -但必须要到达租金10元/天平方米 对方的目标： -想要租金8元/天平方米 -并企图每年涨租金3-5% -但必须要签10年租期,准备 2）列出可能涉及的商务条款问题（通常在意向书里描述）： 租金

13、、租期、免租期、调租、付款方式、开业日期、硬体要求、经营内容、 续租权 3）有任何先例吗？（例如对方在其它地方租赁签约情况） 4）事实是什么？（如市场调调查、项目定位等与项目有关的信息） 你所要做的工作是什么？（介绍项目、了解对方、进入谈判等）,准备 5）了解对方（业种、承租能力、档次、硬体要求等，他们有可能发生哪些争执） 尤其是开发商不了解商家的要求和租约应该包括的内容，更需要认真了解 6）决定什么信息释放，什么保留着（如释放有利的信息：周边要修地铁、著名主力 零售商要签约等；保留负面的信息，如周边未来有竞争项目开盘等，当然这有 可能会影响信任程度） 7）制定你的基本策略，但不要聪明过头，保

14、持简单和灵活 8）我要避免做什么？（如告诉对方别的租户签约情况、租金等） 9）列出所有来源（可以问谁？）,准备 10）决定谁承担什么任务（分工做简要说明、记录、演示、观察） 11）列出你可能作出的任何让步（这将来自“希望Like”栏目，如果事情难办到， 就从“想要Intend”栏目，但永远不能从“必须Must”栏目让步），（对于你 和对方来讲，让步的价值是什么？） 12）了解你的产品（市场调查、定位等）、服务（如提供租户办营业执照所需的 5证等）、处理程序（先签意向书交定金、再签合同交押金、交钥匙进场装修、 开业等）（同样地了解对方的）,（讨论） 1）谈判之前不要吵架，本着双赢目的 2）总是想

15、到你自己的感受，同时才会体谅他人的感受 3）听，尽量去了解对方的立场（不代表你同意） 4）记住，对方不会告诉你他们的全部，你要通过提问题来了解详细情况和信息 5）从对方的回答中，做分段简单记录、要点，并要周全 6）陈述你的立场（最想要的） 7）解释为什么对方的立场是不能接受的,不应做的： 1.打断对方，或者你的同事 2.指点对方 3.从个人的或职业的角度攻击对方 4.抱怨 5.不要聪明过度 6.说话太多 7.冲对方喊叫 8.讽刺挖苦对方,应该做的： 1.听比说的多 2.提问题 3.做记录，并且重复给对方 4.提出异议，并不做任何承诺 5.找出对方的认为重要的优先 顺序 6.对方周全的信息 7.

16、注意对方示意不想要的东西,发出信号 1）信号告诉了一方另一方准备好谈判了 没有信号，就不要谈判 2）认真地听，尤其是要从一大段话中找到对方真正想要的东西 3）如果你不能接受对方的要求，不要用绝对化的词如“根本不行”。陈述你们的政策， 让对方知道这是不可商量 你把这个信号发给对方，从而修正了他们的要求 4）不要猜或建议对方如何修正他们的要求，让对方提建议，否则他们会接受你的建议 而没有任何让步 5）当你们接近目标时，你可测试对方有多大诚意，你可问“如果我们能解决这个问题，你们准备？”如果回答“是”，说明这是真正的目标，如果回答“不”，说明还有更重要的目标,5.3.4. 提议 1.一个提议是迈向讨

17、价还价的一步 2.不要陈述不满，而是提议方案，方案是你的提议，不要留给对方去猜你的方案 会是什么，但不要以开放式的提议进行下去 3.所有的提议都要有条件 （如果 才） 4.规则：坚持主要条款，灵活特殊条款，例如：如果我们考虑这个租金，我们要 坚持付款方式为押三付一 5.不要不断地拒绝，即使是不一般的提议 听，提问，分析 6.如果他们说“不”，让他们给出别的建议 7.在这个阶段要继续记录和概括,5.3.4 提议 8）记住如果你陷入僵局，最好延期（这会显得弱势，但至少你有机会来考虑） 9）在提议阶段不要表示同意，结合其它问题你将有更多空间来谈判，而如果把 问题分开来谈，这会让你的谈判空间变窄 10

