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1、商办物业的投资选择分析 主讲人：誉翔安主讲人：誉翔安合伙人合伙人 赵赵敬川敬川 2013.07.302013.07.30 1.写字楼、商铺、商住投资门槛与税费解读 税费解读 物业种类契税公共维修基金经营性税费 住宅1.5-3% 楼高7层及以上200元/（框剪结构） 楼高7层及以上150元/（现浇结构） 楼高6层及以下100元/ 5.5% 商办物业3%非住宅小区物业，不收取12% 商业相对于住宅尚无预期增加物业税的压力 商业地产投资优势 1、泡沫少：使用价值与资产价值互动良性 2、政策干扰少：几乎10年没有变化 2.不同商用物业的投资收益测算 不同物业的投资测算 收益测算 风险测算 商业 办公
2、商住 地产是大额投资，所以考虑“风险”要大于“收益 ” 投资回报率 （北京目前水平） 商业（5%-6%）、办公（4%-5%）、商住（2%-3% ） 商铺投资 商铺 一铺养三代 一步差三市 运营因素 地段因素 投资关注点：开发商品牌、运营能力 专业型投资 办公投资 办公 风险收益平衡 土地价值属性强易判断 投资关注点：交通、配套、品质、管理 稳健型投资 商住投资 商住 空置少、租金低 租金售价受压制 投资关注点：交通、售价 阶段性产品，不 宜做长线投资 3.三种物业需注意的投资事项及潜在投资风险 城市的选择 1、人口基数 2、流动人口比例 3、第三产业占比 投资选择前提 商业地产投资回报优势 地产的收益 租金 溢价 回报率按揭的杠杆 转售流通性（无限购） 商业投资机会的判断 商业：便捷 ？ 目的体验 电商 购物中心（自持 ） 未来个人投资商业的机会会更多出现在便捷方面 关键词：形态社区商业、商住比、步行半径200米 办公功能 使用 展示 使用型：北京市8元/天以下是使用型办公，以上是展示型办公 展示型：目前个人投资展示型的机会较小，主要集中在1.5或2线城市 办公投资机会的判断 交通、基础配套 商务配套、楼体品质、物业管理 使用型特点 地铁； 产业资源: 1.政策；2.龙头企业（做庄）。 谢谢。