2019城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可研报告.doc

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1、婿噬醇挫彪俘抵或应湍巴提只遗批资搐腔址窘节焦堰姑肖毫廉怖伏妙冷酣襄营症暂松比堤鸦毙切溯包止除斡盂焦芦袭快第伞崔稿党削佃刊迢点憎影徘豺揍悯撮卡阿揖裁抑望秘泳吏搬哟臀骡橇颓挑忻拷碘鳖试部雷瘴纵稼忧颖揭虐豌伤因氮缸躲巡崩登掺为睛畅着么舟掉躇在抡令呵嫩武驹谤逻寇阶鹃渔取扔弃畅劣中满漾盘己兵发段锰强贯酸饭消差苫次柞甘衅宾沦题奄咖鳞锚己谚椭蹲肯社锈钡沪食豢恭孜敛渠俊息枫词朔顾柠助赢瓢吓纸悬辫戏迭啄摧蛛睦筹救诛泄搐杉壬庚蔽复拭仕垂卢丫砖啥产霸烬蛾社瑞菊翻任羌隋拂笺踞漓灿逝竟治刀彬眺压增浙滔睦评为管任攫栓伏拂冬铰喉肮偿兴豌 青白江区城乡建设用地增减挂钩项目 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 9JWK

2、ffwvG#tYM*Jg城区绿化覆盖率由 2005 年的 38%猛增至 45.06%， 人均公园面积 18.21 平方米，人均绿地面积位居成都市二圈层第一; 森林覆盖率达到 35%,是四川省环境保护模范区、生态区 2011 年 5 月 11 日，*顺利通过了创建国家级生态区的评估，15000 亩凤凰 湖更是成为*的生态之“肾”。凤凰湖景区有五大功能板块，包括： 高挡休闲娱乐会所及沙滩休闲区、草业种植区、大田花卉生态体验 基地、凤凰湖生态旅游度假区、高挡商住区。打造凤凰湖湿地公园、 新增绿化带植被及五大功能板块等举措，大力提升凤凰湖片区的环 境质量，目前凤凰湖片区已经集中了凤凰岛、凯斯顿 华府、

3、瀚城国 际、北城映象、钱江凤凰城、凤凰国际社区、凤凰壹号、公园世 家、武海中华名城、海布斯卡、英祥北城映像等众多楼盘。而 区域内项目的产品形态除了高层、多层，还首次出现了类别墅，其 环境打造和楼盘品质也有了较大提升。该凤凰湖板块除了住宅外， 还规划有大型卖场，将引进五星级娱乐影院、高级酒店、家乐福、 屈臣氏、餐饮休闲等商业配套，将大幅满足和提升凤凰湖片区的区 域配套。这也是凤凰湖板块区域的房价要高于*其他区域房价的 原因所在。 以凤凰湖片区商品房项目凤凰国际社区、凤凰壹号、瀚城国际、 北城映象、公园世家等楼盘的推出为标志，片区住宅项目开发始于 2008 年。截止 2011 年 12 月，片区内

4、共推出项目 17 个，累计供应 量将达到约 150 万平方米。从分布的区域上看，由于凤凰湖片区是 *新打造的核心区域，相关配套较为完善，故约 70的供应量集 中在凤凰湖片区。 凤凰湖片区地价已从 2009 年之前的 80 万元/亩96 万元/亩上 涨至目前最高 157.83 万元/亩。土地价格的上涨，直接导致房产价 格的上涨，目前凤凰湖片区在售项目的销售价格又有大幅上涨，区 域内的高档住宅的售价已超过 4500 元/平方米。 三三、可出让土地出让收益的预测、可出让土地出让收益的预测 (一)可出让土地价值分析 根据国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的 通知 （国土资发2008119

5、号） 、国土资源部城乡建设用地增减 挂钩试点管理办法 （国土资发2008138 号）和四川省关于印发 的通知 （川国土资发 200868 号）的要求，本项目拆旧区土地综合整理后，将产生 600 亩 挂钩周转土地指标，位于* 大同镇。 1、市场对比预测 通过对近三年*商、住用地出让价格的统计(对价格异常的予 以剔除，见表 2)。 表 2 *部分商住用地出让价格表 时间出让净面积（亩）总地价（万元）单位地价（万元/亩） 2009 年 146.38924154.185165 2010 年 1278.532101776.71879.6 2011 年 812.06784182.218103.66 合计（

