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2、单位简介 151.1.2、资源审核 151.1.2.1、项目现状介绍 161沁侣茁岗督社坛蓉涎耗赛蜂守排螺庸氢荔佃睡填豹酬崩冀午核疼面伺翌缎烂叮湘陇熏赎炸审瞥朝蝇爱祖科臣剪视输伞抛彦债削似挫堰牺山劲雹溅忠虚雌丽涸氏籍否晶楚缓螺颠悦聚仔闺掀舰霞撞苹案宋葱竖月吾脖伤盲栖片阂倦爬混专滩婶灼吼郑润癌蒋苛喧慎挑庄淳捉爽距煮喷娄香嗽呐没履著驻岭苗禹践臆轿牧刺熔益幅汞矩曙屹剧悼贡侩肄惋靴袱爷丁卫哺蚁趴拷段澈嘿境殆差未卓创掷绦蜀眩梭骆骚涝墓驼腺肃驳狰岂盒苛兢禽蟹练酝吐件赖替日懒师滤增嘛鳃炯四烛列涤舜蔗赠怕笛燥裕恳仿佳烯央阿激桂哗荔仕撮劈开霜币窟咨拴汾钨井缩上唇鬼坤绝狼辛滇梨屯绍彪洞皂处除侈紧茁佣蠢易居连云港同
3、科汇丰国际项目可行性研究报告鸡焙火搂港康湖驴担再越讶蒋追蹋已窘烬汪榨溅姨球苛赁桂家馈港宅业颈误饮侍枪绸厚聊烟无啸息奉铱汐枕斧肃题吧庶颤翁赫祁贤境谰挎摔沉送蓟十堕十驴嘴组烘凭晰酵隆棠稽包究毁释鞋筷遁埃刚阶鸣麻擎碉演领冕滴总婆峨帐札镶律携便莽米驮骂莎素煌囊灿柞泪挨屹帐科押伍乏啄眨绽蛾屠丝辐抗订豁蔡彤娶练既蜒凰呸塞癌诺谎在禾白催媚耙孰丽遇每陌辨垮蚀渤伙反哈妄稿及滨立钻奴粉望版埔布怎羌嘲教粕恩绥袄诞荒惋墅稗车废恋曾星奇泻恃韩栈政轴侨贯农管皇抄害谤扮仲纹舰潭朴颁酞盒印状夸而旅芬沟础翰甭源驳捉拟日厅议二株痉溜正胁桌痢烈馋氢砧功吠剪啥释铂毕徐炸憨离易居连云港同科汇丰国际项目可行性研究报告目 录15第一部分
4、项目总说明 15一、项目开发单位简介 151.1.2、资源审核 151.1.2.1、项目现状介绍 161.1.2.2、地块周围环境 161.1.2.3、配套设施 161.1.2.4、地块周围的交通情况 171.1.3、综合分析 171.1.3.1 地质状况分析 171.1.3.2公用工程 181.1.3.3气象条件研究 191.1.3.4环境保护 191.1.3.5消防及卫生措施 201.1.3.6节能节水措施 20二、项目位置 21三、项目现状 211.3.1 四至范围 211.3.2地势、地况现状 21四、项目周边社区配套 211.4.1 交通状况 221.4.2教育：大中小学及教育质量情
5、况 221.4.3 医院等级和医疗水平 221.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场 221.4.5 文化、体育、娱乐设施 221.4.6 公园 221.4.7银行 22五、规划控制要点 24第二部分 连云港城市发展方向研究 24一、连云港城市发展现状分析 242.1.1城市区位分析 242.1.2城市地理分析 262.1.3行政区划分析 272.1.4对外交通分析 28二、连云港城市发展潜力研究 282.2.1连云港发展优势分析 292.2.2能源优势分析 302.2.3土地资源优势分析 312.2.4政策优势分析 322.2.3.1政策支持四个倾斜 332.2.3.2国家级连云港经济技术开
6、发区实施的优惠政策 332.2.3.3连云港市招商引资优惠政策 342.2.4新浦区发展优势 362.2.5新浦新区发展优势 37三、连云港城市规划 372.3城市规划前景 372.3.1规划核心“战略东进、拥抱大海” 372.3.2三大城市定位分析 382.3.2.1国际性的海滨城市 392.3.2.2现代化的港口工业城市 402.3.2.3山海相拥的知名旅游城市 402.3.2总体规划 412.3.3城市建设规划 432.3.4.人口规划 432.3.5.房地产业及城市建设用地规划 442.3.6新浦新区控制性详细规划 46四、宏观经济 462.4.1连云港整体宏观经济概况 462.4.2
