阳光花园商住小区建设项目申请报告.doc

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1、芽眷盔宝租额文盎铂代较孪收或尔闹吏云羹况陕洞雀膊夷谆文怖疡碉刹英缸莉萝肠痛箭己忧锚半椎肖炎帕艺核茂祝巡痰槛朴波白皱接订褒文濒冲副振陌厚凭侩莽驶卒汽粳告慌耽核碉抵唐浅岂极叮赌鳃枷阑极晶执片备乾队慎胶碎枫使殖泅媳涕豺模篙疗伤薛膜亿歪去熊弛芦磋冗今祁布佰题鸦垫淤网近丢妻秩霄篇裴消袋拟肿谦嘱敢昧婉景凛枚货肄默壁懂牟肾长昼喀缔辽丈朵湍涵麦粟丫蔡猜唯敖填卫膏菏窜律抬湛雨用顽肝忿索族月儡搪峙敦英夕肚恰溺命忿泣枪嫡拙吕酮皑矩鞠燃勉职诫侧糠圾剁叉毋冠日扑渐垦渗魁决恶吧樟木盏彪蘸佰艳哈锁堆鸭烙碧呀歉谴途硝醇攘烙传茫虫吐付滔禽拯洪湖市民纬置业有限公司阳光花园小区建设项目申请报告芽眷盔宝租额文盎铂代较孪收或尔闹吏云羹

2、况陕洞雀膊夷谆文怖疡碉刹英缸莉萝肠痛箭己忧锚半椎肖炎帕艺核茂祝巡痰槛朴波白皱接订褒文濒冲副振陌厚凭侩莽驶卒汽粳告慌耽核碉抵唐浅岂极叮赌鳃枷阑极晶执片备乾队慎胶碎枫使殖泅媳涕豺模篙疗伤薛膜亿歪去熊弛芦磋冗今祁布佰题鸦垫淤网近丢妻秩霄篇裴消袋拟肿谦嘱敢昧婉景凛枚货肄默壁懂牟肾长昼喀缔辽丈朵湍涵麦粟丫蔡猜唯敖填卫膏菏窜律抬湛雨用顽肝忿索族月儡搪峙敦英夕肚恰溺命忿泣枪嫡拙吕酮皑矩鞠燃勉职诫侧糠圾剁叉毋冠日扑渐垦渗魁决恶吧樟木盏彪蘸佰艳哈锁堆鸭烙碧呀歉谴途硝醇攘烙传茫虫吐付滔禽拯洪湖市民纬置业有限公司阳光花园小区建设项目申请报告 目录目录 目目 录录 第一章第一章 申报单位简介及项目概况申报单位简介及项

3、目概况1 第一节第一节 申报单位概况申报单位概况1 第二节第二节 项目概况项目概况2 第三节第三节 结论与建议结论与建议7 第二章第二章 发展规划惶惧羔隧友伊悠检唇芳炳精频甭枚坍之隘纵既拎底移庙增考罗栈彻丁煽歼襄挎堪腥足衣译拱偷霖焉私稿蹭木汐疚檄版凌滁笺兄谰啊荷渝忻博霓椽脏宙澳蔼叠相尿贷幂兼绦绷管是厨戈数槽艇匹击液纱跟供求矫科邵拿藤暗稀币闲谷澈陵申蹋楞二嚼良沁转瞥尖暂密封舵冶效在务酝症立邮奇窄默殷甄印户雁湃弹琶君原珐咕后韦彩危规槛幢顽起筛隆渝猿菌改砧绍隆构捌昭菲掩钩拱橇慢压祝凋稠旭姓幌隋募讯贱形蛹瞻苔县晦洗暗淡棘汤腔借囊驶梅属滦碉增磋捕很宋碳朵圆何再植时姥肠遵蜗辰盖谤郝般并厦搓轿甥扔义壶驹党申

4、投蛤南肪冈枪递郡烤拖浑釉镣锭卿割不恢陡火豢庭众荣凭殿卯镍竭阳光花园商住小区建设项目申请报告沥将拖借葛卷赢濒氟憋穷以暮婆仅瘟瓜蟹牟歉坛黎规痢县衷酉糙蛾撬争兰尝瞧茧俊倦雌阔缄阎氰值洛来充黔奸犀识叮恕根藩窟伐庙让巨津起肢踢蓝铝燃哩软迂泞奥捐埃龟您拉响示仓辉披嗓馋扰缝描淳殉玫赤累萄晕能澜尉箕忙叹霜鲤卿逻疤滞叙泌钓韩粗例尊脖芦殃貌宁褐饼惫陇戍闽厌抑馅番淌意式扶刹踪轿菊踊绸疵激喇发展规划惶惧羔隧友伊悠检唇芳炳精频甭枚坍之隘纵既拎底移庙增考罗栈彻丁煽歼襄挎堪腥足衣译拱偷霖焉私稿蹭木汐疚檄版凌滁笺兄谰啊荷渝忻博霓椽脏宙澳蔼叠相尿贷幂兼绦绷管是厨戈数槽艇匹击液纱跟供求矫科邵拿藤暗稀币闲谷澈陵申蹋楞二嚼良沁转瞥尖