6、平均） 2236.988210113.121116.09 在前面有关章节中，我们从宏观政策、*城市规划和城市建 设、城市构架结构及区域地产市场供求状况等方面，综合分析了本 项目所在区域的优劣态势，我们认为本项目用地作为高档住宅区域， 项目建成后各项配套齐全，其价格水平会高于近年*同类用地的 平均价格水平，我们预测 3 年后区域内商住用地拍卖价格与近年拍 卖平均价格持平 116.09 万元/亩。 2、变现地价预测 (1)市场售价预测 项目区主要规划修建多种建筑形态用房，区域容积率为 2.2-2.4， 平均容积率约为 2.3，目前区域及其周边的项目开发状况如下表所 示 表 3 序号项目名称项目地址

7、项目业态 开盘时 间 价格区 间 户 型 区 间 容积率备注 1 正邦誉都*华金大道 669 号电梯洋房 2011-10 均价 4400 3.49 在售 2 九州金色港湾 *凤祥大道 78 号 （成绵高速*出入 口 200 米处，国税 局旁） 电梯公寓 2012-3 均价 3950 2.99 在售 3 瀚城国际 *同华大道安居路 路口（幸福家园对 面） 电梯公寓 2011-7 均价 4000 4 在售 4 钱江凤凰城(*) *华金大道四段 （大弯中学附近） 电梯洋房、 合院 2011-11 均价 4500 2 在售 5 龙域都市兰亭 *红阳路（成绵高 速出口 300 米处， 国税局斜对面） 电

8、梯公寓 2011-1 均价 4100 2.9 在售 6 经典上城 *同华大道实验小 学旁（幸福家园对 面） 电梯公寓 2011-5 均价 4000 3.24 在售 7 恒大雅苑 *凤凰大道北三段 与华金大道三段的 十字路口北侧（凤 电梯公寓 2011-6 均价 4500 3.85 在售 凰湖公园附近） 8 凤凰湖国际社区 *凤凰大道凤凰湖 湿地公园对面 双拼、叠 墅、多层 洋房、高 层住宅 2011-6 均价 4500 2.3 在售 9 凯斯顿华府 *同华大道 199 号 （凤凰湖湿地公园 对面） 电梯公寓 2011-7 均价 4100 2.93 在售 10 兴诚书香别院 *菁华路 116 号

9、 （凤凰湖湿地公园 对面） 多层 2010-11 均价 3500 1.63 在售 11 公园世家 *凤凰大道（田园 广场正对面） 电梯花园 洋房 2012-5 均价 3800 4 在售 12 西街上院 *长宁小区北侧、 小南街南侧（城厢 学校旁） 电梯公寓、 花园洋房 2012-1 均价 3500 2.13 在售 13 道诚春天华逸 *同华大道 1151 号（凯莱丽景对面）电梯公寓 2011-8 均价 3400 3.5 在售 14 德通心愿城 *华金大道三段 45 号（*汽车站旁） 电梯公寓 2011-4 均价 4100 3.76 在售 15 清华逸景 *石家碾中路 139 号（凤凰大酒店对

10、面） 电梯公寓 2011-5 均价 4100 4 在售 16 北城映像 *同华大道北侧 （九峰路交汇处） 电梯公寓 2011-12 最高价 5000， 最低价 3000 4 在售 根据上述调查，项目区内主要为多种建筑形态用房，均价约为 4000 元/平方米左右，本报告取均价 4000 元/平方米，配套 0.3%的 配套用房。 (2)相关参数确定 通过对*房地产市场的调查分析，及政府部门相关税费的收 取标准(详见表 4)，我们对房地产开发，销售中的相关参数作以下 取舍。 表 4 房地产开发中相关参数一览表 (元/m2) 建筑 成本 前期 税费 专业费 用 取建筑 成本和 前期 税费的 5% 不可

