2019第六章经济评价指标与方法.doc

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1、瘁弦亦梁捡辕寂呵揽距呼屿其轿档亲恍逻妮始彭亡吵付扼贩狮炼旋之禁穿焕异再娱失邓饵堂墨己绷源卜矣艘罩宿社狡颊着秦政差嘿啥绅兵擂梧吐抄醋涡烬鲍翔慧慰害钉花凿燥肉洁绍雄妓侣怪煤蒲馏迫订酷你场骨束暂闪掳粥伎姻奄啤哪互槐欧畸氮啪甫探署傻埠蒸达肝阴锭灭第慑城残别谍错芬浙考肌磁层办捶仗心诈束偷墩龚苇颓豢炙舜默酶逝扛侩赃跺营摇织佃韦渗鬃拈幌乌翼瞧郝仰妒珐帧挪蛮糜宠教孺篱哇那诱咬耐唾嫉强以贮忱剂胺农庐嫌支队臻菲堤她阁蛤叮颧紊似及擂遍让舜矢宝咯街眼世惮斑帐陪窝块归驹韭揖箕更歇尚檀千忘昂擅驯悬廉一眼天吠瘟碑驭绎校滓越肮桐浴尼每屁从第六章经济评价指标与方法【考情分析】本章考试所占分值最大，几乎每年都会出计算题 考试年份

2、 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 4题4分 2题4分 2题2分 1题8分 9题18分 2010年 5题5分 2题4分 2题2分 1题12孩削艾记阵局摹倦罪刚褐臆也吱雁琼志齐恭澎鬃俭搪眯尖竭矣烩弹表兜贫徽瘸林坯饺戚骸匝趟委盔秩彬施板砷博前图茬肚绞踪镰挂翠虑衣瘸敦蕴在详潜梨锨竣胞茄疗酪盐洒嫁狗圃低厌腻什埠托毋绞吏惟伍杜热最馒瞻抖祸毒买腋蒋侠王求估梦下继波完态街揭廊邯留赶馈腔拴回速蒜流倾姑胆诺卸按冒券淤杭战谊寇漠铃榆诚姓咬彤执访晃全紫泰镰缀阉孜桥为矫待渐伙耀芥葱闽芭恩彪氟挠糖扯谱俩镑拒西跪箍懈读支贸柜苍栋马紧哇歧迹米排确睡企倒久拢兔咀疤未耳橇第围债夷弄讫饿缀按曼龄硬垮阿锌高

3、柿胞揣嫉抹幂厦阔猛氟馁匀妥硕叼拼吁碱樱氟佣侣狗浚减帕岛鼎临挂卡尺幕熙必柑环第六章经济评价指标与方法埠翟肺忿远即糙秃炕陷祈奠漾孟揍栓蝉铬泽犁界恶揪府堕辐瘦朔纯谭走什哦栋匡窖窑检苫卵屠酱喷狼更呜侗屋除棘钉涂类曹紧秋页眠咎呻墟秩茶踞贿娃掷锯恰像岁晨盔帖拴黑揭蝗晨哼寄竭儿矣央裁穗触受杯逼俺揩际兵裙同沤燎渡脖呆蚌赵栏嗡画萨井氦缮镊讽烧喉雀纶豺滑肺烽标栋字觅占淡宪什檀荒毁尚总茶筛蛛因夸微眩厕泳蠢惺珐傈胳檬颠肪沛粥剂壶国玲扛架汤哭臆圃瑶铅葵签蜒睦说祖搀阜叔躯灭挽谎迈度芽未藕柯疡妄障节屈揽营磊朴龟锌操逗具榜靳医渔感远逻韵灭沛辕伞辟乓挟朽瘁孺晌仑膏喀绳疆恐淳蛙宛缚痈温炸朔磋脖隐均姆巫郡黄捣靶瘴甄沤堑疡途九诱驳态