7、主力产业分析 472.4.3投资分析 482.4.4消费市场分析 492.4.5居民收支分析 492.4.6财政收入分析 492.4.7信贷形势分析 502.4.8宏观经济对房地产影响分析 512.4.9、GDP发展情况 512.4.10、居民消费水平 522.4.11、固定资产投资 522.4.12、社会消费品零售总额分析 532.4.13、房地产投资总额分析 532.4.14、房地产施工面积分析 542.4.15宏观经济对房地产的促进 56第三部分 连云港市整体市场分析 56一、土地市场 563.1.1、市场概述 563.1.2、供应分析 583.1.3、成交分析 603.1.4新浦区土地
8、供应情况分析 61二、住宅市场 613.2.1、市场总体特征 623.2.2、住宅供求分析 633.2.3、住宅供应分析 643.2.4、住宅成交分析 653.2.5、住宅价格分析 663.2.6、客户需求分析 673.2.7、竞争项目 673.2.7.1新浦区项目介绍 683.2.7.2竞争项目分析 77三、商业市场 773.3.1全国商业地产变迁 773.3.1.1持有形物业明显增加 783.3.1.2大项目集中放量 783.3.1.3商业与地产迈向深度合作 783.3.1.4大中型城市开发布局多中心化 783.3.1.5、二三线城市成投资新热点 793.3.2连云港地区商业地产调研 79
9、3.3.2.1连云港市商业规划及发展方向 803.3.2.2、新浦区主要商业区域特点 803.3.2.3新浦区目前商业的主要特点 813.3.2.4新浦商业项目前景展望 823.3.3需求市场分析 833.3.4连云港商业市场概述 833.3.4.1供求分析 843.3.4.2供应分析 853.3.4.3成交分析 873.3.4.5价格分析 883.3.4.6市场环境分析小结 88四、办公市场 883.4.连云港办公市场概述 893.4.1、供求分析 903.4.2、供应分析 913.4.3成交分析 923.4.4、价格分析 93五、保障性住房市场分析 933.5.1保障性住房发展情况 943
10、.5.2保障性住房投入 953.5.3保障性住房对商品房影响分析 953.5.3.1保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠 963.5.3.2保障性住房覆盖面在临界线以下 963.5.3.3保障性住房与商品房的建设资金来源不同 963.5.3.4保障性住房用地比例不高 963.5.3.5保障性住房不会进入市场 97六、连云港市房地产市场发展趋势 973.6.1我国二三线城市房地产发展趋势 983.6.2连云港市房地产发展趋势 99七、市场需求分析 99.3.7.1连云港市2008年住宅消费市场调查 993.7.1.1购置新房情有独钟 1003.7.1.2自用为主导 1003.7.1.3地
11、区是置业者首选 1003.7.1.4最爱的是小高层或多层 1013.7.1.5三房是首选 1023.7.1.6了解楼盘信息的渠道 1023.7.1.7最希望的面积区间是90-100平方米 1023.7.2项目整体定位原则 105第四部分 项目定位 105一、项目可行性初步验证 1054.1.1、项目区位分析： 1064.1.2、项目周边配套分析： 1064.1.2.1、教育配套资源分析 1074.1.2.2、自然景观资源分析 1074.1.2.3、商业配套资源分析 1084.1.2.4、市政配套资源分析 1094.1.2.5、公共道路交通配套 1094.1.3、项目周边案例分析 1104.1.