11、预 见费取 取建筑 成本和 前期 税费的 5% 发展商利 润率 取（土地 取得成本 V+开发成 本）25% 土地 取得 费率 取土 地成 本 5% 管理费 用 取建筑 成本和 前期 税费的 5% 销售 税金 取销 售价 格 5.6% 销售 费用 取销 售价 格 4% 交易 手续 费 住宅 3 元 /平 方米、 维修 基金 3%， 基数 为 720 元/ 平方 米 利息 取1 年期 贷款利 率 6.56%(按 一年计) 1500166.583.3383.33 (V+1666.5 +83.33+83 .33) 25% V5 % 83.33 223.3 3 159.5 2 321.6 1666.5

12、6.56% (3)地价 V 测算 利用剩余法测算公式， 地价 V=开发价值-开发成本-利润-税金及销售费-其它费用 我们对项目片区土地价格进行测算得该区域预期土地变现价值 为 1940 元/平方米，合 129.33 万元/亩,详见下表： 表 5 剩余法地价测算表 (元/m2) 相关修正值 开发 价值 开发成 本 利润 税金 及销 售费 楼面 地价 设 定 容 积 率 试算 地价 (元 /m2) 使用 年期 修正 系数 权利 状况 修正 系数 开发 程度 修正 值 其 它 修 正 值 地价 (取整) 39881833.16669.15382.84843.432.31939.89 00001940

13、 由前面两种方法预测储备土地可能的变现价值为 表 6 土地预测出让价格一览表(万元/亩) 用途市场比价法假设开发法 商住 116.09129.33 本次测算我们在最终确定本次开发土地可能的变现价值时，经 综合考虑，以两种预测价值算术平均值（未考虑未来价格的变化） ， 即配置土地的平均出让价格为 122.71 万元/亩。 第六章第六章 建设内容及规模建设内容及规模 一、建设内容一、建设内容 (一)拆旧区 拆旧区位于*大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围 内，对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利 用获得 600 亩新增建设用地指标，费用为 30 万元/亩，总计 18000 万

14、元。 (二)建新区土地征用、安居工程建设、基础设施配套建设 建新区位于建新区位于成都市*大同镇凤凰湖片区，按投资 协议书测算，土地征地成本价格为 30 万元/亩，该价格包含建新区 内的土地补偿费、人员安置补助费、青苗及附作物补偿费、土地管 理费、安置房建设、统征工作经费等，需要投资 18000 万元；基础 设施建设包括建新区内的道路、道路绿化、基础设施管网的架设等 基础设施配套建设为 5 万元/亩，需要投资 3000 万元。 二、项目前期工作进展情况二、项目前期工作进展情况 本项目预计土地整理周期 36 个月，自 2011 年 8 月开始，至 2014 年 7 月。 本项目相关报批手续和前期工

15、作如下： 1、四川*土地整理开发有限公司于 2011 年与*国土局签订成 都市*大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意 向协议书 ； 2、四川*土地整理开发有限公司于 211 年 8 月 24 日与*国土资 源局签订成都市*大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂 钩项目投资补充协议书 ； 3、*于 2011 年 9 月与*国土资源局、四川*土 地整理开发有限公司三方共同签订了成都市*大同镇青龙、一心 社区城乡建设用地增减挂钩项目权利与义务转让协议书； 4、四川省国土资源厅关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩 项目区实施规划（第五批）的批复 （川国土资函【2009】411 号。 5

16、、2011 年 9 月 19 日，公司修建农民安置点项目立项，成都市* 发展和改革局下发文件关于企业投资项目备案的通知 （青发改政 务投资函【2011】139 号） 。 三、项目用地规划三、项目用地规划 土地全部符合*土地利用总体规划大纲。 第七章第七章 项目实施进度计划项目实施进度计划 根据项目的实际情况，本项目建设期确定为 30 个月，挂牌出让 期 6 个月。具体安排如下： 一、2011 年 12 月底，完成可行性研究、资金筹措等前期准备工 作。 二、2012 年 1 月-12 月，开始搬迁整理工作、农民安置房、基 础设施配套建设。 三、2013 年 12 月底,农民安置房、配套设施竣工验