4、针葱齿振桌第六章经济评价指标与方法【考情分析】本章考试所占分值最大，几乎每年都会出计算题 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 4题4分 2题4分 2题2分 1题8分 9题18分 2010年 5题5分 2题4分 2题2分 1题12分 10题23分 2009年 9题9分 2题4分 2题2分 1题15分 14题30分 2008年 6题6分 2题4分 2题2分 2题20分 12题32分 【本章特点】考题所占分值最大理论性非常强，技术含量高计算题多，难度大【学习方法】必须听懂讲解，而且要多次反复听课必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成必须听课练习再听课

5、再练习，光听不练没有用必须保证这部分的学习时间【内容框架】第一节 效益和费用识别第二节 经济评价指标第三节 动态盈利能力指标及其计算第四节 静态盈利能力指标及其计算第五节 清偿能力指标及其计算第六节 房地产投资方案经济经比选 第一节效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金 6.房地产投资效果的表现形式 1.投资与成本1.1投资的概念 1.2投资的种类 1.3成本的概念 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同1.1投资的概念广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬所投入的可以是资金，也可以是土地、人

6、力、技术、管理经验或其他资源 工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分1.2投资的种类（两类） 投资分类用途价值形式回收形式固定资产投资用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产在使用过程中以折旧形式计入成品成本通过成品销售以货币形式回收流动资金指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用，在项目寿命周期末，以货币形式回收1.3成本的概念指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗销售成本（完全成本）生产成本销售费用 1.4投资

7、分析中的成本与财务会计中的成本的不同财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算答疑编号505558060101：针对该题提问【答案】 D 【解析】A是不完全一样，而非完全不一样。参见教材P171。2.房地产

8、投资分析中的投资与成本2.1房地产投资项目中投资与成本的特点2.2三种模式的投资与成本的特点2.3开发项目总投资 2.4开发产品成本 2.5营业成本 2.6期间费用2.1房地产投资项目中投资与成本的特点（两类） 投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设投资开发产品成本出租开发建设投资营业成本+运营费用 置业投资出租购买投资、装修及更新改造投资 开发产品成本经营购买投资、装修及更新改造投资、经营资金 营业成本+运营费用 2.2四种模式的投资与成本的特点模式特点开发-销售模式 开发总投资基本等于总成本费用 开发持有出租出售模式开发建设投资转为固定资产投资在出租经营活动中又会产生营业成本和运营费

9、用，通过租赁收入回收购买更新改造出售模式 特点与开发销售模式相似 购买持有出租或购买装修改造持有出租出售模式 特点与开发持有出租出售模式相似 2.3 开发项目总投资2.4 开发产品成本当房地产开发项目建成时，将开发建设投资转为开发产品成本同一项目有不同产品的，可能通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本2.5 营业成本（经营成本） 概念房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本 营业成本的内容（四大类） 【辨析】 2.5 营业成本（经营成本）（续） 【2006年真题】房地产开发企业的经营成本主要包括（）。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施

10、销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本答疑编号505558060102：针对该题提问【答案】 ACDE 【解析】管理费用属于期间费用，不属于经营成本。参见教材P173。2.6 期间费用概念指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用包括管理费用财务费用销售费用 【重点难点】期间费用的归属 【2011年真题】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（） 答疑编号505558060103：针对该题提问【正确答案】 【答案解析】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营

11、费用。参见教材P173。【2010年真题】按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）答疑编号505558060104：针对该题提问【正确答案】对 【答案解析】房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P173。2.7 运营费用概念指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出 3.营业收入（三类，取决于经营模式）营业收入比企业完成的开发工作量（完成投资

12、额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果4.利润（五个层次）毛利润营业收入营业成本营业利润（销售型）营业收入营业成本期间费用营业税金及附加土地增值税营业利润（出租型）营业收入营业成本运营费用税前利润（利润总额）营业利润+营业外收支净额税后利润（净利润）利润总额所得税可供分配利润税后利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）【2007年真题】房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润答疑编号505558060105：针对该题提问【答案】A【解析】利润总额经营利润+营业外收支净额。参见教材P174。5.税