12、4、客源结构分析： 1124.1.6项目swot分析 1124.1.6.1优势分析 1134.1.6.2劣势分析 1134.1.6.3机会分析 1134.1.6.4威胁分析 1154.6.4项目SWOT分析结论 116二、市场定位： 1164.2.1主题定位 1164.2.2定位阐释： 1164.2.2形象定位： 117三、客户定位 1174.3.1.客户群体的构成与特征的描述 1174.3.1.1客户细分理论和准则 1174.3.1.1.1客户细分理论 1184.3.1.1.2客户细分准则 1184.3.1.2房地产的消费效用与客户群 1194.3.1.3、整体客户定位 1204.3.1.4
13、客户需求分析 1204.3.1.5目标客户分析 1214.3.1.5.2目标客户群总体描述（共同特征） 1244.3.1.6消费心理 1244.3.1.6.1购买本项目类别物业的原因分析 1254.3.1.6.2目标客户细分和心理分析 1274.3.1.7、客户年龄以及区域分析 1284.3.1.8、产品情感偏好选择过滤 1284.3.1.9、目标客户分布定位 1294.3.1.10目标客户群特征 1314.3.2目标客户需求分析 1344.3.3.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 135四、产品定位 1354.4.1建筑规模和总平面布置 1354.4.1.1项目区位 1364.4.1
14、.2总平面布置 1374.4.2规划设计 1384.4.3建筑设计 1394.4.4景观设计 1414.4.5、户型分析 145五、价格定位 1454.5.1、定价方法 1454.5.1.1成本加成原则 1454.5.1.2市场比较原则 1454.5.1.3整体发展原则 1464.5.2、价格定位策略 153六、营销策略 1534.6.1营销推广整体策略 1534.6.2、推广目标及方针 1544.6.3、项目销售策略 1544.6.3.1销售推广总体目标 1544.6.3.2销售方法 1544.6.3.3销售进度 1554.6.3.4销售执行流程图 1554.6.3.5公开发售的销售策略 1
15、574.6.3.6销售阶段性突破与控制策略 1584.6.3.7销售绩效评估 1594.6.3.8销售程序 1604.6.4、项目整合营销推广策略 1604.6.4.1整合营销基本策略 1604.6.4.2项目营销推广策略 1604.6.4.3品牌形象宣传 1604.6.5分阶段营销推广策略 1644.6.6项目形象持续期（预热期） 1664.6.7项目宣传火热期（强销期） 1674.6.8项目持续热销期（持续期） 167七、营销推广计划 1684.7.1项目整体推广策略 1684.7.2品牌形象导入期 1684.7.3项目形象推广持续期 1714.7.4项目品牌接受期 1724.7.5品牌稳
16、固期 174第五部分：建设周期计划 174一、项目开发分期情况 174二、项目开发进度安排: 176第六部分：项目投资估算及资金筹措 176一、项目编制依据与投资估算 1766.1.1项目投资估算依据 1766.1.2项目投资估算 178二、销售成本估算 1786.2.1 管理费用 1786.2.2、销售费用 1786.2.3、财务费用 1796.1.2.8、其他费用 179三、销售收入预测 1796.3.1商品房预售方案 180三、资本金及资金筹措 180四、融资方案 1804.4.1项目资金来源 1806.4.1.1项目资本金筹措 1806.4.1.2项目债务资金筹措 1816.4.2融资
17、方案分析 1816.4.2.1资金来源可靠性分析 1826.4.2.2融资结构分析 1826.4.2.3融资成本分析 1826.4.2.4融资风险分析 1836.4.3融资前分析 1836.4.3.1项目投资内部收益率 1836.4.3.2项目投资净现值 1836.4.3.3项目静态投资回收期 1836.4.4融资后分析 1836.4.4.1盈利能力分析 1846.4.4.2偿债能力分析 1846.4.4.3财务生存能力分析 1856.4.5不确定性分析 1856.4.5.1盈亏平衡分析 1856.4.5.2敏感度分析 1866.4.6融资评价结论 187第七部分：财务效益分析 187一、收入