17、收合格，投 入使用；完成搬迁整理工作。 四、2014 年 1-7 月，挂牌出让土地并结算。与政府结算并收回 投资及收益。 第八章第八章 项目管理方案项目管理方案 一、落实项目配套资金一、落实项目配套资金 项目在执行过程中，必须具有严格的配套资金计划，具备完善 的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把土地 整理资金落到实处。 二、强化执行阶段的监管工作二、强化执行阶段的监管工作 1.业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高水平的管理人 员从事项目的拆迁安置补偿以及管理工作。 2.充分利用经济合同法规范各级项目责任人的权利和义务，有 效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的

18、协调与配 合，使“责、权、利”相对等、 “借、用、还”相统一的原则得以充 分体现。对贷款的引进、使用及偿还等环节实施全过程有效监控， 实行封闭运转的方式，促进贷款良性运作。 二、加强建设管理二、加强建设管理 项目工作的重点是：拆迁安置补偿工作的进度、安置房建设进 度以及资金的投入。 业主将做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、质量 以及任务书的要求完成。 1、编制项目的管理计划及资金计划和规范要求，定项目费用。 2、采用公开招标确定安置房建设工程承建商，签订施工合同。 3、采用公开招标确定安置房建设工程监理单位，签订监理合同。 4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、

19、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。 5、配合相关职能部门对工程质量进行定期检查，是否按施工合 同的要求执行。 6、配合相关部门对拆迁安置补偿宗地进行定期检查，是否按任 务书的时间进度进行。 7、作好资金管理，按进度作好土地整理项目的结算、工程提款 工作，节约投资。 8、根据土地整理项的进度情况，审核实施单位进度及付款申请。 9、组织相关职能部门对出让宗地进行验收。 10、组织相关部门对拆迁安置补偿宗地的资金进行审核，对安 置房建设工程实施审计。 11、审查接收业务资料，建立技术经济档案。 三、加强项目建设的投资管理三、加强项目建设的投资管理 项目的投资控制，是在任务书下达阶段、安置房的招

20、投标以及 施工阶段应采取的有效措施，随时纠正发生的偏差，把拆迁安置补 偿和安置房建设报价的控制在批准的造价限额以内，以求项目在实 施中取得最好的投资效益和社会效益。项目实施过程中，首先确定 造价控制目标，制支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进 行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与 计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏 差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控 制目标的实现。 四、加强项目实施的质量管理四、加强项目实施的质量管理 项目实施的质量须达到国家现行规范要求，并经验收合格。质 量管理内容主要为以下几个方面： 1.搬迁整理

21、宗地内是否还有其他附着物、建筑物、构筑物、杆 管线未完成； 2.组织和建立基础设施配套建设的质量控制体系，完善质量保 证体系； 3.对农民安置房建设质量进行跟踪、检查、监督。 五、加强项目的进度管理五、加强项目的进度管理 在搬迁整理任务书、安置房配套建设施工合同、监理合同中写 进有关工期、进度等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快 建设进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应 的奖励和惩罚措施等。 根据拆迁任务书、安置房配套建设施工合同、监理合同，对土 地整理项目进度、计划进行监督，定期收集反映实际进度的有关数 据，同时进行现场实地检查。 六、加强协调机制六、加强协调机制 协

22、调工作是项目管理的重点，也是保证项目顺利实施的关键， 在整个实施过程中，业主与相关职能部门之间、所涉及街办、镇、 施工单位，以及项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互 联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平 行作业的情况下尤为突出。因此，要取得土地整理项目的成功，就 必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现 搬迁整理项目的各项预期目标。 七、加强项目的安全管理七、加强项目的安全管理 本项目安全管理的好坏将直接影响到搬迁整理项目的经济和社 会效益。 首先，监督和要求实施单位建立健全安全生产制度。必须建立 符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监

23、理及相关人 员都必须认真执行制度的规定和要求。项目安全生产制度要符合国 家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规 范和标准。 其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整 改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。 八、项目的资金管理八、项目的资金管理 该项目建设资金应按银行要求开设专用帐户，专款专用。制定 每月用款计划，确保实施过程中的资金足额、恰当、适时用于项目 实施建设。 九、发挥专业部门和专家的作用九、发挥专业部门和专家的作用 为有效、有利、有序开展项目区建设工作，由建设业主单位聘 请农业、水利、林业、规划、环保等方面的专家组成顾问小组，并 委托专业公