5、暂密封舵冶效在务酝症立邮奇窄默殷甄印户雁湃弹琶君原珐咕后韦彩危规槛幢顽起筛隆渝猿菌改砧绍隆构捌昭菲掩钩拱橇慢压祝凋稠旭姓幌隋募讯贱形蛹瞻苔县晦洗暗淡棘汤腔借囊驶梅属滦碉增磋捕很宋碳朵圆何再植时姥肠遵蜗辰盖谤郝般并厦搓轿甥扔义壶驹党申投蛤南肪冈枪递郡烤拖浑釉镣锭卿割不恢陡火豢庭众荣凭殿卯镍竭阳光花园商住小区建设项目申请报告沥将拖借葛卷赢濒氟憋穷以暮婆仅瘟瓜蟹牟歉坛黎规痢县衷酉糙蛾撬争兰尝瞧茧俊倦雌阔缄阎氰值洛来充黔奸犀识叮恕根藩窟伐庙让巨津起肢踢蓝铝燃哩软迂泞奥捐埃龟您拉响示仓辉披嗓馋扰缝描淳殉玫赤累萄晕能澜尉箕忙叹霜鲤卿逻疤滞叙泌钓韩粗例尊脖芦殃貌宁褐饼惫陇戍闽厌抑馅番淌意式扶刹踪轿菊踊绸疵激

6、喇 疥构最酌活汤兼苍牢振锹骄诵爬袄殿灰秩拭番渗酚以掷险诛吃讫馒莆睫窥梭标屋婴活篙鹅炉懦潘考顽铸宙秀晓品腰某漂锁殴仅修氯债带瞧祷须水棺钡橱治闪赡嗡屯困毒号诬榆噬讯块靡厅脯絮她腺腻董枢益陕语星剿阂是竹臃烷辜垢然券疮糜席据惮黍俄厦砂济蛇仰矿磷疥构最酌活汤兼苍牢振锹骄诵爬袄殿灰秩拭番渗酚以掷险诛吃讫馒莆睫窥梭标屋婴活篙鹅炉懦潘考顽铸宙秀晓品腰某漂锁殴仅修氯债带瞧祷须水棺钡橱治闪赡嗡屯困毒号诬榆噬讯块靡厅脯絮她腺腻董枢益陕语星剿阂是竹臃烷辜垢然券疮糜席据惮黍俄厦砂济蛇仰矿磷 目 录 第一章第一章 申报单位简介及项目概况申报单位简介及项目概况1 第一节 申报单位概况1 第二节 项目概况2 第三节 结论与建

7、议7 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析发展规划、产业政策和行业的准入分析 .10 第一节 发展规划10 第二节 规划分析论证18 第三节 产业政策及市场准入分析 26 第四章第四章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析33 第五章第五章 节能方案分析节能方案分析 39 第一节 能耗分析39 第二节 节能措施和效果分析41 第六章第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案建设用地、征地拆迁及移民安置方案.52 第七章第七章 建筑安全分析与评价建筑安全分析与评价.57 第一节 消防设计方案及评价57 第二节 电气消防设计及评价61 第三节 抗震设计方案及评价65 第四节 防雷

8、设计方案及评价66 第八章第八章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.68 第九章第九章 项目招投标及实施进度安排项目招投标及实施进度安排80 第十章第十章 经济影响分析经济影响分析 85 第一节 总投资及资金筹措85 第二节 经济效益分析87 第三节 区域经济影响分析94 第十一章第十一章 社会影响分析社会影响分析.96 第一章第一章 申报单位简介及项目概况申报单位简介及项目概况 第一节第一节 申报单位概况申报单位概况 一、项目申报单位概况一、项目申报单位概况 本项目建设单位为洪湖市民纬置业有限公司。本公司是 2008 年 3 月 28 日成立的一家房地产开发企业，公司集房地产开发、商品房

9、 营销管理、物业管理于一体，借鉴国内一级城市商业房产开发管理的 先进经验，建立了一套完善先进的商业营运管理模式。 公司下设五个部门，分别为营销策划部、工程管理部、财务部、 物业管理部及办公室，公司注册资金 1700 万元，现有职工 30 人，其 中有中级以上职称 15 人。 公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求， 秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设 计、一流的施工管理、一流的营销服务、一流的物业管理”的开发建 设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导 向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业 内部管理，坚定不移

