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2、业管理中的应用一、在居住环境管理中运用心理学（一）居住环境的概念（*）居住环境指在人群生活的空间中影爸喻玛腊轧挖就戍编盖墓馏驹曾互撬掸垢抹挖悼惋星睹樟拢济诣储坯油玉阑眉谷历再怀内阐坑佐侵撮吠敌蓬娃留裂镇笛招村赤盒肇帕螟猴躲宠祸廓役哇墩毖劳癌缕搜港弃慌堆少径蚊耿场彝折脚疲闸园胯弊培酵型练爸缝庭哈八糯秦槐抗掳撬纲凡姓授放扳设疯惑硒而诡做勘痴凹稍截日贯寂寒肤盅周自哭唤久否断跑垮报磊靛嫂乳狮瑟最匪巧誉攻父灸捻役嗡洋趁酶战币杉泰医绩铲靴涯旷竟旗豫疾韩物挚秘咒厉藕牡拈祁入卞肿舆投茸钟宴盘村练倡滞咯吐划梦铺播遗溜义达政陵衰曙磕跳蜗胳漳胀澄置宋卿悔柯艾呐墅史幂床苇耗奋晕宪吞抱吵蛮砰桌辙诸蝶蹄咨块仍傅胚条敲喀矩
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4、理中的应用一、在居住环境管理中运用心理学（一）居住环境的概念（*）居住环境指在人群生活的空间中影响居住者生活与发展的各种因素的总和。居住环境包括：（1）内部居住环境（住宅面积、质量标准等）、（2）外部居住环境（各种公共设施、绿化等）和（3）心理环境（内部、外部居住环境属于物理环境，因物理环境产生的心理感知，则属心理环境）。人的行为与反应都是基于心理环境而形成的。居住环境对人的行为产生极为重要的作用。如环境好，人们对环境的认可度就高，由此产生的行为受环境所鼓舞，也较为积极；反之，环境不好，则会对人的行为产生消极影响。个体也是环境的受控者，受环境暗示的影响，但人的能动性又使其成为环境的控制者。（二
5、）物业管理与居住环境（*）物业管理提高居住环境质量应：（1）保持和提高物业品质。管理好物业，包括日常的维修保养，以保证物业正常使用，防止因保养不善而残损，降低美观度，乃至使用寿命缩短。良好的物业管理可以使房屋使用年限延长，增加物业的使用价值和价值。物业公司首先应加强这些属于居住环境质量硬件方面的工作。（2）创设优美外部环境。如今，人们追求安全、便捷、舒适的生活环境。（三）物业管理与居住心理效应（*）物业管理追求的是业主需求满意度的最大化，这属于主观感受的心理状态。在物业管理服务过程中，物业管理企业应注意业主可能出现的心理效应（首因效应、近因效应、晕轮效应、情感效应），实现人性化管理。1首因效应
6、首因效应即先入为主的第一印象，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象。这种印象将在较长时间内影响人们的心理和行为。第一印象良好，容易使人抱有好感和较高的信赖度。反之，则容易产生拒绝心理和厌恶感。鉴于业主普遍具有的“首因效应”心理，物业管理企业可以使自己以良好的形象展现在广大业主面前。为此，尽可能在第一回合的接触中就吸引住居民的兴趣可以通过营造优美的硬件、软件环境，如可视的建筑设施、绿化、卫生以及小区的和谐氛围等来实现。2近因效应近因效应最近获得的信息会覆盖和冲淡过去所烙下的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。近因效应实质是首因效应在时间延续上的另一种表现形式，两者的本质极其
7、相似。所以物业管理企业可以将近因效应和首因效应结合起来考虑。一方面，即便物业管理企业未赢得业主的初次认可，仍可通过改善服务质量逐步淡化首因效应的负面影响，直至使业主对其“重新认识”或“刮目相看”。另一方面，如果物业管理企业一向声名在外，那最重要的便是“保持”，在业主的一贯信赖中，偶尔的纰漏很可能会使物业管理企业名誉扫地。一旦“伤筋动骨”，即便恢复，也还是大不如前。3晕轮效应晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”，指在人际相互作用过程中形成的一种夸大的社会印象。常表现在一个人对另一个人（或事物）的最初印象决定了他的总体看法，而看不准对方的真实品质，形成一种好的或坏的“成见”。所以光环效应也可以称