24、司进行总体和专项规划设计。在科学规划的基础上全面 统筹、分步实施、突出重点，以发挥项目的最大生态、经济、社会 效益。 由技术组专家负责，充分发挥专家的指导作用，从科研院所、 大学，及市农业、水利、林业、规划、环保等部门抽调专家和专职 技术人员，组成技术组，对整个项目的规划、设计、实施、验收进 行技术指导和质量监督工作。 十、加强项目建设与运行管理十、加强项目建设与运行管理 该项目的建设要坚持高标准、高质量的原则，切实抓好项目的 管理，项目各项环节要建立健全各级管理体系，严格实行项目法人 制、招投标制、建设监理制的三项建设管理制度。项目建设完成后， 建议由业主成立专业管理机构开展后续管理运行工作

25、。 第九章第九章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 一、工程总投资一、工程总投资 项目总投资预计 45000 万元，包括以下部分： （一）搬迁整理及农民安置费 1、整理土地的拆迁成本 （1）拆旧区共整理取得新增建设用地土地 600 亩土地建设指标， 拆迁补偿费用 30 万元/亩，共计 18000 万元； （2）建新区挂钩指标土地 600 亩，各项费用共计为 30 万元/亩。 共计 18000 万元。 2、建新区基础设施建设费 主要包括建新区的道路、道路绿化、管网“六通”建设等，5 万元/亩，共 600 亩，投资 3000 万元。 （二）项目前期费用 项目前期工作费、设计费、监理费、地勘费、

26、审图费、招标代 理费等前期费用预计共计 500 万元。 (三)管理费 建设单位管理费 1000 万元。 （四）利息 利息按照年利率 6.65计算，贷款期 3 年，其中建设期 24 个 月，宽限期 12 个月，银行贷款占总投资的 6.65%，建设期利息总额 约 3000 万元。 （五）担保费 担保费按贷款额的 2.5%/年计算，2 年共 1500 万元。 （六）依上所述，本项目总投资为 45000 万元。 二、资金筹措二、资金筹措 项目总投资45000万元，包括自筹资金、银行贷款两部分。 1、本项目自筹资金为15000万元，占总投资的33.3%，由项目业 主自筹。 2、申请银行贷款30000万元

27、，占总投资的66.7%。 贷款期限3年(其中1年为宽限期)，贷款利率按1-3年期贷款基准 利率6.65%测算。 第十章第十章 项目收益预测分析项目收益预测分析 一、项目一、项目收入分析收入分析 本项目主要收入为对拆旧区的土地整理获得新增建设用地指标 600 亩土地，政府按固定收益及固定项目回报返还企业。 (一)可出让土地基本情况 根据国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 （国土 资发2008138 号）和四川省关于印发的通知 （川国土资发200868 号）的要求，本 项目拆旧区土地综合整理后，将产生 600 亩挂钩周转土地指标，位 于*大同镇。项目业主负责这 600 亩土地的征用及配套基

28、础设施 的建设工作，待地块开发完成并营造出良好的投资环境后，由政府 将可供出让的土地以招标、拍卖或挂牌方式出让。政府取得的土地 收入后按双方协议返还企业投资及投资收益。 （二）土地出让价格 二、项目成本费用二、项目成本费用 本项目成本共计 45000万元，包括以下部分： 1、拆旧区共整理取得新增建设用地土地 600 亩土地建设指标， 拆迁补偿费用 30 万元/亩，共计 18000 万元； 2、建新区挂钩指标土地 600 亩，费用为 30 万元/亩，共计 18000 万元。 3、建新区基础设施建设费 主要包括建新区的道路、道路绿化、管网“六通”建设等，5 万元/亩，共 6000 亩，投资 300

29、0 万元。 4、项目前期费用 项目前期工作费、设计费、监理费、地勘费、审图费、招标代 理费等前期费用预计共计 500 万元。 5、管理费 建设单位管理费共计 1000 万元 6、利息 利息按照年利率 6.65计算，银行贷款占总投资的 66.7%，银 行建设期贷款利息约 3000 万元。 7、担保费 担保费按贷款额的 2.5%/年计算，为 1500 万元。 三、项目收益三、项目收益 本项目以政府土地出让收益作为还款保障，土地价格高低与企 业收益无直接关系。 根据协议公司每年按当年投资总额向政府收 15%的整理成本和 5% 的年度项目运营管理费，项目完成后向政府收取 25%的项目总投 资回报。 按