18、）使用坚定的语言，“我们要/我们坚持”而不要说“我们希望 最好” 11）总是先陈述条件，然后再提你的建议 12）妥协要少，条件要多 13）倾听对方对你提议的反映,5.3.5 打包 1）对所取得的进展，你给以慎重的回复 打包，不能是开发式的打包 2）是否有足够的进展可以开始打包 3）考虑对方担忧的和无能为力的问题，按你的LIM来打包 4）打包总是要考虑到谁得到多少，得到什么，什么时候 5）看看你给的让步，问你自己为什么快速或慢地给出 6）如果让步对他们是有价值的，就是有价值的 7）让步是否平等或可以接受？,5.3.6 讨价还价 1）意味着为得到某些而放弃某些（你只可以放弃你的“希望”，也许你的“

19、想要的”， 但永远不能放弃你的“必须的”） 2）任何给予都不是无条件的，一切给予都是有条件的（如果 才 ） 3）衡量让步的价值，是从对方的角度，而不是从你付出多少考虑，即使不用你付出 任何代价 4）如果你不是以“如果 ”开始的话，对方会认为任何让步都是他们的应有的权利,5.3.6 讨价还价 6）现在把你的问题都联系起来。例如，如果你愿意接受“押三付一”，我们才会考虑 你的装修期由2个月改为3个月 7）但是，你必须联系所有的问题。如果你结案时留有没有联系进来的问题，对方将接受你的提议，并且开始谈判遗留的问题，也许有损于你的收获，永远不要在一 个问题上结案，而留下其它所有问题仍在讨价还价的争论中。

20、如果你一件一件地 谈判，你会被剁成碎块而无法收拾 8）所有条款都被有条件地打包捆绑在一起地、作为一个整体而接受,5.3.7 结案并认可 对于粗心的谈判者来说这是一个危险的时刻 成功通常伴随着放松和得意，这能毁了你，所以这里有一些规则： 永远不要虚张声势，除非你准备好了让你的虚张声势起作用，如果你虚张声势， 并被注意到了，你将毁了谈判和未来，当任何一方很情绪化时不要结案 由你结的案，是个信号 表示你“高兴”，这会刺激对方的信心来继续谈判下去 错过了合适的结案时机会让对方终止谈判 结案就是给以判断，但是比在错误的时间结案更糟糕的是不知道怎样去结案,5.3.8 一些结案的方式 让步式结案： 认可对方

21、要求的主要部分 认可主要障碍条款 认可那些小问题 认可一个新的让步，来吸引对方 总结式结案： 这结束了讨价还价，总结所有同意的条款，强调你所做出的让步，和对方所获得的 如果对方说“是”了，你就结案 如果对方说“不”，你就用让步式结案,5.3.8 一些结案的方式 延期结案 这会给对方以时间的压力，而发挥你的优势 或者其他： 这是较难的一个，会引起失败，但告知对方你难以进行下去，这也提醒对方 不可商量的问题，例如“有让其他商家进的可能”，或“你们的要求将被放在 假期之后才能考虑”,5.3.8 一些结案的方式 最终的提议方案 增加了信任度通过：更正式的形式，由更高头衔的人来提出， 更公开的对公众，更

22、特殊的时间来接受。 写下双方所达成的协议，包括给一些文字做的注释，对协议所表示的内容达成同意,6. 招商案例分析 6.1 海外招商 美国ICSC国际购物中心协会 拉斯维加斯年会 www.icsc.org 法国国际房地产交易会 嘎纳年会 新加坡国务中心协会 www.tasc.org.sg 香港 日本 等等,6. 招商案例分析 6.2 海外成熟的，但国内尚缺零售业种 鲜菜果店 鲜肉店 日报店 旅游礼品店 海鲜店 社区医院,6. 招商案例分析 6.3 挖掘本土资源，刺激本土零售商的发展,招商案例分析 6.4 购物中心招商 引进国际品牌 首选直营连锁店 欢迎加盟连锁店 刺激本土商家拓展 扶持新品种,