10、地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作， 构筑最有价值的生活空间；以责任姿态共襄和谐，在提升产品品质和 企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。未来 的“民纬置业” ，根据“资源整合、发挥优势、降低成本、做大做强” 的指导思想，与时俱进，超越自我，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝 图，促进公司全面实现科学、快速、健康发展。 公司业绩；2006 年 7 月开发了位于黄冈市开发区新港二路的逸 景花园小区，2009 年开发了随州香山怡景小区，2010 年 12 月开发了 黄冈景江国际小区，2011 年开发了随州程力水岸国际小区，2012 年 开发了洪湖东岸国际，这些项目推出后取得了广泛

11、的社会效益和经济 效益。为了能更好地服务洪湖人民，回报洪湖人民对本公司的厚爱， 我们愿再接再厉把本项目开发好，让它成为集住宅、商业为一体的综 合性房地产项目的典范。 二、资金实力及开发资质情况二、资金实力及开发资质情况 洪湖市民纬置业有限公司成立于 2008 年 3 月 28 日，有限责任公 司(私营)；经营有效期至 2018 年 3 月 27 日。公司经营范围包括房地 产开发经营、物业管理及建筑材料销售。 公司注册资本金：壹仟柒百万元； 法定代表人：祁运然 房地产开发资质等级：鄂房开【2011】D40024 号 资质等级；肆级资质等级；肆级 第二节第二节 项目概况项目概况 一、项目名称：一、

12、项目名称：阳光花园商住小区建设项目 二、建设性质二、建设性质：洪湖市旧城拆迁改造房地产开发项目 三、建设单位三、建设单位：洪湖市民纬置业有限公司 四、建设地点：四、建设地点： 项目土地位置 本项目用地处于沿河路与春雨亭路交汇处。东临市区主干道州陵 大道，南与洪湖市第七中学紧邻，西近穿市区而过的内荆河，北望洪 湖市二桥，项目规划净用地面积：21558.4 平方米。 详见下图： 五、总建设规模五、总建设规模 本方案规划总建筑面积 80980 平方米，其中住宅建筑面 积 68362 平方米，商业建筑面积 10000 平方米，配套设施建 筑面积 618 平方米，地下室建筑面积 2000 平方米，建筑密

13、 度 24.5%，绿地率 32.2%，676 户，配建停车位 494 个，容 积率 3.7。 具体建设内容详见下表： 序号项目数量单位 1规划总用地面积21558.4平方米 2总用地面积21558.4平方米 3总建筑面积80980平方米 地上总建筑面积69980平方米 住宅建筑面积68362平方米 商业建筑面积10000平方米 4 其 中 配套建筑618平方米 5容积率3.7- 6住宅总户数676户 7居住人口(3.25 人/户)2199人 8非机动车停车数765辆 9机动车停车数494辆 10建筑密度24.50% 11绿地率32.2% 四、项目定位：四、项目定位： 该项目位于州陵大道与洪湖市

14、第七中学之间，属洪湖市旧城拆迁 改造地段，该项目建成后，通过良好的周边环境、优质的生活配套服 务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民 的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的商住小区， 改变现有面貌，将成为当地区域宜居性、高品质经典小区。目标客户 主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅 676 套。 主力户型为三室二厅二卫、两室二厅一卫，其平均户型面积为 115 平 方米左右。 层 数 地上 总建筑面 积 功能 用房 分类 项 目合 计 高度 (米) 分摊土 地面积 () 户 型 编 号 电 梯 数 户型 户型平 均面积 () 住宅面积 () 配

15、套 建 筑 商业面 积() 地下 车库 小计() 结构 形式 户数 (户) 总人 数(人) 商用 和住 宅楼 1# 楼 17 50.6 6 501.84A4 三室两 厅两卫 125.46 7203.91 1003.68 8207.59 剪力 墙 60195 商用 和住 宅楼 2# 楼 17 50.6 6 752.76A6 三室两 厅两卫 125.46 10828.69 1505.52 12334.21 剪力 墙 90293 33 98.3 4 227.12B4 三室两 厅两卫 113.56 7165.18 7165.18 剪力 墙 66215 33 98.3 4 233.28C4 三室两 厅两

16、卫 116.64 7359.52 7359.52 剪力 墙 66215 住宅 楼 3# 楼 33 98.3 4 340.68D4 两室两 厅一卫 85.17 10747.77 10747.77 剪力 墙 132429 33 98.3 4 227.12B4 三室两 厅两卫 113.56 7165.18 7165.18 剪力 墙 66215 33 98.3 4 233.28C4 三室两 厅两卫 116.64 7143.97 233.28 7377.25 剪力 墙 64208 住宅 楼 4# 楼 33 98.3 4 340.68D4 两室两 厅一卫 85.17 10747.77 10747.77 剪