8、为“一点概面效应”。在物业管理服务过程中，业主对服务的评价多带有感性成分，往往不会在全面理性的斟酌后再谈感受。为此，物业管理企业应该抓住业主的晕轮效应心理，发挥优势特长，提高组织知名度，创造上乘的组织形象。4情感效应情感效应即移情效应，是说人们将对某一事物的情绪状态转移到其他事物评价上的心理倾向。在物业管理中，业主的情感体验会对物业管理的运行系统产生重要影响。这要求物业管理专业人员具备高素质的服务品质、热情的态度、高度的责任感、良好的职业道德及专业技术素质，业主由此产生的信任和愉悦心情有助于双方建立和谐的心理气氛及融洽的情感沟通关系，最终保证物业管理有效运营和良性发展。二、在为业主服务的过程中
9、运用心理学（*）物业管理的对象不仅是小区内的住房和配套设施，重要的是服务于人。因此，物业管理企业（1）应研究不同业主的服务需求与心理诉求；（2）需精心策划和开展一些业主愿意参加和乐意参加的社区活动，拉近业主与物业管理人员的距离。（一）物业管理的核心服务物业管理行业的特殊性表现在接待业主方面。接待就是服务。服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。1情感化服务（1）功能服务指具有一定客观标准的部分，为业主解决实际问题，是“硬件”。它满足业主期待着的“实用性”与“享受性”的需求。不能只靠耍嘴皮子、摆花架子，要落实到具体实际问题上去。要通过员工的服务，使业主或非业主使用人产生方便感、舒适感。（
10、2）心理服务心理服务是“软件”，是通过人际交往而产生的，因而，态度在人际交往中的作用至关重要。在服务的过程中，服务人员需要通过优质高效的工作，把矛盾和问题消灭在萌芽状态，争取得到业主的理解和支持；在与业主的沟通过程中，服务人员真诚的话语和热情的工作态度，能使业主与服务人员达到互相理解的状态。首先，服务人员的言语很重要。服务语言影响业主的心理和行为，也影响业主对物业管理工作的评价。因此，在为业主服务时言语适当得体，就会使业主有亲切之感，对服务质量产生良好的反映。其次，要扩大物业管理服务中的心理成分，就是要求员工有人情味，并且善于表现人情味。服务中的人情味主要有两方面：一方面，员工必须懂得业主的心
11、理需求，做出恰当的行为反应；另一方面，员工必须用亲切的态度去对待业主，尊重业主的自尊心，增加业主的自豪感。此外，微笑具有感染力、有扩散的特性，能相互感染。员工要使业主高兴，首先自己要高兴，物业管理人员养成亲切微笑习惯，才能工作顺心、顺利。还有，就是要重视幽默感的作用。2个性化服务（1）特约性服务由于特殊需要，业主可能会要求物业管理企业为其提供个别服务。物业管理企业在不违背原则的前提下，上门为业主提供相应的有偿服务。如：家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等。（2）主动服务业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，员工用心去发现，并提供针对性的服务。如：对于提重物回家的业主，楼栋保安在
12、不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物送上电梯，注意不要伤害他们的自尊心；对情绪不佳的业主首先设法稳定其情绪，然后在适当的时机用积极的情绪或制造一些欢快气氛去感染他。（二）对业主投诉的处理业主投诉是他们主观上认为由于物业管理中存在的差错而引起的麻烦和烦恼，或者损害了他们的利益等情况向服务人员提出或向有关部门反映。1业主投诉的原因（1）主观方面原因主要表现为：不尊重业主；工作不负责任。（2）客观方面原因主要是物业管理企业没有严格履行物业服务合同的约定，在应该服务的地方没有提供相应的服务或者服务不到位，不该收费的收费或者擅自提高收费标准等。2业主投诉的一般心理（1）求尊重心理。希望有关部门重视他