23、租赁业务中的财务 调租方案 固定比例：3%，5%，7% . 通货膨胀指数CPI 通货膨胀指数CPI + 固定比例 市场租金,租户负责的费用 租金，流水抽成租金 物业费：商铺面积/总面积 x 总物业费 促销费：租金 x 固定比例（如5%） 业主通常负责30%-50%，其它的由租客负责,购物中心收入与支出,租金收入,流水租金收入,支出可收回收入 物业费 其它费,其它收入,可收回支出 （租户分摊） -物业费 -其它费,不可收回支出 （业主支出） -管理费 -其它费,=,毛利润,购物中心财务收入 招商经理的责任,非收入记账 押金,可收回支出 物业管理费，水，电，空调等,物业服务费包含范围 ： 1、物业

24、公司人员工资、福利、补贴支出及合理利润 2、在规定时间内商街中央空调制冷费。空调开启时间为每年5月1日前后至9月30日 前后，总天数为145天，每天运行12小时，室内温度符合政府的有关规定，该费 用不含商户内风机盘管耗能 3、共公告区域能源费，包括冷热水、排污费及电费 4、物业管理区域清洁卫生费用（外墙清洗，垃圾的收集与清运、共公告卫生保洁等） 5、公共秩序维护（包括商街室内外公共秩序维护、巡查、安全监控、保持交通顺畅、 看管公共财产等） 6、电邮费 7、共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 8、绿化费 9、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 10、总和管理费 12、法定税费,可收

25、回支出 物业管理费，水，电，空调等,二、对于商户需求的除物业服务费包含范围列示的供应时间以外的空调供应 （含冷、暖），物业管理者将按照公式价格向商户收取延时费用 三、除上述范围以外，承租人若要求物业管理方提供其他物业管理服务，将 由物业管理方根据服务类别及相关工作量向承租人核定收费标准并予以明 示 四、如遇政府调整能源费收费价格，物业服务费价格可作相应调整，但物业管 理方需根据政府公布的新的能源收费标准核算物业服务费，并与出租房协 商一致后方可执行,其它： ￥20，000 + ￥30，000 + ￥400，000 732，280 净现值NPV： （1+0.1） （1+0.1） 2 （1+0.1

26、）3 贴现 贴现率：10% （用于分析项目投资的资产预算） 资本价值：￥20，000/10%=￥200，000 还原资本化率（收益率）：10% “什么都不做”,The End Thank You !,商业物业经营部 2010-04,购物中心租赁行政经理SALM二级专业培训 租赁合同管理,讲师：王浩宇,主要课题内容,第一部分 购物中心的租约管理,第二部分 核心租户管理,第三部分 其他类型 租户管理,第一篇 租约选择 一、承租意愿书 二、租约形式 三、租约条款 第二篇 到期租约 第三篇 租赁策略 一、研究诉求 二、硬件认知 三、市场研究 四、竞争分析 五、策略制定 六、结论 第四篇 持续招商 一、

27、持续招商的途径 二、招商调整的原因分析 三、招商调整的预先设定 四、消费心理需求,一、主力店 二、餐饮租户 三、娱乐租户,特色化购物中心 的优质服务,第一部分 购物中心的租约管理,租赁策略,持续招商,到期续约,租约选择,购物中心的承租户、业主、借贷者及摊位之间有一系列复杂 的关系，这些关系由购物中心租赁契约所规范。,承租意愿书,租赁契约,租约条款,租约形式,租约选择,一、承租意愿书,承租意愿书市承租谈判过程中常用的工具。 基本不具法律上的约束，通常使用广泛性 词汇。,租约选择,二、租约形式,一般购物中心准备租约的形式有： 事先印刷好的形式 电脑印制形式,租约选择,三、租约条款,一份完整的租约通

28、常包括以下内容： 1）签约主体 2）承租范围的描述 3）租赁起始日 4）租赁终止日 5）租赁期限 6）租赁续约选择权 7）转租权 8）租金 9）迁移或重新安置条款 10）营业项目条款 11）事实权及反垄断 12）营业规定 13）租赁契约附件,2）承租范围 内的描述,1）签约主体,业主 VS 承租户,通常以附件方式在租约后面附加文件 详细解释特别事项,3）租赁起始日,承租户实际进场营业的多久后，或是承租户实际 占据空间一定时日后开始作为租赁起始日,4）租赁终止日,5）租赁期限,租约终止日确定的日期必须载明是几年几月 几日。,通常，承租户投入的装修成本（承租户装修其 承租范围的总成本）决定租赁期期