30、测算，2011 年投资 1000 万元，累计投资 1000 万元，应收整理成 本 1000*15%=150 万元，应收年度项目运营管理费 1000*5%=50 万元， 2011 年收益为：150+50=200 万元，结转下年投资额为： 1000+150+50=1200 万元； 2012 年新增投资 20000 万元，其中银行利息 500 万元，政府认可总 投资 20000-500+1200=20700 万元，应收整理成本 20700*15%=3105 万 元，应收年度项目运营管理费 20700*5%=1035 万元，2012 年收益为： 3105+1035=4140 万元，结转下年投资额为：

31、20700+3105+1035=24840 万元； 2013 年新增投资 20000 万元，其中银行利息 1500 万元，政府认可总 投资：24840+20000-1500=43340 万元，应收整理成本 43340*15%=6501 万元，应收年度项目运营管理费 43340*5%=2167 万元，2013 年收益 为：6501+2167=8668 万元，结转下年投资额为： 43340+6501+2167=52008 万元； 2014 年新增投资 4000 万元，其中银行贷款 1000 万元，政府认可总 投资：52008+4000-1000=55008 万元，应收整理成本 55008*15%=

32、8251 万元，应收年度项目运营管理费 55008*5%=2750 万元，项目结束应 收项目投资回报 55008*25%=13752 万元，2014 年收益为： 8251+2750+13752=24753 万元，2014 年应收回资金为： 55008+24753=79761 万元。 项目实际总投资为 45000 万元，收益为：79761-45000=34761 万元，项目投资收益率为：77.3%，自有资金投资回报率为： 231.7%。 扣除所得税后利润为：26071 万元，项目净回报为 57.9%，自有资金 净回报为 173.8%。 第十一章第十一章 贷款偿还及财务分析贷款偿还及财务分析 一、

33、贷款资金一、贷款资金 根据项目业主的资金筹措方案，本项目资金来源为业主自筹资 金、银行贷款两部分，其中银行贷款3000万元。 二、贷款利率二、贷款利率 贷款年利率按1-3年期贷款基准利率执行，即为6.65%。 三、贷款期限三、贷款期限 贷款期限为3年，其中2年为建设期，1年宽限期。 四、利息 按照上述条件，经计算，本项目在建设期的贷款利息为3000万 元。 五、还款资金来源分析 1、第一还款来源 本项目偿债资金第一还款来源是项目的可出让净用地后政府还 款79761万元。 2、担保公司的担保 本项目由贷款银行认可的担保公司为企业提供全额融资担保， 帮助企业提高信用能力。 六、贷款偿还方式六、贷款

34、偿还方式 本项目计划从贷款满 2 年一次性偿还本息，需还本付息合计 33000 万元。其中贷款本金 30000 万元，利息 3000 万元。 七、七、清偿能力分析清偿能力分析 经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为 79761 万元， 是贷款本金总额 30000 万元的 2.66 倍；是贷款本息总额 33000 万元 的 2.42 倍，能够满足贷款偿还要求。在还款期内，本息偿还保障率 均超过 100%。 八、敏感性分析八、敏感性分析 由于项目投资采用固定回报方式由政府兜底，所以敏感性分析 结果与清偿力分析一致，即贷款本息偿还保障率为 242%，大于 130%， 财务指标较好。 第十二章第十

35、二章 风险分析风险分析 一、投资估算的风险一、投资估算的风险 由于本项目建设规模较大，且项目涉及的相关规划资料尚未细化， 本报告对项目的投资进行了初步估算，主要工程的工程量、拆迁安置量 和补偿标准与实际可能存在一定的偏差，同时今后政策、法律、市场等 因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正 常实施。 对策：业主在实施过程中应对规划建设方案进行优化，减少不必要 的工程量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数等进行详细调 查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，尽量减 少投资。如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行 调整，并调整融资策略，确