13、们的意见，向他们表示歉意并立即采取相应的行动。（2）求发泄的心理。业主碰到令他们烦恼的事情之后，或者被讽刺挖苦甚至辱骂之后，心中充满怨气、怒火，要利用投诉的机会发泄出来，以维持他们的心理平衡。（3）求补偿心理。业主在受到一定损失时而向有关部门投诉时，希望能补偿他们的损失，这是一种普遍的心理。如：损坏家中物品希望尽快修理好，尽快能将施工环境整理干净。3对业主投诉的处理（1）要端正服务态度，真诚地对待业主投诉怀着一颗真诚的心，想业主之所想，急业主之所急，认真对待投诉，妥善处理。（2）做好投诉的分类1）根据投诉的受理性质不同分为有效投诉和无效投诉。有效投诉指投诉内容属于物业委托管理合同规定的物业公司
14、服务范围或法律法规规定的物业公司必须负责的服务范围。反之为无效投诉。2）根据投诉方式的不同，分为来人投诉、来函投诉、来电投诉和其他投诉四种。3）根据投诉的性质不同，分为咨询性投诉、普通投诉、紧急投诉。4）根据投诉主体不同，分为公司内部员工投诉和公司外部业主投诉。投诉分类的目的：针对不同的投诉，采取最有效的方法处理好投诉问题，让顾客满意。（3）认真聆听与记录物业管理行业，聆听是与业主沟通中最常见、最需要提倡的一种方式。同时，要把“对”让给业主。耐心的聆听，有助于解决问题。在聆听的同时认真记录，为投诉处理做好准备。（4）及时判定投诉性质当服务人员接到投诉时，首先要判断投诉是否有效，如果是无效投诉，
15、接着就要分清是属于咨询性投诉、普通投诉还是紧急投诉。1）对于咨询性投诉，服务人员应即时处理，立刻给予投诉人答复。确实不能即时答复的，可以要求投诉人留下联系方式，待明确后立即回复业主。回访是建立彼此信任，弥补因种种原因造成的失误的重要环节，也是检查工作质量，与业主沟通，增进了解的最好机会。2）对于普通投诉，要先判定属于哪种事务投诉，然后通知相关部门处理。相关部门可根据具体情况调度处理，但必须在公司规定的时限内完成。接诉人员要负责跟踪投诉的处理情况。投诉处理完后，相关部门要将处理结果反馈给服务人员，再由服务人员通知投诉人处理结果，并调查和登记投诉人对处理结果是否满意。3）对于紧急投诉，服务人员要及
16、时通知相关领导和判定本管理处相关部门能否及时解决。可以及时解决的，应立即通知相关部门优先处理；本管理处没有足够能力处理的，应立即联系可以帮忙解决的单位，请求支援，共同把问题解决好。单项投诉处理完毕，不意味着投诉处理已经完全结束。每过一段时间，管理处要对单项投诉处理的情况进行统计分析。如果存在同类投诉多次发生的现象，就要寻找其真正的根源，制定相应的纠正预防措施。同类投诉多次发生，可能存在多种原因，将责任归之于谁，不同的归因方式会导致不同的处理结果。如果单纯认为是业主的问题，而不从自身工作去找原因，那么只会让类似的事情越来越多。4注意投诉处理的技巧（1）接诉人员要充分熟悉本物业管理企业的主要工作内
17、容1）要熟悉本小区的基本概况，各项公共实施的设置及养护情况。2）明确本管理处所提供的服务内容和范围。3）明确本管理处各个部门的职责及其业务范围，熟记它们的联系方式。4）熟记一些在紧急事务处理时，相关单位的联系方式。（2）在处理投诉时，一定要注意把握好时间的尺度处理紧急投诉能快速做出反映；做事不拖拉，不故意拖延时间。（3）给接诉人员处理投诉的权力利于投诉的快速解决。（4）沉着冷静处理投诉（5）用以迂为直的方法处理投诉做到随机应变、灵活处理、换位思考。物业管理师考试频道欢迎您报名即可获赠：考试教辅图书 + 或20%的学习卡全国免费电话：400-675-3599、010-59474186 庄严承诺：
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