29、限的长短,6）租赁续约 选择权,7）转租权,通常以附件方式对实际承租所认定的范围予以 界定，即：附件或是补充说明,此项选择一般是特定承租户个人的举动； 在租约中赋予承租户有直接转租权。,8） 租金,9）迁移和重 新安置条款,租金计算形式通常与租约有关包括基本租金 及百分比租金,迁移条款是赋予购物中心业主将店家由购物 中心内的一处迁至另一处的权利,10）营业项目 条款,11）专卖权及 反垄断,规范承租户在其租赁范围内可以营业的项目,承租户要求对某些商品拥有专卖权，必须考虑此 项做法是否抵触当地的公平交易反垄断的相关法 令。,12）营业规定,即限制承租户在对街或购物中心所在一定距离 范围内未经业主

30、同意不得另开一相类似的商店,是防止承租店家分散其营业额因而减少支付百 分比租金并鼓励消费者到百分比租金较低之处 购物，仍需注意这一条款是否违反当地公平交 易反垄断法令,13）租赁契约 附件,租赁契约附件即原租约的附属文件，是租约条款 很重要的一部分。 附件通常是非常的琐碎且有很多细节。,营业额认定,公共区域,契约租约附件,查账的权利,查账的结果,营业额将决定业主向承租户收取 百分比租金的多寡。,业主必须确定承租户确实支付该店面所创造 营业额的百分比租金。 其中的方式有： 业主阅核承租户的账册； 有权要求承租户提供必要账册资料； 承租户必须陈报其财务报表。,通常，查核误差，由承租户支付必要的查核

31、 费用，因员工疏忽所造成的除外。 有时刻意的隐瞒营业额不支付百分比租金， 可宣告承租户违约。,一般而言，“区域及设施时有益于所有承租户 且占据业主的项目者”是定义为公共区域， 三项有关公共区域的重要问题为临时摊位， 停车场和维修。,摊位,停车场,维修,摊位是购物中心公共区域临时 或是永久性附属设施，摊位的 摆设有时会使承租户抱怨，一 般解决承租户抱怨的方式在此 状况下包括： 终止租约 租金减免,为了符合土地使用规范上的要求， 购物中心必须按面积大小提供足够 的停车位。,对于新建或即将进行重建的购物中 心，业主切记： 保留在公共区域进行改装维修的权 力，包括暂时关闭某一出入口以方 便整修。承租户

32、在这一段不方便时 间可获得租金减免或仅支付百分比 租金的优待。关闭某一出入口业主 必须保持弹性以便：改变或新增建 筑物、停车场及公共区域。 保留业主的干管与管线穿越承租户 范围内上部空间的权利。 对屋顶与外墙的周遭的使用须慎重 为之。 *公共区域维护费用： 包括承租户维护保养费用的分摊， 不动产税及属于公共区域的保险。 *分摊比例 以购物中心内所有可出租面积为基 础计算分摊比例,租约选择,要点提要 购物中心租赁管理中租约选择的要点,了解承租意愿书的真实效用； 明确租约形式的合理性，避免歧义的产生； ？规避可能出现的法律纠纷。,到期续约,租赁续约是同一承租户按原租约 条款予以延长之权力。 假使承

33、租户选择执行该权力，将 会对购物中心未来之现金流入产 生极大的影响。,借助承租户需求的资料档案，反 映承租户在购物中心内过去的表 现。 通过租赁契约摘要，可以知道所 有承租户租约到期日，对照其营 业表现，事前计划哪些店家可能 必须离开购物中心，而哪些店家 将需要重新续约。,例如：摘要分析可以显示出 店面大小是否正确，也就是 说就其所经营的生意而言大 店是否太大或是小店是否太 小。在每一租赁契约到期前 二年，评估未来可能闲置的 营业空间。,与承租零售商会谈并检视其 营业表现后，将能够决定谁 将应该离开其生意，当购物 中心有新的业种业态引进时， 谁需要较多或较少空间，掌 握续租的主动权。,租赁策略