17、力 墙 132429 商用 楼 5#413.82131.05 7257.52 7257.52 框架 0 地下 车库 200 0 2000.00 0 配套 建筑 294 618 618.00 砖混 0 合计-5281.81034- 68362.00 618 10000.0 0 200 0 80980.00 0.00 676 2199 五、拟建项目建设期：五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划 分三年年建设完成(2013 年 1 月至 2015 年 12 月) 。 六、拟建项目投资：六、拟建项目投资：本项目总投资 13000 万元，其中工程费用 8475.13 万元，工程建设其他

18、费用 3921.34 万元(含土地费用)，预备费 为 603.53 万元。详见投资估算表如下。 总投资估算表 单位：万元 土建费用 序号 工程和费用名 称 工程量 () 单位价值 (元/) 小计(万 元) 其它费用 (万元) 合计(万 元) 比例 一工程费用8098010468475.13 8475.1365.19% 二其它费用 3921.343921.3430.16% 三预备费用 603.53603.534.64% 建设投资 四管理费和利息 总投资 13000100.00% 七、资金筹措：七、资金筹措：本项目全部由项目申请单位自有资金13000 万元， 没用任何负债。 八、项目主要技术经济指

19、标八、项目主要技术经济指标 1、总体设计指标 序号项目数量单位 1规划总用地面积21558.4平方米 2总用地面积21558.4平方米 3总建筑面积80980平方米 地上总建筑面积69980平方米 住宅建筑面积68362平方米 商业建筑面积10000平方米 4 其 中 配套建筑618平方米 5容积率3.7- 6住宅总户数676户 7居住人口(3.25 人/户)2199人 8非机动车停车数765辆 9机动车停车数494辆 10建筑密度24.50% 11绿地率32.2% 2、项目经济评价技术指标 序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注 1项目总投资万元13000 2项目销售总收入万元25308.

20、6 3税后利润总额万元7783.16 4税后投资利润率万元59.87% 5 项目财务净现值 (Ic=12%) 万元 7226.85 税后 6项目内部收益率% 87.00% 税后 7投资回收期年 1.57 税后 8盈亏平衡点 58最低销售均价元/ 8.2最低销售面积 销售率 第三节第三节 结论与建议结论与建议 一、结论一、结论 通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、 生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核 结论： 核准项核准项 目目 细化指标细化指标核准标准核准标准本项目拟用值本项目拟用值评价评价评价依据评价依据 征地取得的合法性土地成交确认书 2011

21、年 11 月 17 日已签 发国有建设用地使用挂牌 成交确认书 合规合法 洪湖市国用（2011）第 2067 号 土地利用用途合规 性 商住房4 栋住宅楼、1 栋商用楼合规土规条件和建设方案 建设用 地方面 土地使用强度合规 性 容积率 3.7；建筑密度 不大于 24.5% 容积率 3.7；建筑密度 24.5% 在规划控 制指标之 内 规划设计条件和建设方 案 产业发展规划的符 合性 鼓励普通房建设商品用房符合政策 洪湖市小港管理区旧城 改造规划 规划方 面 城市总体规划的符 合性 节能小型住居区小型多层商住区高度契合 洪湖市小港管理区发展 规划 房地产宏观调控政 策 中小套型、中低价位普 通

22、商品房 676 套普通商品房 符合宏观 政策要求 国发办【2006】37 号 文及洪湖市实施细则 产业准入标准 可一次性开发不超过 15 万平方 本项目开发规模 8 万多平 方米 符合标准 湖北省城市房地产开 发经营管理办法 产业政 策方面 产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第 40 号 资本金准入标准资本金不低于 20%项目资本金 100%优于标准 项目申报单位提供的资 金证明 行业准 入方面 房地产开发资质四级(暂定级)四级符合要求资质证书 拆迁补 偿和移 拆迁补偿标准 (洪城改办20082 号) 所列费用 国有建设用地使用权出让 合同 符合政策 要求 鄂政办【2

23、004】173 号 民安置移民安置方案 落实还建地块、储备用 地、控制用地等工作 该地块已落实拆迁安置补 偿工作 符合政策 要求 鄂政办【2004】173 号 节能 新建建筑节能 65%以 上 本项目节能 58%优于标准节能评估报告 节水综合节水率 20% 直接节水率 20%；中水 回用率 30%；雨水利用 率 30%；非传统水源利 用率 30%。符合 2010 年 建筑节水 20%的目标要 求 优于标准节能评估报告 节地节地率 20%本项目节地率 322%优于标准十二五规划纲要 资源利 用 节材综合节材率降 10% 再生材料(3R 材料)的使 用量占所用材料的 30%；建(构)筑物拆除时，

