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1、九江市住宅工程质量分套验收实施细则(试行)第一条 为进一步加强住宅工程质量管理，保障其观感和使用功能质量，强化工程建设各方主体的质量责任，根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例以及国家有关施工质量验收规范，按江西省商品住宅建筑质量分套检验指导意见（试行），结合我市实际，特制定本实施细则。第二条 本细则适用于本市行政区域内所有的住宅工程建筑质量的分套验收及其监督管理。本细则住宅工程质量分套验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收前，对其中每一套住宅及单位工程公共部位（按住宅的每个单元划分为一个检验批）的观感和使用功能质量进行的专门检验验收。未经分套验收，建设单位不得组织单
2、位工程竣工验收，不得交付使用，质量监督机构不出具工程质量监督报告，建设行政主管部门不予竣工验收备案。第三条 住宅工程质量分套验收，不能代替单位工程竣工验收。执行本细则的同时，建设单位必须按照建设工程质量管理条例和建设部有关规定，严格单位工程竣工验收程序。第四条 住宅工程质量分套验收应按以下要求进行：（一）当每套工程完工后，具备质量验收条件时，建设单位项目负责人应及时组织施工、监理单位及其他有关单位的项目负责人和专业质量管理人员等组成验收小组进行质量分套验收。有分包单位的，分包单位专业技术负责人应参加分包项目的质量分套验收。已选定物业公司的，物业公司应当参与分套验收。（二）建设单位项目负责人在分
3、套验收前，应组织建设各方主体编制书面分套验收方案，明确各方职责，确定每套住宅和公共部位验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图，并且落实质量检查人员和检查工具。（三）验收小组依据国家、省、市工程质量验收规范、技术标准、技术规定、经审查合格的施工图设计文件、工程施工合同和已确定的分套验收方案逐户进行检验，并作好检查记录。住宅工程分套验收结果不符合要求的，由建设单位组织各方主体提出处理整改意见，责成责任单位进行整改，并在整改完毕后，重新组织验收，做好相关记录。住宅工程质量分套验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。单位工程竣工验收交付前，施工单位应对分套检验合格的每套住宅做好成品保护工作。（
4、四）分套验收合格后，验收小组应按套及时出具住宅工程质量分套验收表（见附表一）。住宅工程交付使用时，住宅工程质量分套验收表应当作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。第五条 住宅工程质量分套验收应在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能的质量为主。主要包括以下检查验收项目：（一）建筑地面、墙面和顶棚面层质量。（二）门窗安装质量。（三）护栏安装质量。（四）防水工程质量。（五）室内空间尺寸。（六）给排水工程安装质量。（七）室内电气工程安装质量。（八）其他规定要求分套检查的项目。（九）公共部位、共用设施质量。第六条 质量分套验收内容（一）建筑地面、墙面和顶棚面层质量1、
5、验收内容：（1）建筑地面空鼓、裂缝、脱皮、起砂；检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。（2）有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差。检查方法及数量：钢尺检查每一处不少于2点。全数检查。（3）墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰；检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。2、验收标准：（1）建筑地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。地面空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间（标准间）不多于2处可不计。（2）面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、起砂等缺陷。（3）厕浴间、厨房和有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求，且不低于3cm。（4）墙面和顶棚抹灰层与基层之间及
6、各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。（二）门窗安装质量1、验收内容：（1）外窗台高度检查方法及数量：钢尺检查，每一处不少于2点（每一窗台记录最低点）。全数检查。（2）外窗渗漏检查方法及数量：观察。全数检查。（3）推拉门窗扇防脱落装置、门窗开启检查方法及数量：观察、手扳检查，开启和关闭检查。全数检查。（4）安全玻璃检查方法及数量：观察，核查安全玻璃质量证明文件。全数检查。2、验收标准：（1）外窗台净高不低于0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。（2）外窗及周边无渗漏。（3）建筑门窗的安装必须牢固。门窗扇应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落装
7、置。（4）排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。（5）应使用安全玻璃的不得使用普通玻璃，安全玻璃的使用应符合设计要求，单块大于1.5的窗玻璃和落地窗应使用安全玻璃。（三）护栏安装质量1、验收内容：（1）护栏高度检查方法及数量：钢尺检查，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最小值）。全数检查。（2）栏杆间距检查方法及数量：钢尺检查，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最大值）。全数检查。（3）防攀登措施检查方法及数量：观察。全数检查。（4）护栏玻璃检查方法及数量：观察，尺量检查。全数检查。2、验收标准：（1）护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。（2）六层及六层以下（临空高度
8、在24m以下）时，栏杆高度不应低于1.05m，七层及以上（临空高度在24m及24m以上）时，栏杆高度不应低于1.10m。（3）防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于0.11m。（4）栏杆应采用不易攀登的构造，有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。（5）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。（四）防水工程质量1、验收内容：（1）屋面渗漏检查方法及数量：雨后或淋水试验检查观察。全数检查。（2）有防水要求的地面渗漏检查方法及数量：蓄水（蓄水深度为2030mm,24h内无渗漏为合格）。全数检查。（3