36、保项目正常实施。 二、土地出让收入实现的风险二、土地出让收入实现的风险 本项目位于大同镇，区域内有较多房产类项目，由于宏观调控的影 响，土地交易出现疲软，甚至流拍现象，本项目预测土地出让价格为 122.71 万元/亩，系在国家宏观经济较好，且区域基础、公建配套设施在 今后两年内逐步完善的情况下预测能实现的土地出让价格，如土地出让 价格不能实现，则项目可能出现还贷困难。 对策：充分考虑项目建设的特点，加强招商引资工作，要求政府给 予政策倾斜，保证土地出让价格。 三、资金周转风险三、资金周转风险 本项目拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，周期短，建设资金 有很大一部分要从银行借款解决，如在实施过程

37、中遭遇意外的困难而使 项目建设延期，将使资金筹措方案中滚动投入部分无法实现，则项目可 能出现资金周转困难。 对策：充分考虑项目建设的特点，对拆迁安置和工程建设进行周密 安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。与各银行保持良好的合 作关系，拓展各种筹资渠道，在资金出现困难时，争取政府财政支持， 确保建设所需资金。 三、拆迁安置风险三、拆迁安置风险 项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正常进 行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，拆迁安置投资占项目 总投资的比例约 40%。在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰 巨性和周期不确定性对本项目建设周期和投资具有重大影响。

38、对策：为了克服拆迁安置工作这个难点，加快拆迁速度，降低拆迁 成本，一方面将对拆迁方案进行优化，加强拆迁前期调查研究，减少拆 迁量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数进行详细调查和分 类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，减少投资。针 对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴 露、早发现、早解决；另一方面，要依法拆迁，加强对拆迁政策的学习， 正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾。 四、拆迁政策风险四、拆迁政策风险 尽管成都市政府在城市拆迁方面有相应的法规和规章，但随着城市 建设的发展，拆迁政策将进行调整和完善。由于拆迁安置投资占项目总 投资的比

39、例较大，因此，任何与拆迁政策有关的调整都会对项目投资和 资金筹措产生直接影响。 对策：为了避免拆迁政策调整给本项目造成不利影响，业主应积极 加强对拆迁政策研究，力求准确把握拆迁政策调整的趋势和方向，提前 做好应对准备。 五、筹资风险五、筹资风险 本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银 行借款。一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行 调整，土地出让量不能按计划出让，土地出让价格不能保证，都可能给 本项目的资金筹措带来风险。 对策：针对筹资风险，首先是加强管理，保证按计划进行建设和完 工，节约投资；二是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目区土地 出让量和出让价

40、格；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和 银行信贷政策变化，及时调整策略；四是开辟新的融资渠道；五是积极 寻求政府支持。 六、贷款偿还风险六、贷款偿还风险 本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为配置土地收益。根据测 算，项目具有较强的偿债能力。如果配置土地不能按计划到位，土地出 让价格不能保证，财政专项资金安排未及时到位，都可能给本项目的贷 款偿还带来风险。 对策：针对贷款偿还风险，首先是政府在确定土地供应计划时，应 保证本项目配置土地出让量和出让价格；二是通过集中区已征土地对配 置土地进行置换和补充。 薄螄羄薃袀肂羃节蚃羈羂莅袈袄羂蒇蚁螀羁蕿蒄聿肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薃蚈袇肇芃薀螃肆莅螆

41、肁肆蒈蕿羇肅薀螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁芄螁羀膁莆蚃袆膀葿衿螂腿薁蚂肀膈芁蒅羆芇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芅莇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁芁莄薈肀莀蒆螃羆荿薈薆袂荿芈螂螈羅蒀薄螄羄薃袀肂羃节蚃羈羂莅袈袄羂蒇蚁螀羁蕿蒄聿肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薃蚈袇肇芃薀螃肆莅螆肁肆蒈蕿羇肅薀螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁芄螁羀膁莆蚃袆膀葿衿螂腿薁蚂肀膈芁蒅羆芇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芅莇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁芁莄薈肀莀蒆螃羆荿薈薆袂荿芈螂螈羅蒀薄螄羄薃袀肂羃节蚃羈羂莅袈袄羂蒇蚁螀羁蕿蒄聿肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薃蚈袇肇芃薀螃肆莅螆肁肆蒈蕿羇肅薀螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁芄螁羀膁莆蚃袆膀葿衿螂腿薁蚂肀膈芁蒅羆芇莃蚀

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