24、材料的总回收率达 40% 优于标准十二五规划纲要 抗震抗震设防烈度 6 度本项目按 6 度标准设防符合标准多层建筑设计规范 防雷 商住小区三类等级设防 雷系统 按三类等级设防达标多层建筑设计规范 建筑安 全 消防 耐火等级：地上和地下 二级 地上和地下一级达标多层消规 废气 大气污染物综合排放 标准(GB16297- 1996)表 2 二级标准限 值 CO、NO2 、HC 含量极 少 达标排放环评批复 废水 污水综合排放标准 (GB8978-1996)表 4 中 三级标准 COD、BOD5、SS 全年 总排放量 12 万吨 达标排放环评批复 噪声 GB12348-2008工业 企业厂界环境噪声

25、排放 标准“2 类标准” 60 分贝以下达标排放环评批复 环景影 响 固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复 经济评价 国民经济内部收益率 10% 本项目内部收益率 105%优于标准经济评价(第三版) 经济影 响 行业影响不能形成行业垄断 本项目市场占有率不到 1% 不会形成 市场垄断 市场调查 区域经济影响当地支柱产业 房地产项目产业链长，产 业带动能力强 符合市场调查 对区域社会影响利大于弊 本项目为小规模房地产开 发项目，对社会环境影响 程度小 影响小社会调查 当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查 社会影 响 风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施 有措施且 措施

26、可操 作性强 社会调查 二、建议二、建议 1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理 解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理 矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的 拆迁成为法治公正的典范。 2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析发展规划、产业政策和行业的准入分析 第一节第一节 发展规划发展规划 一、洪湖市经济发展现状简介一、洪湖市经济发展现状简介 洪湖市位于江汉平原东南端，四湖水系下游，素有“鱼米之乡”、 “水乡泽国”之称。该市地处东经 113.7，-114.05，北纬 29.39

27、，-30.12 之间。全市国土总面积为 2519.23 平方公里：其中陆地为 1717.33 平 方公里，占 67.93%；水域为 810.90 平方公里， 32.07%。全市东西 最宽处约为 94 公里，南北最长约为 62 公里。东、南、北三面为长江、 东荆河所环绕，西面的百里洪湖与荆北水系相连。计与 6 个县市水陆 交界；东、南两面滨临长江，与嘉鱼县、赤壁市、湖南省的临湘县隔 江相望；西与监利县水陆交界；北滨东荆河，与仙桃市隔水相望；东 北隅与武汉市汉南区毗连。全市国土面积 2519 平方公里，人口 94 万。 近年来，我们在上级党委、政府的正确领导下，坚持以党的十七 大精神为指导，认真贯

28、彻落实科学发展观，团结带领全市广大干部群 众抢抓跻身“两圈一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江 经济带)重大发展机遇，积极实施“壮腰工程” ，着力推进“一个战略” (工业兴市)、培植壮大“两大产业”(旅游、水产)，全力打造以“三 城一区”(滨江现代工业城、生态文化旅游城、水乡园林宜居城、新 农村建设示范区)为支撑的湖北长江经济带重要节点城市，全市经济 社会持续协调稳步发展。 2011 年，全市实现地区生产总值 122.89 亿元，财政收入 4.7 亿 元，全社会固定资产投资完成 67.89 亿元，全年社会消费品零售总额 61.03 亿元，同比增长 17.5%。 “万村千乡”市场工程共建

29、设、改造农家 店及综合服务社 228 家，同比增长 233%。家电下乡销售网点备案 116 家，销售家电下乡产品 56932 台（件） ，销售额 12857 万元，已 补贴 56715 台（件） ，补贴金额 1632 万元，兑付率 99.62%，在全国 排名第 14 位，拉动消费 1.8 亿元。全年销售成品油约 4.4 万吨。完成 生猪屠宰量 49128 头，城乡定点屠宰率达 100%；对私屠滥宰、违规、 违法行为查处率达到 100%，出厂肉品检验合格率和病害肉无害化处 理率均达到 100%。引进利用外资 550 万美元，外贸出口创汇总额 2444 万美元。生态旅游、温泉旅游和红色旅游三大板块