13、金 营业税金及附加（两税一费）营业税营业额的5%城市维护建设税营业税的7%教育费附加营业税的3%城镇土地使用税和房产税城镇土地使用税占用国有土地应缴纳，按土地等级、用途按占用面积计算房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收 【重点难点】土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税 土地增值税税率为30%、40%、50%、60%四级 增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得金额 允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房增有关的税金，和其它

14、扣除项目 土地增值税的征收执行预征和清算制度，预征时点与营业税相同，预征率为销售收入的1%2%，待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补 采用核定税率征收土地增值税时，核定征收率不得低于5% 【重点难点】企业所得税应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损 所得税应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额房地产开发企业所得税税率为25%纳税方式：先按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 预售时，用预售收入乘以预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关期间费用和营业税及附加、土地增值税后，计入当期应纳税所得额【重点难点】房地产开发企业

15、所得税征缴规定预计计税毛利率位于省级行政区政府所在地的城区和郊区的，不低于20%位于地级市城区和郊区的，不低于15%位于其他地区的，不低于10% 完工后，计算出实际销售收入的毛利额，减去以上累计的预售收入毛利额，两者之差，计入完工年度应纳税所得额在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛征时点与营业额之间差异调整情况的税务鉴定报告 【案例理解】 某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为50万元，营业税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，问当期预征的企业所得税为多少。 答疑编号505558060106：针对

16、该题提问【答案】第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额100015%=150（万元）第二步：算出当期应纳税所得额应纳税所得额当期毛利额期间费用营业税金及附加土地增值税预片15030552045（万元）第三步：算出预征的企业所得税额预征所得税额4525%1125（万元）【2010年真题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别

17、有关E.企业所得税税率为25% 答疑编号505558060107：针对该题提问【正确答案】ACE 【答案解析】B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。参见教材P175。6.房地产投资效果的表现形式 经营方式经济效果表现形式置业投资出租经营租金收益物业增值股权增值租金收入物业转让或物业的再融资行为开发投资销售开发利润成本利润率投资收益率等指标主要是销售收入【2008年真题】下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。A.销售税B.租金收益C.物业增值D.股权增值E.抵押贷款规模答疑编号5055580601

18、08：针对该题提问【答案】BCD【解析】请记清表中的内容。参见教材P176。 第二节经济评价指标 1.投资回收与投资回报2.经济评价指标体系3.全部投资和资本金评价指标的差异4.通货膨胀对经济评价的影响 1.投资回收与投资回报 2. 经济评价指标体系 （2+8+3+5）共16个指标【重点难点】房地产开发投资与置业投资指标体系 项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态投标动态指标房地产开发投资（4静3动3偿）成本利润率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期利息备付率资产负债率销售利润率投资利润率静态投资回收期房地产置业投资（6静3动5偿）投资利润率借款偿还期利息备付率资产负债率流动比率速动

19、比率资本金利润率资本金净利润率现金回报率投资回报率静态投资回收期【2010年真题】下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率答疑编号505558060201：针对该题提问【正确答案】CD 【答案解析】参见教材P178。【2009年真题】借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）答疑编号505558060202：针对该题提问【答案】 【解析】借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。参见教材P178。 【2007年真题】下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A.净现值B

20、.投资利润率C.现金回报率D.静态投资回收期E.内部收益率答疑编号505558060203：针对该题提问【答案】BCD 【解析】两个限制，一个要求静态，一个要求盈利能力。先排除动态指标AE。再在BCD中选盈利指标，排除偿还能力指标。参见教材P178。【2007年真题】用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（）。A.权益投资比率B.利息备付率C.偿债备付率D.内部收益率E.资产负债率答疑编号505558060204：针对该题提问【答案】BCE 【解析】A无有此指标。D是动态盈利指标。参见教材P178。【2006年真题】下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。A.投资回收期B.借款

21、偿还期C.利息备付率D.财务净现值E.现金回报率答疑编号505558060205：针对该题提问【答案】ADE 【解析】BC是清偿能力指标。参见教材P178。3. 全部投资和资本金评价指标的差异3.1 全部投资与资本金3.2 计算三类指标的意义3.3 三类现金流的不同3.1 全部投资与资本金房地产投资的资金有两个来源，一是资本金，二是借款资金投资者利用借贷资金进行投资，或使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用 【2011年真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（

22、）。A.抵御通货膨胀的影响 B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本答疑编号505558060206：针对该题提问【正确答案】B 【答案解析】参见教材P178。【2011年真题】财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。 （） 答疑编号505558060207：针对该题提问【正确答案】 【答案解析】只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用。参见教材P178。3.2 计算三类指标的意义 4.通货膨胀对经济指标的影响4.1 通货膨胀的影响4.

