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1、,大连甘西区辛寨子版块调研报告,2010年12月22日,区域版块认知与引导,区域的供给与需求,区域内主要在售项目列举,区域项目初步建议,市场调查,报告框架,第一部分 版块认知与引导,版块,大连地产版块图,泉水,大华南,甘井子区域,甘井子区的区域功能已正式被定位为现代化国际化中心城区，目前，该区已经并正在规划建设大连生态科技创新城、大连体育新城、大连湾临海装备制造业聚集区、大连北部商业区、大连空港商务区、大连西城国际旅游商务区等六大功能区，形成“两城四区”布局。,西北中心城,作为大连西北部的中心城，机场区域所形成的行政文化、居住中心和空港商务区，大东沟区域的生态科技创新城，以及西城国际旅游商务区
2、更是唇齿相依，相辅相成。,西北中心城中“一城两区”的产业发展格局,机场新区,“机场新区”位于大连市周水子国际机场南侧地区，北以旅顺北路为界，东到锦绣居住区，西南以山体为界，总用地约14.22平方公里。其中规划居住用地为455.78公顷，规划总居住人口数为13万人，人均占地35平方米。在这六大功能区中，机场新区享有其中的三项，是甘井子区建设“现代化国际化中心城区”的核心区域。,城市副中心 宜居新版块,起步早，在诸多新兴区域中占据先发之势 政策、配套等多重利好助推板块升级 现在及未来大连楼市最活跃区域之一 亿达、万科等品牌开发商纷纷抢滩 产品丰富，多个楼盘全面开花 从城市边缘跃升为中心区域高端居住
3、区,区域特点,根据机场新区规划，解读区域价值,依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区 政务新区以行政中心为中心 ，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施,政务新区,城市副中心,城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城 大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口 疏散点将变为区域经济发展中心，承担中心城职能并带动周边区域发展,是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域 临空经济形成同机场规模与所在城市的发达程度关系密切 临空产业为临空经济核心,
4、机场临空经济区,Airport Economic Zone,SUB-CBD,区域发展的增长级,New Government district,辛寨子版块,属于大概念的机场新区，和依托大连体育新城的革镇铺和依托大连生态科技创新城的营城子、夏家诃子都属大连甘西发展的重点区域,版块初步认知,辛寨子（含前革）： 张前路已西，大概念上的机场新区， 此区域的新盘主要以新星系列，和万科魅力之城为主， 脏乱差和治安问题是大连人对这里的第一印象， 人口密度相对较低是辛寨子开发和改造的一大优势， 随着大东沟软件园项目和机场新区产业园区规划的落实， 新寨子有望成为以产业化带动城市化发展的新兴居住区 目前来看人文基础
5、较差，距已建成商业中心较远,第二部分 区域的供给与需求,供需,区域供应土地供应,大东沟,大片区的城区改造，在土地供应计划内,区域供应楼盘分布,区域交通,项目距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不发达,星海区,解放广场,旅顺中路,旅顺北路,迎客路,张前路,西部大通道,华北路,华北路,西北路,大连机场,7.3公里,中心区,高新区,华南区,泉水区,东部沿海区,项目距市中心解放广场直线距离约7.3公里； 区域通达性较高：BRT、地铁、西部大通道、旅顺北路、土洋高速等 区域公共交通不发达,明珠路,中心区,西部居住区,高新园区,东海区,北部居住区,南部风景区,西北部居住区,星海区
6、,交通导致主要外溢板块分析,泛高新板块,西山板块,机场新区板块,华南板块,泉水板块,外溢板块区域居住价值评定,区域居住价值 必备指标： 公共交通便利性 周边的生活设施 增值指标： 安静程度 空气质量 地铁交通便利性 周边绿化环境 快速交通便利性,外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户与板块对位现象显著,城市外溢板块客户流向,区域人口以地缘性居民为主，存在少量机场高端人群，距十一五规划（至2010年）人口13万，尚有约万空缺,机场新区规划 总居住人口13 万，需要吸引 8万人进入机场 新区居住工作；,第三部分 区域内主要项目列举,竞品,区域内项目介绍（一览表）,项目介绍万科魅力之城