34、,结论,研究诉求,策略制定,竞争分析,市场研究,设施认知,租赁策略,租赁策略 一、研究诉求,招商租赁是将零售市场的开发从规划方案阶段转变成零售营运个体阶段 的中间步骤： （1）将他们引入购物中心； （2）创造零售商与业主双赢的财务安排。 必须架构有效的招商租赁： （1）哪里存在着业种业态组成的落差？ （2）谁是最合适去弥补这一落差的业种？ （3）哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应？ 在这个基础上需要： （1）研究业种业态组合和商品组成是否能正确反映市场定位； （2）了解你所经营购物中心的实质设施内容，看看其区域组成及哪些是可以出租的 空间，了解每一项设施的特色及其如何影戏那个招

35、商租赁的策略。,了解下列所述各项： 可出租楼地板面积； 停车场出入口； 停车场数量； 项目的土地面积； 项目附近的空地（非属项目建筑物及 停车场范围闲置待承租及其价格）； 有关本项目使用分区的问题。,有关本资产的限制，包括招牌限制等； 购物中心区位其所属行政区及地方 政府相关部分可能具有的管辖权； 购物中心特殊的事项会促使招商租赁更 加容易或困难者； 配置及特别的地形条件； 停车场的区位楼层及于购物中心其它部 分的关系及其出入口； 购物中心剪力墙所在位置。,暖气通风及空调的使用年龄及状况； 楼层的高度； 最接近的卸货区域； 食物零售商的油脂处理槽位置； 供水及下水道管线位置； 空置空间的形状；

36、 后场空间是与购物中心结合或连接在 一起。,租赁策略 三、市场研究 有关购物中心兴建之初及至运营后所产生的变化，可以归结为购物中心本身 区位是指设施面及市场人文背景资料的改变； 购物中心市场经过多年的演变，对这些演变必须仔细了解以便使未来的招商 租赁计划能够持续成功； 例如，某一二十年前兴建的购物中心可能被许多新的住宅社区如年轻父母拥 有小孩的家庭所包围。经过这么多年，市场可能已经改变，因此，购物中心 内部应该有的商店类型可能也必须要改变： 所以注意下列事项非常重要： 对于市场的变化保持敏锐度； 定期进行市场调查研究； 运用市场研究提供的结论决定哪一类型的零售商应加以引进。,租赁策略 四、竞争

37、分析 为了建立执行策略必须要先行了解可能必须面对的竞争者，竞争的情况 必须能够完全明白，确实掌握下列事项的事实： 最近的竞争者； 竞争的焦点所在； 如何使竞争者所提供的与你的购物中心所提供的有所分界； 哪一部分市场是你所必须奋战面对的竞争。,租赁策略 五、策略制定,策略制定,空置,租金折扣,租赁期限,基本租金,协议的租金计价,达成租约协议,确保入驻商户,选择最佳承租户,租赁策略 五、策略制定,当确定购物中心可能进驻的店家后，先进行 评估进驻店家的优劣次序，选择最佳承租户。,选择最佳承租户 各店家商品的摆设与店面的布设； 商品准备的水准； 人潮量； 员工素质； 广告行销； 了解商誉。,确保入驻商

38、户 足够数量全国性零售商进驻以维持 购物中心成功所必须的知名度。 部分数量区域性零售商进驻以强化 部分品位与力量。 合理数量地方性零售商进驻以表达 一些地方的唯一性。,租赁策略 五、策略制定 达成租约协议 招租人员必须同时满足两位参与者的要求承租户与业主， 达成租约协议。,租赁策略 五、策略制定 协议的租金计价 购物中心零售空间的租金可以分为基本租金、有效租金、全额 租金等。,租赁策略 五、策略制定 基本租金 基本租金应用与变化： 持平式租金 渐增式租金 渐减式租金,租赁策略 五、策略制定 百分比租金： 百分比租金的收取，其比率差异变化可以非常大，依照进驻购物中心的 业种而不一样。 免租金：