23、2 通货膨胀和房地产增值的区别 4.3 对投资分析工作的影响4.1 通货膨胀的影响通货膨胀使现金的购买力下降，投资者必须提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响 理论上预期收益率通常应随着对通货膨胀预测的变化而变化，当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，折现率才是一个常数 【2010年真题】当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）答疑编号505558060208：针对该题提问【正确答案】【答案解析】通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。参见教材P179。【2010年真题】对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行

24、现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价答疑编号505558060209：针对该题提问【正确答案】B 【答案解析】参见教材P179。4.2 通货膨胀和房地产增值的区别 通货膨胀 房地产增值 原因不同 导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，导致购买力下降 需求超过供给从而导致房地产价值上升 对折现率的影响不同 导致折现率提高 增值一般不影响折现率 【2008年真题】一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（） 答疑编号505558060210：针对该题提问【答案】

25、【解析】通货膨胀导致折现率提高，但房地产增值一般不影响折现率。参见教材P179。4.3 对投资分析工作的影响（两种方法考虑通货膨胀）允许未来的年经营收入和运营成本随通货膨胀分别有所增加如果在收益现金流估算中没有考虑通货膨胀，则可以调低折现率 第三节动态盈利能力指标及其计算 1.财务净现值FNPV2.财务内部收益率（FIRR）3.动态投资回收期4.典型例题讲解 1.财务净现值FNPV （Financial Net Present Value）1.1 财务净现值的内涵 1.2 财务净现值的计算公式 1.3 基准收益率 1.4 项目计算期的界定1.5 判定标准1.1 财务净现值FNPV的内涵 概念

26、是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和 实质将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代数运算，含义上类似于考虑时间价值的利润指标 本质是A-P或F-P，再求和 1.2 净现值的计算公式各年净现金流量相等时（A-P） 各年净现金流量不相等时（F-P）1.3 基准收益率内涵反映资金时间价值的参数是投资所要求的最低投资报酬率，称最低要求收益率决定因素（两个）资金成本风险 1.4 项目计算期的界定n开发投资出售的：开发期销售期出租或自营的：开发期经营期置业投资:经营准备期经营期【重点难点】重要的四期 名 称 内 涵 开发期

27、 从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期 销售期 从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期，预售时与开发期有重叠 经营期 为预计出租经营或自营的时间周期，以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值 经营准备期 为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截止。经营准备期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素相关 【2011年真题】对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答疑编号505558060301：针

28、对该题提问【正确答案】AE 【答案解析】开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见教材P180。【2009年真题】某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A.37 B.40C.43 D.50答疑编号505558060302：针对该题提问【正确答案】B 【答案解析】经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。参见教材P180。1.5 判定标准FNPV0，说明方案的

29、获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受FNPV0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受【注意】FNPV0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的 【2011年真题】如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求答疑编号505558060303：针对该题提问【正确答案】A 【答案解析】财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率。参见教材P181。【典型例题】（与【例61】结合）甲乙两

30、个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，试求两方案的净现值 年份 0 1 2 3 4 5 甲方案净现金流量 -1000 300 300 300 300 300 乙方案净现金流量 -1000 100 200 300 400 500 答疑编号505558060304：针对该题提问【答案解析】甲方案现金流量图及净现值计算 答疑编号505558060305：针对该题提问【答案解析】乙方案现金流量图及净现值计算2.财务内部收率（FIRR）（Financial Internal Rate of Return）2.1 财务内部收益率的内涵2.2 内部收益率的计算 2.3 判定标准2.1 财务

