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1、返回,第七 章 风险与不确定性分析,第一节 房地产项目不确定性因素的分析,一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析 1、土地费用 2、建安工程费 3、租售价格 4、开发期 5、容积率及有关设计参数 6、资本化率(年投资收益率) 7、贷款利率,二 、房地产置业投资项目主要变量分析 1、购买价格 2、权益投资比例 3、空置率 4、运营成本,第二节 盈亏平衡分析,一、盈亏平衡分析的基本原理 1、概念 盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系。其目的就是找出项目方案的盈亏平衡点（Break Even Point,BEP)，确定合理的开发量，并对其盈利
2、能力及其风险程度进行进一步的了解。 2、计算方法 建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。介绍线性盈亏平衡分析,线性盈亏平衡分析的基本公式： 年销售收入方程：B=P*Q 年总成本费用方程：C=Cf+Cv*Q 其中：B为销售收入，C为总成本，Cf固定成本，Cv变动成本，Q为产销量 实现盈亏平衡时，B=C，可以推导出盈亏平衡产量、盈亏平衡价格、盈亏平衡单位产品变动成本。,盈利区域 BC,亏损区域 BC,固定成本,销售收入线,总成本线,二、房地产项目的盈亏平衡分析,房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，区别在于平衡点设置。 临界点
3、分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界组合显示房地产项目的风险程度。 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为0时的极限值，以风险因素的临界组合显示房地产项目的风险程度。,1、盈亏平衡分析的方向,1）最低租售价格分析 2）最低租售数量分析 3）最高土地取得价格 4）最高工程费用 5）最高购买价格 6）最高运营费用比率 7）多因素临界点组合,2、案例,1）保本点分析,结论：当初始售价下降33%，成本上升57%时，本项目的税前利润为零。 说明本项目抵抗售价和成本变动风险的能力较强。,2）临界点分析,结论：
4、当项目的初始租金水平下降约32%即26.5美元/平方米，出租率下降至62%时，本项目的税后财务内部收益率接近目标收益率18%，使项目达到决策的临界点。 表明本项目抵抗租金和入住率变动风险的能力也较强。,三、敏感性分析,1、概念 敏感性分析：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性的分析方法。,2、敏感性分析的目的 1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析其变动的原因，并为进一步进行不确定性分析提供依据。 2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围和极限值，
5、分析判断项目承担风险的能力。 3）比较多方案的敏感性大小，以便在效益相似的情况下，从中选择不敏感的投资方案。,3、敏感性分析的步骤,1）确定用于敏感分析的经济评价指标（内部收益率）； 2）确定影响该项目的不确定性因素； 3）确定不确定性因素可能的变动范围； 4）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值； 5）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做进一步的分析。,4、单因素与多因素敏感性分析,1）单因素敏感分析 假设某一不确定性因素变化时，其他因素不变，即各因素之间是相互独立的。下面通过例题来说明单因素敏感性分析的具体使用方法： 案例：某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地
6、上开发一块普通写字楼，规划允许建筑面积2000平方米，建造成本为200元/平方米，项目的准备期为3个月，建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造成本分别占总建筑臣本的3.8%、4.70%、5.8%、6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、8.5%、6.8%和6.5% 。预计项目投入使用后年租金收入为6.5美元，贷款利率为15%。用现金流量法对该项目进行评估的结果见图，试对项目进行敏感性分析。,解：1）单因素敏感性分析,2）单因素敏感性分析,5、敏感性分析的“三项预测值”法,基本思路： 对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观
7、预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互分析、判断开发商利润受影响的情况。,例题：,变化结果：,结论：当因素发生变化时，开发商利润值大约在38539266841美元之间，最可能的利润值大约为199444美元。,四、 风险分析,1、敏感性分析与风险分析的区别 1）敏感性分析无法对开发商所承担的风险作定量估计，它只能起定性说明，只能说明该项目的盈利性所发生的变化及变化的敏感程度。 2）风险分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。,2、风险分析的一般过程,可以分为三个阶段：风险辨识、风险估计、风险评价,调查和专家打分法 解析方法 蒙特卡洛
8、法,3、概率分析的步骤,1）原理： 通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度。,2、概率分析的步骤,1）列出需要进行概率分析的不确定性因素； 2）选择概率分析使用的经济评价指标； 3）分析确定每个不确定性因素发生的概率； 4）计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。,3、概率确定的方法,分类： 主观概率：就是用主观概率对风险进行估计的情况。所谓主观概率是根据对某事件是否发生的个人观点，取一个01之间的数值来描述事件发生的可能性，此数值称为主观概率。 人员利用较少的统计信
9、息作出的估计，但它是根据个人或集体合理的判断，加上一定的信息、经验和科学分析所得，因此在应用中也必须引以重视，尤其是可用资料严重不足或根本无可用资料的情况。,客观估计：是用客观概率对风险进行的估计。客观概率是通过大量统计试验信息进行计算的或根据概率古典定义将事件集分解成基本事件后分析计算出的概率值。它不随分析计算者的意志而变化，是实事求是的客观存在值。,案例： 已知某房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年2000年的变动情况如下表。 1）通过归纳后预测2001年2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%7%。,2）进一步分析2001年2005年间该地区房地产项目开发承包价和上涨情况的可能值，以及发生的概率。,3、蒙特卡洛法（模拟法或统计实验法）,1）分析每一可变因素可能变化的范围并确定这些变化的概率分布。 2）通过模拟实验随机选取各随机变量，并使选择的随机值符合各自的概率分布。 3）反复重复以上步骤，进行多次模拟实验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征。,根据概率表所表示的假设，对该案例模拟1000次的结果如下表,思考题,1）房地产开发项目的主要不确定性因素有哪些？ 2）什么是盈亏平衡分析？有哪些具体分析的方法？ 3）敏感性分析的概念和步骤？ 4）蒙特卡罗模拟方法是如何操作的？,