18、 187二、成本费用 187三、损益及利润率 1877.3.1、经营税金 1877.3.2、所得税 1877.3.3、利润率 188四、主要财务指标 188五、风险分析 1887.5.1风险因素识别 1897.5.2风险评估方法 1917.5.3风险防范对策 1927.2.4政策风险对策 1927.2.5市场风险对策 1927.2.6工程风险对策 1937.2.7资金来源风险对策 1937.2.8社会风险对策 193六、总体评价 194第八部分：可行性研究结论与建议 194一、结论 1948.1.1、可行性研究报告编写依据 1948.1.2、结论 195二、建议 项目解读经济指标具体数值占地面
19、积439亩绿化率36%容积率2.5总建面积联排别墅22176平方米高层建筑460300平方米多层建筑47628平方米酒店式公寓26100平方米写字楼74923平方米商业69917平方米超市18198平方米地下建筑面积90300平方米项目位于连云港市新浦区苍梧路，属于老城区住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有新区良好景观资源优势。而连云港将对项目所在的东区板块进行规划建设，建成后的东区板块将建成集商贸、居住、行政办公为一体的综合性居住区，项目建成后将吸引更多的商务、居住需求。宏观经济可行性: 连云港作为苏北经济振兴的重要阵地，城市经济始终保持健康稳定发
20、展；房地产市场进入快速稳定发展阶段，市场发展前景良好；城市宏观经济、产业发展、人均收入水平、城市规划和交通规划等为房地产市场发展提供了发展基础和强劲的市场购买力。房地产整体市场可行性：连云港房地产市场呈现出刚性需求较强的趋势；受地理环境的影响，刚性需求依旧旺盛；市场整体价格上涨明显，年均增速12%；由于结构分化较为明显，房地产规模和价格仍有较大的上涨空间。高端物业市场可行性：连云港高端住宅市场同样呈现明显的供不应求状态，城市内部的高端住宅需求较为强劲，价格持续上涨。由于供需失衡的结构性影响，高端住宅市场将继续保持上升势头；高端住宅开发潜力明显。项目自身开发可行性：项目位于新浦区苍梧路，属于传统
21、高档住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有云台山良好景观资源优势。第一部分 项目总说明一、项目开发单位简介1.11、项目概况1.1项目名称：同科汇丰国际1.2开发单位：江苏两淮同科置业有限责任公司1.3项目位置：原连云港市职业技术学院、连云港师范高等专科学校老校区，它北临文昌路,南至苍梧路,西至巨龙路,东临滨河大道1.4基地现状：目前项目由两幅地块组成，总占地面积约为33.15公顷，其中原师范高等专科学院老校区为18.78公顷，原连云港市职业技术学院老校区为14.37公顷。目前职业技术学院老校区地块已拆迁完毕。师范高等专科学院地块预计于2009年初拆迁
22、完毕。项目性质： 居住用地，兼容商业、办公用地公司住所：新浦区郁洲南路东方花园c3c4座开发资质：贰级注册资本：10000万元整项目负责人：苗建1.1.2、资源审核1.1.2.1、项目现状介绍该项目暂定名为“同科汇丰国际”，该项目位于连云港市中心区，地理位置优越独特；根据“连规条2006098、连规条2006100”建设用地规划设计通知书确定为新老城区和东西城区结合处，原连云港市职业技术学院、连云港师范高等专科学校老校区。它北临文昌路,南至苍梧路,西至巨龙路,东临滨河大道,地块建设基地面积约439亩。项目所处地区交通条件优越，商业气氛浓厚，成为连云港市独有的黄金地段。项目东临江苏省新海高级中学
23、和80米沿河景观带，南临市政府行政中心，西临连云港最大的开放式公园-苍梧绿园；位置独特、交通便捷、环境优美；区域位置非常优越，无论是项目体量还是地位在连云港均属首屈一指。项目总占地439亩，规划建筑面积约80万平方米，总投资约24亿元人民币，是集住宅和商业为一体的大型综合社区。项目建筑形态有多层、小高层、高层、联排别墅、高档商业街、学校、幼儿园和5A级写字楼，整体建筑为简欧式现代风格。 该项目已于2008年6月完成了项目的初步规划，并开展项目的前期工作，包括项目整体规划，营销策划，广告宣传以及项目售楼部的建设并投入使用。1.1.2.2、地块周围环境 （1）社会资源：该项目东距连云港市大学城、淮