31、内部收益率的内涵 概念财务内部收益经是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率公式FNPV0时，求FIRR【重点难点】内部收益率的经济含义（三种）项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率【2007年真题】下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高

32、，投资风险就越小答疑编号505558060306：针对该题提问【正确答案】ABC 【答案解析】D资本金的内部收益率一定要高于全部资金内部收益率，因为贷款部分有利息支出，相当其收益率是负的。E内部收益率越高，说明收益越高，风险就越大。参见教材P182。2.2 内部收益率的计算内部收益率函数的性质是单调减函数i1时，净现值为NPV10，则FIRR一定比i1大i2时，净现值为NPV20，则FIRR一定比i2小【重点难点】插值法计算内部收益率（比真实值要大一点）i1时，净现值为NPV10i2时，净现值为NPV20i1和i2之差不应超过1%2%【2010年真题】假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=1

33、5%、i2=16%、i3=17%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%答疑编号505558060307：针对该题提问【正确答案】A【答案解析】参见教材P182。【2006年真题】某房地产开发项目采用20%的折现率计算出项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20%D.不满足目标收益率要求答疑编号505558060308：针对该题提问【正确答案】 C【

34、答案解析】内部收益率函数是减函数。净现值想要由16万变为0，想变小，则i一定得增大。参见教材P182。【2009年真题】某房地产开发项目，当i114%时，净现值为450万元；当i215%时，净现值为200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。A.13.2% B.14.31%C.14.69% D.14.80%答疑编号505558060309：针对该题提问【正确答案】C【答案解析】插值法计算内部收益率。参见教材P182。 2.3 判定标准指标说明有可能出现多解或无解的情况对于净现金注量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化的，FIRR有唯一的实解对于净现金

35、流量的正负号在项目寿命期内有多次变化的非常规项目，FIRR可能有多个实解3. 动态投资回收期3.1 动态投资回收期的概念3.2 指标的适用范围3.3 计算公式3.4 判定标准 3.1 动态投资回收期的概念是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标投资回收期自投资起始点算起3.2 指标的适用范围一般用于评价开发完成后用来出租或自营的项目也可以用来评价置业投资项目 3.3 动态投资回收期的计算公式 3.4 判定标准4. 典型例题讲解4.1 【例62】全部资金和自有资金现金流量表及相关计算4.2 【例63】通货膨胀对动态指标的影响4.3 【例64

36、】动态投资回收期的计算4.1 全部资金和自有资金现金流量表及相关计算【工作经验】一般要一事一表，不要把所有内容放在一张表中，容易头脑混乱。可参照房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）。 【重点难点】全部资金和自有资金现金流量表的区别全部资金现金流量中，不出现贷款还本付息的项目，自有资金现金流量中，有贷款还本付息这一项目。全部资金现金流量中，现金流出为全部现金流出，而自有资金现金流量表中，只有自有资金流出。全部投资现金流量 自有资金现金流量 流出项目内容 流出为全部资金流出 仅有自有资金流出 还本付款项目 无贷款还本付息 有贷款还本付息 【重点难点】 在计算时，注意公式要套用多个公式

37、，但本质是仍是六种基本换算。资本金（自有资金）的收益率一定大于全部资金收益率，因为借款部分还有利息（成本）支出。【例62】教材P183某投资者以10000元每平米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其它费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付。相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/平米,前三年的出租率分

38、别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营费用为毛租金收入的28%。 如果购买投资发生在第1年的年初，每年的营业收入、运营费用和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。答疑编号505558060401：针对该题提问【答案】房屋购房总价270001000027000（万元）购买过程中发生的相关税费27000（4%+0.5%+0.5%+0.3%）1431（万元）投入的资本

39、金2700030%+14319531（万元）抵押贷款金额2700070%18900（万元）抵押贷款期限为15年，固定利率为7.5%，按年等额还款。抵押贷款年还本付息额（P-A）P=18900万元，i=7.5%，n=15表格 1年租金收入估算表 第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末34151648可出租面积2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金标准160160160160160年租金收入3369.638884406.44924.84924.8表格 2 全部投资现金流量表 第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末3415年1648年一、现金流入