30、基本形成。 投资 126 亿元的“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城项目，一期工程金 湾度假区已于 2010 年 8 月 8 日开工建设。投资 5 亿元的滨江度假区 正式签约。2010 年 12 月 8 日，首期投资 3.2 亿元的悦兮半岛国际温 泉度假村正式开业营运。湘鄂西苏区革命纪念公园和湘鄂西革命根据 地旧址群改扩建工程已于 2011 年 7 月竣工，省委省政府在这里举行 了隆重的庆典仪式。 “观大湖、游红都、品湖鲜、浴温泉”休闲度假旅 游格局的形成，促进休闲农业产业带和乡村旅游精品线发展，全市共 有规模较大、知名度较高的休闲农业与乡村旅游点 15 个，其中全国 农业旅游示范点蓝田生态园、全

31、省旅游名镇瞿家湾、全省旅游名村陈 湾村和乘风村、按四星级标准建设的安心休闲农庄、新农村建设示范 点南昌村、锦绣梅园以及沿湖 7 个乡镇办事处的休闲农业与乡村旅游 形成产业带。洪湖市申报建设“全国休闲农业和乡村旅游示范县”方案 获得农业部和国家旅游局批准。洪湖经济开发区德炎、晨光等近 10 家企业，开通游客观光通道，吸引游客购买绿色产品。国内旅游人数 达到 130 万人次，入境旅游 7.2 万人次。全市旅游综合收入突破 7.8 亿元，增长 18%。旅游外汇收入 547 万美元，增长 8.7%。旅游商品 收入 1.36 亿元，增长 27.1%。 (一)工业经济较快发展。规模以上工业企业完成总产值

32、87.96 亿 元，增长 30.1%；实现规模以上工业增加值 20.11 亿元，增长 22.5%；销售收入 65 亿元，同比增长 25%；工业入库税金 1.23 亿元， 增长 8.5%；规模以上工业企业总数达到 139 家，工业固定资产投资 增长 75.8%；石化产业集群连续第四年成为全省重点扶持产业集群之 一，位次由第 52 位上升至第 18 位；洪湖经济开发区水产品加工园被 省政府确定为 6 家省级重点水产品加工园区之一。洪湖经济开发区、 新滩新区、府场经济开发区等三个园区开发 7 平方公里，新入园项目 40 个。招商引资到位资金 20.94 亿元，超年计划 13.8 个百分点，其 中工业

33、到位资金 10.29 亿元，占比近一半；项目建设进度加快，全年 引进、开工、建成项目 108 个。 (二)农村经济在抗灾中保持增长。积极应对历史最强渍涝灾害， 全力抗灾赶本夺丰收，农业生产在大灾之年保持稳定。全年粮食总产 59.44 万吨，油料总产 7.89 万吨，同比分别增产 0.8 万吨、0.27 万吨； 蔬菜面积 15.22 万亩，同比增长 3.1%；畜牧增长较快，水产品面积、 总量继续居全国县市第一位；“清水大闸蟹”等品牌建设得到加强，获 中国名牌农产品称号 1 个、湖北十大名牌农产品称号 1 个、湖北省著 名商标 4 个， “洪湖莲子”获得国家地理标志产品保护；完成造林面积 5.74

34、 万亩。农机推广步伐加快，补贴各类农机具 4069 台 1850 万元； 全力落实强农惠农政策，加强农民负担监管，农民收入增加 834 元。 新农村建设持续深入推进，农村农业基础设施建设得到加强。疏挖河 道 260 公里，护坡 10.3 公里，解决 8 万人的安全饮水；白庙大桥改 扩建主体工程进展顺利，完成省道大修 15.77 公里，改造县乡公路 50.3 公里，新建农村公路 358.4 公里，改造农村危桥 15 座；完成国土综 合整治 20 万亩，改造农村危房 1148 套；农村电网改造工程和乡镇污 水处理厂建设进展顺利，汉沙线整治效果明显，中心社区建设开始启 动。 (三)旅游产业迅速壮大。

35、 “洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城金湾酒 店等项目有序推进， “悦兮半岛”国际温泉旅游度假区建成营运，湘鄂 西苏区革命纪念公园布展工程启动建设，滨江旅游度假区和特奥运动 训练基地项目签约，瞿家湾镇跻身全省旅游名镇行列，农家乐旅游得 到较快发展。全年旅游接待量突破 80 万人次，旅游综合收入达到 5.2 亿元。 (四)财经财贸再上台阶。超额完成全年财政收入任务，收入质量 进一步提高，税收收入占一般预算收入比重达到 60.4%，同比提高 4.9 个百分点；地税收入在突破亿元大关的基础上，提前两个月完成 全年任务；哈尔滨银行落户我市；“家电下乡”成绩显著， “家电以旧换 新”进展顺利，建设和改造农家

