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1、土地一级开发项目成本费用组成一、土地一级开发项目成本费用组成见下表土地一级开发项目成本测算通用模板序 号费用项目名称计算依据计算方法一前期费用1项目建议书编制费计价格19991283号见附表二1、投资估算额在相应区间内用 插入法计算2、估计工程量乘以工日费率计算2项目建议书评估费3可行性研究报告编制费4可行性研究报告评估费5综合策划方案编制费6规划编制费6.1控制性详细规划计价格20011218号城市规划设计计费指导意见中国城市规划协会2004年6月用地面积计费单价6.2修建性详细规划用地面积计费单价6.3风景区规划用地面积计费单价6.4环境景观规划规划费的30%-40%6.5城市设计规划费的
2、40%-80%6.6单项专业规划人口计费单价6.7城市综合交通规划人口计费单价7环境影响评价报告编制费计价格2002125号1、投资估算额在相应区间内用 插入法计算2、估计工程量乘以工日费率计算8交通影响评价报告编制费计规发20011001号可参照规划设计咨询的取费标准9安全影响评价报告编制费10地震影响评价报告编制费国务院令323号京价字2002361号11测量费12勘察费计价格200210号工程勘察收费基价调整系数13设计费计价格200210号工程勘察收费基价调整系数14临时水、电、路、房屋费按有关规定执行估计工程量单价15其它二征地拆迁费（一）征地补偿费1土地补偿费市政府2004148号
3、令按实际或经验计算2青苗补偿费3其它土地附着物补偿费4安置补助费4.1劳动力安置补助费4.2超转人员补助费4.3残疾人安置补助费5其它费用及税金5.1耕地开垦费京政办发200251号耕地面积单价5.2耕地占用税京政办发200251号耕地面积单价5.3菜田基金市政府199930号令菜地面积单价5.4防洪费市政府199421号令可转让面积单价5.5新增建设用地使用费财综字1999117号新增建设面积单价5.6征地不可预见费根据项目实际情况酌定根据项目复杂程度和实际，1至4项合计一定比例6其它（二）拆迁补偿费1农（居民）拆迁集体土地：市政府2003124号令京国土征2003606号国有土地：京国土拆
4、20021234号京国土拆2003808号京房地评字1999656号2002646号房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价宅基地面积被拆迁房屋重置成新价非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价或按实际协议价格执行1.1房屋拆迁补偿费（含经营性用房）1.2地上附属物补偿费1.3搬家补助费1.4提前搬家奖励费1.5家电改移补助费1.6支援重点工程费2乡镇企业2.1拆迁补偿费2.2搬迁补助费2.3停产停业补助费2.4拆迁补偿费2.5搬迁补助费3国有企事业3.1拆迁补偿费3.2设备搬迁补助费3.3停产停业补助费3.4军产补助费3.5拆迁补偿费3.6搬迁补助费4市政、公共设施根据相关定额
5、或市场行情估算结合实际情况或经验数据计算：估算指标单价数量4.1市政设施补偿费4.2公共设施补偿费4.3公共建筑补偿费4.4古树文物古建修护还建费5特殊用地5.1军事用地5.2其他用地6其他费用及税金6.1拆迁服务费根据拆迁量协商按实际或经验计算6.2拆除清运费根据运输距离及消纳收费具体协商按实际或经验计算6.3拆迁评估费京价房字1997398号补偿价款的1-1.5%6.4拆迁不可预见费根据项目实际情况酌定根据项目复杂程度和实际，1至5项合计一定比例7其它三市政基础设施建设费1道路参考2001年北京市建设工程预算定额及其补充定额、与之配套的北京市建设工程费用定额北京市建设工程机械台班费用定额材
6、料预算价格；全国统一市政工程预算定额、建设工程工程量清单计价规范、造价处相关文件：京造定2002 6号、京造定2003 8号、京造定2003 9号、京造定2003 11号、京造定2004 5号、京造定2004 7号、京造定2005 3号、京造定2005 5号等根据规划或设计图纸，参考相应定额或经验估算指标估算: 工程量定额子目单价综合费率计算2桥梁3雨水4污水5中水6上水7电力8热力9天然气10电信11人防工程12场地平整13市政场站14雨水泵房15燃气调压站16热力站17开闭站18区域中水站19市政管理用房20其它四公共配套设施建设费1交通智能化系统参考2001年北京市建设工程预算定额及其补
7、充定额、与之配套的北京市建设工程费用定额北京市建设工程机械台班费用定额材料预算价格；全国统一市政工程预算定额、建设工程工程量清单计价规范、造价处相关文件：京造定2002 6号、京造定2003 8号、京造定2003 9号、京造定2003 11号、京造定2004 5号、京造定2004 7号、京造定2005 3号、京造定2005 5号等根据规划或设计图纸，参考相应定额或经验估算指标估算: 工程量定额子目单价综合费率计算2公共标识指示系统3区域安防监控系统4公共厕所5环卫设施6垃圾收集转运站7消防站8派出所9邮局10公交车辆场站11机动车停车场（库）12非机动车停车设施13公园14绿地15广场16景观
8、小品17其它五其他费用1临时用地费按租赁市场行情估算按实际或经验计算2临时建设费参考相关定额估算按实际或经验计算3招标代理服务费计价格20021980号附表三按差额定率累进法计算4标底编制费5工程监理费1992价费字479号附表四1、监理工程概（预）算的百分比2、参与监理工作年度平均人数计算：3.5-5万元/人*年6工程质量监督费7施工图预算编制费计价格200210号基本设计费的10%8施工图审查费市规发2001761号尚无明确收费标准可参考计价格19991283号按估计工程量乘以工日费率计算9施工执照费10合同公证费11建设期区域管理费按双方协商议定可根据规划或设计图纸，参考相应估算指标、定
9、额或经验估算工程量计费单价按计算12竣工图编制费计价格200210号基本设计费的8%13地价评估费京价房字1997398号标的总额采取差额定率累进计算14土地出让底价编制费尚无明确收费标准参考京价房字1997398号15专家审查费尚无明确收费标准可参考计价格19991283号按估计工程量乘以工日费率计算16审计费17律师费18工程保险费建质2005133号尚无明确收费标准可按建安费的0.1%-1%计算19竣工移交前的维护管理费尚无明确收费标准可根据规划或设计图纸，参考相应估算指标、定额或经验估算工程量计费单价按计算20项目后评估费尚无明确收费标准可参考计价格19991283号21其它六企业管理
10、费用北京市土地储备和一级开发暂行办法京国土市2005540号不高于土地储备开发成本的2%七财务费用1贷款利息人行现行利率表按贷款年限计算2其它融资费用尚无明确收费标准3金融机构手续费4其它八销售费用1市场推广费根据市场行情估算可按预计销售收入的一定比例计取2招商费3入市交易费尚无明确收费标准4其它九开发期税费1营业税国家相关税法营业额5.5%2城乡维护建设税3教育费附加4其它十不可预见费根据项目实际情况酌定根据项目复杂程度和实际，一至九项合计一定比例二、总投资测算汇总表详见下表总投资测算汇总表序 号项目金额（万元）比例备注一前期工程费二征地拆迁费1征地补偿费2拆迁补偿费三市政基础设施建设费四公