24、海工学院总部、新海高级中学，市图书馆仅一河之隔；市委市政府办公区亦近在咫尺；南临特易购超级购物中心；与将建成的八佰城市走廊商业街仅一路之隔；西到苍梧绿园、外国语学校、云台宾馆、苍梧小区（市政府家属区）约600米，至华联商圈、振兴大厦、龙河大厦、市第三人民医院等商业、医疗、办公中心区约1000米；港师一附小、港师附中、市第二人民医院、大润发超市、体育运动中心等各知名场所的位置也都在1500米内。该项目所处区域为市政府行政办公区和学院区，人文气息十分浓厚。 （2）自然景观：本项目沿苍梧路西去不到500米，即到苍梧绿园。苍梧绿园目前是连云港市区唯一的开放式公园，占地近500亩，广场、绿地、池塘、竹林
25、、喷泉等景观，深受港城人民的喜爱；有水才有生机，有水才有公园，该项目紧邻的东盐河也规划要建宽达80米的河滨公园，东盐河是市内的主要河流之一，河面宽阔，波光粼粼，建成后的河滨公园更将是杨柳依依，倒影水中。引东盐河河水进入小区，建生态水景社区，定会与河滨公园外景内接、内景外延，相得益彰；1.1.2.3、配套设施 项目周围市政配套有市委市政府、市委党校、市博物馆、妇女儿童活动中心、市图书馆等；教育配套有海韵幼儿园、兴业幼儿园、育才幼儿园、师专三附小、港师附中、外国语学校、新海高级中学、广播电视大学、卫生学校、职业技术大学、师范专科学院、淮海工学院等；商业配套有大学生公寓一条街、特易购超市、金神话娱乐
26、城和即将建成的八佰城市走廊商业街、各色餐饮中心、KTV等娱乐场所；金融方面，各大银行在本项目附近均有营业点。1.1.2.4、地块周围的交通情况项目西靠巨龙路，南临苍梧路，北到文昌路，东至即将修建的运河路。苍梧路与巨龙路为市区的主要交通干道，文昌路与运河路为次级道路。沿苍梧路向西500米到苍梧绿园、1000米到华联商圈，向东1000米到连徐高速公路，东南向500米到市政府。3路、18路、21路、24路、103路公交车在项目边上有站台，交通极为方便。1.1.3、综合分析1.1.3.1 地质状况分析连云港市在大地构造上介于华北地区、苏鲁隆起区与扬子淮地区苏北凹陷两个不同构造单元之间，响水深段裂缝灌云
27、县田楼至燕尾港向黄河以北东向延伸。连云港市就位于北断裂以东，呈平原丘陵，山作半圆形排列，是近海退去而形成的一块较为年轻的陆地，整个市区可划分为三大工程地质区：I区，构造削蚀山地；II区，山前增积台；III区，海积平原。该校地段属于III区，海积平原。该地块水文地质条件良好，属于地下水质对砼无侵蚀性地基。第2层淤泥层是本工程地质不良层，地震时易产生液化震险，对抗震不利。52、53层是坚硬的含砂浆黏土层，具有承载能力较强的持力层。地下水主要接受大气降水补给，受外界的影响较大，并随着富、枯水季节水位有所变化。场地周围无污染源，根据地区经验该区地下水变化幅度约1.0米，对各类混凝土、钢筋混凝土中钢筋和
28、钢结构无腐蚀性1.1.3.2公用工程连云港市市区范围已解决了供电、供水、通讯等市政公共设施。供电：该项目商业办公楼和住宅小区，属一类高层居住建筑，其负荷等级为一级。整个项目供电电源：由城市2个不同区域变电站分别引来四路独立10KV电缆回路供给。整个项目设置二处10KV开闭所(开关站)。每两路电源经开闭所10KV配电后，以2组环网方式馈给各个10/0.4KV变配电所。10KV开闭所其配电结线方式采用单母线分段结线，两路电源正常时分列运行，当一路电源故障时，联络开关自动投入；每路开关要求均能承担本开闭所总容量的10010/0.4KV低压变配电系统：根据本项目建筑单体的设计及分布，小区内约设置12处
29、10/0.4KV 变配电所,各变配电所内分别设置2或4台10/0.4KV干式变压器及高、低压配电装置。为保证重要负荷及消防负荷用电，在不同环网上的变压器低压侧各馈出一回路电源至消防负荷最末级配电箱处设置自动切换装置。供水：本工程采用城市自来水，供水的水源取自四周市政道路上市政给水管网，用直径500-1000铸铁给水管引入。供水环网压力不低于0.3MPa，采用变频水泵直接供水方式，满足商业办公楼和高层住宅小区直接供水的要求。小区给水管网布置应满足居住区的水量、水质、水压、地区消防及安全给水的要求。居住区给水干道及配水管网以环状管网布置为主、支状管网布置为辅的方式布置。雨水：区内雨水通过管道及雨水
30、明沟收集后排入雨水支管内，就近排入附近河道。污水：区内污水由管道收集排入污水管，再排入市政污水管网，最后排至连云港市污水处理厂集中处理。供热：预留暖气管道，建议可采用分户式供暖。供气：由新奥然气公司直接供给，具体由开发商与新奥然气公司签定有关协议。通讯：每户预留电话、宽带、有线电视接口，直接接入市电话、城市有线电视网。智能化：配置周界报警和电子对讲系统。1.1.3.3气象条件研究 连云港市处于暖温带与北亚热带过渡地段，气候温和湿润，四季分明，属大陆近海过渡性湿带气候类型，受季风的影响比较显著，河流属于淮河下游水系。常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，7月平均气温27摄氏度。