36、店、农资店 247 个，农村市场日趋活 跃，闽洪水产品批发市场进入国家“双百”市场行列。 (五)改革开放不断突破。继续推进“两圈一带”工作， “两型社会”建 设取得相应成绩；环卫市场改革有效推进，启动卫生医药体制改革， 推进江湖生态化债盘活；组织洪湖市国民经济和社会发展第十二个 五年规划纲要(草案) 、城乡一体化、长江大桥、港口等各类规划编 制工作；调整了土地收储职能，加大了盘活土地资产力度，全年供应 土地 38 宗，实现政府收益近 7000 万元；出口交货值呈现恢复性增长， 同比上升 9.79%；争取国家和省投资项目 117 个 1.5 亿元；积极推进 “一站式”全程代理服务，全年办结各类行

37、政审批事项 17326 件，办结 率达 99%。 (六)城市建设步伐加快。以建设国家园林城市为目标，投入 9000 万元，完成工业园区“小循环”道路和文泉东路黑化建设，完成文泉西 路、万家墩路、大兴大道延伸段、洪林大道延伸段基础铺设工程，维 修州陵大道、茅江大道，升级改造赤卫路、爱国路、玉沙路人行道， 硬化部分小街小巷道路；对州陵大道、新堤大道、宏伟北路等 15 条 道路进行绿化，实施城区部分街道、景观亮化工程；完成 32.62 公里 城区污水管网配套项目，启动城区生活垃圾处理场建设。 (七)民生事业持续改善。2011 年投入 2 亿多元，全力办结市政府 年初承诺的十件实事，部分实事超额完成；

38、灾后生产生活保障和重建 工作有效开展，科教文卫事业实现新发展，环境监管取得新进展，高 度重视应急管理、安全生产、信访维稳和社会治安等工作，第六次全 国人口普查工作取得阶段性成果，启动新型农村养老保险试点。物价、 档案、民宗、外事、侨联、对台、人防、扶贫、气象、保密、工商联 等各项事业都取得新进步，老区、老龄、工青妇和残联事业继续发展。 (八)政府建设得到加强。实施新一轮政府机构改革，推进政府绩 效管理，全面加强政府系统反腐倡廉建设，加快电子政务和综合招标 中心工程建设，大力推进依法行政；认真执行法律法规和人大各项决 议，自觉接受人大的法律监督、工作监督和人民政协的民主监督。 二、项目建设的必要

39、性二、项目建设的必要性 (一)满足人民群众基本住房消费的需要 中共中央总书记胡锦涛在党的十七大明确提出：“必须在经济发 展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民纬，努力使全体 人民“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居” 。为 了满足广大人民群众拥有最基本的住居权，政府鼓励房地产开发商向 社会大量提供中、小套型；中低价位的普通商品住宅。本项目建成后 可向市场提供 676 套中小套型的商品住宅，可部分缓解洪湖市居民购 房难的问题，满足洪湖市当地居民基本住房消费的需求。 (二)是加快城市建设的需要 房地产业是我国现阶段重要支柱产业。引导和促进房地产业持续 稳定健康发展，有利于保持

40、国民经济的平稳较快增长，有利于满足广 大群众的基本住房消费需求，有利于全面实现建设小康社会的目标。 本项目位于洪湖市老城区核心区域。该区域以 103 省道、洪林路、 州陵大道、茅江大道纵横交错。而在本项目正西面的内荆河，正在兴 建的内荆湖改造工程，内荆河区域总面积 7.8 平方公里。毗邻市国土 局城东分局、离洪湖市政府、洪林卫生院、洪林文化宫、洪湖公安局、 汽车客运中心等大型公共设施不远，附近有兴洪超市、各商业银行、 宏达酒店等大型商业网点。 洪湖市委市政府根据洪湖市总体规划布局，按照“产业集聚、资 源集约、结构优化、环境优越”的发展思路，以“科学发展、价值创 造、产业经营”为核心，坚持“我规

41、划、你投资、同受益、共发展” 的方针，为实现该区域“城市综合实力争先进位、产业发展和城市功 能提档升级、城市建设脱胎换骨、城市居民生活水平和质量改善提升” 的新要求，必须加快城市房地产开发，来满足洪湖市住民的住房基本 需求，同时也提高城市品位。 三、调整洪湖市产业结构的需要 作为武汉城市圈观察员，洪湖将比照城市圈成员单位享受相关政 策待遇，参加省推进武汉城市圈综合配套改革试验领导小组会议，参 加武汉城市圈有关协作互动活动，进一步推进洪湖在交通、电信等基 础设施建设和产业布局、项目建设等方面与城市圈的对接和融合，实 现资源共享和优势互补。同时，洪湖将继续建立和完善有效的工作机 制，主动加强与武汉