39、适用于吸引热门零售商进驻。 按物价指数调整基本租金，基本租金每年按消费者物价指数的变动加以 调整。,租赁策略 五、策略制定 装修补贴： 标准形式的装修补贴条款包括： 无补贴：承租户须自行负责装修店面所需的一切成本； 代垫补贴：通常是运用在美食街。,租赁策略 五、策略制定 完全补助： 业主负责所有装潢，承租户只要将其商品置入展销即可开始营业。 部分补助： 租赁空间局部已由业主完成，补助金额与方式则按两者间的租赁契约履行。 额外补助： 业主提供的补助额度超出承租户装修所需，这些额外的补助可提供给承租户 添购其固定设备及商品。 由百分比租金折减：业主同意部分装修支出可由其百分比租金折减。,租赁策略

40、五、策略制定 租赁期限： 指某一特定租约持续有效的时间。 租金折扣： 在某些情况下，购物中心业主达成非其所愿达成的任何可能的协议。,租赁策略 五、策略制定 空置： 一般业主运用的措施以达成协议避免面对空置的方式包括： 降低租金； 不收取租金； 仅收取百分比租金； 仅支付分摊费用（公共区域及其它费用分摊及所使用的水电空调费用）； 延迟支付租金（承租户在开始时可以不必支付租金或仅支付分摊费用， 在协议的时间后分期支付）。,租赁策略 五、策略制定 营业收据的认定 项目必须审视是否从营业额扣除者 包括： 退货款； 营业用固定设施及设备的拍卖； 现金或信用卡金额退还； 不同分店间的货品交换； 修改或修复

41、服务费。,财务费用； 送货附加保险费； 散开包装货品拍卖（批发）； 对自己员工拍卖； 生财器具拍卖； 收不到货款的买卖。 有许多方式可以在营业收据认定上协商，以便使租赁契约更加吸引 可能进驻的零售商。,租赁策略 五、策略制定 与公共区域分摊费用的作法一致，由承租户按租赁契约分摊，业主计算 不动产税负分摊的基本方式如下： 不动产税负 按比例：承租户按其承租面积所占比例分摊支付不动产税负； 第一年免付 第二年起分摊超出的部分 由百分比租金折减 业主支付定额,租赁策略 五、策略制定 营业表现要求 营业表现要求将由下列所述方式之一决定： 续约 ：承租户在租约到期后要求续约，则其营业额必须达到一特定 的

42、水平。 取消合约：承租户有权取消租约。 增加基本租金：业主有时要求增加基本租金额度。 重新装修：承租户经营一预定年段后，要求重新装修。,租赁策略 五、策略制定 公共区域维护 业主将向承租户收取公共区域维护费用 公共区域可能包括： 大厅； 挑空中庭； 中央广场； 停车场； 休憩室。 业主收取的公共区域分摊费用的方式有： 平均分摊； 定额分摊。,租赁策略 业主必须留意每一承租户所签署的租约中有哪些项目应包含在公共区域 费用分摊里，而可以特别留意的问题： 包括： 公共区域费用分摊是否应包括购买清洁维护所需机具的资本支出？ 公共区域费用分摊是否包括购物中心经理的薪资？ 公共区域费用分摊是否包括经营管理

43、的一般事务费？ 是否有承租户仅支付每一平方米多少金额的公共区域费用分摊而不再另 外支付？,租赁策略 五、策略制定 使用条款 在购物中心领域里，使用条款在租赁契约的协商过程中非常的重要，且经常 因为许多原因而遭到破坏，在此之中： 控制的重要性； 使用条款的建立可以控制购物中心内零售商商品贩卖的种类，保持成功零售 商不收其它不当利益的影响。 分租保护： 分组人所贩卖的产品仍须符合当初承租户与业主所议定的贩售范围。 特定商品销售比例： 使用条款可以用来限制零售商对主要商品销售须占一定的比例。 设立距离限制： 设立距离限制条款用来限制购物中心内的零售商在距中心议定距离内不可以 另外设立分店，或类似商品