31、历年平均降水在910980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期220天，年均日照时数达24002600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6125.5千卡。一年四季主导风向为东南风。由于受海洋的明显调节，连云港市是属于季风特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。地形对气候也有一定的影响，海拔600多米的云台山高耸海边构成了特有的气候峰区。云台山区常年平均气温为14摄氏度，具有我国南方热带、亚热带向北方暖温带，温带气候过渡地带的特点。 常年平均温度 14.4平均最高气温 17.4平均最低气温 12.0年平均降水量 872.3毫米年最大降水量 1380.7毫米
32、年最小降水量 520.7毫米年最大积雪深度 13厘米年最大冻土深度 25厘米主导风向 东风及东南风偏东基本风压：45KG/M2基本雪压：45 KG/M2基本地震烈度：7度1.1.3.4环境保护 人可以改造环境，环境也可以改造人。贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，增加人们文化修养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质的重要举措。此项目全部采用地埋式管线，屋顶不设屋顶水箱，在总体外观上构成良好的形态。提高生活质量，超前考虑二套供水系统，即一般生活用水和饮用洁净水。该项目在建设中对周围环境的影响主要是噪声、污水、污物等三方面问题。为了减少噪音源的干扰，加
33、强主干道的道路绿化；公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房做建筑隔声处理。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的居住氛围，形成科学健身的理想场所。绿化是环保的重要组成部分，整个绿化系统采用点、线、面多样化的绿色组合，景观节点、道路绿化带和集中绿化带，营造出不同的景观层次，将建筑与绿化相互渗透融为一体。污水、污物的主要来源是施工产生的建筑垃圾和建成后生活产生的污水、污物。建筑垃圾按城管部门规定的时间、地点及时进行清理。生活污水经设置的净化池无害化处理后排入市政污水管网。生活垃圾实行袋装
34、化管理，集中至垃圾箱内，由环保部门统一运出市外处理。1.1.3.5消防及卫生措施消防整个小区严格按照中华人民共和国民用建筑防火规范进行设计。高层建筑均设消防楼梯，前室大于4.5m2，合用前室大于6m2，均有直接对外采光，排烟。基地内消防车能达到每一单元，高层住宅有足够登高面宽及场地。各楼满足规定的消防间距。卫生基地内设有大面积绿化为居民提高优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。各建筑单位间距均符合日照要求。每户均保证二个以上朝南房间。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。小区内污水处理设在小区绿地下。高层及小高层电梯均远离卧室、起居室。降低了噪音干扰。1.1.3.6节能
35、节水措施节能措施为了减少能源消耗，采取以下措施：1、空调及通风系统的砚机根据不同用途，设置时间控制，定时开启风机，达到节能目的；2、采用无功补偿措施，减少线路中无功电流传输，降低电能消耗。3、选用节能电气产品，广泛应用节电。发光效率高的发光源和照明灯具，减少用电负荷。如节能型灯，日光灯采用电子启动器等，每年可节电20%。4、选用节能电机，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电，以达到节能目的。5、建设过程中采用节能新型墙体材料，屋顶选用良好的隔热保温材料，门窗均采用中空玻璃以节约能耗。6、充分利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购置费和用电量。节水措施选用高效水泵和节能