11、共配套设施建设费五其他费用六企业管理费用七财务费用八销售费用九开发期税费十不可预见费总 计三、建设项目前期工作咨询收费标准一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元估算投资额3000万元1亿元1亿元5亿元5亿元10亿元10亿元50亿元50亿元以上一、编制项目建议书61414-3737-5555-100100-125二、编制可行性研究报告122828-7575-110110-200200-250三、评估项目建议书48812121515-1717-20四、评估可行性研究报告510101515-2020-2525-35二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数 （以表一所列收费标准为1）行业 调
12、整系数（一）、行业调整系数1.石化、化工、钢铁1.32.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤1.23.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器）1.0 4.林业、商业、粮食、建筑0.85.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程0.7（二）、工程复杂程度调整系数0.8-1.2 注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元咨询人员职级 工日费用标准1、高级专家 100012002、高级专业技术职称的咨询人员800-10003、中级专业技术职称的咨询人员 600-8
13、00 京价(房)字1999第487号文关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下： （单位：万元）估算投资额 咨询评估项目1000万元以下 （含1000万元）1000万元-3000万元 （含3000万元）编制项目建议书1.5-2.52.5-6.0编制可行性研究报告3.0-5.05.0-12.0评估项目建议书0.8-1.71.7-4.0评估可行性研究报告1.4-2.42.4-5.0招标代理服务收费标准 服务类别 费率中标金额（万元）货物招标服务招标工程招标100以下1.50%1.50%1.00%100-5001.10%0.80%
14、0.70%500-10000.80%0.45%0.55%1000-50000.50%0.25%0.35%5000-100000.25%0.10%0.20%10000-1000000.05%0.05%0.05%1000000以上0.01%0.01%0.01%注：1.按本表费率计算的收费为招标代理服务全过程的收费基准价格，单独提供编制招标文件（有标底的含标底）服务的，可按规定标准的30%计收。2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：100万元1.0%=1万元（500-100）万元0.7%=2.8万元（1000-500）0
15、.55%=2.75万元（5000-1000）0.35%=14万元（6000-5000）0.2%=2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）工程建设监理收费标准序号工程概（预）算 M（万元）设计阶段（含设计招标）监理取费a（%）施工（含施工招标）及保修阶段监理取费b（%）1M5000.20a2.50b2500M10000.15a0.202.00b2.5031000M50000.10a0.151.40b2.0045000M100000.08a0.101.20b1.40510000M500000.05a0.080.08b1.20650000M1000000.03a0.050
16、.60b0.807100000Ma0.03b0.60注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万5万元人年；3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。四、土地一级开发计费的相关文件土地一级开发相关文件目录序号文件名称发文单位文号/时间备 注1建设项目前期工作咨询收费暂行规定国家计委计价格19991283号2城市规划设计计费指导意见中国城市规划协会2004年6月3关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知国家计委、国家环境保护总局计价格2002125号4工程勘察设计收费标准(2002年修订本)国家计委/建设部计价格
17、200210号原1992价费字375号废止5北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府北京市人民政府令第124号6北京市城市房屋拆迁管理办法北京市人民政府北京市人民政府令第87号7北京市房屋拆迁评估规则（暂行）北京市国土资源局京国土房屋拆字20011234号8北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府北京市人民政府令第148号自2004年7月1日起实施9北京市宅基地房屋拆迁补偿规则北京市国土资源局北京市国土房管局京国土房管征2003606号10北京市新菜地开发建设基金管理办法北京市人民政府市政府令199930号实施日期1999-07-1311北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法北京市人民政府办公
18、室京政办发200251号12招标代理服务收费管理暂行办法国家计委计价格20021980号属工程咨询服务范畴13北京市政府投资建设项目代建制管理办法(试行)北京市发展改革委员会京发改2004298号14关于发布工程建设监理费有关规定的通知国家物价局/建设部1992价费字479号15土地评估收费标准国家计委、国家国土资源部16宗地地价评估收费标准国家计委、国家国土资源部17关于房地产中介服务收费的通知北京市物价局、房屋土地局京价房字1997398号18北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市国土资源局京国土市2005540号19北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定(试行办法)北京市国土资源局京国土用2005533号20人民币现行利率表中国人民银行发布时间2005-3-17第10页 共10页