7、,占地面积：22万 建筑面积：44万 绿化率：45% 物业费：高层1.5元/ /月，小高层1.8元/ /月 开盘时间：09-3-28 入住时间：10-5-1陆续交房 物业类型：多层、9F小高层，1822F高层4488户 价格：76平990010400；86平1025011000 层差100，在1015F一个价格 户型：高层76、86两个户型，多层90平 客户：2736岁青年为主力，区域范围比较散 推广：老带新政策执行到位，老带新比例1/3左右 多盘客户联动，大连的万客会并不是主力 除常规主流媒体，针对动迁、青年多样的说明会与众 多话剧节、音乐节等节点活动 单栋推出，消化完毕在推（产品线单一而优
8、质） 其他：精装修交房，小高层1000元/，多层1200元/ 西侧还有所谓的三期建面30万 目前推2-4期2个高层，还有2-5期预计明年6月清盘 车位：3800,2-4期最后2栋楼在售，消化60%左右,北侧2排为2-5期，男侧大部分为3期,现场照片,产品展示,76,86,90,项目介绍易和岭秀滨城,占地面积：23.8万 建筑面积：34.6万 绿化率：40% 物业费：1.3元/ /月 开盘时间：10-8-15 入住时间：11-4陆续交房 物业类型：93栋多层洋房有小部分11F小高层，3405户 价格：9000元/平起价，均价9500，层差200-300元 户型：87与128两种主力 客户：区域范
9、围比较散，有1/3回迁 推广：8月首推6栋 10月加推6栋 12.11日加推5栋92套，销售20%左右 传统的销售手法 其他：有部分精装修，回迁是不带阳台的 车位：地下车位1240个，地面停车356个车位，共1596个车位,回迁,3,2,1,现场照片,85,120,产品展示,项目介绍新星艾维尼小城,占地面积：13万 建筑面积：20万 绿化率：41.9% 物业费：2元/ /月 开盘时间：10-5-15 入住时间：10-10-31 物业类型：6栋多层，21栋11F小高层，2800户 价格：9700均价，层差100，下高上低 户型：主力面积70-80 客户：与岭秀一道之格，客群相似，在户型与价格的选
10、择上导向很大，其他区域动迁户与周边原住民占据很大部分 推广：北侧16#全部销售完毕 南侧7、9、11、12、15#销售80%以上 传统报纸、公交车体等宣传 其他：整体全部封顶，有样板间 车位：1435,现场照片,84,75,60,产品展示,项目介绍中冶蓝城,占地面积：300万总规划面积 建筑面积：130万 绿化率：40% 推广：没有推广，在体育场有个不明显户外广告 内部接待人员主要接待路过的客户 很多规划置业顾问也不详知 其他：DBC大连国际商务城的住宅配套项目 ，中冶项目（全称DBC国际商务城）共三期，一期为五块地，其中商业两块地、住宅三块地。首期开发的中冶蓝城为住宅项目之一，规划共24栋楼
11、，其中17栋5-9层住宅、4栋2-3层公建、3栋4层公寓。 9月底动工，2011年下半年入住 车位：1：1,D区有户型展示，但不会前期销售,最先可能销售的区域，目前无任何规划资料,800-3000平的DBC商务城,现场照片,产品展示,区域楼市总结,多为大体量楼盘 回迁由政府统一规划 地皮回迁范围不大 物业多为开发商自己 户型70-90平经济适用型 小两室与小三室受欢迎 总价上与居住性价比追求最大 多为自住 拆迁与年轻人置业转移 物业形态多层为主，小高层还有部分抵触情绪，在价格制定与剩余房源上可体现 片区均价在9500元/平方米左右,第四部分 区域项目建议,建议,区域项目建议-物业建议,本区域由
12、于容积率的关系，还有舒适度较高的多层物业类型，在追求利益的方向小高层逐渐占据主流，高层在区域内还是有些抗性 建议：如果地块面积足够，多层+小高层 如果地块面积不大，小高层,区域风格：多为冠以欧式风格，西班牙、法式等，整体区域项目的档次定位都为中档走高性价比路线，所以各种风格只是在一些大的色彩、外型上做了简单处理 建议：做带核心主题的现代简约风格高性价比项目 或从园林、小品等细节做中高端项目,区域项目建议-物业建议,区域项目建议-户型建议,配比,整体区域户型每个项目都有创新的地方，客户的挑选范围比较广 户型的高得房率与舒适度客户关注重点 阳台的面积赠送与合理的功能分区是同等价格下热销不二法宝 7
13、0平左右小两室与90平左右小三室是区域的热销户型 做部分一楼带入户花园与顶楼跃层，区域的多层产品有针对特殊人群的类似产品,区域项目建议-价格建议,区域价格差距不是很大，在区域距离不是很大的前提下，100元的差价就可能被分流很多客户 客户对小高层的高楼层总价有抵触 区域项目在这1年的时间基本上涨了一千元每平左右 大连亿达在大东沟的科技创新城可能会打破目前的区域与价格体系,建议：以近9000元起价入市，整体均价开始控制在9500元/平 小高层中高层的价格层差不可过大，在总价格上与低楼层差距过大,策略概述,配合促销策略不断在提升的房价中引入特房源,入住价竣工封顶价楼体工程价基础工程价,阶段性提升已经销售部分的价格后，优惠促销,借热销旺势，暗地快速小调，实现价格上扬,5-3-2 ，均价10000元/平方米,区域项目建议-价格建议,THE END！,