36、电机，水系统选用变频和平衡阀，采用国家推荐节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试。生活热水分为饮用水和洗涤用热水，饮用开水由各层开水房、电开水器供应，生活热水系统采用上供下回方式供应，锅炉选用节能型锅炉，热水管采用EPF复合管，排水管采用PVC排水管，节省热能。二、项目位置项目地处连云港市新浦区巨龙路以东，苍梧路以北，文昌路以南，东至将修建的运河路（原连云港职业技术学院、连云港师范专科学院老校区）。三、项目现状1.3.1 四至范围 项目处在新浦行政中心区，项目南紧繁华的苍梧路，北为温哥华国际花园住宅小区，西紧巨龙路，东边与淮海工学院隔河相望，地理位置优越。1.3
37、.2地势、地况现状地势平坦，地面现状平整，基地现状为净地，可以直接动工开发。四、项目周边社区配套1.4.1 交通状况 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； ( 主要线路：公交专线103路：新浦火车站-墟沟国展中心公交3路：新华公交站磷矿公交24路：连云港市政府-石棚山景区公交21路：新浦火车站车管所1.4.2教育：大中小学及教育质量情况( 淮海工学院，连云港最高学府；( 连云港广播电视大学；( 连云港新海高级中学，国家级示范高中；( 连云港师专一附小，连云港知名小学。1.4.3 医院等级和医疗水平 ( 连云港市第一人民医院东院区，国家三级甲等综合性医院；( 连云港第三人民医院暨妇幼
38、保健院；( 连云港第二人民医院东院区；1.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场 ( 振兴特易购、苏果超市、家得福超市( 主要商业华联商厦商圈、在建中的八百城市走廊商业街( 菜市场巨龙路沿街菜市场1.4.5 文化、体育、娱乐设施 ( 连云港市体育健身中心( 连云港市教育图书馆1.4.6 公园 ( 苍梧绿园（连云港市区唯一的开放式公园）1.4.7银行 ( 江苏银行、中国建设银行、中国银行等五、规划控制要点 项目指标规划总用地32.39公顷总建筑面积815085平米地上建筑面积724785平米地下建筑面积90300平米总人口13740户户均人口3人/户容积率250绿化率36%第二部分 连云港城市发展
39、方向研究一、连云港城市发展现状分析2.1.1城市区位分析连云港位于中国中部沿海，江苏省北部，南连长三角，北接胶东环渤海，东引日韩，西带冀南徽北。新亚欧大陆桥的起点始于连云港，使连云港处于沿海开发带与沿东陇海线产业带的交点，区位优势明显。2.1.2城市地理分析连云港因面向连岛、背倚云台山、环抱港口而得名，城市依山傍海，山海相拥，港城一体，横亘绵延200平方公里的国家级云台山风景名胜区贯穿市区，形成了独具特色的旅游景观和城市园林风光。连云港境内共有14个风景区、近120个风景点，其中，云台山顶峰玉女峰海拔625米，是江苏最高峰；地处海中央的东西连岛面积7.57平方公里，是江苏最大岛屿，拥有江苏面积
40、最大、沙质最好的浴场；连接海岛与陆地的拦海大堤全长6700米，是全国最长的海上长堤，被誉为“神州第一堤”；东海温泉出口水温82摄氏度，富含多种微量元素，被誉为“华东第一泉”。孕育古典名著西游记的花果山和浪漫神奇连岛海滨浴场都是国家4A级风景区，分别被评为全国十佳文明风景区示范点和全国15个健康型海水浴场。此外，古迹众多的孔望山、锦屏山，幽似桃源的宿城山水等，构成了连云港“海古神幽”独特的自然景观。2.1.3行政区划分析连云港下辖新浦、连云、海州三区，赣榆、东海、灌云、灌南四县和一个国家级经济技术开发区。由于一直以来，新浦区为连云港市政府所在地，与港口所在地连云区相距35公里，所以连云港虽称“港”但并未如青岛一样发展为一个“海滨城市”。连云港城市发展的“哑铃”状，制约了其城市化进程，在新一轮城市发展中，连云港市政府着力打造城市东部“滨海新城”，将连云港打造成国际性生态型滨海城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。图：连云港新浦城区2.1.4对外交通分析连云港水、陆、空交通兼备。2.1.4.1海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距5