9、）外墙渗漏检查方法及数量：雨后观察或淋水检查。全数检查。2、验收标准：（1）屋面防水层不得有渗漏或积水现象，屋面排水系统畅通。（2）厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水通畅。（3）墙面无渗漏。（五）室内空间尺寸偏差1、验收内容：（1）室内净高检查方法及数量：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量。每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙、柱四角300500mm处各测1点，中间测1点）。（2）室内净开间、净进深检查方法及数量：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量。每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测2处，（其中距墙、柱四角300500mm处各测1处）无墙体
10、则测柱间净距（距柱边处各测1处）。2、验收标准：（1）净高偏差不超过20mm，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。（2）净开间、净进深极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。（六）给排水工程质量1、验收内容：（1）管道渗漏检查方法及数量：各种承压管道系统和设备做水压试验，非承压管道系统和设备做灌水试验，并观察。全数检查。（2）管道坡向检查方法及数量：水平尺检查。全数检查。（3）地漏水封高度检查方法及数量：试水观察或检查是否设置存水弯。全数检查。（4）管道支、吊架安装，伸缩节、检查口、阻火圈（防火套管）设置。检查方法及数量：观察。全数检查。2、验收标准：（1）给水管道、阀
11、门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏。（2）管道坡向正确、无倒坡。（3）地漏的水封高度不得小于50mm或设置存水弯。（4）管道支、吊架安装应平整牢固并符合规范要求。伸缩节设置必须符合设计或规范要求（间距不大于4m），高层建筑明设排水塑料管道应按设计要求设置阻火圈或防火套管。（5）在生活污水管上设置的检查口或清扫口，当设计无要求时应符合下列规定：在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。在立管水平拐弯处和乙字弯管的上部应设置检查口。（七）室内电气工程安装质量1、验收内容：（1）配电箱安装质量检查方法及数量：观察和检查漏电保护装置、线路回路标志。全数检查。
12、（2）开关、插座安装质量检查方法及数量：观察，用漏电相位检测仪及电笔检查相位。全数检查。2、验收标准：（1）漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠。（2）开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠。（八）其它1、验收内容：（1）烟道设置检查方法及数量：观察。全数检查。（2）空调孔、板设置检查方法及数量：观察。全数检查。2、验收标准：（1）烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求。（2）空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确。（九）公共部位、共用设施质量（表样见附表四）1、验收内容：（1）外墙渗漏、裂缝检
13、查方法及数量：观察。在肉眼可见范围内全数检查。（2）地面裂缝、空鼓、起砂；检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。（3）楼梯梯段宽度、楼梯平台宽度、扶手高度检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查。全数检查。记录最小值。（4）竖杆间距检查方法及数量：钢尺检查。全数检查。记录最大值。（5）防攀滑措施检查方法及数量：观察。全数检查。（6）电梯门净宽、高层首层疏散外门净宽、走廊和公共部位通道净宽及净高检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查。全数检查。记录最小值。（7）地下室净高检查方法及数量：激光测距仪或钢卷尺检查。全数检查。记录最小值。（8）地下室地面、墙面、顶棚渗漏、裂缝检查方法及数量：观察。全数检
14、查。（9）地下室地面裂缝、起砂检查方法及数量：观察。全数检查。2、验收标准：（1）外墙无渗漏、裂缝。（2）楼地面无裂缝、空鼓、起砂（3）六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1.00m。六层以上不应小于1.10m。（4）楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.20m。（5）扶手高度不应小于0.90m。（6）防护栏杆的垂直间距不应大于0.11m。（7）楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。（8）电梯门净宽不得小于0.80m。（9）首层疏散外门净宽必须大于1.10m。（10）走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m。（11）走廊和公共部位通道净高不应低于2.00m
15、（12）机动车库车道净高不应低于2.20m，车位净高不应低于2.00m。自行车库净高不应低于2.00m。（13）地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝。（14）地下室地面不得出现裂缝和起砂。第七条 质量分套验收合格后，建设单位应在工程竣工验收前将住宅工程质量分套验收小组名单、分套验收情况汇总表（表样见附表五）及竣工验收相关资料报送工程所在地质量监督机构。第八条 住宅工程竣工验收前，质量监督机构应对分套验收记录复核检查，检查采用随机抽查若干套进行，抽查数量按照每一单位工程总户数确定，50套以下的抽取户数不少于2套，50套以上的不少于3套且不少于1%。质量监督机构发现分套验收表格记录不清、实质性内容填
16、写不符合要求、数据作假或无追溯性、验收结论与实际情况相悖时，即认定所有分套验收无效，质量监督机构应责令建设单位重新进行该单位工程的分套验收。对于重新分套验收的工程，质量监督机构应当再次进行复核检查，且增加抽查数量。第九条 住户与建设单位对于住宅分套验收记录表中实测数据或检查结论有争议的，由双方当事人委托相应资质的中介机构检测鉴定，相关费用由责任方承担。因分套验收引起的双方纠纷，本着协商解决的原则，协商不成的，由双方当事人采取申请仲裁或向法院起诉等途径解决。第十条 建设单位对住宅工程分套验收工作负总责，各参与单位及相关人员对分套验收工作和检测数据真实性负责。第十一条 未列入本细则的验收内容，工程质量不符合标准规范的，不免除相关主体的质量责任，相关质量问题处理及质量保修等仍按相关法律法规执行。第十二条 建设单位、监理单位、施工单位及其相关人员在住宅分套验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位和责任人进行行政处罚。第十三条 本实施细则由九江市建设工程质量监督检验站负责解释，自二八年五月一日起施行。附表一：住宅工程质量分套验收表附表二：住宅工程室内质量分套验收检查记录表附表三：住宅工程室内质量分套验收检查记录表附表四：住宅工程公共部位质量分套验收检查记录表附表五：住宅工程质量分套验收汇总表