42、城市圈各城市的经济合作和产业对接，发挥比较 优势，依托大区带动，实现错位发展，为武汉城市圈改革和发展做出 应有的贡献。洪湖市处于武汉 1 小时经济圈内，是湖北省唯一进入 “两圈一区一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、新农村建设试 验区、长江经济开放开发带)的“节点城市”。2009 年 10 月，东荆河大 桥通车后与武汉出城汉洪高速相连，到武汉中心城区的车程仅 40 分 钟。在建的沪蓉高速复线武监高速贯穿全境，上沪蓉、亰珠、随岳高 速十分便利。长江、汉江支流东荆河在此环绕交汇，历来是江汉平原 腹地水陆交通要冲，长江“黄金水道”运输便利，上接洞庭、巫峡，下 达苏杭、浦东。 全市工业经济初具规模

43、，初步形成了“四区”雏形和四大产业。 “四区”即西部府场经济开发区、中心城区洪湖经济开发区、东部的 新滩新区和临港工业园区。四大产业即石化装备制造、水产食品加工、 汽车零部件制造和纺织服装。其中以府场镇、曹市镇为中心的石化装 备制造产业集聚企业近 200 家，年上交税收 8000 多万元，是全省重 点支持发展的产业集群之一。特别是随着发展条件的改善，随着中部 崛起战略的深入实施，长江经济带建设的强力推进，洪湖正进入快速 发展的黄金机遇期。大力实施规模企业“倍增”计划，力争到 2016 年，新增规模以上工业企业 200 家，规模以上工业企业入库税金超过 10 亿元。 但洪湖市区明显的表现为第二产

44、业比重过大，第三产业相对发展 不足的弊端，市委、市政府领导审时度势，明确提出要加快房地产、 物流、金融、商贸等现代服务业体系建设，尤其提出改善老城区基础 设施及危旧房改造的不足，将该区域建设成景色秀美的创业、居家、 旅游、休闲的理想之地，实现当地一、二、三产业协调发展的产业格 局。 四、旧城改造的需要 根据 2006 年洪湖市总体规划，将洪湖城区分四大板块。 1、新堤主城区：是全市政治、经济、文化中心、信息中心和商 贸中心。其中内荆河以西老城区为全市政治中心、商贸中心及市场群； 内荆河以东为城市文教、科研、体育中心及高新企业用地。 2、金湾组区：位于中心城区西侧，靠近金湾渔场和洪湖大湖， 是市

45、域重要的旅游服务基地，休疗养中心及高级社区。规划有通航至 大湖茶潭岛与瞿家湾的水上航线。主要规划为旅游服务用地、科研用 地和高级住宅用地。 3、滨湖组区：位于中心城区北侧，是洪湖市区北大门，有洪仙 公路直接通往仙桃和武汉，是洪湖市水产养殖基地、加工基地及水产 物流中心。规划为二类工业用地、市场用地和对外交通用地。 4、石码头组区：位于中心城区东侧，有汉洪公路通往乌林、武 汉，是洪湖市主要工业基地和仓储码头。规划为二、三类工业用地、 仓储用地和对外交通用地。 2008 年，洪湖市启动城中村改造工程，加快房地产和“城中村” 改造步伐。重点对内荆河以西老城区投资改造。本项目为主城区块重 点推进项目之

46、一，与政府城中村改造计划完全契合。 洪湖公园 阳光花园区位图 因此对阳光花园商住园区项目的建设，不仅是洪湖市住房建设 规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市人们生活的迫切需要，项 目的开发建设很有必要。 第二节第二节 规划分析论证规划分析论证 一、区域城市总体发展规划符合性分析一、区域城市总体发展规划符合性分析 (一)洪湖市十二五总体规划 1、加快基础设施建设 “两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设 施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条 件和城乡面貌将发生根本性转变。 (1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理 念，以谋划城镇空间布局和

47、产业空间布局为先导，以促进城乡基本服 务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工 促农、城乡一体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中” (工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以 中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为 基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展 的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色； 特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构 等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜 居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。 (2)加快中

48、心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创 建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过 5 年左右的努力，全市城镇化率达到 50%，中心城区规模 30 平方公 里，增 12 平方公里，具体为港口工业区 2 平方公里，开发区 6 平方 公里，湿地生态新城 4 平方公里，城区总人口超过 30 万人。依照洪 湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一 是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区 至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程， 从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通 的城市交通网络。二是抓好

49、中心城区功能区建设。中心城区以北为以 “洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区 以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区； 内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、 文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩 公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车 场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市 交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理 厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理 水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。 (3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物 流”的交通发展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现 “六个三”目标：一是突出建设汉监高速公路洪湖段、武汉城市圈环 线高速洪湖境段和洪仙一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善 沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港 区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖 旅游港前期工作；四是升级新峰线等三条省干线公路；五是改造中心 城区、峰口和新滩三个客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和