44、的店面。,租赁策略 五、策略制定 专卖权 零售商因享有某些商品的利益，有时会对购物中心业主要求对这些 商品的专卖权。,租赁策略 五、策略制定 租赁附带条款 假如租赁契约中含有租赁附带条款，有时会形成骨牌效应。例如：某一 百货公司或几家主力商家搬离，则购物中心出租率很快将降至某一百分比之 下，于是其它承租户将可执行其租赁附带条款的权力并离开，短期内购物中 心将面临许多空置的情况。,租赁策略 五、策略制定 营业时间 业主期望购物中心整体的营业时间需持续且一致，一般而言，营业 时间是不能够妥协的租约条款。,租赁策略 五、策略制定 市场行销基金 市场行销基可让业主主导如何支配促销购物中心的活动，对照传

45、统购物 中心商家管理委员会将决定经费如何运用。 商家管理委员会是一独立的团体，由商家所组成并决定购物中心促销如 何运用。,租赁策略 五、策略制定 结论 租赁时任何购物中心成功与否的关键之一，它决定购物中心的收入与生产力， 为了有效率地执行，必须非常慎重地计划与组织租赁策略。 先行研究业种组成，购物中心实质环境、市场趋势、竞争者。 将过去租赁记录作有系统的整理，考虑具创造性空间使用计划。 确定寻求承租户时，使用不同技巧策略： 确认承租户对购物中心整体业种组合式最佳的选择，其方法是通过协商让 业主和承租户同时能够满足租约，可经由租约内容多项的考虑包括租金 计价方式的选择、营业收据认定方法、不动产税

46、负、营业表现要求、公共区 域费用分摊、租赁附带条款以便达成最佳的租赁契约。,租赁策略 要点提要 购物中心租赁管理中租赁策略的要点 明确研究诉求； 熟悉购物中心的设施，明确各项功能的用途； ？ ？ 确定科学合理的租赁策略。,第一部分 购物中心的租约管理 第四篇 持续招商,持续招商,购物中心的租约管理,招商途径 招商调整 调整设定 消费需求,持续招商,一、持续招商的途径,任何购物中心的定位都不是一成不变的，毕竟市场是在变化的，毕竟商业 也是在变化的，管理理念也是在更新。毕竟购物中的定位会发生变化，那 么招商的变化也是必然的，主动或被动性的招商变化，我们统称为招商调 整，这就不可避免的需要对品牌做优

47、化调和增，坚持持续招商。 持续招商可以通过以下几种途径： 1、利用潜在客户档案 2、创新思维招租 对于购物中心内较特殊位置的营业空间一般承租户将不愿进驻，而具 创意思维的替换方案将有助于提购物中心创造利润。,二、招商调整分析,几乎所有的购物中心都不可避免的调整，实际上这 也是购物中心价值最大化必须采取的专业路径。本 文将就购物中心招商调整的问题进行深入分析，希 望能够给大家有意的借鉴。,（一）以市场的动态特点导致的招商调整 （二）商业业态的动态特点导致的招商调整 （三）项目自然成长过程导致的招商调整 （四）定位失败导致的“二次定位，二次招商”,持续招商,（一）以市场的动态特点导致的招商调整,1

48、、购物中心市场的动态特点包含： 1）商圈消费水平的动态特点 2）商圈消费结构的动态特点 3）商圈消费行为的动态特点 4）商圈消费规模的动态特点 5）商圈业态结构的动态特点,1、商圈消费水平的动态特点,中国消费市场消费 水平的动态性,动态特点受房地产 开发的影响,2、商圈消费结构的动态特点,商家 开发商 商圈消费水平 管理商,3、商圈消费行为的动态特点,中国消费者普遍喜新厌旧,行为,传统的消费习惯变化很强,4、商圈消费规模的动态特点,微观因素 市场规划 房地产开发,5、商圈业态结构的动态特点,业态结构,经济的发展,消费市场的变化,持续招商,（一）以市场的动态特点导致的招商调整,2、市场的动态特点导致的招商调整的具体方式 1）针对商圈消费水平的动态特点导致的招商调整 2）针对商圈消费结构的动态特点导致的招商调整 3）针对商圈消费行为的动态特点导致的招商调整 4）针对商圈消费规模的动态特点导致的招商调整 5）针对商圈业态结构的动态特点导致的招商调整,持续招商,1、针对商圈消费水平的动态特点导致的招商调整 将原来档次不匹配的商家调整出去 2、针对商圈消费结构的动态特点导致的招商调整 导致某个品类的商家被调整出去 3、针对